商品房销售的财务与税务处理-会计实务精选文档首发

房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。

这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。

（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

房屋出售会计分录
房屋出售涉及到房地产交易，其会计分录可能因具体交易结构、涉及的金融产品等因素而有所不同。

以下是一般情况下可能涉及的会计分录，但请注意，具体分录可能会根据实际交易细节而有所调整：
1.房屋出售的收入部分：
•借：银行存款（或应收账款）
•贷：房地产销售收入
这个分录反映了从房屋出售中获得的收入。

银行存款账户或应收账款账户用于记录实际收到的款项，房地产销售收入账户用于记录销售房屋所得的收入。

2.房屋成本的核算：
•借：房地产成本（或存货）
•贷：累计折旧
•贷：累计摊销（如果有）
•贷：房地产净值（或存货净值）
这个分录反映了房地产在企业账簿上的成本。

房地产成本账户用于记录购买房屋的成本，累计折旧和累计摊销账户用于记录已发生的折旧和摊销。

3.房屋出售的费用部分：
•借：销售费用
•贷：银行存款（或应付账款）
如果在房屋销售过程中涉及到一些费用，比如中介费、过户费用等，这个分录反映了这些费用的支付。

4.房屋出售的资本收益：
•借：资本储备（或其他资本账户）
•贷：房地产净值
如果房屋的销售价格高于其账面价值，这个分录反映了因房屋出售而产生的资本收益。

请注意，具体的会计分录可能受到地区法规和公司会计政策的影响，建议在实际交易前咨询专业会计师或会计团队，以确保符合相关法规和准则。

房地产企业预售的商品房---税金的账务处理依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。

营业税金及附加1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。

2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。

其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。

②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。

③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。

同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。

方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。

其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。

方法三：直接计入当期损益将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。

其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。

一、概述房屋销售会计处理方案是指企业在销售房屋过程中，按照会计准则和会计制度的要求，对销售房屋的收入、成本、费用、税金等进行的会计核算和会计处理。

本文将从房屋销售的基本流程入手，详细阐述房屋销售会计处理方案。

二、房屋销售会计处理步骤1. 销售合同的签订企业在销售房屋前，应与客户签订销售合同。

合同中应明确房屋的价格、交付时间、付款方式、违约责任等条款。

2. 收入确认（1）当企业将房屋交付客户，并取得客户支付的房款时，应确认房屋销售收入。

（2）对于分期付款的房屋销售，企业在收到每期款项时，按照合同约定的比例确认收入。

3. 成本结转（1）在房屋交付客户前，企业应将房屋的成本结转入“主营业务成本”科目。

（2）房屋交付客户后，企业应根据房屋的实际成本，将成本结转入“主营业务成本”科目。

4. 费用核算（1）销售过程中产生的费用，如广告费、中介费、佣金等，应计入“销售费用”科目。

（2）房屋交付过程中产生的费用，如装修费、维修费等，应计入“销售费用”科目。

5. 税金核算（1）根据税法规定，房屋销售应缴纳的税金包括增值税、企业所得税等。

（2）企业在销售房屋时，应按照税法规定计算应缴纳的税金，并在销售发票中注明。

6. 利润核算（1）企业在房屋销售过程中，将收入、成本、费用、税金等数据汇总，计算出利润。

（2）利润计入“主营业务收入”科目，并结转到“本年利润”科目。

三、房屋销售会计处理示例1. 销售合同签订企业签订销售合同，房屋价格为100万元。

2. 收入确认客户支付首付款30万元，企业确认收入30万元。

3. 成本结转房屋实际成本为80万元，结转至“主营业务成本”科目。

4. 费用核算广告费、中介费等销售费用为5万元，结转至“销售费用”科目。

5. 税金核算增值税税率为9%，应缴纳增值税9万元。

6. 利润核算销售收入30万元，减去成本80万元、费用5万元、税金9万元，利润为-54万元。

四、总结房屋销售会计处理方案是企业销售房屋过程中不可或缺的一环。

1、资产类主要会计科目核算：1现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金2银行存款3应收账款：主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项.①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款4坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法：一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款5应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票. 销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票所附单据：销售发票、双方协议借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票贷：应收票据——XX公司财务费用6预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目.①预付给承包单位的工程款和备料款所附单据：付款申请书、付款单借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时所附单据：工程价款结算单借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款7物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本.包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异.8采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等9材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异.10库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本11库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单借：物资采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费所附凭证：计算的采保费用固定表格借：物资采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费分配率材料验收入库所附单据：入为单、设备管理单借：库存设备贷：物资采购②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单借：开发成本——房屋开发贷：库存设备销售积压设备所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出贷：库存设备12委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本.应与加工单位签订加工合同.发出材料,委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料——XX材料贷：委托加工材料13低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料.如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批,用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用14开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品,在竣工验收时借：开发产品贷：开发成本对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发产品15分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”.借：主营业务成本贷：分期收款开发产品16出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动.主要是通过收取租金的形式实现的.应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品——出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入17周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用,如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目18固定资产①购入的固定资产所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产购建支出②自制自建的固定资产所附单据：移交使用单、工程结算单支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支出③其他单位投资转入的固定资产所附单据：投资证明、合同借：固定资产贷：实收资本累计折旧④改扩建的固定资产所附单据：扩建通知单借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产——生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时所附单据：工程竣工结算单借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产——生产用固定资产贷：固定资产——未使用固定资产19无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算1应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款2预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金.以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款3应付工资开出现金支票,发放工资借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本建安开发间接费用开发项目现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门管理费用——劳动保险费长期放假员工应付福利费医务人员4应付福利费按工资总额的14%计提借：开发成本建安开发间接费用开发项目现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费贷：现金5应交税金：核算应向国家交纳的各项税金,主要包括营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金——应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税贷：银行存款6其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款——教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算1开发成本：如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括：土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费；前期工程费规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”；基础设施费小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化；建筑安装工程费支付给承包单位的建筑安装工程费；公共配套设施费居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出,分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细.可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发.②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本或计划成本配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本或计划成本/应负担该设施开发产品的预算成本或计划成本100%发生的配套设施费用自用的建筑场地的开发借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用能够分清对象的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造根据提出的已完工程月报或是价款结算单借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后,根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程2开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用,包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发3管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用4财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用5销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用.主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款。

