中梁项目运营总图V1.8(456高周转)
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《现金流管控及收益率指标测算表》总说明一、填表说明1、本表适用于销售物业类项目整体测算,持有资产部分简易测算;2、测算可分六个阶段,六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付(全期)复盘阶段;3、盈利测算数据统计口径:不含增值税(税后计算);4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工,6个月开盘预售,9个月项目现金流回正(含开发贷)”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工,7个月开盘预售,10个月项目现金流回正(含开发贷)” “4-8-11”新项目摘牌后“4个月开工,8个月开盘预售,11个月项目现金流回正(含开发贷)”(参照,根据各地预售条件而不同)5、除封面、总说明工作表外,其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页,封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表;6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外,其他单元格均为锁定,公式锁定但可见;7、各表中数据填写的要求详见各表备注,具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门;8、可编辑区域填写务必完整,缺漏或影响总体的测算,需填写数据的工作表已用蓝色标签备注;9、根据各业务操作需求,可另增加附表辅助测算;10、如表单中统计口径存在差异,请备注说明,并将问题反馈至控股集团大运营中心—屠轶涛。
序号工作表名称填写部门101 经营指标投资/运营/自动生成1.101-1 目标成本自动生成202 经济技术指标设计部门303 全景节点计划运营部门(计划)404 总货值及回款计划营销部门505 总成本及支付计划成本部门、财务部分5.105-1 成本汇总表成本部门606 融资计划财务部门707 盈利预测财务部门7.107-1 增值税及税后收入成本明细财务部门7.207-2 土增税测算财务部门808 现金流量表(含融资)财务部门8.108-1 全周期资金平衡表自动生成8.208-2 现金流量表(不含融资)自动生成8.308-3 现金流量表(含融资)中梁权益财务部门909 年度现金流自动生成1010 地价敏感性分析投资部门1111 成就共享计算表自动生成1212 修正说明财务部门三、各阶段数据口径说明测算表逻辑示意03 全景节点计04 总货值及回款计02 经济技术指10 地价敏感性分01 经营指标 09 年度现金11 成就共享计算07 盈利预测 12 修正说明 08 现金流量表(含融资) 08-1 全周期资金平衡表 08-2 现金流量表(不含融资) 07-1 增值税及税 07-2 土增税测05 总成本及支付计05-1 成本汇总表 06 融资计划 数据逻辑顺序 交叉 核对 08-3 现金流量表(含融资)中梁权项目卡位标准。
中梁地产集团住宅公区精装修标准化C标柔性设计(C+、C-)现代经典篇手册编制主编参编审议:地产集团联盟赋能管理平台精装修管理部:地产集团产品研发中心地产集团联盟赋能管理平台销售管理部地产集团联盟赋能管理平台成本管理部地产集团联盟赋能管理平台招采管理部:精装修系统领导小组Standard C standard of fine decoration in residential public area of Zhongliang real estate groupCONTENTS 1开篇1.前言2.编制说明3标准化C+标1.产品定位2.首层设计解析3.标准层设计解析4.地下大堂设计解析5.地下大堂前区设计解析6.配套设计7.成本核算8.物料表9.配置表2产品说明1.设计说明2.产品系列3.产品定级4.材质搭配5.人群分析6.产品主张7.客户敏感度8.整体效果图展示4标准化C-标1.产品定位2.首层设计解析3.标准层设计解析4.地下大堂设计解析5.地下大堂前区设计解析6.配套设计7.成本核算8.物料表9.配置表目录5总结篇1.差异化对比前言preface全结构考量▎中梁产品结构将从城市维度、客群维度、产品维度全维度的去做住宅全结构的考量。
