商品房销售的会计处理【会计实务经验之谈】

公司出售房产的会计实务
公司出售房产涉及到会计实务方面的处理，需要考虑以下几个方面：
1. 资产减值，在出售房产之前，公司需要评估房产价值是否存在减值迹象。

如果存在减值，需要进行资产减值测试，并根据测试结果决定是否需要计提减值准备。

2. 资产处置，房产出售后，公司需要将房产从资产负债表中剔除，并确认处置损益。

处置损益等于出售价格减去资产账面价值和处置费用。

3. 税务处理，房产出售会涉及到资本利得税的计算和缴纳。

需要根据当地税法规定计算资本利得税，并在出售后的财务报表中确认相关的税务费用。

4. 财务披露，公司需要在财务报表中充分披露房产出售的相关信息，包括出售收入、处置损益、税务费用等，以便让利益相关方了解公司的财务状况。

5. 内部控制，公司需要建立健全的内部控制制度，确保房产出
售的过程合规、透明，避免潜在的风险和误差。

综上所述，公司出售房产的会计实务涉及到资产减值、资产处置、税务处理、财务披露和内部控制等多个方面，需要公司会计部
门严格按照相关会计准则和税法规定进行处理，确保出售过程合规、透明，并正确反映在财务报表中。

我做了6年工业，3年房地产,感觉真的不好，隔行如隔山，房地产行业比较独特，需要学习的也不少啊。

对自己职业发展也不好。

大家最好是在一个行业做，别换。

我断断续续从事这房地产行业有四年,感觉说难也不难,说容易也不容易,账务处理比起工业来容易多了,但是这行要做好,也不容易,政策性特别强,税收政策比较多,不断更新,所以要为企业创造效益,我觉得房地产会计特别重要,不是只有卖楼才可以.本人从去下半年介入房地产财务，从近半年来的工作实际中，确实从茫然到稍微掌握套路，学到了不少。

不管在什么行业，都需要从细微处着手，抓好基础工作；从工作重点来看，房产行业的特别之处是在财税方面。

以后请大家多多指教，在此谢过啊!我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务局或一个专管员答复居然会不同的，财务人员一要根据企业老总的思路，二要遵循会计制度，三又不能违反税务规定，在实际操作中很难面面俱到。

我跟上面的几位朋友有同感，也是觉得房地产会计跟财税政策的关系比较紧密，尤其是当地的财税政策，有些根本不是书上说的那样。

比如土地增值税的核算，书上说可以怎么怎么筹划，20%以下不用交，可是实际上不交根本不可能，税务局明确跟你说，必须交几个几个点，你怎么办？要在当地继续做下去，必须按照税务局的意见办，呵呵本人也是从事房地产这方面的财会工作，时间不是很常，但感觉这个行业比较复杂。

收入的确定、税收的缴纳偷逃申报、成本的核算还是比较难点的。

其中税收的这一块是重点这是我的看法，还是希望前辈们多多赐教。

我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。

附退货条件的销售商品收入的会计处理【会计实务经验之谈】销售商品收入是历年考试中的重点，我们要清楚各种形式销售商品的确认条件，尤其是附有退回条件的销售商品收入的会计处理，要分正常退货(包括次年退货但不属于资产负债表日后事项)和资产负债表日后事项期间退货两种分别处理。

一、非资产负债表日后事项的正常退货1、企业根据以往经验能够合理估计退货可能性且确认与退货相关负债的在销售商品时，如果符合销售商品收入确认条件，且企业根据以往经验能够合理估计退货可能性且确认与退货相关负债的，那么就要确认销售商品收入。

会计分录：销售商品时，借：应收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：主营业务成本贷：库存商品根据以往经验估计退货的可能性冲减当期收入、成本(此种情况属于正常退货)，确认“预计负债”。

借：主营业务收入贷：主营业务成本预计负债因预计负债账面价值与计税基础不一致，产生可抵扣暂时性差异，应确认递延所得税资产。

会计分录：借：递延所得税资产贷：所得税费用实际发生退货时，退回的商品可能与估计时一致，也可能比当时估计的多或者少。

(1)退回的商品与估计数量一致在发生退回前，已经提前将收入、成本冲减了，因此实际发生销售退回时，不需要再做收入、成本的冲减。

借：库存商品预计负债贷：应收账款调整递延所得税资产，会计分录：借：所得税费用贷：递延所得税资产(2)退回的商品比估计的数量多实际发生的退货大于估计的退货，说明销售当月月底少冲减了收入与成本，需要继续冲收入与成本。

借：库存商品主营业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)预计负债贷：主营业务成本应收账款调整递延所得税资产，会计分录：借：所得税费用贷：递延所得税资产(3)退回的商品比估计的数量少实际发生的退货小于估计的退货，说明销售当月月底多冲减了收入与成本，应该将多冲减的部分恢复。

