下载文档原格式
商铺返租销售方案背景越来越多的商业地产投资者正在考虑采取商铺返租的方式来进行销售。
商铺返租是一种将商业地产投资转变成收益性质的方法。
在商铺返租销售方案中，租户将其商业物业租赁给房产开发商，而开发商则向租户支付一定的租金，并在未来某个时间点购买该物业。
商铺返租能够给投资者带来长期稳定的现金流收益，并通过待售商铺的现金流来支付租金。
这种销售模式与常规售卖商业房产不同，在商铺返租销售方案中，商业地产投资者可以更好地控制收益和风险，从而实现更稳健的投资回报。
方案第一步：确定商铺返租条件商铺返租销售方案中，商铺的租赁价格和租赁期可以是灵活的，一般情况下，这些条件应根据市场规模、租户要求和其他重要要素来确定。
这意味着，为了让商铺返租方案成功，必须调查市场和租户需求。
第二步：寻找租客搜索以寻找租户来进行商铺返租销售的工作不仅需要专业的市场调查，同时还需要销售和市场经验。
最好是找到已经发展成熟的商业品牌或更大的零售商作为租户。
第三步：签署租赁合同商铺返租销售的成功与租赁合同的条件与内容相匹配。
因此，租赁合同内容必须由双方共同商定，由法律顾问审查和确认。
第四步：撰写商铺销售协议书完成商铺租赁与购买合同之后，需要撰写商铺销售协议书。
商铺返租销售方案是一项复杂的交易，需要所有合同安排和法律要求的完全符合。
必须在监管机构的指导下完成所有的合同管理和交易过程，并将相关文件提交给相应的部门。
第五步：销售过程管理在签署商铺租赁与购买合同之后，商铺返租销售方案的下一步是销售管理，必须确保所有收款和支出的记录都被准确记录，并遵守法律和监管规定。
结论商铺返租销售方案可以在稳健的基础上为投资者提供优质的现金流收益来源。
商铺返租销售方案相对于整体售卖价格，更符合市场需求，同时也可以让投资者更好地控制风险和利润。
鉴于此，将商铺返租销售方案应用集成到商业地产投资策略中是一项可靠的选择。
注意：商铺返租销售方案仅供参考。
在进行任何商业交易之前，请先寻求专业法律和财务咨询。
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺返租销售方案背景和市场分析随着房价的不断上涨和城市扩张，商铺作为房地产中的一种重要形式，一直备受关注并受到广大投资者的追捧。
然而，在商铺购买后，很多投资者发现自己不具备经营能力，商铺无法产生有效盈利。
为了解决投资者面临的这一难题，商铺返租成为了一种越来越广泛采用的可行解决方案。
相对于出售或者长时间闲置，商铺返租可以让投资者更灵活地管理自己的财产。
而雇佣专业机构来经营商铺，不仅能提高商铺的租金收益和资产价值，还可以节省投资者的时间与精力。
商铺返租销售方案商铺返租方案，是指由专业机构，委托代理人员，负责将其持有的商铺转交给承租人员，由承租人员租赁并经营商铺，最终实现投资者的盈利。
由于返租方案存在一定风险，投资者需要对商铺的基础条件、承租人员的实际情况、收益预期等进行仔细反复考虑。
商铺基础条件地段优劣商铺的地理位置直接关系到企业的经营活动与生存发展，因此，考虑到投资者的利益，选择优质地段商铺是商铺返租的关键之一。
优质地段商铺对于商业类企业而言，可以吸引更多的人流、车流与财富流动，是承租人员愿意承租的首要条件。
商铺的使用类别商铺的使用类别分别有零售业、餐饮业与娱乐业等，在商铺返租的过程中必须要选择与投资者需求相符的使用类别。
选择不同的使用类别，对于商铺的租赁周期、租金价值与回报率都会有不同的影响。
承租人员的实际情况在商铺返租过程中，承租人员是直接保证投资者获得租金回报的人。
因此，选择可信赖的承租人员是非常重要的。
在选择承租人员时，投资者需要全方位考虑承租人员的实际情况与能力，比如名气是否响亮、个人资信、经营管理能力等。
此外，还需要全面了解其经营状况、财务状况、拓展规划等情况，从而保证商铺的盈利。
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
