河南郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议

纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 3500 与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。
高端市场 （纯写字楼）
主要特征 供需状况 在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。 均价在4000-4500，租金2元以上；
核心地段型 自然资源型 人文资源型 产品价值型
•项目要求：
商务繁华区 规划中的政务区或商务 区 •项目要求： 自然山体、水系 近高尔夫、游乐场等旅游 项目 •项目要求： 区域有历史文化等沉淀
项目要求：
建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店
•郑州代表：
绿洲银郡 •郑州代表： 未来龙湖周边项目 •郑州代表： •——
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突破3500意味着什么——项目市场边界内 突破3500意味着什么——项目市场边界内 3500意味着什么—— 的机会点小结
产品类型
市场机会点
写字楼
中高端市场
公寓
第三代概念型公寓
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技术路线图
市场机会扫描 地块价值挖掘
提出假设 案例借鉴 发展战略 项目定位 物业发展原则
时代 第一 代 类型 类单 身宿 舍时 代 位置 以工作为导向 的，比如在大 学城附近和工 业产业基地 产品特征 着眼于解决居住 的基本需求，产 品功能不全，多 为单位建房 独立公寓：青年易 居、文雅Bobo、时 尚Party、独立空间 社区公寓：都市领 地、双鱼座、恒升 府第玲珑居、新楼 中楼 典型代表 客户 学生、年轻教 师、服务业的 人员 价格 用途 简单居 住
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（三）典型小户型产品扫描
新楼中楼 2800 恒升府第玲珑 居2700
香桔市 2700 独立空间 2600 时尚PARTY 2400 都市领地 2500 21TH银宫 3500
财富中心 2300
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普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～ 普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000 2500 之间； 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。
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技术路线图
市场机会扫描 地块价值分析
提出假设 市场竞争分析 发展战略 项目定位 物业发展原则
经 济 筑 指 标 布 比 元 素
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案例借鉴
建 排 配 型
户 重 点 形 象
建 筑 风 格 议 建 配 套
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经三路属郑州最成熟商务区， 经三路属郑州最成熟商务区，但向北的发 展受到东风渠的阻隔， 展受到东风渠的阻隔，商务氛围被弱化
“财富大道”经三路 过东风渠后主要为 住宅区，配套水平 和商务氛围明显下 降，交通略显不便；
项目地块
东风渠 经三路 农业路
现 有 城 市 配 套 情 况
交通状况
营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略
世联的一切研究都以事实为基础， 世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。
速度是第一位的，快速回收资金。 速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 ％，封顶实现 现30％，封顶实现 ％。 ％，封顶实现50％。 通过本项目开发，价格期望突破 通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现 元 利润4000万元以上，利润率 万元以上， 利润 万元以上 利润率18%。 。
商业配套
教育配套
医疗配套
金融配套
健身、娱乐配套
项目周边主要 经三路世纪联华、家 小学：农科路小学、畜牧 侨光医院，河南省 有21路、39路、 世界、丹尼斯融元店、 路小学等； 人民医院等； 80路、215路等 丹尼斯花园路店等大 中学：市重点中学四十七 公交线路 型超市；黄家庵菜市 中、河南省实验小学外国 场、北站集贸市场等； 语分校等； 大中专院校：河南省文学 院、华北水利水电学院等；
设 计 创 新
区域市场大势基本能保证开盘三个月50％ 速度实现。 区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选 基本能保证开盘三个月50 实现 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。
体量（万M2） 销售周期 国际企业中心 10.8 开盘三个月 销售率 60％
2500 ～ 3000
过度性 居住 （投资 性）
第三 代
纯概 念公 寓时 代 顶级 公寓 时代
交通便利、区 域形象好
白领、年轻创 21th银宫、凯旋门、 业一族及投资 绿洲数码大厦 客 高级白领 ， 公务员、私业 老板及投资客
3000 ～ 3500
投资或 商住
第四 代
交通便利、配 套成熟
投资或 享受型 居住
清华国际 财富广场
1.4 6
开盘三个月 开盘三个月
99％ 70 ％
注协大厦
2.5
开盘三个月
60％
金成国际二期
5
开盘三个月
70 ％
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突破3500意味着什么？ 突破3500意味着什么？ 3500意味着什么 ——主打商务方向 主打商务方向、 ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合
用预期目标扫描市场机会
恒升家园 恒升府第 1950 2180 2200 2400 2400 2400 2800 2800 3000 3000 3100 3300
区域内住宅以多层为主， 约占80％；其次为小高 层约占15％； 高层和公寓较为稀缺。 多层住宅市场存量较大， 面临较大竞争，价格难 以突破3000元。 高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。
北区 东区
农业路
中区
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经 三 路
区域价值分析——商务价值> 区域价值分析——商务价值>居住价值 ——商务价值
本区域商务价值最为成熟。 本区域商务价值最为成熟。 ——经三路片区集中了大量的政府机构 经三路片区集中了大量的政府机构、 ——经三路片区集中了大量的政府机构、 写字楼、商住楼和中高端居住区， 写字楼、商住楼和中高端居住区，具备大 量的商务客源和财富阶层。 量的商务客源和财富阶层。
第二 代
普通 公寓 时代
出现成套的小户 交通便捷、对 型，产品功能基 商服要求不高， 本完备，基本能 关键是总价便 满足单身人士的 宜 居家要求 品质一般、有一 定创新，更多的 是概念创新，如 SOHO、SOLO 重在产品创新， 产品精致，配套 完善，交通便利， 有良好的社区氛 围
刚工作的大学 生及公司普通 职员
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。 北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。 中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。 西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。 南区：经济发展相对缓 慢，房地产开发相对落后， 主要以经济适用房、多层 物业开发为主。
•可为之事：
通过细节或规模展示绝对精品 引进高科技，打造智能住宅
可为之事：
•操作评估：
•产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制
引进核心商业，打造区 域核心
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（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼 专业写字楼+ ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000～ 3500元，租金1～ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主； 但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。 但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；
谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限公司
郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议
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项目研究工作的阶段划分
2005.1.26---2005.3.3 25个工作日
第一阶段 项目定位及 物业发展建议
第二阶段 项目营销战略与策略
发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书
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本案
联盟新城 4300 顺驰第一大街 3300 绿地老街 3000
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大盘均价2300元 多层2500～2600元 小高层、高层3100～ 大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～ 2300 2500 3100 3200元 别墅3500 3600元 纯住宅产品难以突破3500 3500～ 3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500
经 济 筑 指 标 布 比 元 素
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市场竞争分析
建 排 配 型
户 重 点 形 象
建 筑 风 格 议 建 配 套
设 计 创 新
项目本身的资源有没有承接市场大势的机 会？
区域在城市中的地位 项目现状
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城市房地产格局——“东北富、西南贫” 城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集 —— 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
河南信息大厦 4500 注协大厦 3400 国际企业中心 4100 英特大厦 3400 思达数码大厦 3500 索克大厦 广汇国贸大厦 4000 清华国际 3400 东汇大厦 3200
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