城中之城——城市综合体

城市综合体规划设计例析所谓“城市综合体”又称HOPSCA，是将城市中的酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”. [1] 城市综合体一般都具有以下几个方面特征：第一是高可达性. 一般应有三种以上的交通到达方式，且每种交通方式终端应与综合体紧密联系。

第二是高密度，一般来说，综合体土地容积率较高，建筑规模较大。

第三是功能复合，一般具有三种以上功能，相互之间存在紧密的空间关联与渗透关系.第四是特色鲜明，按照开发计划进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。

[2]随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及到项目选址、前期策划、建筑设计、品牌招商、运营围护等众多领域，众多维度。

本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度，结合商业定位，业态布局，交通组织，个性特色等方面进行初步探讨。

项目概况富罗恩斯广场项目位于佛山市三山新城，规划总用地面积约6万平方米，规划计容总建筑面积约18万平方米，容积率2.99，地上最高33层，地下1层。

项目定位为商业综合发展项目，包括特色商业街、高级公寓、星级酒店、创意办公等业态，本着“整体规划，分期开发”的开发理念，坚持“以人为本，可持续发展”的设计原则，引入纯正欧洲建筑风格元素，创造一个集休闲、购物、旅游、娱乐为一体的，具有浓厚异域特色的大型休闲购物场所。

商业定位准确的商业定位是商业发展项目成功的先决条件，一般需根据市场调研结果，综合城市和商业发展状况、项目所在区域的发展趋势等因素定性分析研究，同时对潜在客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析，进而确定项目的商业定位。

例谈城市综合体建筑设计城市综合建筑是城中之城，城市综合建筑设计是一个复杂的系统工程，需要综合考量各方因素，城市综合建筑是城市的缩影，是城市经济发展的助推力，体现了城市的精神面貌，因此要不断完善城市综合体的建设，实现中小城市的长期可持续发展。

1 城市综合建筑设计的概念1.1 城市综合建筑设计的定义城市综合建筑设计是以营利为目的的多种城市服务功能相融合的建筑综合体，各种服务功能之间相互促进、相互协调发展。

城市综合建筑设计要综合考虑交通、办公、娱乐、金融、商业、服务等多方面，这样才能保障城市的所有功能与服务有效融合，是现代城市最繁华的场所。

1.2 城市综合建筑设计的特征城市综合建筑设计首先要有效地结合城市内、外空间和服务，引入城市的公共服务，协调发展城市的交通、金融、经济和娱乐，这是未来城市发展的必然趋势，也能充分地体现现代城市发展的特点，为未来城市向集约化发展奠定良好的基础。

其次，城市综合建筑设计要具有集约化的特征，由于城市综合体主要处于城市繁华地带，因此地价较高，开发难度和要求也相对较高，再次，中小型城市综合体建筑具有均衡性的特征，由于城市综合体位于集中市区，土地资源有限，因此在资源相对紧张的状态下，城市综合体建筑更加注重土地资源使用的均衡性，尽量避免土地资源的浪费，从而分利用资源。

最后，具有空间组织立体化的特征，中小型城市综合体建筑设计要充分地利用各种空间多层次的建造空间体系，同时各层次之间要有相互联系、相互沟通的特点，这样才能使各种功能有机地融合到一个综合体中，才能使整个城市有效运行。

随着城市规模的不断扩大，城市综合体建设的规模和服务范围也在不断扩大，这样可以有效地促进城市经济、政治和文化的发展，达到提高居民生活质量的目的。

2 中小型城市综合体建筑的功能中小型城市综合体建筑是一个集商业功能、办公功能、居住功能等为一体的有机整体，因此各种功能之间只有相互配合、互相协调才能达到良好的效果。

2.1 商业功能城市综合体是由多个功能部分有机融合而成的，一般情况下中小型城市综合体建筑的主要功能便是商业功能，商业功能既可以提高中小型城市综合体的服务，为居民提供优质的购物环境，拓宽居民公共活动空间，提高居民的幸福感指数，又可以增加城市的知名度、塑造良好的对外形象。

