商业地产销售返租模式

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。

该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。

开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

商业地产的产权销售及返租商业地产产权销售及返租是一种常见的商业模式。

商业地产指的是商业用途的地产，包括写字楼、购物中心、酒店、高档公寓等。

在这种模式中，地产拥有者将地产的产权出售给投资者，然后以租金形式向投资者返租，这种模式的好处是确保了地产的使用和收入，同时减少了地产拥有者的负担。

一、产权销售商业地产的产权销售指的是地产拥有者将地产的所有权出售给投资者。

出售产权的优点是地产拥有者可以立即获得资金，以便在其他方面推动业务。

对于投资者来说，购买地产的所有权可以分散风险和增加收入。

通过对不同形式的商业地产进行投资，投资者可以在经济周期中保持稳定的投资组合和收益。

对于地产拥有者来说，产权销售还有另外一层意义，即进一步扩大业务。

借助投资者的帮助，地产拥有者可以快速扩大业务范围和业务规模，进一步提升品牌知名度和运营效率。

同时，与投资者保持稳定的合作关系，还有助于地产拥有者向全球投资者推广其业务。

二、返租在产权销售完成后，地产拥有者将通过以租金形式返租地产。

这种模式的好处在于，地产拥有者可以在出售产权的同时仍然保持经营权，这样他们就可以继续管理和影响业务。

另外，返租的租金费用通常比贷款利率低，这使得地产拥有者可以节省一部分成本，提高净收益率。

对投资者来说，通过收到租金，可以稳定地获得收益。

此外，投资者还可以通过出售投资的盈利权或债权获得额外的利润。

这些利润可用于投资其他商业地产或扩大其他业务。

三、商业地产的风险所有的投资都伴随着风险，商业地产也不例外。

首先，地产本身的价值可能会下跌，这对地产拥有者、投资者和债权人都有影响。

此外，经济衰退、政府法规变化、房屋需求下降等因素也可能导致商业地产收益下降。

因此，在进行商业地产投资前，需要进行充分的市场分析和风险评估，以确保获得可持续和稳定的收益。

总之，商业地产的产权销售及返租是一种常见的商业模式，它可以使地产拥有者快速获得资金，扩大业务；对投资者来说则是一种多元化投资和稳定获得收益的途径。

商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。

XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。

返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。

在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。

返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。

越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。

在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。

对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。

购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。

同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。

这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。

而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。

首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。

其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。

最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。

然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。

首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。

如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。

其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。

为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。

合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。

同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。

总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。

在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。

一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。

这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。

2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。

3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。

由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。

因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。

（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。

（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。

（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。

销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。

当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。

反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。

因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。

商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。

模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。

又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。

从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。

而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。

这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。

既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。

商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。

而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。

商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。

商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。

而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。

然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。

因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。

二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。

2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。

3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。

三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。

市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。

2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。

（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。

（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。

（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。

3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。

关于房屋买卖中关于返租的规定 房屋买卖后在进⾏租赁，即我们通常提到的“售后返租”的问题。

那么，关于房屋买卖中关于返租的规定具体都有哪些?⽇常⽣活中需要注意什么?对于这个问题，店铺⼩编为您整理了以下内容进⾏答疑解惑，希望对您有所帮助。

⼀、关于房屋买卖中关于返租的规定 关于房屋买卖中关于返租的规定如下： “返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的⼀定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的⽅式进⾏包租，或者直接由该企业承租经营使⽤，包租期间或者承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报。

建设部只是明令预售的商业项⽬不能返租，因此⼤确权(“⼤确权”是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属⼈是该房地产开发商。

后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。

不过，该负责⼈强调，如果这些商铺由⼆⼿⼤业主买下再分拆销售也属于⼆⼿买卖，需要进⾏⼆⼿⽹签，这样也才能更好保障买家的利益;⽽已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定⾦签认购书时要注明⼀定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。

对于⼀⼿商业项⽬的“变相返租”———商铺价格给出⼤的优惠折扣，但要求项⽬前⼏年由开发商统⼀经营的销售⽅式，该负责⼈也表⽰，因为这些项⽬并没有承诺每⽉或每年返还租⾦，因此也不算违规。

但投资者也要谨慎⼊市，⾃⾏承担投资风险。

⼆、“售后返租”的法律属性 1、“售后返租”的法律关系。

所谓售后返租，也叫售后包租、售后承租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。

在租赁合同中，开发商承诺在购房若⼲年后给予购房者固定租⾦，购房者所购房屋由开发商在⼀定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个⼈⽤于商业经营的⼀种特殊销售⽅式。

据此，售后返租存在三种法律关系，⼀是开发商与⼩业主之间商品房买卖法律关系，⼆是开发商与⼩业主之间的房屋租赁法律关系，三是开发商与经营户之间的房屋租赁法律关系。

商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。

返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。

这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。

在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。

此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。

同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。

商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。

2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。

相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。

•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。

•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。

3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。

•商定返租的租金、合同期限等细节。

•双方签订协议。

•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。

•返租合同生效。

商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。

1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。

•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。

•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。

2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。

商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。

•细化返租方案。

返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。

商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。

方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。

方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。

2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。

用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。

3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。

三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。

二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。

商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。

本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。

关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。

但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。

传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。

我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。

售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。

上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。

鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。

建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。

此后“返租销售”模式一度沉寂。

最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。

在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。