第九章-抵押贷款市场

探索我国住房抵押贷款市场的发展作者：岳鑫来源：《时代金融》2014年第11期【摘要】目前，经过几十年的发展，国外对于住房抵押贷款市场的发展的研究已经逐步成熟，但是对比我国，其开始于上世纪末，发展于本世纪初期，最近十几年的发展，主要侧重于理论研究方面，成熟度与深度颇显不足。

同时，通过对住房抵押贷款市场的研究，对于解决我国商业银行风险过于集中，不良资产较高这一问题也有重大的意义。

住房抵押贷款市场虽发端于欧美市场，但是寻求合适的中国模式，依旧可以使其为市场经济做出巨大的贡献，尤其是对于提升资本市场的深度、广度与流动性有着关键性的意义。

【关键词】住房抵押贷款市场经济证券化融资一、我国住房抵押贷款市场的发展状况住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革开放以后，经济体制领域的变革带动了投融资领域的金融体制的变革，这一时期并不是真正意义上住房抵押贷款市场的发展时期，仅仅是在住房制度上做了相应的变革和调整，这一时期也仅仅是住房抵押贷款市场的萌芽时期。

1985年中国建设银行深圳分行发放了首批个人住房抵押贷款，拉开了我国住房抵押贷款市场的序幕，这一阶段我国的住房抵押贷款市场还没有形成，只是个别地区出现了此类零星业务，并没有形成较大的规模，业务面小，涵盖范围小、涉及的金融机构少，并且基本上没有相应的监管制度。

我国的住房抵押贷款市场的真正的发展起于1992年，即在国家政策的明确支持下，工行、建行相应在各地成立住房金融部，并且向其职工发放第一批住房抵押贷款。

据统计，到1993年年底，建设银行哥房地产贷款余额达到713亿元，个人购买、建设房贷余额27亿元。

工商银行所吸收的204亿元存款中，有178亿元是住房贷款余额。

1992年至今，我国的住房抵押贷款市场的发展历史很短，尽管近几年来发展速度很快，住房抵押贷款额所占的商业银行贷款总额的比例一直在上升，但其规模与美国等拥有完备的住房金融市场相比依然较小，市场在发展中并没有充分地成熟和壮大，其间呈现出市场结构单一，融资量相对不足，长期资金缺乏，市场参与者积极性低等问题，我国的住房抵押贷款市场还有很大的发展空间。

《我国住房抵押贷款市场信贷配给问题研究》一、引言随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高，住房需求与信贷需求的交织形成了我国住房抵押贷款市场的独特风景。

然而，信贷配给问题始终是该市场发展的一大难题。

本文旨在深入探讨我国住房抵押贷款市场中的信贷配给问题，分析其产生的原因及影响，并提出相应的解决策略。

二、我国住房抵押贷款市场概述住房抵押贷款是我国金融市场的重要组成部分，为居民购房提供了重要的资金支持。

近年来，我国住房抵押贷款市场规模持续扩大，对金融市场及房地产市场的稳定发展起到了积极作用。

然而，由于种种原因，市场中的信贷配给问题仍然突出。

三、信贷配给问题的现状与原因（一）现状信贷配给问题主要表现为银行对住房抵押贷款的审批严格，导致部分有需求的消费者无法获得贷款，或者贷款条件过于苛刻，使一部分消费者望而却步。

