中美住房抵押贷款对比分析

中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。

美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。

当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。

我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。

政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。

关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。

在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。

一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。

2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。

宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。

2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。

中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。

中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。

本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。

一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。

在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。

例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。

而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。

这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。

二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。

中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。

而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。

这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。

2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。

相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。

这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。

3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。

而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。

三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。

2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。

目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。

美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。

分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。

在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。

美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。

另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。

【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。

结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。

对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。

2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。

相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。

直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。

对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。

国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。

中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。

然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。

本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。

1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。

根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。

从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。

相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。

2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。

相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。

然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。

值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。

而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。

3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。

中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。

此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。

而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。

此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。

4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。

在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。

同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。

在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。

美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。

结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。

中美两国货币当局资产负债表分析09JR1 ALLICE前言：下图为整理后的中美两国货币当局2010年9月的资产负债表，对比发现，中美两国资产负债项目的划分设置还是有很大区别的，我就下图所列项目中几个对总值影响比较大的作以分析。

对于不足或有误之处，恳请老师指正。

2010.09中国货币当局资产负债表（Balance Sh报表项目Items国外资产 Foreign Assets外汇 Foreign Exchange货币黄金 Monetary Gold其他国外资产 Other Foreign Assets对政府债权 Claims on Government其中：中央政府 Of which: Central Government对其他存款性公司债权 Claims on Other Depository Corporations对其他金融性公司债权 Claims on Other Financial Corporations对非金融性公司债权 Claims on Non-financial Corporations其他资产 Other Assets总资产 Total Assets储备货币 Reserve Money货币发行 Currency Issue金融性公司存款 Deposits of Financial Corporations其他存款性公司 Other Depository Corporations其他金融性公司 Other Financial Corporations不计入储备货币的金融性公司存款Deposits of financial corporations excluded fr 发行债券 Bond Issue国外负债 Foreign Liabilities政府存款 Deposits of Government自有资金 Own Capital其他负债 Other Liabilities总负债 Total LiabilitiesAssets ，and the Capital of the Fe ItemTotal assetsSelected assetsSecurities held outrightU.S. Treasury Securities （美国财物部证券）Federal agency debt securitiesMortgage-backed securities（住房抵押贷款证券）Memo: Overmight securities lendingMemo: Net commitments to purchase mortgage-backed securitiesLending to depository institutionsCentral bank liquidity swapsLending through other credit facilitiesNet portfolio holdings of commercial paper Funding LLCTerm Asset-Backed Securities Loan FacilityNet portfolio holdings of TALF LLCSupport for specific institutionsCredit extended to American International Group ,Inc , netNet portfolio holdings of Maiden Lane LLCNet portfolio holdings of Maiden Lane II LLCNet portfolio holdings of Maiden Lane III LLCPreferred interests in AIA Aurora LLC and ALICO holdings LLCTotal liabilitiesSelected liabilitiesFederal reserve notes in circulation （联邦储备纸币流通）Term deposits held by depository institutionsother deposits held by depository institutions （其他存款的存款机构）U.S.Treasury ,general accountU.S.Treasury ,supplementary financing accountOther depositsTotal capital(*less than $500 million )资料取自：2010年中国货币当局资产负债表（Balance Sheet of Monetary Authority）百度文库美联储政府网站/monetarypolicy/bst.htm总资产方面由上图可以看到， 2010年9月中国货币当局资产总额248 683.87亿元人民币，而美国为23 020亿美元，据资料统计2011年9月中美汇率平均约为6.7，因此，美国货币当局所列的总资产折合人民币： 23 020*6.7=154 234亿元,相较之下，少于中国9万多亿人民币。

国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。

本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。

CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。

北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。

这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。

关于中美房价的探讨亦众说纷纭。

囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。

从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。

另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。

这导致中美房价比较可行性降低。

从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。

尤其是中美土地和税收制度差异较大。

一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。

而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。

这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。

从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。

研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。

“居者有其屋”理念下中、美两国对中低收入人群住房信贷政策的稳定性比较1 引言房地产业的发展是各国经济发展的重要支柱产业，与之相伴，房地产金融业呈现出快速增长态势，导致银行资本和产业资本在过去十年间结合得更加紧密。

