会计实务：一方出钱一方出地,以土地方名义合建商品房如何缴纳营业税？

【税会实务】合作开发房地产的财税处理合作开发房地产，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与提代土地开发资金一方对特定的地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。

（合作方既可以是双方也可以是多方）合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。

一、法律基础：对于合作双方规定的投资、分配条件与方式的不同，其处理的结果也不相同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十四条合作开发房地产中同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

二、账务处理合作开发房地产，合作双方参与分配的的形式主要有两种：一是分配开发产品（即分配所建房地产）；二是分配项目利润（即分配出售所开发房地产的利润）。

1、以开发产品作为分配形式取得投资款时：取得的投资款，其实质为提前取得销售开发产品的销售款，因此房地产开发企业在取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

分配开发产品时：应确认为销售收入，冲减“递延收益”。

借记“递延收益”等科目，贷记“主营业务收入”等科目；同时计提并缴纳营业税及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”等科目。

2、以分配项目利润作为分配形式取得投资款时：对于未成立独立的法人公司，所谓投资不是真正法律意义上的股东，不能用为“实收资本”核算，应通过“其他应付款”核算。

借记“银行存款”等科目，贷记“其他应付款”科目。

分配利润时：按照原记入“其他应付款”科目的金额，借记“其他应付款”按超过其他应付款的金额，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。

合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。

一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。

（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。

一是以物易物模式，具体分为两种形式。

其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。

其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。

二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。

房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。

若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。

（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。

然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。

例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。

此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。

国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
国税函〔2005〕1003号
全文有效成文日期：2005-10-24
字体：【大】【中】【小】海南省地方税务局：
你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发〔2005〕57号）收悉。

经研究，批复如下：
鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。

因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发〔1995〕156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

二〇〇五年十月二十四日。

合作建房营业税合作建房营业税是指两个或多个实体合作建房所需的营业税。

在中国，合作建房是指由土地提供方与房屋建设方合作共同建设房屋项目的一种形式。

由于合作建房涉及到多方合作和多层次的利益关系，因此需要对合作建房过程中产生的收益进行税务处理。

营业税作为一种消费税，适用于各类经济活动。

在合作建房中，营业税的征收主体是房屋建设方，即承包房屋建设的企业或个人。

根据《中华人民共和国营业税法》规定，房屋建设企业应按照合同约定的价格与约定的最低利润率，计算并缴纳营业税。

合作建房营业税的计算基础是合同约定的房屋销售价格与最低利润率的乘积。

最低利润率是指房屋建设方能够接受的最低利润水平。

当项目在建设过程中出现成本超支或其他原因导致利润率低于最低利润率时，仍然需要按照最低利润率计算并缴纳营业税。

营业税的税率根据不同的城市和地区有所差异。

一般情况下，合作建房营业税的税率在3%至5%之间。

房屋建设方需要按照房屋销售价格与最低利润率的乘积，乘以适用的税率，计算出应缴纳的营业税额，并在规定的时间内向税务机关缴纳。

合作建房营业税属于一种间接税，由房屋建设方向购房者收取，并在他们购房款项中扣除。

购房者在购房时要先向房屋建设方支付销售价格，然后再将营业税额支付给税务机关。

购房者只需支付实际的购房金额，不需要额外支付营业税。

合作建房营业税的征收对于保护购房者权益、规范房地产市场具有重要意义。

通过征收合理的营业税，可以防止房屋建设方在合作建房中通过与购房者私下交易等方式逃避税收，从而确保税收的公平与透明。

总之，合作建房营业税是合作建房过程中涉及到的一项税务事项。

通过对房屋建设方的营业税征收，可以保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序，并为国家财政提供稳定的税收收入。

这有助于促进房地产市场的健康发展，提高国家财政收入。

以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题（一）营业税：免交《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。

经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：1.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2.对股权转让不征收营业税。

3.《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

（二）土地增值税：免交《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（三）印花税：双方都要交1.转移土地使用权书据属于印花税征收范围《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号文）第三条对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