这在一定程度上制约了住房抵押贷款市场的发展。

（二）原因1. 银行风险控制：银行在审批贷款时，会考虑借款人的信用状况、还款能力等因素，以降低风险。

然而，过于严格的审批条件可能导致部分有需求的消费者无法获得贷款。

2. 房地产市场波动：房地产市场的波动会影响银行的放贷政策。

当房地产市场过热时，银行为防止风险可能会收紧贷款政策；反之，当市场低迷时，部分银行可能会暂停或减少房贷业务。

3. 政策法规影响：政府的政策法规也会对住房抵押贷款市场产生影响，如房贷利率、首付比例等政策调整都会对信贷配给产生影响。

四、信贷配给问题的影响信贷配给问题不仅影响了消费者的住房需求，还可能对金融市场和房地产市场产生负面影响。

首先，信贷配给导致部分消费者无法满足住房需求，可能引发社会不满和不稳定因素。

其次，过紧的信贷政策可能抑制房地产市场的发展，影响金融市场的稳定。

最后，信贷配给还可能导致资源分配不均，使得部分优质客户无法获得贷款。

五、解决信贷配给问题的策略（一）完善信用评价体系建立完善的信用评价体系是解决信贷配给问题的关键。

通过引入更多维度的评价标准，如借款人的职业、收入、教育背景等，以更全面地评估借款人的信用状况和还款能力。

贷款通则贷款通则中国任命银行令1996年2号第一章总则第二章贷款种类第三章贷款期限和利率第四章借款人第五章贷款人第六章贷款人第七章贷款程序第八章不良贷款监管第九章贷款债权保全和清偿的管理第十章贷款管理特别规定第十一章罚则第十二章附则第一章总则第一条为了规范贷款行为，维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产的安全，提高贷款使用的整体效益，促进社会经济的持续发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》等有关法律规定，制定本通则。

第二条本通则所称贷款人，系指在中国境内依法没立的经营贷款业务的中资金融机构。

本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。

本通则中所称贷款系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。

本通则中的贷款币种包括人民币和外币。

第三条贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则。

第四条借款人与贷款人的借贷活动应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第五条贷款人开展贷款业务，应当遵循公平竞争、密切协作的原则，不得从事不正当竞争。

第六条中国人民银行及其分支机构是实施《贷款通则》的监管机关。

第二章贷款种类第七条自营贷款、委托贷款和特定贷款：自营贷款，系指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。

贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。

特定贷款，系指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款。

第八条短期贷款、中期贷款和长期贷款。

短期贷款，系指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。

中期贷款，系指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的贷款。

第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。

A.有限股份责任公司B。

股份有限公司C。

房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。

A。

多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。

一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。

（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A。

权益融资B。

债务融资C。

发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。

证券市场的功能不包括（)。

A。

筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。

下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。

（2004年试题)A.土地购置贷款B。

土地储备贷款C.土地开发贷款D。

建设贷款6。

我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行B.工商银行C。

商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.40％～50%B。

50％～60%C。

60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。

A。

租金收入B。

土地出让收入C.房地产抵押贷款D。

净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A。

土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。

（2008年真题）A。

债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。

A.经营风险B.市场风险C。

XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法.第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。

经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条贷款用途。

主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章贷款条件和申请第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一)贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件1、具有法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。

信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等;5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7、本行要求的其他条件.自然人类贷款条件1、个人资信良好。