城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。

城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。

借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。

城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。

各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。

有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。

城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。

由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。

A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。

B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。

单体城市综合体&多体城市综合体如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。

城市综合体&CBD(CCD 、CRD)CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。

现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。

时间：2016-02-18 来源：字体显示：大中小默认阅读：59 次“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“空中之城”。

以下是2016年最新中国10大著名城市综合体。

1、最国际化的综合体——香港IFC总建筑44万平，业态组合办公、购物中心、酒店，现为恒基总部，楼高210米，香港第一高楼。

2、最高地标综合体——台北101总建筑37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层。

3、最巨无霸综合体——福州东二环泰禾广场总建筑150万平，相当于210个足球场大，业态组合奢侈品购物中心、泰禾新天地、文化娱乐集群、世界级酒店集群、市中心商务集群、高端奢华住区。

4、全球最大led天幕——苏州圆融时代广场总建筑51万方，写字楼、购物中心，巨型led天幕长500米，宽32米，“世界第一天幕”。

5、百年旧区改造最成功的综合体——上海新天地中西融合、新旧结合，扩容后100万平方，业态包括酒店、商业、住宅、写字楼。

6、商业规划最合理的综合体——深圳万象城总建筑55万平，购物中心18.8万平，5a写字楼、五星级君悦酒店、国际名品商业街、高端住宅。

7、最受投资者青睐的综合体——三里屯village总建筑46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，soho公寓,soho开盘当天40亿，一周突破50亿。

8、设计最前卫的综合体——银河soho总建筑33万平，商铺，写字楼，酒店式公寓，开盘当天46.75亿，商业76000元/平方米。

9、商铺租金最贵综合体——北京东方广场之东方新天地总建筑80万，8栋写字楼，3个酒店含五星级君悦，1个大型购物中心，租金4000元/平米/月。

占地26平方公里，高铁、城际和城市轨道。

城市综合体的介绍
城市综合体将城市核心部分中居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、出行交通、游憩等各类功能复合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群；以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

简单的说，城市综合体就是一座小城市，里面有酒店、住宅、写字楼、公寓、百货、超市等完整的功能组合。

酒店的客人、，是商城的客人；写字楼的办公群体、住宅的业主，是商城、商业街的消费群体，也可以是酒店消费的客人；住宅的业主还可以是写字楼里的公司老板、高管；在这座小城市里面，可以零距离集中体验、交流。

英文名称
HOPSCA
酒店（Hotel）——办公（Office）——公园（Park）——购物（Shopping mall）——文化（Culture&Comunication）——住宅/公寓（Apartment）
城市综合体在城市化发展过程中涌现，世界上第一个城市综合体是于1958年建成的法国拉德芳斯，现在是欧洲最大的商业中心。

国内外著名而成功的城市综合体包括美国财富象征的纽约洛克菲勒中心、拥有7星级帆船酒店的阿联酋迪拜城市综合体、亚洲奢侈品旗舰店最密集的深圳华润万象城、全球第一不动产商旗下的万达广场等。

这些城市综合体只在满足地段最核心、交通最方便、生活配套最齐全等条件的城央区域出现；对所在城市格局及经济影响剧烈乃至辐射世界。

城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。

即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。

成为时尚高端商务人士聚集之地。

✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。

它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。

综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。

拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。

有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。

大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。

综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。

城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。

住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。

城市综合体的生态设计中图分类号：tu984文献标识码： a 文章编号：现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。

