重点楼盘分析(万科金域蓝湾)1

一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。

在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。

虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。

1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。

（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。

（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。

2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。

1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。

龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。

龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。

龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。

万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

万科金域蓝湾调查报告时间：2012年2月19号调查人：XXX 、XXX地点：三角湖路与博学路交汇处（江汉大学斜对面）售楼地址：三角湖路与博学路交汇处。

交通状况：乘公交585、208至泰和百花园站下车，或乘202、204、205、596、597路在三角湖下车转乘208、585至泰和百花园站下车。

若是自驾则沿东风大道向南直行，至与三角湖路交汇路口转弯行驶至三角湖小学即到。

道路结构：东临博学路，西邻神龙大道，南邻车城西路，北邻三角湖路，通过龙阳大道、三环线可快速抵达武汉市各城区，距离规划中的地铁三号线约500米建设内容：主要建设住宅楼、商业、会所酒店式公寓、幼儿园、居委会、物业管理和地上、地下停车场开发商：武汉市万科万威房地产有限公司。

投资商：武汉万科房地产开发有限公司。

建筑单位：江苏江都建设有限公司。

开、竣工时间：2010—01—01、2012—03—01开盘时间：2010—12—18入住时间：2010—6—30建筑类型：板楼。

楼层状况：18层、24层、33层的高层建筑建筑面积：530000平方米占地面积：230000平方米建筑方位：西南二三环间城铁沿线3号线装修：精装修户型简介：独立的玄关系统，具有收纳功能，形成室内外的过渡空间；客厅与餐厅的合理融合，充分利用空间；L型或U型厨房，独立的冰箱位，布局、流线合理；具备家政功能的独立空间，对小户型面积的充分利用；卫生间“一字”型设计，套间相对独立。

物业费：2.98元/月/平方米项目概况：万科金域蓝湾位于汉阳经济开发区三角湖路与博学路交汇处，2009年12月24日武汉一名不见经传的小企业武汉万威咨询有限公司，以总金额135800万元代价“蛇吞象”般拿下武汉经济技术开发区这片地块，成为当时武汉房地产市场分级类地王项目，这就是今天武汉万科金域蓝湾的开篇之作。

拥有独特的风格，新古典主义的建筑，法式的园林。

小区绿化率为37.77%，容积率为2.5，建筑密度为14%，楼面地价2545元每平方米。

沈阳万科金域蓝湾产业化住宅设计与施工简析作者：毛建文来源：《城市建设理论研究》2012年第30期[内容摘要] 本文以沈阳万科金域蓝湾产业化住宅示范楼为例，介绍了严寒地区预制装配式住宅设计与施工方法以及施工中出现的问题，并指出改进方向。

[关键词] 产业化住宅；预制装配式；预制外墙板；剪力墙结构；中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：2011年3月22日，“国家现代建筑产业化试点城市”揭牌仪式在沈阳皇朝万鑫酒店举行，沈阳由此成为全国第一个国家现代建筑产业化试点城市。

全国房地产的龙头企业——万科集团早在1999年成立了建筑研究中心，2004年成立了工厂化中心，开展产业化住宅技术的研究。

几年来万科集团继在深圳、上海、北京、天津等多个城市开展住宅产业化研究和试点工作之后，在沈阳金域蓝湾住宅项目中展开严寒地区产业化住宅示范楼实验，重点展开预制外墙板、预制外墙板和剪力墙结构体系融合等方面的研究。

一、示范楼设计分析金域蓝湾项目位于浑南核心区域，处于富民桥和长青桥之间，依浑河而建，水景宽阔；近浑南大道，交通便捷；一期工程27号楼作为沈阳万科工业化住宅示范楼，由中国建筑东北设计研究院深化设计，赤峰宏基建筑工程有限公司施工。

示范楼为一梯两户单元式住宅，建筑面积约11036平方米，共25层，住宅层高2.85m，建筑高度79.7米，住宅户型为满足市场大量需求的90~100平方米两房产品，户型布局、户内交通流线、动静分区、洁污分区合理；南北通透，采光通风合理；户型平面布局规整，立面风格简洁，便于适应工业化生产的标准化通用化的要求；结构体系选择剪力墙结构，从第三层开始采用预制外墙作为围护及受力构件与主体共同浇注，室内尽量不出现梁柱棱角，便于室内空间的优化。

