最新商业地产返租模式及销售形式解析

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。

一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。

这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。

2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。

3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。

由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。

因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。

（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。

（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。

e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。

二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。

返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。

以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。

若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。

而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。

若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。

商业地产产权返租产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

产权销售一般是一次性付款或银行按揭。

银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。

◆虚拟产权铺位，真实回报返租。

回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。

在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。

◆独立产权铺位，虚拟回报返租。

市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。

如王府井CEPA、巨库等。

◆独立产权铺位，真实回报返租。

如“新疆二道桥大巴扎”等。

产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。

产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。

按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。

直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。

1.总款返租总款返租分两种方式。

一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。

大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。

总款有按年返的，也有一次性返还几年的。

例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。

另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。

商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。

本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。

关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。

但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。

传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。

我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。

售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。

上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。

鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。

建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。

此后“返租销售”模式一度沉寂。

最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。

在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。

一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。

这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。

2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。

3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。

由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。

因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。

（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。

（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。

（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。

销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。

当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。

反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。

因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。

印象金秀返租回购销售模式说明一、印象金秀采用销售政策本项目的商铺普遍存在面积大、总价高的问题。

初步估算将有超过一半的商铺总价分布在50-100万元之间，按照商业用房按揭贷款必须首付50%计算，客户须支付的首期款大多超过了30万，有的甚至超过100万。

在景洪这样的小城市，投资门槛高将非常不利于商铺销售。

我司认为在不能降低套总价的前提下，必须降低客户的首期款，从而降低置业门槛，让更多人有能力购铺。

下表是我司建议印象金秀采用的主要销售政策。

其中针对推出的商铺采用三年返租和五年回购承诺的方式，对于部分大客户和特殊客户，可以单独谈判采用灵活的销售政策。

另外，作为返租销售的必要配套措施，必须引进或成立一家具有独立法人资格的商业管理公司，以其名义对返租铺进行统一租赁和经营，并向客户支付租金。

还须引进一家关联企业为五年回购承诺担保。

二、三年返租销售模式解析“独立产权铺位，虚拟回报返租。

”即各商铺都可以独立经营，但把总价抬高，利用溢价部分以预付租金的形式冲抵首期款。

实行三年返租政策的主要目的是通过一次性向客户返还三年租金的方式冲抵客户应付的首期款，降低首期款比例，从而达到降低投资门槛，扩大客户层面，促进商铺销售的目的。

三年返租销售模式中，商铺的所有权和经营权都发生了转移，涉及到投资者、开发商和商业管理公司三方。

开发商与商业经理管理公司预先签定一份合作协议。

开发商与投资者签定商铺买卖合同，投资者向开发商支付房款，开发商将商铺的所有产权一次性转让给投资者。

在签定商铺买卖合同时，投资者与商业管理公司签定一份商铺委托经营管理协议，投资者将所购买商铺在未来三年内的除所有权外的一切权利转让给商业管理公司，商业管理公司向投资者一次性支付未来三年商铺的租金（每年为总价的7%，合计为总价的21%）。

该笔租金直接用于支付投资者购买商铺的首期款。

案例分析：以一套总价30万元（已扣除认筹优惠、折扣等）的商铺为例，合同总价为30万元，按照规定最高按揭贷款15万元，首付款最低应付15万元。

商铺返租方案背景在商业地产行业中，商铺返租是一种帮助商铺拥有者将持有的房产转化为流动资金的方式。

商铺返租方案的出现可以帮助商铺拥有者面对现金流困难的情况，同时也可以满足租户的需要。

商铺返租方案的定义商铺返租，又称商铺回租，是指商铺拥有者将已有的商铺出租给第三方，同时再从第三方手中以长期租赁的方式租回商铺，从而获得现金流，并保留商铺的使用权。