柔性管控▎中梁的标准化不是管控每一个细节,而是通过一种方法鼓励区域在标准之上做出更有针对性的方针。
从整个产业链的角度思考,只要有更好解决问题的方法,中梁鼓励每一个事业单位打破陈规,用标准定义标准。
前置思考▎中梁的设计必须要有营销思维。
设计师需要知道市场要什么样的房子、消费者需要什么样的房子。
前置思考代表中梁始终站在用户思维思考,以人为本的解决真实生活需要。
一、编制目的作为公司重大战略目标之一,住宅标准化是实现“高周转、高增长”的有效工具之一:1.汇总住宅产品开发各环节的标准文件、项目经验、设计模块库等,以缩短住宅产品的开发周期,加快周转率。
2.提高新项目的产品设计和工程施工质量,减少设计变更和施工返工。
我在中梁的500天以工程运营之眼看高周转中梁第一章:前言对标复盘每做一个项目都应该做一个总结,在中梁叫复盘。
这种事原来也在做,但主要是技术层面的,而这次在老C的推荐下再次背井离乡来中梁地产,在杭州、广西工作了一年多,觉得还是有很多东西要总结与复盘。
本来打算用中梁模板做一个PPT,用自已所理解的方式来说明高周转企业的运作,但发现吴建斌老师“我在碧桂园的1000天”方式更好。
中梁经常提到对标抄越,还是决定再多抄一回碧桂园。
当然吴总是大咖,站在碧桂园、财务、决策层来写;我是小碧桂园(业内称中梁)的基层区域公司、工程运营、执行层来写。
但这里不会有体制内味道,有的只有基层打工者感受与理解。
原则是用自已的话尽量把事情往简单、真实感受里说。
虽然中梁地产很出色,但工程运营人习惯在问题与建议方面说事,少唱赞歌。
因为高周转房产已实施多年,对于高周转的一些基本理念不再过多赘述。
此复盘、也是来中梁最主要目的:房产最主要特性是资金密集型,高成长有实力的大企业在融资上会占有先机;管理也从原来的单项目操盘普遍在短时间内做到了垒砂包似的多项目操盘,是怎么样做到的呢?普通公司在这其中有些什么可借鉴甚至完善的地方呢?投拓的会说在最好的行情时我对地块加了预期,并且全部超额实现,拿到了大量的好地;营销的会说营销工作做得好,完成了高周转最关键的环节去化、甚至溢价;融资的会说在最适合发展的时候最快的速度借到了钱,靠营销的来钱充其量只是一个普通的公司规模而已;运营的认为是本部门协调了各条线高效的运行、确保了公司目标的实现才是高周转的关键;机制的当然认为引入与创造了“成就共享”、“跟投”、“中梁特色阿米巴”;设计的说做了极限高低配实现了利润最大化;成本的……。
每个部门与条线都重要,最重要的我认为还是解决了资金。
同时复盘总结能够系统化已掌握的知识、增加印象,并找出差距与不足加以完善。
来中梁的原因与背景来中梁前一直做工程,在中梁特意转成运营岗(因为更便于工作中了解开发全流程)。
┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊共 55 页 第 1 页第一章 概述1.1预应力混凝土连续梁桥概述预应力混凝土连续梁桥以结构受力性能好、变形小、伸缩缝少、行车平顺舒适、造型简洁美观、养护工程量小、抗震能力强等而成为最富有竞争力的主要桥型之一。
本章简介其发展:由于普通钢筋混凝土结构存在不少缺点:如过早地出现裂缝,使其不能有效地采用高强度材料,结构自重必然大,从而使其跨越能力差,并且使得材料利用率低。
为了解决这些问题,预应力混凝土结构应运而生,所谓预应力混凝土结构,就是在结构承担荷载之前,预先对混凝土施加压力。