预制外墙板设计住宅外墙墙体在设计中应满足承重、维护、隔断、防水、保温、隔声、装饰等性能要求，工业化住宅PC外墙板在设计中还应考虑板块结构划分、大小和运输、模板设计、构件生产及施工、以及预留孔洞、窗口等要求。

居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。

一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。

目录一、引言 (2)二、毕业实践的工作目标与工作进程 (2)三、成都金域蓝湾项目在工程管理的影响因素 (4)（一）质量与工程管理 (4)（二）质量成本 (4)（三）工期与工程管理 (5)四、成都金域蓝湾项目在工程管理存在问题 (6)（一）管理体制尚不完善 (6)（二）管理模式较为落后 (6)（三）造价管理监督力量不到位 (6)（四）管理人员素质不高 (6)五、成都金域蓝湾项目工程管理存在问题的对策研究 (7)（一）造价管理体制完善是前提 (7)（二）造价管理模式更新换代是核心 (7)（三）造价管理监控力度加大是抓手 (7)（四）人员素质提升是关键 (8)（五）使用具有经济效益的新型建筑材料 (8)五、分析报告结论 (9)参考文献 (9)房地产开发工程管理——以成都金域蓝湾房产开发项目为例摘要工程管理不仅仅与经济层面有关，还与技术、管理等层面有着密切联系，它是一门综合性学科，一个工程的投资效益如何和工程管理是否合理直接挂钩。

完成一个工程的建设，这其中所有投入的金额之大自是不必说，除此之外，完成一个工程还需要长时间的生产和投入使用，工程管理对该项项目投入资金总额有着直接决定权，因此，一个科学合理的工程管理体系对促进国家经济健康发展有着积极的作用。

本文以成都金域蓝湾房产开发项目为例进行具体分析。

关键词：房地产；工程管理；成都金域蓝湾房产开发项目AbstractEngineering management is not only related to the economic level, but also closely related to technology and management. It is a comprehensive discipline, and how the investment benefit of a project is directly linked to the rationality of project management. Complete the construction of a project, the amount of all the inputs is not necessary to say that, in addition, the completion of a project requires a long time of production and use, project management has a direct decision on the total amount of funds invested in the project. Therefore, a scientific and rational project management system has a positive effect on promoting the healthy development of the national economy. This paper takes Chengdu Jinyu Lanwan Real Estate Development Project as an example for specific analysis.Keywords: real estate; project management; Chengdu Jinyu Lanwan Real Estate Development Project一、引言自十八届三中全会之后，中国的国民经济以一种令国内外都为之惊叹的速度保持增长，国家的固定资产额在一系列政策的帮扶下也在稳健上升。

全国第16座万科·金域蓝湾,登临唐山金域蓝湾，万科GOLDEN系列高端产品，景观舒居典范。

金域:城市核心，城市最高的居住文明和生活空间，也是为世人所仰望的精英领地。

蓝湾:城市中最美那道风景,不仅仅是水，更是自然的河流，自然与城市默契融合。

2002年7月，第一座具有泰式风情的金域蓝湾落户中国深圳，随后的10年，陆续在广州、佛山、东莞、南京、成都、厦门、长沙、珠海、无锡、武汉、天津、沈阳、抚顺等共15城留下了金域蓝湾的足迹。

Therefore, physicians were practising this profession requires not only medical expertise as a basis, but also to learn to apply for emergency medical techniques and methods to save a patient's life. These rules apply to the emergency department medical specialist the first 3 years of training. (For example, master, doctoral graduates, and residency can be reduced to 2 years), training goals through 3 years ofbasic training, the trainees master the basic theory, basic knowledge and basic skills, ability to achieve independent diagnosis and treatment of common acute and severe. To master common symptoms differential diagnosis of acute; master classification of emergency patient's condition; be familiar with first aid techniques and methods commonly used; the basic right and an independent common emergency first-aid treatment. Read books about emergency medicine; knowledge of clinical research methods, seamless integration of clinical practice, writes with a certain level of reports and reviews of medical records. Second, standardized training methods trainees to take part in specialist training standard set theory course, Rotary range should focus on emergency medicine, high risk should appear in the acute and severe Department Web-oriented, taking into account their relevant specialties. Wheel arrangement in clinical departments: emergency medicine (including emergency ICU) 15 months, related disciplines of emergency medicine rotation for 21 months. Detailed深圳金域蓝湾位于国家级福田红树林鸟类自然保护区内，泰式风情园、户户海景,为每一户家庭带来舒适、尊贵的奢华体验。