第九章房地产金融与项目融资1.房地产权益融资■是所有者权益而非债务，最典型的是股票■资金提供方与投资者共同承担风险，酬劳是项目投资所形成的可分配利润■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依靠预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险2.私募股权投资■概念◇是对非上市公司进行的股权投资■种类◇进展融资◇夹层融资◇差不多建设权益基金◇治理层收购或杠杆收购◇重组和合伙制投资基金■特点◇资金募集和使用绝少涉及公布市场操作，无需披露交易细节◇多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资◇一样投资于私有公司即非上市公司◇比较偏向于已产生稳固现金流的成形企业，有较高的投资回报◇投资期限较长，3－5年◇流淌性差，无直截了当交易◇资金来源广泛◇多采取有限合伙制，幸免双重征税◇投资退出渠道多样化■优缺点◇私募股权融资比上市和债务融资成本高◇但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资■概念◇通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，◇所获得的酬劳是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用◇需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除■特点（四性）◇短期性◇可逆性－负有到期还本付息的义务◇负担性－需要支付利息◇流通性－债券可在市场上转让4.债务融资的类型（四类）■银行信贷◇按用途分为流淌资金贷款和固定资产贷款◇按期限分为短期贷款和中长期贷款◇按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现■商业信用◇指工商企业之间相互提供的，与商品交易直截了当相联系的信用形式◇商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种◇优点是方便和及时◇缺点是存在信用规模、信用方向等局限■企业债券◇哪些企业能够发行债券﹥股份﹥国有独资公司﹥两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司◇特点﹥企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债■租赁融资◇实质﹥转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和酬劳的租赁﹥要紧应用于大型设备租赁领域◇房地产领域中的应用﹥回租租赁或售后回租模式5.证券市场的构成要素（三个方面）■证券市场参与者（五类主体）◇证券发行人◇证券投资者◇证券市场中介机构◇自律性组织◇证券监管机构■证券市场交易工具◇政府债券◇金融债券◇企业债券◇股票◇基金◇其它金融衍生证券■证券交易场所◇场内交易所◇场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式）6.房地产企业公布资本市场融资方式■何为房地产上市公司◇指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司■房地产企业的股票市场融资（四种）◇首次公布发行◇配发◇增发◇认股权证■房地产企业的债券市场融资◇公司债券◇可转换债券◇分离交易的可转换公司债券7.公布资本市场融资中的定价问题■企业或资产估值模型◇收益折现法◇类比法■股票发行价格定价◇累计投标方式－通过询价机制◇固定价格方式◇竞价方式8.房地产开发类贷款■房地产开发投资相关贷款（三类）◇房地产开发贷款－开发建设时期贷给开发商的◇土地储备贷款－房地产收购储备时期贷给土地储备中心的◇房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的■三类贷款的共同特点◇以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物9.开发贷的分类（三类）■土地购置贷款■土地开发贷款■建设贷款◇用于项目建设时期的融资◇可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设时期的成本◇要紧抵押物是处于开发建设中的项目（即土地使用权和在建工程）◇还款来源是销售收入或房地产抵押贷款◇为幸免显现竣工时无法获得抵押贷款的情形，发放建设贷款的金融机构会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，这越来越成为发放建设贷款的重要条件之一10.开发贷的风险■政策风险■市场风险■经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能■财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能■完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能■抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成缺失的可能性■贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判定而导致贷款难以归还的可能性11.开发贷的风险治理■必须四证齐全■自有资金不低于开发项目总投资的35%■开发项目应合法性和可行性■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营治理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制■分期发放贷款，并对资金使用情形进行监控，防止挪用■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用■紧密关注开发企业开发情形12.土地储备贷款的发放■借款人的条件（三条件）◇是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府托付依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府托付的企业）◇经工商行政治理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证◇经营治理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力■土地储备项目条件（五条件）◇贷款项目所在都市好◇贷款项目符合都市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备打算◇贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地◇贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续◇贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好13.