结论：以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证。

合作建房行为的税收筹划合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种。

一、营业税（一）第一种方式第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：1.土地使用权和房屋所有权相互交换通过交换双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”税目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

（二）第二种方式第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

1.风险共担，利润共享房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理
（上）
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。

合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。

一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。

（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。

对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

且按照国税发[2006]31号文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申。

⼀⽅提供⼟地使⽤权,⼀⽅提供资⾦合作建房的模式怎么处理税务合作建房，是指由甲⽅提供⼟地使⽤权，⼄⽅提供资⾦合作建房的模式，⽬前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给⼤家提供⼀个思路，由于本⽂属于商榷性质，因此欢迎⼤家提出宝贵意见。

⼀、甲企业提供5000平⽅⽶的⼟地使⽤权，⼄企业提供2000万元资⾦并负责施⼯。

双⽅协议，房屋建成后按5：5的⽐例分成，房屋分配完毕后，甲⽅⼜将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作⾃⽤。

分析：根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权同时转让、抵押.⽽第61条第2款⼜规定：在依法取得的房地产开发⽤地上建成房屋的，应当凭⼟地使⽤权证书向县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

由此可见，房屋产权是离不开⼟地使⽤权的，没有所谓的只拥有房产权⽽不拥有⼟地使⽤权的"空中楼阁"。

我们注意到国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之⼀)的通知〉》第⼗七条规定的合作建房有这样⼀句话"⼟地使⽤权和房屋所有权相互交换，双⽅都取得了拥有部分房屋的所有权."对照城市房地产管理法不难发现其中⽭盾之处，即不拥有⼟地使⽤权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与⼟地使⽤权来交换之举。

为此在国税函[2005]1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲⽅提供⼟地使⽤权，⼄⽅提供资⾦，以甲⽅名义合作开发房地产项⽬的⾏为，不属于合作建房。

⽆独有偶的是我们在国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中发现了类似的影⼦，31号⽂第36条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个⼈合作或合资开发房地产项⽬，且该项⽬未成⽴独⽴法⼈公司的，如开发合同或协议中约定向投资各⽅(即合作合资⽅)分配开发产品的，如该项⽬已经结算计税成本，其应分配给投资⽅开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计⼊当期应纳税所得额.如未结算计税成本，则将投资⽅的投资额视同销售收⼊进⾏相关的税务处理。

鼎汇【财税热点】合作建房的税收问题本文，按照营业税和土地增值税的规定，将“合作建房”定性和总结为以下三种形式，并介绍其中的税费处理。

“合作建房”的三种形式本文将“合作建房”总结为以下三种形式：1、合同型合作开发这是针对上篇的以地换房、租地换房界定的一种模式，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条规定的较为一致：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

这种合作模式下，一方出地，一方出资金，不成立项目公司合作开发，出资方并没有取得土地使用权，立项、报批报建都是以出地方为主体，实际还是单独开发，解释中根据承担风险和分配模式，将合同认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同，实际就是工抵房、以地换房、融资或租赁行为。

2、股权型合作开发这是针对上篇的以地投资、以地换取固定利润或按固定比例提成以及以地投资，按比例分配房屋的一种模式，也是最常规最传统的合作开发模式：是指一方以土地出资入股，一方以货币出资入股，双方成立项目公司合作开发，即合资开发模式。

这种模式下的土地使用权和房屋所有权初始登记都在项目公司名下，分房环节可以视为实物利润分配，应视同销售缴纳增值税、土增税和企业所得税。

3、“双抬头”合作建房以上两种合作建房模式都不能实现免税，真正实现节税的是财税字[1995]48号文规定的免征土增税的模式，但财税字[1995]48号文内容比较简单，要实现免税的合作建房，到底需要具备什么条件呢，我们可以从一些判例找到答案。

国家层面的营业税合作建房不免税，但深圳有个判例是免税的，与财税字[1995]48号规定的模式一致：《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）规定：是否发生国税函发[1995]156号文规定的应税行为，是依据土地使用权或房屋所有权是否发生转移来确定的。