郑州某商业项目调研报告doc 19页.doc

郑州丹尼斯“七天地”项目市调报告目录1、项目概况2、商业规模3、业态分布4、进驻品牌5、调研分析一、项目概况：丹尼斯“七天地”营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GMS业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall ，位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，2010年9月28日四、五、六天地盛大开幕，2011年12月30日一、二天地等陆续开幕。

2、商业体量：因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。

总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。

同时，“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上。

这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。

三、业态分类丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。

七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻。

项目一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。

其业态主要分为以下四大类：1、休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。

2、家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。

3、GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。

郑州某商业项目调研报告一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、中心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。

这与郑州市政府的强力推进和打造不有关系。

郑东新区自获准开展以来，不时是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了一切郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区生长为郑州城市开展与寓居的代表，领跑中原。

住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽烟不时，吸引关注有数，郑东新区当之无愧成为中原房地产开展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大开展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅项目占领江山〝城市东进〞运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域继续炙手可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国际行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产幅员。

底商类商业物业众多在以后的诸多住宅项目中，简直全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。

纯商业项目惟有一家在以后一切的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。

商业物业推盘多慎重不论是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表――宝龙城市广场，其推盘节拍和战略无不慎之又慎，许多底商物业以后甚至不敢推出，即使推出也是以小局部作试探。

可见，在以后新区来说，商业项目运作颇具应战性。

全体价钱居高不下无论是底商或许纯商业项目，其价钱不时居高，这另一方面也印证了新区所包括的极高商业价值。

运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目，所面临的应战似乎只要一个，那就是如何招商和运营。

或许是鉴于无法逃避的商业投资价值，许多商业项目都无法跨越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商那么一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。

也许这恰是新区市场留给人们的思索。

商铺购置以投资为主调查显示，商铺购置大少数为投资买商铺的，而用于自己运营的只是少数。

CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。

从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。

设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。

打造一个没有霾的空间。

喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。

·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。

涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。

2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。

3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。

4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。

5、美林河畔：3028户，均价12500元。

6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。

7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。

均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。

客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。

郑州商业调研报告郑州商业调研报告一、调研目的本次调研旨在了解郑州市商业发展的现状及未来趋势，探索郑州商业市场的优势和潜力，为商企制定发展战略和决策提供参考。

二、调研方法本次调研采用了实地走访、问卷调查和数据分析相结合的方法。

在调研过程中，我们共访谈了10家商业企业的负责人，并收集到了100份居民的问卷数据。

同时，也通过对郑州市商业市场数据进行了分析。

三、郑州商业现状分析1. 商业设施：郑州市商业设施比较齐全，有多家大型商场、购物中心和超市，为居民提供了丰富的购物体验。

2. 商业形式：郑州市商业形态多样化，既有传统商业区，也有商业综合体和电商平台。

电商平台发展迅猛，已成为郑州市商业的一种重要形式。

3. 商业品牌：郑州市有一些知名商业品牌，这些品牌在市场上具有较高的影响力和知名度。

四、郑州商业优势分析1.地理位置：郑州市位于中国中部，是连接华北、华中、华南和西南地区的交通要道，地理位置优越，便于货物流通和商贸往来。

2.城市经济：郑州市是河南省的政治、经济、文化和交通中心，城市经济发达，市场潜力巨大。

3.人口规模：郑州市拥有庞大的人口规模，人口流动性大，为商业市场提供了广阔的消费市场。

五、郑州商业发展趋势1.市场竞争加剧：随着经济的发展，郑州市商业市场的竞争日益激烈，商业企业需要不断创新和提升竞争力。

2.网络购物兴起：随着互联网的普及，电商平台发展迅猛，网络购物已成为人们购物的重要方式之一。

3.消费升级：随着人们生活水平的提高，消费者对商品质量和服务体验的要求也越来越高，商业企业需要不断提升产品质量和服务水平以满足消费者需求。

4.商业综合体发展：商业综合体集合了购物、娱乐、餐饮等多个功能，是未来商业市场发展的新方向。

六、调研结论通过本次调研，我们得出以下结论：1.郑州市商业市场发展潜力巨大，具有良好的发展环境和条件。

2.商业形态多样化，特别是电商平台的兴起给商业市场带来了新的发展机遇。

3.商业企业需要不断创新和提高竞争力，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

郑州商业调研报告_图文（精）第一篇：郑州商业调研报告_图文(精)市调报告郑州市商业市场研究报告营销部 2011-8-29市调报告目录一、郑州市宏观经济环境现状………………………………………二、郑州市商业环境分析……………………………………………三、郑州市各区域商圈发展现状……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙岗商圈………………………………………… 3.3、紫荆山商圈………………………………………… 3.4、郑东新区商圈…………………………………………… 3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………3.5.1、东南区域点状商圈………………………………………… 3.5.2、西南区域点状商圈………………………………………… 3.5.3、大学路带状商圈………………………………………… 3.5.4、秦岭路点状商圈…………………………………………四、典型案例分析……………………………………………五、郑州市商业市场发展前景预测……………………………六、总结……………………………………………………一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。

其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。

三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。

2、固定资产投资2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。

其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。

全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。

商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。

郑州商业地产商铺投资需求调查报告5月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。

最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。

本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。

一、投资者具体需求分析○商铺面积需求分析调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。

商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。

从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。

○商铺接受最高总价分析通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为1６%。

通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。

而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。

二、投资者背景资料分析○投资者实际年龄分析通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%；41~45岁年龄段所占的比例是16%；25~30岁也有10%；46~55岁的比例合计为12%。

X 州市商圈分析某某市区商业概况根据统计资料显示，目前某某人均商业面积为平方米左右，而兴旺国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，某某人均商业面积远远低于兴旺国家或地区，处于较低水平状态。