四连版大型新闻专刊大手笔大制作江西日报特制“万科”首发《江西万科十年见证》本报房地产事业部携手品牌开发商万科地产集团倾情打造重磅推出十年传递···全新住宅文化房地产品牌，是人们头脑中对住房商品具有象征意义的图式记忆，它包含目标消费者对住宅文化、产品、功能、使用环境、物业管理、使用者、制造商和经销商之间特点的深刻理解。

任何一个房地产品牌，都是通过房企管理者和全体员工经过特别努力，通过逐年积累，才一步一步将其无形资产树立起来的，因此弥足珍贵。

与此同时，房地产品牌也需要时常加以凝炼与提升，经常性地予以维护。

万科，是我国房地产企业公认的龙头老大。

从2001年花园城市建设到2011年第七届城运会举行，正好是南昌崛起腾飞的十年。

从2001年万科四季花城的开建到2011年万科金域蓝湾的震撼登场，正好是江西万科迅猛发展的十年。

2001年，南昌作为万科第一个进入二线的省会城市。

从2001年到2010年，万科扎根南昌刚好10年。

从万科四季花城、万科青山湖到万科润园再到万科金域蓝湾，产品不断升级，品牌不断提升。

通过江西市场的十年深耕，凭借四季花城、青山湖别墅、梅湖万科润园等一流住宅产品的市场特殊影响力，江西万科不仅将一种全新的住宅文化传递给了南昌的万千百姓，并且通过诚信开发经营与优质的物业服务，使英雄城的房地产品牌迈上了一个新台阶。

2001年，江西万科益达房地产发展有限公司成立，南昌万客会成立2002年，南昌万科四季花城项目奠基，四季花城第一次开盘，四季花城获得“创新示范楼盘”奖2003年，四季花城荣获“首届南昌市民放心楼盘”、“读者心目中的诚信楼盘”奖，四季花城南区一期交付2004年，四季花城荣获2004年消费者心目中“诚信楼盘”、中国住交会“名人、名盘、名企——2004年度江西赛区名盘”称号；四季花城北区正式开工及首次开盘；四季花城南区南昌外国语高新学校建成、南区幼儿园开园2005年，四季花城荣获“南昌市花园住宅小区”称号、“2005年读者心目中的健康人文社区”、“健康﹒绿色住宅”称号、2005年南昌市”最佳楼盘”称号等，四季花城北区蓝岸会所开放2006年，四季花城南区荣获“2005年度全国物业管理示范住宅小区”称号；南昌市602路双层公交巴士开通，首发站为四季花城；四季花城南区业委会正式成立2007年，四季花城荣获“江西地产五年经典楼盘奖”、公司荣获江西省“2007希望工程爱心地产企业”称号；新项目公司成立，成功摘牌新项目发展地块2008年，四季花城荣获2008年度中国“广厦奖”2009年，四季花城收官之作城果面市2010，四季花城完美收官发现选择恋上——一、策划缘由十年前，房改房准入市场交易，江西、南昌的房地产行业开始蓬勃兴起。