土地储备贷款的风险■土地储备中心自有运作资金严峻不足，要紧依靠银行贷款■土地出让打算不明确，还贷资金来源的时刻不能与贷款期限相匹配■土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险14.土地储备贷款的风险治理■对资本金不足，经营治理不规范的借款人，审慎发放贷款■以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年■对包括该土地的性质、权属关系等整体情形，进行认确实调查分析■实时把握土地价值状况，幸免由于土地价值虚增或其他情形而导致的贷款风险15.房地产抵押贷款的种类■■个人住房抵押贷款◇－贷给消费者，以购买的房为抵押物◇分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类◇分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率◇抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年◇构成抵押贷款一级市场■商用房地产抵押贷款◇还款来源要紧是商用房地产的经营净收益，因此风险高◇贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年◇仅对已通过竣工验收的商用房地产发放■在建工程抵押贷款◇以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押物◇一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款16.个人住房贷款的风险■操作风险－对客户调查不深入，容易显现假按揭■信用风险－开发商和购房者两方面的问题■市场风险－包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险■治理风险－银行的治理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等■法律风险17.个人住房抵押贷款的风险治理■严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准■详细审查借款人的相关信息■通过各处信息判定借款人的还款能力■考核借款人还款能力■在发放贷款前应对新建房进行整体性估价18.如何考核借款人的还款能力（两个指标）■月还款额与收入比操纵在50%以下■月所有债务支出与收入比操纵在55%以下■房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业治理费）/月均收入■所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业治理费+其他债务月偿付额）/月均收入19.房地产抵押贷款二级市场◆■二级市场进展的条件◇需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场◇还要有支撑抵押贷款二级市场进展的市场条件（三条件）﹥商业银行制定了有利于证券化的优待的税收和会计法规﹥为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就能够转让抵押贷款权益﹥有一个稳固的经济环境■二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型◇抵押贷款支持债券◇抵押贷款传递证券◇抵押贷款直付债券◇抵押贷款担保债务20.房地产投资信托基金■资金来源◇发行股票◇从金融市场融资■信托基金的特点（五大特点）◇流淌性好◇市场价值稳固◇高现金回报◇有效分散风险◇抵御通货膨胀21.信托基金的分类■按投资业务不同分类◇权益型－以收益性物业的出租、经营治理和开发为主，要紧收入是出租收入◇抵押型－为开发商和抵押贷款者提供抵押贷款服务，要紧收入来源是抵押贷款利息收入◇混合型－同时经营上述两种业务■按信托性质分类◇伞型合伙－不直截了当拥有房地产，通过一个经营合伙制企业操纵房地产◇多重合伙－直截了当拥有房地产的同时，还通过经营合伙制方式拥有部分房地产■信托基金的组织形式◇契约型－依据信托契约◇公司型－依据公司章程运作22.信托基金的风险（三类风险）23.融资组织形式■既有项目法人融资形式◇由既有法人组织融资活动并承担责任和风险◇拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产◇从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力■新设项目法人融资形式◇由新设项目法人筹集资本金和债务资金◇新设项目法人承担相应的融资责任和风险◇从项目投产后的经济效益来考察偿债能力24.资本金筹措■资本金的规定◇房地产开发项目资本金比例为35%◇房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例◇资本金出资形状能够是现金，也能够是实物、土地使用权■新设项目法人项目◇政府政策性资金◇国家授权投资机构入股的资金◇国内外企业入股的资金◇社会团体和个人入股的资金■既有项目法人项目◇项目法人可用于项目的现金◇资产变现资金◇发行股票筹集的资金◇政府政策性资金◇国内外企业法人入股资金■既有项目上市公司时◇可公布或定向增发新股◇发行公司可转换债券■其它方式◇以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式25.债务资金筹措■信贷融资■债券融资-债券偿付方式（三种）◇偿还，到期一次偿还本息◇转期，用一种到期较晚的债券换到期较早的债券◇转换，有效期内只需支付利息，可将债券转化为公司一般股26.融资方案分析（分析四方面）■资金来源可靠性分析■融资结构分析－资本金与债务资金的比例■融资成本分析◇债务融资成本﹥资金筹集费﹥资金占用费（利息）◇资本金融资成本﹥资金筹集费﹥资金占用费（按机会成本原则运算，可参照银行存款利率运算）■融资风险分析（三类风险分析）◇资金供应风险◇利率风险◇汇率风险27.金融机构对房地产项目贷款的审查◆（四方面的评判）■企业资信等级评判（客户评判）－评判主体﹥将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级■贷款项目评估－评判客体﹥BBB以上的企业才能获得银行贷款■房地产贷款担保方式评判◇保证﹥银行提供的保证风险最低﹥然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业◇抵押－不动产的不转移占有担保﹥商品房优于其他房屋﹥建成后的房地产优于纯粹的土地﹥商品住宅优于商用房地产◇质押－动产或权益的转移占有担保■贷款综合评判－运算贷款综合风险度◇凡综合风险度超过60%的，为高风险贷款，一样不予发放贷款28.系数的取值规则■信用等级系数（四级）◇AAA 30%◇AA50%◇A 70%◇BBB 90%■贷款方式系数（七级）◇信用贷款100%◇由银行金融机构提供担保的10%-20%◇由省级非银行金融机构担保的50%◇AA级以下企业担保的100%◇用商品房抵押的50%◇其他房屋及建筑物抵押的100%◇其他房屋及建筑物抵押并参加保险的50%■贷款期限系数（五级）◇期限在半年以内的100%◇期限半年以上不满一年的120%◇期限1年以上3年以下的120%◇期限3-5年 130%◇期限5年以上的 140%■项目风险等级系数（四级）◇AAA80%◇AA 70%◇A60%◇BBB50%。