这样就可以抵消外荷载作用下混凝土产生的拉应力。
自从预应力结构产生之后,很多普通钢筋混凝土结构被预应力结构所代替。
预应力混凝土桥梁是在二战前后发展起来的,当时西欧很多国家在战后缺钢的情况下,为节省钢材,各国开始竞相采用预应力结构代替部分的钢结构以尽快修复战争带来的创伤。
50年代,预应力混凝土桥梁跨径开始突破了100米,到80年代则达到440米。
虽然跨径太大时并不总是用预应力结构比其它结构好,但是,在实际工程中,跨径小于400米时,预应力混凝土桥梁常常为优胜方案。
我国的预应力混凝土结构起步晚,但近年来得到了飞速发展。
现在,我国已经有了简支梁、带铰或带挂梁的T 构、连续梁、桁架拱、桁架梁和斜拉桥等预应力混凝土结构体系。
虽然预应力混凝土桥梁的发展还不到80年。
但是,在桥梁结构中,随着预应力理论的不断成熟和实践的不断发展,预应力混凝土桥梁结构的运用必将越来越广泛。
连续梁和悬臂梁作比较:在恒载作用下,连续梁在支点处有负弯矩,由于负弯矩的卸载作用,跨中正弯矩显著减小,其弯矩与同跨悬臂梁相差不大;但是,在活载作用下,因主梁连续产生支点负弯矩对跨中正弯矩仍有卸载作用,其弯矩分布优于悬臂梁。
14施工技术CONSTRUCTION TECHNOLOGY 2017年7月上第46卷第13期DOI :10.7672/sgjs2017130014整体自动顶升廻转式多吊机集成运行平台在成都绿地项目中的应用王辉1,任志平2,陈波1,张振兴2,李霞1,杨书海2,杨辉1,徐岗2(1.中建三局工程技术研究院,湖北武汉430064;2.中建三局集团有限公司成都分公司,四川成都610041)[摘要]成都绿地8号地块超高层项目采用全新的整体自顶升廻转式多吊机集成运行平台(廻转平台)进行塔楼施工,阐述了廻转平台吊机选择、支承顶升系统布置等要点,并阐述了廻转平台的施工及顶升过程中的关键技术。
[关键词]高层建筑;吊机;选型;廻转;整体顶升[中图分类号]TU61[文献标识码]A [文章编号]1002-8498(2017)13-0014-04Application of the Auto-lifting &Rotating Platform with Cranes Groupin Chengdu Greenland TowerWANG Hui 1,REN Zhiping 2,CHEN Bo 1,ZHANG Zhenxing 2,LI Xia 1,YANG Shuhai 2,YANG Hui 1,XU Gang 2(1.Engineering Technology Research Institute of CCTEB Group Co.,Ltd.,Wuhan ,Hubei 430064,China ;2.Chengdu Branch of CCTEB Group Co.,Ltd.,Chengdu ,Sichuan 610041,China )Abstract :A new technology of the auto-lifting &rotating platform with cranes group (ALRMCP )for the construction of tower structure is applied in Chengdu Greenland Tower.This paper describes the key point of crane selection and the arrangement of supporting lifting system.The key technology during the construction and lifting of rotating platform is also introduced in detail.Key words :tall buildings ;cranes ;selection ;rotating ;integrated lifting[作者简介]王辉,教授级高级工程师[收稿日期]2017-03-281工程概况为提高吊机吊装工效,成都绿地8号地块超高层项目采用全新的整体自顶升廻转式多吊机集成运行平台作为项目的吊装设备。