借：库存商品主营业务成本预计负债贷：主营业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)应收账款调整递延所得税资产，会计分录：借：所得税费用贷：递延所得税资产2、企业不能合理估计退货可能性此种情况因与销售商品相关的风险、报酬并没有完全转移，不符合销售商品确认收入的条件，故不能在发出商品时就确认收入，应将发出的商品反映在“发出商品”科目中，在退货期满才能确认收入。

【税会实务】房地产企业销售的正确处理方法房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的一种销售。

房地产销售，应根据收入准则规定确认收入。

如果房地产经营商与买方签订合同，并按合同要求开发产品，应根据建造合同准则规定进行会计处理。

房地产销售中，将商品的法定所有权转移给买方后，一般表明商品所有权上的重要风险和报酬已转移，销售公司应确认收入。

但也有例外，有时商品法定所有权转移给买方后，而所有权上重要风险和报酬还未真正转移。

此时，应区别下述情况确认收入：①仍有责任实施重大行动，根据合同规定公司仍有责任继续提供重大劳务服务，如整个工程项目尚未全部完工，公司还需实施重大行动完成工程最后项目，则应在实施重大行动后确认收入；②存在重大不确定因素，如果合同中存在重大不确定因素，如销售交易中合同规定买方有退货选择权，则应在不确定因素消失后确认收入；③仍需继续交易涉入，销售后仍需一定程度的继续交易涉入，如售后回购协议、保证买方特定时期内占有财产的协议、保证买方特定时期内获取报酬的协议等，这些销售协议下售后还需继续涉入交易。

此时，应分析特定交易的性质，以判断是销售行为，还是筹资、租赁或利润分成行为。

如是销售行为，则在需要继续涉入交易的期间内不应确认收入。

房地产销售确认收入时，还应考虑货款收回的可能性，预计货款收不回的，不应确认收入；如果此时已收回部分货款，应仅对收回部分确认收入。

例：某房地产开发公司当月发生如下经济事项：(1)该公司开发部自建同一规格和标准的楼房两栋，建筑安装成本为1940万元，成本利润率10％，该公司将其中一栋留作自用，另一栋对外销售，取得销售收入1200万元；以房屋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，取得收入600万元(长期股权投资账面价值500万元)；将一栋楼抵押给某银行使用以取得贷款，当时抵减应付银行利息60万元。

(2)该公司广告业务部当月取得广告业务收入400万元，付给有关单位广告制作费60万元，支付给电视台广告发布费80万元。

销售费用的核算【会计实务经验之谈】业务要点对于业企业而言，销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和工业性劳务等过程中发生的各项费用，以及为销售本企业产品而专设的销售机构所发生的各项费用。

其具体包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费、销售佣金、委托代销手续费、广告费、租赁费和销售服务费，专设销售机构人员工资、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、材料消耗、低值易耗品摊销及其他费用。

但是，企业内部的销售部门属于行政管理部门，所发生的经费开支不包括在销售费用之内，而应列入管理费用。

企业在销售商品和材料、提供劳夯的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质馈保证损失、运输费、装卸费等，以及为销售本企业商品而专设的销僻机构(禽销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用，通过“销售费用”科目核算。

企业发生的与销售商品和材料、提供劳务以及专设销售机构相关的，不满足固定资产准则规定的固定资产确认条件的日常修理费用和大修理费用等固定资产后续支出，也在“销售费用”科目核算。

金融企业应将“销售费用”科目改为“业务及管理费”科目，核算企业在业务经营和管理过程中所发生的各项费用，包括折旧费、业务宣传费、业务招待费、电子设备运转费、钞币运送费、安个防范费、邮电费、劳动保护费、外事费、印刷费、低值易耗品摊销、职工工资、差旅费、水电费、职工教育经费、工会经费、税金、会议费、诉讼费、公证费、咨询费、无形资产摊销、长期待摊费用摊销、取暖降温费、聘请中介机构费、技术转让费、绿化费、董事会费、财产保险费、劳动保险费、待业保险费、住房公积金、物业管理费、研究费刚、提取的保险保障基金等。

“销售费用”科目应当按照费用项目进行明细核算。

期末，应将该科目余额转入“本年利润”科目。

结转后，该科目应无余额。

应用实务【例】甲公司2011年7月发生部分销售费用如下：在销售商品过程中发生的运输费、装卸费、包装费，合计20万元;在销售商品过程中发生的展览费和广告费合计100万元。

商品房销售的财务和税务处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”(包括住宅和商铺)，具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》的有关规定。

根据《企业会计准则——收入》的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。

国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。

所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。

在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。

在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。

例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元(其中普通住宅2500万元、商铺500万元)。

借：银行存款 30000000贷：预收账款 30000000只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。