因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

在这么大的一个系统中，生态性应该是一个必不可少的因素。

城市综合体的生态应该有两种：一个是自然生态，一个是人文生态。

自然生态是建筑物的资源节约和形成的环境友好。

城市综合体当中的主题公园，实际上也是自然生态的另一种表达方式。

综合体本来的地貌，如果有水面和绿地的应该保留下来，更好的形成环境。

同时，打造过程当中节能减排，这才能做到真正的生态。

除了自然生态还有人文生态。

综合体有写字楼、商场、娱乐、电影院，还有居民，这个互相之间的关系不要干扰。

和谐不光是自然生态，还有人文生态问题。

综合体之所以受到青睐，因为它是房地产开发和城市经营相结合最高的境界，是城市财富集聚效应的集中放大，综合体是房地产开发最高形态，又是能够放大财富效应，也是我们现代城市发展的必然产物。

如何让综合体建筑变的生态？怎样的设计才是生态的？我们需要考虑的因素有哪些呢？在这里总结以下几点：1.评估对建筑的需求:把使用者置于硬件之前考虑;评估提供内部环境系统保障的水平。

在对设计进行投资之前,从生态敏感的角度,评估设计要点、项目依据和使用者要求。

2.评估建筑用地:地段规划(例如建筑位置、凹凸轮廓、道路和铺装区域等)应该基于生态的土地使用方式。

1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”;城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体;大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合;城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局;而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中;城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大;由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点;特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”Access Tree体系;这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间;特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征;通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境;特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合;其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素;室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证;城市综合体的发展历程1.4.1 城市综合体的开发背景现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生;1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物;因为城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业;①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之,比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体;这种综合建筑体也属于城市综合体;②经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城市综合体;1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生,城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群;其功能不能是单一的,而是复合性的,从这一点来看,CBD本身就是一个庞大的综合体;如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体;依北京的CBD规划方案为例,CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼约占50％左右,公寓占25％左右,其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等;从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设;1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动,具备一定的物质基础,有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,并且一般受过良好教育,具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力,因此,大多追求生活质量,向往高品质的生活;；首先,表现在对物业的交通、楼宇硬件设施电梯、空调以及物业管理水平等要求较高；；其次,要求合理的物业生态景观规划;雄居城市商务中心的中产阶层,白天必须面临城市的“水泥森林”城堡,高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁,其紧张心态只有在工作之余才能得到释放;因此,如果选择居住在城市中心,就必然要求物业具有合理的业态规划,能够在这里休闲放松,体味生活的乐趣;因此,集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点;而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了;1.4.2 城市综合体的发展阶段城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段;|相关链接| 曼哈顿城市综合体纽约市中心的曼哈顿,是世界繁华之都;汇集了纽约着名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等;这里还是世界上就业密度最高的地区,仅华尔街而言,长公里,面积不足1平方公里的范围内,就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口;克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等着名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名;城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为：；城市CBD中心的城市综合体,如北京万达广场;；交通枢纽型城市综合体,如北京国瑞城;；城郊结合部城市综合体,如世茂；蝶湖湾;由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部;2. 城市综合体开发要点在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后,人们发现,单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,不能适应地产的迅速发展,开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题,综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式;城市综合体的功能分析城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围,城市综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了综合体的使用效益;城市综合体内各功能在时间上的衔接,使其各部分的活动组织有序,而且各部分的使用也能相互补充;尤其在市中心地区,城市综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善;2.1.1 商务商务是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向;一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能;城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求;2.1.2 商业商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能;零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区;能够充分满足各类阶层的消费需求;2.1.3 居住居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间;城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求;2.1.4 酒店酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力;城市综合体的开发标准大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体;2.2.1 三大选址标准城市综合体属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以最可能分布于城郊结合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式;城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：项目选址三项标准三个标准项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础项目位于城市中心,是城市经济新增长点位于新开发区典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有发展前景的崇文区世茂；蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山2.2.2 必须有营造园林景观的基础大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础;2.2.3 必须具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性;最好位于地铁站或交通便利位置;交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化;2.2.4 必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼;同时,因为综合体建筑包含多方面内容,所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理项目,来为业主提供周到的服务;。