小额贷款公司抵押贷款管理办法3（★）第一篇：小额贷款公司抵押贷款管理办法 3抵押贷款管理办法第一章总则第一条为了加强抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和公司的有关规定，制定本管理办法；第二条房地产抵押贷款是指抵押人（借款人）向抵押权人（贷款人）提供房地产作为按期归还贷款的担保，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借款方式；第三条本管理办法适用于XX小额贷款有限责任公司的抵押贷款类业务。

第二章抵押物第四条抵押物是由抵押人（借款人）提供的，并经抵押权人（贷款人）认可的作为担保的财产。

第五条下列范围的房地产可以设定抵押权（一）已领得房屋所有权证，且无产权纠纷的房产；（二）依照有关规定签订了房屋买卖合同并已付清预购房款的预购房产。

第六条下列房产不得设定抵押权：（一）所有权有争议的房产；（二）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的房产；1（三）其它依法不得设定抵押权的房地产。

第七条以房屋设定抵押权的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。

第八条以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。

第九条以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。

第十条用银行信用贷款购置的房地产，在没有还清贷款之前，如将该房地产设定抵押权，须经原贷款银行同意，方可进行抵押。

第十一条抵押人以其已出租的房地产设定抵押权时，应将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。

如抵押合同中有涉及承租人权益者，须事先经承租人书面同意后方可签订。

抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第十二条以房地产价值中未设置抵押权的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。

xxxx银行经营性物业抵押贷款业务管理办法第一章总则第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。

第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。

第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。

第二章贷款对象与条件第四条贷款对象借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所有权、经营权、收益权和处置权。

第五条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１.具有有效法人营业执照；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效；5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料；6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。

（二）商业经营性物业须具备的基本条件：１.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并已投入商业运营；２.地理位置优越，物业原则上应位于城镇中央商务区和中心商业区等城镇中心繁华地段。

1 / 5 第九章 房地产抵押法律制度 第一节 房地产抵押概述 一、抵押的定义和特点 抵押是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 特点： 1、抵押是一种担保债权实现的法律关系 2、抵押物是由债务人或第三人提供的法律允许抵押的财产 3、抵押物不转移占有 二、抵押的种类 （一）以抵押物的不同可分为不动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押等。 不动产抵押是指以不动产作为抵押物而设定的抵押。 动产抵押是以动产为抵押物的抵押。 权利抵押是指以法律规定的各种财产权利作为抵押客体的抵押。 财团抵押又称企业抵押，是指抵押人以其所有的动产、不动产及权利的集合体作为抵押权客体，即企业以其财产组成一个整体，设置一个抵押权。 （二）以债权受担保的抵押权的个数的不同可分为单独抵押和共同抵押。 单独抵押是指某个债权受一个抵押权的担保。 共同抵押是为了担保同一债权，而在数个不同财产上设定数个抵押权共同担保债权的实现。 （三）以抵押权所担保的债权额是否确定可分为普通抵押和最高限额抵押。 最高限额抵押是指抵押人和抵押权人协议以抵押物对将来一定期间内连续发生的不特定债权，在预定的最高债权额限度内作担保的一种特殊的抵押形式。 最高额抵押的主合同债权不得转让。 三、房地产抵押的定义 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 四、房地产抵押的原则 （一）合法原则 包含两层含义一是设定抵押的房地产是法律所允许的。二是设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产。 2 / 5

