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浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
商业地产的产权销售及返租商业地产产权销售及返租是一种常见的商业模式。
商业地产指的是商业用途的地产，包括写字楼、购物中心、酒店、高档公寓等。
在这种模式中，地产拥有者将地产的产权出售给投资者，然后以租金形式向投资者返租，这种模式的好处是确保了地产的使用和收入，同时减少了地产拥有者的负担。
一、产权销售商业地产的产权销售指的是地产拥有者将地产的所有权出售给投资者。
出售产权的优点是地产拥有者可以立即获得资金，以便在其他方面推动业务。
对于投资者来说，购买地产的所有权可以分散风险和增加收入。
通过对不同形式的商业地产进行投资，投资者可以在经济周期中保持稳定的投资组合和收益。
对于地产拥有者来说，产权销售还有另外一层意义，即进一步扩大业务。
借助投资者的帮助，地产拥有者可以快速扩大业务范围和业务规模，进一步提升品牌知名度和运营效率。
同时，与投资者保持稳定的合作关系，还有助于地产拥有者向全球投资者推广其业务。
二、返租在产权销售完成后，地产拥有者将通过以租金形式返租地产。
这种模式的好处在于，地产拥有者可以在出售产权的同时仍然保持经营权，这样他们就可以继续管理和影响业务。
另外，返租的租金费用通常比贷款利率低，这使得地产拥有者可以节省一部分成本，提高净收益率。
对投资者来说，通过收到租金，可以稳定地获得收益。
此外，投资者还可以通过出售投资的盈利权或债权获得额外的利润。
这些利润可用于投资其他商业地产或扩大其他业务。
三、商业地产的风险所有的投资都伴随着风险，商业地产也不例外。
首先，地产本身的价值可能会下跌，这对地产拥有者、投资者和债权人都有影响。
此外，经济衰退、政府法规变化、房屋需求下降等因素也可能导致商业地产收益下降。
因此，在进行商业地产投资前，需要进行充分的市场分析和风险评估，以确保获得可持续和稳定的收益。
总之，商业地产的产权销售及返租是一种常见的商业模式，它可以使地产拥有者快速获得资金，扩大业务；对投资者来说则是一种多元化投资和稳定获得收益的途径。
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。
返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。
越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。
对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。
购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。
同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。
这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。
而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。
首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。
其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。
最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。
然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。
首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。
如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。
其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。
为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。
合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。
同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。
总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