其中，个人住房按揭贷款是房地产金融业的重头戏，各国政府纷纷通过金融政策鼓励居民购买自有住房，积极倡导并努力实践着“居者有其屋”的政府计划。

从国际经验看，美国、德国、澳大利亚、日本和新加坡等工业化国家的住房金融体系已经相对成熟和完善，值得一提的是，新加坡政府采取的中央住房公积金制度为我国的住房制度改革提供了宝贵的经验。

不幸的是，2007年爆发的美国次贷危机却引发了一系列的问题，危机告诫人们：在实践“居者有其屋”的过程中，各国政府不能为了盲目提高自有住房比例，不能只为解决某一个问题，而去制造更大的问题，从而产生更加严重的风险隐患。

众所周知，本世纪初“9.11”灾难及互联网泡沫破灭后，美联储为了刺激经济增长，大幅降息，联邦基金利率一度降至1%，贷款购房成为大众潮流，穷人首当其冲，许多房屋贷款是零首付，而且不查收入，只要愿意承受稍后调高的还贷利率即可。

显然，这种刺激经济的政策，在短期内会有明显的效果，但从长期看必会产生危机。

借鉴工业化国家个人住房贷款业务的国际经验，我国的住房金融体系已经从计划分配制度转向走市场化道路，并在改革中不断完善。

由于百姓住房需求日益旺盛，国内商业银行个人住房按揭贷款占全部个人消费贷款的比重显著上升。

如下表1所示，截至2007年末，工商银行、建设银行、中国银行个人住房按揭贷款的占比均超过70%，位居消费贷款的首位。

在我国个人住房按揭贷款业务稳步增长的同时，我们应有忧患意识，前车之鉴，后车之师。

美国对低收入人群住房金融政策的失败教训，迫使我们应采取更加审慎的住房金融政策，兼顾好人民群众和商业银行双方的利益。

2 中美两国房地产政策的稳定性比较1.美国实施商业化运作导致的次贷危机在克林顿政府时期，为了消除种族歧视，缩小贫富差距，美国政府推出了“居者有其屋”的政策主张，实施对象不仅包括中产阶层，而且涵盖了低收入劳工阶层，希望通过大幅提高低收入者尤其是黑人和拉丁美移民的住房拥有率，激发低收入人群新时代的美国梦。

1引言后金融危机时代的世界经济跌宕起伏，随着房地产泡沫破灭和国际金融海啸的深度冲击，使得欧美债务危机愈演愈烈。

中国在经历房地产的泡沫繁荣之后，仅用10年时间便赶上美国50年住房抵押贷款市场创造的业绩，积累起与美国不分高下的房贷余额，风险亦随之快速增长。

随着我国当下房市企稳下行态势的蔓延，银行业面临房贷风险的不确定性再次凸显。

比较中美两国房贷风险，可以在美国次贷危机身上探析到中国房贷存在着趋同性风险，本质都源于不信用行为，即利用信用进行投机和谋利。

表现在无差异化房贷和信用储备缺失的信用定价失真行为导致套利风险，银行的新信用风险和评级机构的行为失范使得杠杆风险放大，房价、房贷、加息、坏账使得银行房贷危机凸显，易引发我国的全面金融风险。

为此，以美国债务危机为鉴，识别预警上行期中国经济的房贷风险，有十分现实的必要性。

2信用定价失真导致套利风险马克思在信用危机论中指出：“信用可以使买和卖的行为互相分离较长的时间，因而成为投机的基础”。

[1]当下，重新融资成为信用贷款下投机的手段。

借款人以房产作为抵押，进行重新融资，重新获得贷款的目的不是用于购房，成为房产所有者，而是希望借助低息贷款和房产增值的巨大潜力来获得更多的消费信贷[2]。

前美联储主席格林斯潘说过：“在2003年重新融资高峰时，有10万多笔抵押贷款选择重新融资，涉及金额达2.5万亿美元，占当年新发放住房贷款的66%，而以往这一比重多在30%左右”。

重新融资比例的大幅上升，使得套利风险在再生产过程中出现，因为“在再生产过程的全部联系都是以信用为基础的生产制度中，只要信用突然停止，只有现金支付才有效，危机显然就会发生”，[1]危机发生的根本原因在于信用定价失真导致的套利行为使得资本回流受阻。

2.1无差异化房贷风险大于其他信贷业务由于房贷低违约率、低不良率、可靠回报率的特性，均认同房贷是银行的优质资产。

《巴塞尔资本协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款风险权数为50%，而其他类型的固定资产和不动产的风险权数为100%，巩固了房贷在银行资产中的崇高地位。