（二）同一原则 是指土地使用权与地上建筑物一同抵押。 （三）特定原则 是指设定抵押的房地产是现实存在的特定的房地产，不是将来可能存在的房地产。 第二节 房地产抵押的范围 一、房地产抵押权所担保的债权范围 一般是以原债权为限，但下列情况也可列入所担保的范围。 1、利息，包括约定利息和法定利息。 2、违约金 3、损害赔偿金 4、实现抵押权的费用 二、房地产抵押权标的物的范围 （一）用于抵押的土地使用权的范围 1、土地所有权不得抵押，只有与土地所有权分离、具有他物权性质的独立的土地使用权的抵押。包括房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、以出让方式取得的土地使用权。 2、集体所有的土地使用权的抵押仅限于抵押人通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。 3、土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权（即抵押人对抵押的土地使用权有处分权。 （二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系 1、抵押的房地产的价值应当大于或等于它所担保的债权数额。 2、房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金额部分，在余额限度内可以再抵押。 （三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系 坚持土地使用权与地上建筑物一同抵押，即“地随房走”和“房随地走”的原则。包括 1、以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 2、乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。 3、以划拨方式取得的国有土地使用权一般不得抵押，但缴纳了相当于应缴纳的土地使用权出让金后除外。 3 / 5

第九章融资方式(一)单项选择题1.从融资的角度，下列融资方式中融资风险较小的是（）A.债券B.长期借款C.融资租赁D.股权融资2.可转换债券对投资者来说，可在一定时期内，依据特定的转换条件，将其转换为（）A.其他债券B.优先股C.普通股 D,收益债券3.长期借款融资与债券融资相比，其特点是（）A.融资费用大B.利息支出具有节税效应C.融资弹性大 D,债务利息高4.某企业需借入资金200 000元，由于贷款银行要求将贷款数额的20%作为补偿性余额，故企业需向银行申请的贷款额度为（）A.200 000元B.240 000元C.250 000元D.236 000元5.影响债券发行价格的主要因素是（）A.票面利率与市场利率的一致程度B.票面利率水平高低C.市场利率水平高低D.债券的面值与债券期限6.出租人既出租某项资产，又以该项资产为担保借入资金的租赁方式是（）A.直接租赁B.杠杆租赁C.经营租赁D.售后回租7.按租赁资产风险与收益是否完全转移，可将租赁交易划分为（）A.单一投资租赁和杠杆租赁B.经营租赁和融资租赁C.直接租赁和转租赁D.抵押租赁和售后回租8.相对于借款购置设备而言，融资租赁设备的主要缺点是（）A.融资速度较慢B.融资成本较高C.到期还本负担重D.设备淘汰风险较大9.关于长期借款，下列说法中错误的是（）A.融资速度快B.借款成本较低C.借款弹性较大D.融资风险较低10.以下各项中，不属于私募股权融资对象的是（）A.社会公众B.风险投资者C.机构投资者D.上市公司的控股股东或关联方11,长期借款融资与股票融资相比的特点表现在（）A.融资风险较高B.借款成本较高C.限制条件较多D.融资数量有限12.下列各项中，不属于融资租赁租金构成项目的是( )A.租赁设备的买价B.租赁手续费C.租赁设备维护费D.租赁期间出租人为设备融资而支付的利息13.某企业拟以“2/10，N/30”的信用条件购进一批原材料，货款800万元，若企业放弃付现折扣，则企业丧失现金折扣的机会成本为（）A.2%B.10%C.30% C.36.73%14.丧失现金折扣的机会成本的大小与（）A.折扣百分比的大小呈反向变动B.信用期的长短呈同向变动C.折扣期的长短呈同向变动D.折扣百分比的大小及信用期的长短均呈同向变动15.企业从银行借入短期借款，不会导致实际利率高于名义利率的利息支付方式是（）A.贴现法B.分期付款法C.加息法D.收款法16.具有短期和长期借款双重特点的借款信用条件是（）A.补偿性余额B.借款抵押C.信用余额D.周转信贷协定17.某周转信贷额为500万元，承诺费率为0.5%，借款企业年度内使用了400万元（使用期为一年），借款年利率为6%，则该企业当年应向银行支付利息和承诺费共计（）A.30.5万元B.32万元C.32.5万元D.24.5万元18.