由此看来，某某的商业地产存在很大市场。

某某住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足局部对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的开展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街与专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

某某目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。

而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。

现今，某某市较突出的商圈X围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入某某。

如火如荼的商业气氛的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。

根据以上分析，我们将某某分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、X东新区商业圈。

1、二七商圈——城市形象门户商圈二七区是某某市的商贸中心区，具有悠久的商贸业开展历史。

随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。

经过100年的风雨历程，二七区的商业不断开展壮大。

上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的某某商战曾在这里爆发，引发了某某乃至全省的商业变革。

经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈〞。

形成因素：一、大型零售商云集，商业街规模庞大。

“二七商圈〞已建成了中原地区第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街，聚集了世界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、金博大购物中心、华联、某某世纪联华、某某家世界等数十家大型商业企业和百年德化购物公园、正弘国际名店、国美家电等大批商家，商业气氛浓厚。

郑州商业考察报告为了解目前郑州市特别是金水区商业地产市场情况，明确商铺下一步推广思路，提高工程推广的针对性和有效性，对工程周边在建在售商业地产楼盘进展了市场调查，重点调查了曼哈顿广场、英协广场、建业置地广场、伟业栖岸、广汇pama、郑州国贸中心、正弘旗等十几个区域内商业地产。

通过对以上楼盘的实地市场调查，总体对区域内商业地产供销状况有初步了解，认为目前工程周边区域商业地产呈现以下几种特点：一、区域商业供应总量较多，单体工程商业规模较大xx年工程周边商业供应量越在50-80万﹐左右，总体市场供应量很大，并且大型商业工程较多。

10万﹐大型商业工程就有三个，如郑州国贸中心总量17万﹐商业;曼哈顿广场总量16万﹐商业;建业置地广场总量10万﹐商业。

英协广场、正弘旗商业总量均在4万﹐左右；未来城、首座、广汇pama、名门盛世等工程的商业地产总量也在几万﹐，这些工程的商业将近期投放市场。

区域内商业多为二层及二层以上框架建筑构造，首层层高均在4.5米以上，自由分割满足各种商业业态需要。

主力商铺面积在40-300﹐之间，大型商业由于销售单价均在1万元/﹐以上，面积相对偏小，如郑州国贸中心、曼哈顿广场街区内铺多为30-70﹐；但也有地段好、大客户资源多的工程商铺面积较大，如英协广场、正弘旗面积均在200﹐以上。

二、多临市政主干道，以街区商业概念推广为主目前在售商业工程多临市政主干道，交通便利，车流、人流量较大。

由于工程临交通道路，临路规划大量的商业。

总体工程推广以街区概念为主，大型商业工程如曼哈顿广场、郑州国贸中心通过造街来满足商业的量体投放。

由于多为70年产权商铺并临主路口，商业价值得到充分提升。

三、商铺销售价格较高，根本接近成熟商圈市场价格区域内临街一层商业房销售价格多在一万元/﹐以上，最高一层商铺销售价格在45000-48000元/﹐，如曼哈顿广场临金水路、郑州国贸中心临花园路商铺。

金水区由于经济开展较快，商业开展繁荣，商业房需求较大，在目前房价上涨的拉动下，该区域内商铺的价格也增长很快，已根本接近市中心成熟商圈的商业房销售价格。

持.郑州大型商场调查、调查提示众所周知，郑州是商战的发源地，到本世纪末，郑州要建设成为中国的商贸中心，是有历史和现实基础的，不用多说，交通便利是最主要的条件。

郑州商贸城建设的主要发展目标中，第一条就是到本世纪末要建设20 个建筑面积超万平方米，营业额超亿元的大型零售商场。

随着市场经济的不断深入，郑州的商贸活动日趋活跃，商业竞争也愈演愈烈。

商业竞争成为全国关注的焦点。

1996 年，郑州市亚细亚五彩购物广场、正弘购物中心、明珠购物中心和金博大购物中心等几家大型商场相继落成开业，各种便民连销店，专业性批发市场等应运面生，这使郑州的商业竞争更加激烈。

有限的消费群体，不断增加的商品营业面积，加上各种便民连锁店，专业性批发市场的强烈冲击，郑州市各大商场消费群体不断分流，供大于求，加上市场大气候的影响，1996 年各大商场销售额全面下滑，普遍亏损，为了使“九五”期间郑州商贸城得到健康的发展；加强郑州商贸城建设宏观管理，市政府宣布：郑州暂停上马大商场，力争使现有的商场扭亏为盈，走向良性循环。

本次调查发出问卷70 份，收回有效问卷50 份，对郑州市各大商场的基本情况进行了抽查。

具体分析如下：、近看郑州大商场持.最近，我们对大型市场的局部情况进行了相关抽查，对70 户居民家庭进行了电话问卷调查，调查结果汇总分析表明：1996 年，郑州市抑制通货膨胀工作成效显著，在确保城乡市场繁荣稳定的同时，价格涨幅逐渐回落，全年商品零售价格总水平平均上升4．5％，各大商场的营业额较去年下降16．3％，主要零售商场负债利息总额4000 万元，随着专业性批发市场的相继落成，消费者到大型商场购买烟酒、食品、家具等一系列生活常用品不断减少。

据统计表明，1997 年消费尚无热点，各大商场面临严峻考验。

三、大商场各具特色大型零售商场的迅速发展，充分显示了流通领域的活跃和商业的繁荣，在郑州大型商场的发展史上，亚细亚就是一个明显的标志。

A、亚细亚商场，微笑服务背后的科学营销策略占被调调查显示亚细亚商场在消费者最信赖的商场中排列第一，查者的55％。