通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。

但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。

一、概述房屋销售会计处理方案是指企业在销售房屋过程中，按照会计准则和会计制度的要求，对销售房屋的收入、成本、费用、税金等进行的会计核算和会计处理。

本文将从房屋销售的基本流程入手，详细阐述房屋销售会计处理方案。

二、房屋销售会计处理步骤1. 销售合同的签订企业在销售房屋前，应与客户签订销售合同。

合同中应明确房屋的价格、交付时间、付款方式、违约责任等条款。

2. 收入确认（1）当企业将房屋交付客户，并取得客户支付的房款时，应确认房屋销售收入。

（2）对于分期付款的房屋销售，企业在收到每期款项时，按照合同约定的比例确认收入。

3. 成本结转（1）在房屋交付客户前，企业应将房屋的成本结转入“主营业务成本”科目。

（2）房屋交付客户后，企业应根据房屋的实际成本，将成本结转入“主营业务成本”科目。

4. 费用核算（1）销售过程中产生的费用，如广告费、中介费、佣金等，应计入“销售费用”科目。

（2）房屋交付过程中产生的费用，如装修费、维修费等，应计入“销售费用”科目。

5. 税金核算（1）根据税法规定，房屋销售应缴纳的税金包括增值税、企业所得税等。

（2）企业在销售房屋时，应按照税法规定计算应缴纳的税金，并在销售发票中注明。

6. 利润核算（1）企业在房屋销售过程中，将收入、成本、费用、税金等数据汇总，计算出利润。

（2）利润计入“主营业务收入”科目，并结转到“本年利润”科目。

三、房屋销售会计处理示例1. 销售合同签订企业签订销售合同，房屋价格为100万元。

2. 收入确认客户支付首付款30万元，企业确认收入30万元。

3. 成本结转房屋实际成本为80万元，结转至“主营业务成本”科目。

4. 费用核算广告费、中介费等销售费用为5万元，结转至“销售费用”科目。

5. 税金核算增值税税率为9%，应缴纳增值税9万元。

6. 利润核算销售收入30万元，减去成本80万元、费用5万元、税金9万元，利润为-54万元。

四、总结房屋销售会计处理方案是企业销售房屋过程中不可或缺的一环。

商品房销售会计处理案例分析【会计实务经验之谈】商品房包括商品房现房和商品房预售房。

商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

房地产开发企业商品房销售涉及房屋所有权和城镇土地使用权的变更，如何进行相应的税务及会计处理?商品房销售的税务处理营业税：按照营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，计税依据为向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。

土地增值税：依据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及经济利益。

税法规定的扣除项目金额有两种计算方法。

一是计算扣除，适用于新项目转让并且房地产成交价格正常的、提供扣除项目金额属实的;二是纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入：(一)出售旧房及建筑物的;(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(三)提供扣除项目金额不实的;(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

企业所得税：房地产开发企业商品房对外出售收入，应根据企业所得税法及其实施条例征收企业所得税。

案例某房地产开发公司开发商品房对外出售，具体情况如下：1.按转让产权合同取得收入4000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本1500万元;4.计算得出能够税前扣除的开发费用250万元。

计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)。

(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)。

(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)。

(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)，计入管理费用。

房地产销售会计分录及处理一、房地产销售会计分录介绍房地产销售是指房地产开发企业将其建设的房屋、土地等不动产进行销售、出租或转让的活动。

在进行房地产销售时，企业需要进行相应的会计处理，以记录和核算销售收入、成本和利润等相关信息。

以下将介绍房地产销售会计分录及处理的具体内容。

二、房地产销售会计分录及处理的主要环节1. 销售合同签订阶段在销售合同签订阶段，房地产开发企业与购房者签订销售合同，确定销售价格、付款方式等。

根据合同约定，企业应将购房者支付的定金或首付款计入预收款项。

会计分录如下：借：预收款项贷：应收账款2. 销售款项收取阶段在销售款项收取阶段，购房者按照合同约定的付款方式支付购房款项。

企业应及时确认收款并进行会计处理。

会计分录如下：借：银行存款贷：应收账款3. 成本核算阶段在销售过程中，企业需要核算相关的成本，包括房屋建筑成本、土地成本、销售费用等。

根据成本核算结果，企业应确认已发生的销售成本，并计提相应的销售成本。

会计分录如下：借：销售成本贷：材料采购成本/工程施工成本/土地成本等4. 销售收入确认阶段在销售款项收取完毕后，企业应确认销售收入。

根据销售合同约定的收入确认条件，企业应根据实际完成的工程进度、交付条件等确认相应的销售收入。

会计分录如下：借：应收账款贷：销售收入5. 销售税金及附加处理阶段在销售过程中，企业还需缴纳相关的销售税金及附加，如增值税、土地增值税等。

根据税务部门的要求，企业应根据实际销售额计算并缴纳相应的税金及附加。

会计分录如下：借：销售成本借：应交税金及附加贷：应付税金及附加三、房地产销售会计处理的特殊情况1. 部分销售退房处理在房地产销售过程中，购房者可能因各种原因要求退房。

对于已经交付的部分销售，企业应根据合同约定和相关法规进行处理。

退房后，企业需将已收取的销售款项退还给购房者，并相应调整会计记录。

会计分录如下：借：应付账款贷：银行存款2. 其他与销售相关的会计处理除了上述主要环节外，房地产销售还涉及其他与会计处理相关的事项，如销售折扣、销售回款等。

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。

一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。

根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。

二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。

房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。