居住小区规划调研报告摘要：居住是居民生活中十分重要的一个部分，居住功能也是城市的主要功能之一。

因此，居住区规划也是城市规划重要的组成内容之一。

我通过对奉天九里的实地调研，了解其基地地理位置，周边环境，交通，规划，以及户型与价格，切实的了解一个小区从规划到出售的真实状况，并学习其优点。

一、调研目的1、通过本次调研,初步了解我国的住房政策、住房制度、居住现状、居住标准以及住宅房地产的相关知识。

2、通过对本市居住区环境专题调研，掌握进行社会调研的一些基本方法和手段，培养调查分析和综合思考能力。

并初步学会在调研报告中运用经济分析及掌握相关软件的应用。

3、掌握居住小区规划设计的基本原理和方法，并熟悉城市居住区规划设计等相关规范。

4、了解基地现状：地理位置，周边环境以及交通。

二、调研方法实地调研，网上查阅资料，查阅书籍、规范。

三、调研过程调研前一天，我先把老师发的几个基地图看了一遍，确定下每个基地的位置，然后和组内同学商量了一下，最终决定去奉天九里调研，并计划了一个路线。

因为奉天九里距离我们学校并不算远，我们组的同学就步行，切身体验奉天九里的周边环境。

我们顺着文汇街走到南堤东路，然后沿着南堤东路一直走到奉天九里。

期间，我们拍了一些路上的照片，有交通，商铺，绿化，景观。

并且对奉天九里的周边小区进行了调研。

通过对奉天九里售楼处售楼人员的询问以及现场的一些资料和传单的翻看，我们对奉天九里的实际情况有了一定的了解。

四、基地调研结果及分析1、交通奉天九里，位于浑南新区恒达路2号，在浑河南岸，长青桥与富民桥中间的位置，基地周围道路发达，北面有一条南提中路，沿着浑河走势展开；面是长青南街，这条路是通往市中心的一条主要道路，并且与长青桥直接相连，南边与沈阳绕城高速公路连接；地南边有一条恒达路，与朗明街、朗日街、富民街、天坛南街、青年大街相连；基地西侧则是朗明街。

再奉天九里的售楼处外边也就是基地的东侧有一个公交车站，分别有118路、224路、224路区间、276路、276路复线、387路、387路区间、浑河新区一线、沈抚城际公交1线、沈抚城际公交2线；基地西北角也有一个公交站，那里有115路、115路地铁专线、浑南新区一线。

现场检查点位基本情况介绍一、万科·金域蓝湾成都万科金域蓝湾位于成华区建设路商圈，建筑面积37万平方米，2800余户。

于2009年5月交房，目前入住率为92%。

小区于2010年10月30日正式启动垃圾分类工作，把生活垃圾分为“可回收物”、“其它垃圾”、“厨余垃圾”、“有害垃圾”四类，配置可回收垃圾、其他垃圾、厨余垃圾3分类不锈钢垃圾桶及有害垃圾（电池）回收箱。

小区内设置有垃圾分类的文化走廊，通过垃圾分类展示架等形式向小区业主宣传垃圾分类知识，并且制定实施了垃圾分类激励措施来提高小区业主参加垃圾分类的积极性。

万科金域蓝湾通过近三年的垃圾分类试点工作，小区垃圾分类居民知晓率、参与率及分类准确率都有了大步提升。

二、成都四十九中学成都市第四十九中学秉承“以生为本，为学生终身发展奠基”的宗旨，关注学生的和谐、健康、可持续发展。

学校将绿色环保教育和可持续发展教育贯穿于教育教学始终，学校设立有“环境和可持续发展教育”专项基金，开展绿色科技、绿色德育、环保宣传、志愿者服务等多种形式的环保活动。

同时，“绿色环保校本课程”的开发是学校绿色环保科研的一大独特的亮点。

学校多年来取得了多种荣誉称号，如国际生态学校、国家科研兴校先进单位、四川省绿色学校等，也是国家实施“索尼绿色成长计划”优秀学校。

三、东郊记忆东郊记忆坐落于成都市东二环侧，占地205亩，建筑面积约19万平方米，是在原红光电子管厂旧址上改建而成，是成都老工业基地的缩影，是成都传承工业文明发展现代文化产业的新型园区。

东郊记忆连通沙河绿地公园、麻石烟云市政公园作为区域范围内的人居生态核心集聚区，目前已有93家企业入驻，2012年实现产值近亿元，形成了四川乃至中国独具特色的在工业历史遗产形态下、配套齐全的多远生态文化园区，获得了“国家音乐产业基地”、“国家AAAA级旅游景区”、“科技与文化融合示范基地”等诸多荣誉称号。

四、下涧槽排洪河下涧槽排洪河为沙河二级支流，是一条区内主要承担排泄区间地面径流的排洪河道。