从美国次级抵押贷款危机看我国金融市场开放一、标题：美国次级抵押贷款引发全球金融危机背景下，我国金融市场开放的必要性和重要性分析：次级抵押贷款危机让全球金融市场陷入了一场空前的危机，亟需审视我国金融市场是否需要更加深化开放，以适应全球市场的需求。

本文从多个角度出发，分析我国金融市场如何通过加速开放，以稳定全球市场。

二、标题：美国次级抵押贷款危机对我国金融市场的影响分析：次级抵押贷款引发的全球金融危机，对我国金融市场同样带来了深远的影响。

本文将剖析危机对我国股票、外汇、基金等金融市场的冲击，并探讨其解决方法。

三、标题：借鉴美国次级抵押贷款危机的教训高度开放金融市场的风险管理探讨分析：次级危机对我国的金融市场提出了更高的风险管理要求和标准。

本文拟以此为出发点，剖析全球金融危机的原因，归纳其所带来的类似风险，并提出如何削减和避免这些风险的建议。

四、标题：次级贷款波及全球，我国金融市场加强合规审查的实践探讨分析：随着我国金融市场的开放程度不断上升，如何加强合规审查，尤其是对于国际市场的资本流动、风险管理、信息披露等方面的加强，是一个必须要解决的问题。

本文将通过分析美国次级抵押贷款危机发生的原因，探讨如何提高我国金融市场的合规审查标准。

五、标题：加速金融市场开放，推进金融创新分析：次级抵押贷款的危机让全球都认识到金融市场开放和金融创新的重要性，本文将探讨如何根据国内外金融市场的要求，推进我国金融市场的开放，从而促进金融创新的发展。

案例一、中美贸易战分析：中美贸易战让人们重新认识到了我国金融市场的开放程度和目前所存在的问题。

本文将结合次级抵押贷款危机的教训，分析我国金融市场开放后面临的风险，并提出相关对策。

案例二、人民币汇率波动分析：人民币汇率波动不仅对我国经济产生了影响，同时也对我国金融市场造成了巨大的压力。

本文将分析次级抵押贷款危机和人民币汇率波动之间的联系，并探讨对我国金融市场开放的启示。

案例三、消费金融市场的挑战分析：消费金融市场是近年来我国金融市场的热门领域，但其在开放程度和监管上仍存在不小的挑战。

中美两国金融结构与金融发展的比较分析本文运用Levine，Beck，Demirguc-Kunt等人所建立的第三代金融发展指标体系对中美两国金融中介与金融市场做出对比分析，说明中美两国金融中介和金融市场的规模、效率、流动性等差别并力图在对比分析中找到中美金融发展的具体差异和原因，并指出我国在金融发展上的不足，考虑到数据的可得性，和本文研究的需要，我们对相关指标做出了取舍。

金融发展指标的中美比较（一）存款货币银行资产/（存款货币银行资产+中央银行）资产存款货币银行资产/（存款货币银行资产+中央银行）资产是度量存款货币银行相对于银行总资产规模的指标，King和Levine（1993）以及Levine，Rojan和Beck（2000）都使用过这个金融发展指标。

其定义为存款货币银行资产与存款货币银行与中央银行在实体非金融部门资产的总和的比。

表1中显示中美两国存款货币银行资产占银行总资产的比率都很高。

在样本所示区间内（不包含2009年中国）均高于90%并且我国这一指标在样本初期就持续高于美国，并一直呈上升趋势，峰值时我国这一指标达到了98.89%，从2007年开始我国存款货币银行资产/（存款货币银行资产+中央银行）资产出现了快速的下降，下降势头一直延续到样本期末的2009年并且2009年是我国此指标值首次低于90%（2009年为87.94%）。

美国的峰值出现在2009年95.05%。

中美两国在这一指标上角色的变化暗示了中美两国央行对经济的干预程度发生了改变，美国中央银行更少的参与实体经济，而我国的中央银行则相反。

（二）银行存款/GDP银行存款/GDP是金融中介规模的绝对指标，其度量了存款货币银行的规模和在整个国民经济中的重要性。

在我国银行存款占GDP的比重从1992年样本初期开始就几乎呈单边上涨趋势，且持续高于美国，然后在2003年开始走平，其峰值达到了154%（2009年），这说明我国存款货币银行在国民经济中有举足轻重的作用。