中梁地产营销标准化全景节点事项解析1第一阶段:项目筹备期(立项1.1项目定位报告1.2产品定位报告1.3前期团队负责人确认2第二阶段:品牌造势期(摘牌2.1项目皇地启动会2.2临展选址2.3企划公司招标确认2.4案名确定2.5 LOGO/VI确认上报2.6临展硬装设计2.7展厅模型定标2.8推广资源整合2.9展厅开放活动提报及确认2.10销售代理公司招标确认2.11项目价值点梳理2.12项目围挡设计制作完成2.13物业人员到位2.14拓客物料设计及定稿2.15新闻及自媒体输出拿地)临展开放)2.18展厅开放2.19营销核心团队组建2.20定案优化2.21概念方案评审2.22示范区(含项目正式售楼处)选址及建议2.23首开货量确认2.24销售团队进场2.25客户地图描述2.26拓客方案制定2.27团队系列培训3第三阶段:强势蓄客期(临展开放一开盘前45天)3.1品牌发布会招标确认、宣传物料设计制作3.2户外推广出街3.3营销大纲评审3.4家配图设计渲染、效果图完成3.5体验馆方案上报3.6标识标牌方案上报3.7不范区包装方案上报3.8项目宣传片招标确认3.9户型宣传片制作完成3.10优梁家书资料准备(客户体验标准化作业)3.11项目品牌发布会执行3.12营销推广费用使用效果评估及调整3.13品质之旅执行3.14项目交付标准确认3.15拓客阶段性成果分析3.16虚筹方案确认及产品落位执行4第四阶段:价值提升期(开盘前45天——正展开放)4.1正展开放方案确认4.2沙盘、户模、楼书等宣传物料定标4.3正展及样板房软装招标确认4.4产品发布会方案确认4.5开盘宣传片招标确认4.6拓客方案汇报及推广计划铺排4.7小筹方案及楼栋落位方案确认4.8升筹方案确认及二次落位4.9正展开放系列培训4.10首次报价方案确认(如低聚等)5第五阶段:品质拉升期(正展开放——首次开盘)5.1合作银行、公积金事宜确定5.2客户首付摸底、付款方式确定5.3认筹升级及报价落位5.4开盘方案(含车位、辅房、优惠方案、定价逻辑、一房一价)确认5.5开盘前风险检查方案确认5.6销售合同、二改协议、物业协议、户型总图确认5.7项目沙盘、样板房公证5.8签约物料准备5.9开盘前系列培训5.10关系户界定与落位5.11开盘前点杀形式确认5.12开盘场地选择5.13开盘推广计划铺排及执行5.14支援人员确认5.15开盘物料准备5.16开盘执行6第六阶段:持续销售期(首次开盘——二次开盘)6.1后续货量定价、调价、促销方案确认6.2加推方案确认6.3客户满意度维护计划制定6.4销售案场品质检查6.5客户满意度管理月报6.6回款6.7合同审核备案归档6.8每月专项考核培训反馈6.9二次拓客全面启动6.10常规培训6.11开盘后营销推广费用铺排6.12后续营销推广策略制定6.13二期产品价值点梳理6.14开盘后评估方案上报第_阶段:项目筹备期(立项——拿地)1)主责:市场企划1.1.工作事项:项目定位报告(上会前7天)—、工作目的硏究目标地块的项目属性、市场背景、竞争环境等,得到呈化并清晰的客群、产品、价格、经济测算结论,从而进行全结构模板卡位指标相互印证。
国企中建中旅城二期项目车行钢桥施工方案范文目录0.基坑施工车行钢桥简介21.编制依据32.工程概况:42.1工程建设概况:42.2结构设计概况53.施工准备73.1施工技术准备73.2材料准备:73.3主要施工机具73.4作业条件83.5技术、质量关键要求:83.6职业健康安全及环境关键要求:94.施工工艺104.1工艺流程:104.2桥身施工段划分:104.3桩基及支撑柱施工:134.4钢梁、钢桁架施工:234.5桥面施工:274.6桥身爆破及格构柱拆除305.质量验收要点:315.1栈桥桩:315.2钢结构制作与安装:315.3桥面钢筋混凝土:326.成品保护326.1栈桥桩及格构柱:326.2钢梁及桥面:327.