需要用短期负债来弥补永久性资产的资金需求，此种流动资产与流动负债的组合策略称为（）A.稳健型融资策略B.折中型融资策略C.激进型融资策略 C.无法判断属于哪种融资策略19.贷款银行具有法律义务地承诺提供不超过某一最高限额的贷款保证，被称为（）A.补偿性余额B.信用额度C.周转信贷协定D.承诺费20.贴现法借款的实际利率（）A.大于名义利率B.等于名义利率C.小于名义利率D.不确定（二）多项选择题1.上市公司配股融资应具备的条件有（）A.上市公司配股距上一次发行时间的时间间隔不得少于一个完整的会计年度B.上市公司最近三个会计年度连续盈利C.上市公司最近三年以现金和股票方式累计分配的利润，不少于最近三年实现的年均可分配利润的20%D.上市公司募集资金用途应符合国家的产业政策，配股比例的上限为10:3E.发行前最近一年财务报表中资产负债率不低于同行业上市公司的平均水平2.非公开发行股票融资的对象有（）A.风险投资者B.机构投资者C.天使投资者D.公司的关联方E.公司的战略投资者3.实施配股时，如果除权后股票交易市价高于该除权基准价格，这种情形( )A.使得参与配股的股东财富较配股前有所增加B.会减少参与配股股东的财富C.一般称之为“填权”D.不会影响参与配股股东的财富E.一般称之为“贴权”4.关于债券的特征，下列说法中正确的是（）A.债券代表着一种债券债务关系B.债券不能折价发行C.债券持有人无权参与企业决策D.债券具有分配上的优先权E.债券必须溢价发行5.债券发行单位偿还或收回债券的方法有（）A.建立偿债基金，以偿还债务本息B.转换成普通股C.债券随时赎回或推迟赎回D.分批偿还债券E.发行新债券替换旧债券6.企业为发行抵押债券而用以抵押的财产可以是（）A.企业持有的有价证券等金融资产B.企业拥有的存货C.机器设备D.应收账款、应收票据E.房屋、建筑物等不动产7.下列关于租赁的说法中，正确的有（）A.在经营租赁方式下，与租赁资产有关的折旧费、维修费等一般由出租人负担B.经营租赁契约一般包含解约条款C.融资租赁期满时，承租人对租赁资产有廉价购买选择权D.融资租赁的融资成本较低，有利于减轻所得税负担E.融资租赁降低了设备被淘汰的风险8.下列融资方式中，资金成本很高而财务风险很低的融资方式有（）A.发行债券B.长期债券C.商业信用D.发行股票E.吸收直接投资9.可转换债券的性质主要是（）A.债券性B.期权性C.回购性D.股权性E.强制性10.影响融资租赁每期租金的因素有（）A.设备原价B.预计租赁设备的残值和租赁期限C.租赁手续费D.租金的支付方式E.租赁公司融资成本11.可以筹措长期资金的融资方式有（）A.吸收直接投资B.商业信用C.融资租赁D.应付票据E.发行可转换债券12.企业在持续经营过程中，会自发地直接产生一些资金来源，部分地满足企业的资金需要，如（）A.应付税金B.应付利息C.应付债券D.应付工资E.应付账款13.下列资产中属于临时性流动资产的是（）A.季节性存货B.最佳现金余额C.保险储备存货量D.销量旺季增加的应收账款E.销售旺季增加的存货14.下列情形中，企业应享受现金折扣的有（）A.借入资金利率低于放弃现金折扣的机会成本B.借入资金利率高于放弃现金折扣的机会成本C.短期投资收益率高于放弃现金折扣的机会成本D.短期投资收益率低于放弃现金折扣的机会成本E.企业延期付款形成的损失大于放弃现金折扣的机会成本15.短期负债融资具有的特点是（）A.融资速度快，容易取得B.短期负债的借款利率随市场利率的变化而变化，财务风险加大C.短期负债融资所发生的利息支出低于长期负债融资的利息支出D.对于季节性生产企业，短期借款比长期借款灵活性更强E.短期负债融资数额小16.商业信用融资的具体形式有（）A.应付账款B.应付票据C.预收账款D.商业银行信用贷款E.应收账款让售借款17.延期付款可降低资金使用成本，但由此却可能带来一定的风险或增加潜在的融资成本，如（）A.若企业过度延期支付，则企业的信用将大幅下降B.企业可能招致延期付款的利息罚金C.供应商可能将停止供货D.供应商可能利用法律手段进行追索E.可能影响企业与其他供应商和金融机构的关系18.商业信用融资的特点有（）A.商业信用与商业买卖同时进行，不用做非常正规的安排，融资便利B.如果没有现金折扣，或企业不放弃现金折扣，则利用商业信用融资没有实际成本C.利用商业信用融集的资金的使用期限较短D.商业信用融资的限制条件少于银行借款融资的限制条件E.商业信用融资不存在风险19.补偿性余额的约束使借款企业所受的影响有（）A.减少了可用资金B.提高了融资成本C.减少了应付利息D.增加了应负利息E.降低了融资成本20.下列关于租赁融资的说法中，正确的有（）A.经营性租赁融资被称为“资产负债表外的融资”B.经营租赁对资产负债表中资产和负债均不产生影响C.融资租赁对资产负债表的影响与负债融资的影响相同D.租赁是一种融资与融物相结合的融资方式，融资速度比较快E.租赁融资支出可以抵减所得税（三）判断题1.所有的上市公司都可以运用配股方式融资。