商铺返租方案的优势1. 帮助商铺拥有者解决资金问题商铺返租方案可以帮助商铺拥有者将持有的房产转化为现金流，缓解资金压力。

商铺拥有者可以快速获得资金，用于满足日常经营所需或投资其他项目。

2. 降低商铺拥有者的风险通过商铺返租，商铺拥有者将房产转移至第三方名下，降低了自身的风险。

商铺拥有者不再担负商铺的运营、维护和管理等责任，同时也减少了商铺闲置的风险。

3. 帮助租户满足需求商铺返租方案可以方便租户选择合适的商铺进行经营，减少了租户的不确定性和风险。

商铺返租的适用对象商铺返租方案适用于以下情况：1.商铺拥有者需要短期内快速获得资金；2.商铺拥有者希望将风险转移至第三方，降低自身风险；3.租户需要长期稳定经营商铺。

商铺返租方案的流程商铺返租方案的流程如下：1.商铺拥有者与第三方商量商铺返租的具体事项，包括租金、租期等；2.商铺拥有者与第三方签署合同，商铺转移至第三方名下；3.商铺拥有者从第三方手中租回商铺，成为商铺的租户；4.商铺租赁合同生效。

商铺返租方案的注意事项商铺返租方案需要注意以下事项：1.商铺的租金、租期等事项需要事先约定清楚；2.商铺拥有者需要了解第三方的资质和信誉；3.需要签订详细的商铺租赁合同，明确各方权益和义务。

商铺返租方案在商业地产行业中已经被广泛应用，它不仅能帮助商铺拥有者解决现金流问题，还能减少商铺拥有者和租户的风险，实现互利共赢的局面。

商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。

而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。

商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。

商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。

而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。

然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。

因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。

二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。

2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。

3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。

三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。

市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。

2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。

（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。

（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。

（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。

3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。

商铺返租销售方案1.14第一篇：商铺返租销售方案1.14商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。

方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。

方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。

2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。

用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。

3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。

三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。

商铺返租方案在商业地产领域中，商铺返租已成为越来越普遍的一种商业模式。

商铺返租方案，是指商家租赁商铺后，将商铺出租给其他商家，从中获得利润的一种方式。

随着商业地产市场、商业运作和租赁模式的不断发展，商铺返租方案也不断得到完善和提高。

商铺返租的优势商铺返租的优势在于可以让商家充分利用商铺资源，创造更大的商业价值。

由于商家自身并不一定拥有足够的经营能力，通过商铺返租，可以让专业的商家在自己的商铺上运作，在原有经营基础上，增加更多的经营内容和服务，从而大幅提升商业效益。

另外，商铺返租的投资回报率相对较高，与同类商业地产投资相比，风险相对较小。

商铺返租通常以长租形式出租，收益稳定可靠，同时也具备一定的资产保值增值特性。

商铺返租的规划建议商铺返租的成功需要进行周全的规划和合理的策略安排。

以下为商铺返租的规划建议：1. 合理选址商铺返租的成功与否，关键在于选址是否合理。

选址时，需要综合考虑区域经济特征、消费者群体状况、交通状况等因素，选取符合商业运作需求的地点。

2. 精准定位商铺返租的经营模式，需要有明确的品牌定位和市场定位。

一定要了解目标客户的市场需求和心理需求，根据市场反应，不断进行调整和补充。

3. 租赁形式商铺返租的租赁形式，需要根据地区市场情况和企业经营需求不断创新和调整。

可以采用分时段付款、租售并举等多种租赁形式，以更好地满足商家的租赁需求。

4. 经营模式商铺返租的经营模式需要结合当地的市场情况，综合考虑品牌定位、消费者需求等多个现实因素，进行灵活调整。

商家需要不断创新服务内容，竞争力与品牌实力共同提高，才能提升商业价值。

5. 管理与运维商铺返租还需要进行专业的管理与运维。

商业项目的管理和运维，包括商铺出租、租赁期管理和更换等环节，都需要有专业人员进行管理和维护，保证项目经营的稳定性和可持续发展。

结语商铺返租方案在商业地产领域中具有广泛应用和良好前景，但是商家需要全面了解市场环境和服从市场需求，通过周全的规划和经营，为企业创造更多的商业价值和市场营销效益。