环境、职业健康安全控制措施337.1环境控制措施337.2职业健康安全控制措施338、应注意的问题349.质量通病及控制措施3610、质量记录及内容要求390.基坑施工车行钢桥简介⑴中旅二期工程位于福州五四路闽江饭店繁华路段,地下室四层,单层地下室建筑面积18000㎡,基坑面积约20000㎡,地下室总建筑面积72000㎡,地下室施工期间场地十分狭窄,东、南、北三面围护边离围墙距离仅1~2.5m,硬化后仅能供人员通行,无法做为材料运输通道,南面原场地古树和临建限制,整个交通和材料堆放场地受限(如下图1)。
本工程地下室土方开挖量约35万立方米,深度18~21m,地下室结构施工钢筋、商品砼、型钢劲性柱、模板工程量大,为解决土方运输和地下室结构施工材料运输问题,设置本10m宽下坡式施工车行钢桥。
钢桥桩、钢格构柱随桩基施工,桥面随土方、内支撑施工;钢桥随地下室结构施工逐段拆除。
(图1)⑵本工程原设计地下室为三层,由于建设单位考虑使用功能需要设计变更为四层,在福州目前三层地下室未有设置基坑施工车行钢桥先例,为解决施工场地狭窄、地下室深度深、土方和地下室结构工程量大,设置本钢桥。
本钢桥桥面活荷载按载重重量45吨汽车,车辆按两排布置,前后车辆净距离为1.5m,行车道上车辆限制为纵向每两跨之间为单列满载车3部,和单列空载车3部,允许瞬间满载车超车1部,也允许瞬间对面相交驶过满载车1部,由于建设单位为节约车行钢桥投入,采用设计优化,第一次设计为满载通行,后优化为按上述从车辆使用荷载上控制,加大了施工车辆管理难度,施工期间应加强管理,确保车辆不超载和安全行驶。
国企中建中旅城二期项目车行钢桥施工方案目录0.基坑施工车行钢桥简介21.编制依据32.工程概况:42.1工程建设概况:42.2结构设计概况53.施工准备73.1施工技术准备73.2材料准备:73.3主要施工机具73.4作业条件83.5技术、质量关键要求:83.6职业健康安全及环境关键要求:94.施工工艺104.1工艺流程:104.2桥身施工段划分:104.3桩基及支撑柱施工:134.4钢梁、钢桁架施工:234.5桥面施工:274.6桥身爆破及格构柱拆除305.质量验收要点:315.1栈桥桩:315.2钢结构制作与安装:315.3桥面钢筋混凝土:326.成品保护326.1栈桥桩及格构柱:326.2钢梁及桥面:327.环境、职业健康安全控制措施337.1环境控制措施337.2职业健康安全控制措施338、应注意的问题349.质量通病及控制措施3610、质量记录及内容要求390.基坑施工车行钢桥简介⑴中旅二期工程位于福州五四路闽江饭店繁华路段,地下室四层,单层地下室建筑面积18000㎡,基坑面积约20000㎡,地下室总建筑面积72000㎡,地下室施工期间场地十分狭窄,东、南、北三面围护边离围墙距离仅1~2.5m,硬化后仅能供人员通行,无法做为材料运输通道,南面原场地古树和办公临建限制,整个交通和材料堆放场地受限(如下图1)。
本工程地下室土方开挖量约35万立方米,深度18~21m,地下室结构施工钢筋、商品砼、型钢劲性柱、模板工程量大,为解决土方运输和地下室结构施工材料运输问题,设置本10m宽下坡式施工车行钢桥。
钢桥桩、钢格构柱随桩基施工,桥面随土方、内支撑施工;钢桥随地下室结构施工逐段拆除。
(图1)⑵本工程原设计地下室为三层,由于建设单位考虑使用功能需要设计变更为四层,在福州目前三层地下室未有设置基坑施工车行钢桥先例,为解决施工场地狭窄、地下室深度深、土方和地下室结构工程量大,设置本钢桥。
本钢桥桥面活荷载按载重重量45吨汽车,车辆按两排布置,前后车辆净距离为1.5m,行车道上车辆限制为纵向每两跨之间为单列满载车3部,和单列空载车3部,允许瞬间满载车超车1部,也允许瞬间对面相交驶过满载车1部,由于建设单位为节约车行钢桥投入,采用设计优化,第一次设计为满载通行,后优化为按上述从车辆使用荷载上控制,加大了施工车辆管理难度,施工期间应加强管理,确保车辆不超载和安全行驶。