第九章贷款审批[章节习题]贷款审批是商业银行信贷业务全流程的决策环节，是信贷业务执行实施的前提与依据。

广义的贷款审批涵盖了贷款审查和贷款审批的过程，包括商业银行贷款业务的方案设计、选择和决策等阶段，其目标是把借款风险控制在银行可接受的范围之内，力求避免不符合贷款要求和可能导致不良贷款的信贷行为。

【知识点1】贷款审批原则——信贷授权①银行业金融机构应建立统一的法人授权体系，对机构、人员和岗位进行权限管理。

②根据受权人的风险管理能力、所处区域经济信用环境、资产质量等因素，按地区、行业、客户、产品等进行授信业务差别授权，合理确定授权权限。

③受权人在书面授权范围内审批授信业务，不得越权或变相越权审批授信业务。

1.信贷授权的含义（1）定义信贷授权是指银行业金融机构对其所属业务职能部门、分支机构和关键业务岗位开展授信业务权限的具体规定。

其中：信贷包括贷款、贴现、透支、保理、承兑、担保、信用证、信贷证明等银行业金融机构表内外授信业务。

（2）信贷授权的分类①直接授权②转授权③临时授权根据贷款新规规定，贷款人应建立健全内部审批授权与转授权机制。

审批人员应在授权范围内按规定流程审批贷款，不得越权审批。

（3）信贷授权管理的意义（了解即可）信贷授权是银行业金融机构信贷管理和内部控制的基本要求，旨在健全内部控制体系，增强防范和控制风险的能力，并有利于优化流程、提高效率，以实现风险收益的最优化。

集中管理是为了控制风险，合理授权则是为了在控制风险的前提下提高效率。

对内授权与对外授信密切相关。

对内合理授权是银行业金融机构对外合格授信的前提和基础。

授信授权对于有效实行一级法人体制，强化银行业金融机构的统一管理与内部控制，增强银行业金融机构防范和控制风险的能力都有重要意义。

（风险管理的需要、发展业务的需要）2.信贷授权应遵循的基本原则（主要掌握大点）3.信贷授权确定的方法①原则上应根据其风险管理水平、资产质量、所处地区的经济环境、主要负责人的信贷从业经验等因素，设置一定的权重，采用风险指标量化评定的方法合理确定。