房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理本文以房地产企业为例，探讨分期收款销售收入会计确认与纳税业务处理之间的异同。

一、分期收款销售收入会计确认原则与税法上的收入确认原则（一）销售收入会计确认原则《企业会计准则第14号—收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）税法上的收入确认原则1.营业税收入确认原则。

《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条对暂行条例中的上述规定又做了详尽的阐明，即“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

”2.预征土地增值税收入确认原则。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》未明确条款规定土地增值税纳税义务发生时间。

但从土地增值税属于流转税范畴看，笔者认为，其纳税义务发生时间应与营业税等流转税相同，这在部分地方税务局的文件中有所体现，如《上海市地方税务局关于土地增值税预征问题的通知》(沪地税地［1996］30号)中规定，就项预征与定率预征，均是在收到每笔预收款时计算应纳税额并缴纳土地增值税。

3.企业所得税收入确认原则。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》并采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房地产销售会计分录及处理一、房地产销售会计分录介绍房地产销售是指房地产开发企业将其建设的房屋、土地等不动产进行销售、出租或转让的活动。

在进行房地产销售时，企业需要进行相应的会计处理，以记录和核算销售收入、成本和利润等相关信息。

以下将介绍房地产销售会计分录及处理的具体内容。

二、房地产销售会计分录及处理的主要环节1. 销售合同签订阶段在销售合同签订阶段，房地产开发企业与购房者签订销售合同，确定销售价格、付款方式等。

根据合同约定，企业应将购房者支付的定金或首付款计入预收款项。

会计分录如下：借：预收款项贷：应收账款2. 销售款项收取阶段在销售款项收取阶段，购房者按照合同约定的付款方式支付购房款项。

企业应及时确认收款并进行会计处理。

会计分录如下：借：银行存款贷：应收账款3. 成本核算阶段在销售过程中，企业需要核算相关的成本，包括房屋建筑成本、土地成本、销售费用等。

根据成本核算结果，企业应确认已发生的销售成本，并计提相应的销售成本。

会计分录如下：借：销售成本贷：材料采购成本/工程施工成本/土地成本等4. 销售收入确认阶段在销售款项收取完毕后，企业应确认销售收入。

根据销售合同约定的收入确认条件，企业应根据实际完成的工程进度、交付条件等确认相应的销售收入。

会计分录如下：借：应收账款贷：销售收入5. 销售税金及附加处理阶段在销售过程中，企业还需缴纳相关的销售税金及附加，如增值税、土地增值税等。

根据税务部门的要求，企业应根据实际销售额计算并缴纳相应的税金及附加。

会计分录如下：借：销售成本借：应交税金及附加贷：应付税金及附加三、房地产销售会计处理的特殊情况1. 部分销售退房处理在房地产销售过程中，购房者可能因各种原因要求退房。

对于已经交付的部分销售，企业应根据合同约定和相关法规进行处理。

退房后，企业需将已收取的销售款项退还给购房者，并相应调整会计记录。

会计分录如下：借：应付账款贷：银行存款2. 其他与销售相关的会计处理除了上述主要环节外，房地产销售还涉及其他与会计处理相关的事项，如销售折扣、销售回款等。

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财务费用包括哪些内容【会计实务精选文档首发】
(1)利息支出，指企业短期借款利息、长期借款利息、应付票据利息、票据贴现利息、应付债券利息以及长期应付引进国外设备款利息等利息支出(除资本化的利息外)减去银行存款等的利息收入后的净额。

(2)汇兑损益，即企业因向银行结售或购入外汇而产生的银行买入、卖出价与记账所采用的汇率之间的差额，以及月度(季度、年度)终了，各种外币账户的外币期末余额按照期末规定汇率折合的记账人民币金额与原账面人民币金额之间的差额等。

①未实现汇兑损益：按照会计制度的要求，在会计期末编制报表时，要把所有以外币表示的货币资金和债权债务按编表日的外汇汇率折合为人民币，如外币现钞、外币存款、应收外币债权、应付外币债务等。

这种折算只是货币计量尺度发生了变化，但外币交易业务并没有实际发生，所发生的汇兑损益也就是没有实现的。

②已实现汇兑损益：此外，企业的财务费用还包括金融机构手续费以及筹集生产经营资金发生的其他费用等。

财务费用在会计核算中是作为期间费用来核算的，企业发生的财务费用，在财务费用科目中核算，并在财务费用科目中按费用项目设置明细账，进行明细账核算。

期末，财务费用科目的余额结转本年利润科目后无余额。

(3)相关的手续费，指发行债券所需支付的手续费(需资本化的手续费除外)、开出汇票的银行手续费、调剂外汇手续费等，但不包括发行股票所支付的手续费等。

(4)现金折扣，是企业为了尽快回笼资金、减少坏账损失、缩短收款时间而发生的理财费用，现金折扣在实际发生当期直接记入财务费用，其中，。

房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。

政策规定：一、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、企业所得税。

根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。