住宅的价值分析与评价
住宅的价值，是消费者和房地产开发商之间的纽带，也是政府部门调控住宅市场的重要依据。
对住宅的价值进行综合评价，所以反映住宅功能实现的经济性，能够为消费者选择住宅提供依据。
房地产开发商可以通过价值分析预测消费者的需求（偏好）类型，控制住宅建设成本，为把握市场机会、提高住宅价值、实行售后服务提供决策基准。
政府部门通过建立住宅价值评价体系，可以用之来对住宅性能作出综合评价，从而为政府部门管理和调控住宅价格、规范市场行为提供科学的依据。
本文应用价值工程的原理，以住宅（小区）作为分析对象，研究住宅价值评价的指标体系和方法。
一、基于价值工程的住宅价值界定和评价原理
传统的住宅价值理论，是从房地产估价实务中延伸过来的，来源于西方经济学中的价值理论，主要是评估住宅的价格。
然而在购买住宅时，人们所考虑的不仅仅价格是否便宜，还要考虑住房的效用(如平面布局、使用面积、采光、隔热等)是否符合要求。
众所周知，住宅不仅仅具有修身养性、抚育子女、劳动创作、以及隐私防卫等方面“住”的功能，在自然、社会、人文等其它方面，其作为生存环境的内涵都在加大与深化。
只有功能符合用户要求，价格便宜，也就是说住宅的功能和成本能够合理匹配，才能得到消费者的认同而接受。
恩格斯曾经指出：“价值首先是用来解决某种物品是否应该生产的问题，即这种物品的效用是否能抵偿生产费用的问题。
只有在这个问题解决之后才谈得上运用价值来进行交换的问题。
如果两种物品的生产费用相等，那末效用就是确定它们的比较价值的决定性因素。
”（《马克思恩格斯全集》，第1卷，第605页）。
因此本文试图从生产者和消费者两方面结合来界定住宅价值，我们选择价值工程的方法来定义住宅的价值，把价值定义为效用与成本之比，即恩格斯提出的“价值是生产费用对效用的关系”。
也就是：
价值=功能/费用，即V=F/C
从以上定义中可以知道，利用价值工程方法评价住宅价值主要分为三个基本步骤：功能分析，成本分析，价值评价。
功能分析：本文打算从消费者的需求出发，对住宅应该具有的功能进行定义，并按照功能的载体对象进行分类整理，形成功能指标体系。
然后选择适当的功能评分方法，进行打分确定功能系数成本分析：按照住宅全生命周期，分析消费者需要承担的成本和费用，采用对比评分的方法确定成本系数。
价值评价：将住宅的功能系数与成本系数进行比较，得到住宅的价值。
根据住宅价值的大小，可以评定住宅的级别，为购房者、房产开发商、政府部门等住宅市场的参与者提供决策建议和政策参考。
住宅价值评价指标体系的构建
住宅是一种复杂的、具有多种功能的商品，其功能与成本有着很强的系统性和层次性，各组成部分、各项功能之间互相联系，互相影响，密不可分。
二、住宅功能分析。
住宅的功能是隐蔽在产品（住宅）背后的本质，用户需要的不是产品本身，而是产品的内部本质——功能，即住宅能够满足某类需求的属性，亦即某种特定效能、作用或效用，如住宅产品所表现出来的适用性、安全性、耐久性、环境性能等。
从人的需求来考察，马斯洛将之分为五个层次：生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要，他还将这五种需要划分为高和低两级，前两种需要称为较低级的需要，而后三种需要称为较高级的需要，并且个体的需要是逐层上升的。
显而易见，
住宅具有满足多层次需要的综合功能。
住宅首先是表现为一种生存资料，“居住”是人最基本的生理需要。
安全需要表现为住宅结构及设施的可靠性，住宅小区的治安等。
社会需要则要求社区能够让人们互相交流沟通，使社区富有人情味，让用户产生归属感。
尊重需要包括内部和外部两种尊重因素，分别为自尊、自主、成就感以及地位、认可、关注，住宅作为财富的一种象征，它可以作为社会地位的标志，为主人带来成就感和引起社会的瞩目。
自我实现需要，马斯洛理论指的是追求个人能力极限的内驱力，如成长与发展、发挥自身潜能、实现理想。
住宅所能满足的“自我实现需要”，主要表现在两个方面：一是经济价值的持续增长，二是对于整个人类的影响，具体体现在环境的可持续发展上面。
按照功能的载体对象不同，我们将住宅的功能划分为四大类：居室功能、社区功能、区位功能、环境功能。
居住是人类生活四大要素之一，人的一生中有2/3时间在住宅中度过。
居室功能主要从安全性、日常生活的便利性、舒适性来考虑。
居室的安全性功能表现在建筑结构上面，如防火、防盗、防滑、防坠等，这就要求在设计时应保证结构的稳定性和抗震的可靠性，在施工过程中要严格控制质量。
从日常生活的便利性来看，主要应考虑水、电、煤气以及通讯网络配套情况。
住宅内居住生活要获得舒适的效果，必须注意建筑的类型和外观设计，合适的建筑类型和良好的住宅外观设计能够给人们带来愉悦的心情。
户型设计是生活舒适程度的重要影响因素，必须使不同的功能空间既有较好的相互联系，又有相对的独立性和私密性，从而能够满足居民对平面布局的要求。
评价住宅的社区功能我们可以从两方面来看：一是指住宅小区应当是一个社交圈，能够为人们提供日常情感交流的便利条件；二是在评价住宅的社区功能时，我们必须考察小区内及其周围的公用设施状况。
人类除了基本的生理需要和安全的需要外，更高层次的需要是社交的需要，尤其是老龄化和独生子女的社会中，老人与儿童狭窄的社交圈，迫使他们把主要的感情交流寄托在邻里群体中（宋昆，李倩枚，1999）。
住宅小区内及周边环境中教育、文化娱乐、体育休闲、商业服务、医疗保健等公用设施的状况是影响居民生活便利性和舒适性的主要因素，这些基本设施是社区功能的物质载体，不仅关系到生活便利、子女的受教育条件等问题，还直接影响到住宅小区满足人们日常生活、人际交往、休闲娱乐各种需要的能力。
住宅的区位功能是从城市发展的角度来看的，住宅或者说住宅小区所处的城市区域位置在一定程度上决定于交通条件、住宅小区周围的人文历史环境、以及繁华程度。
区域的开发成熟度以及政府规定的城市规划功能限定了住宅设计中的经济技术指标，在一定时间内决定着人们出行的交通条件，对工作、学习等方面都有影响。
区位功能还体现在人文品质上面，人文历史特征需要积累和沉淀，如区域内历史文化、名胜古迹情况，这些都是难以复制和搬迁的，受到区域条件的限制。
区域内主要单位的类型和规模影响小区的文化、生活氛围，有时甚至会影响到整个小区的档次。
环境具有生态功能，水、空气、日光是人类不可缺少的，小区内的美丽景观也能给人们带来愉悦，使人们能够从精神上得到享受。
良好的环境是城市住宅品位的一个决定性因素，也是居住者生活舒适必不可少的条件，如小区环境的绿化，就能起到释放氧气、杀菌除尘、净化空气、调节空气温度和湿度、减少噪音、隔热防风以及美化环境的作用。
考察住宅环境功能，我们可以从以下三方面着手：一是从容积率、绿化情况、建筑密度、建筑间距、建筑高度、人造景观等方面评价小区内部环境的整体美观程度；二是考察小区及其周围的自然环境、附近的公园、风景区情况；三是考察环境质量的保障，。
