地产永续债风行背后：大型房企的低成本融资暗战

保利地产发行永续债发行条款1. 永续债是指无固定到期日的债券，是公司融资的一种方式，相比传统债券具有更灵活的特点。

保利地产发行永续债发行条款意味着该公司借助永续债向投资者筹集资金，并且双方在此过程中达成了一系列的协议和条款。

在本文中，我们将从深度和广度的角度探讨保利地产发行永续债的发行条款，以便更加全面地了解该行为的影响和意义。

2. 让我们来了解一下保利地产发行永续债的背景和动机。

保利地产是一家知名的地产开发企业，在行业内有着很高的知名度和美誉度。

为了满足公司的资金需求，保利地产选择了发行永续债的方式进行融资。

这一决定可能涉及到公司的资金需求、融资成本、市场环境等方面的考量，而这些都将在永续债的发行条款中得到体现和具体约定。

3. 接下来，让我们重点关注永续债的发行条款。

在这一部分，我们将详细阐述保利地产发行永续债的具体条款，包括但不限于利率、还本付息、转股条件、优先权等。

这些条款将直接影响投资者的收益和公司的融资成本，因此是非常重要的内容。

4. 利率是永续债条款中最为重要的内容之一。

保利地产发行永续债的利率水平如何？这与市场利率、公司的信用等级、永续债的具体期限等多个因素相关。

投资者将根据这一利率确定投资的收益水平，而保利地产也需要考虑到这一成本对公司的财务状况的影响。

5. 永续债的还本付息安排也是非常重要的内容。

保利地产将如何安排永续债的还本付息？这将直接关系到公司未来的现金流状况和偿债能力，因此需要进行合理规划和安排。

投资者也将根据这一安排来评估永续债的风险和收益水平。

6. 在永续债的发行条款中，转股条件和优先权也是需要重点关注的内容。

保利地产发行的永续债是否具有转股权？如果具有，转股条件是怎样的？这将直接影响到投资者在公司资本结构中的地位和权益。

优先权安排也将对投资者的权益产生重大影响，需要在永续债的发行条款中得到明确定义。

7. 保利地产发行永续债的发行条款涉及到多个方面的内容，对公司和投资者都有着重要的影响。

房地产供应链保理融资：助力企业降低成本我一直认为，房地产供应链保理融资是一个非常有前景的领域。

在我看来，这种融资方式不仅可以帮助企业解决资金周转的问题，还可以降低企业的融资成本，提高企业的竞争力。

让我来解释一下什么是房地产供应链保理融资。

简单来说，它是一种基于供应链的融资方式，通过将房地产供应链上的各个环节整合起来，形成一个完整的融资链条，从而为房地产企业提供更为便捷、高效的融资服务。

在这个过程中，保理公司起到了至关重要的作用。

他们可以通过购买应收账款，为企业提供即时的资金支持，帮助企业解决短期的资金需求。

它可以有效降低企业的融资成本。

在过去，房地产企业通常需要通过银行贷款等方式来获取资金，这往往需要支付较高的利息和手续费。

而通过供应链保理融资，企业可以以更低的成本获取资金，这对于企业的财务状况有着积极的影响。

房地产供应链保理融资可以提高企业的资金周转效率。

在过去，房地产企业往往需要等待客户支付账款后才能获得资金，这无疑会延长企业的资金周转周期。

而通过供应链保理融资，企业可以立即获得资金，这对于提高企业的资金周转效率有着重要的作用。

房地产供应链保理融资可以降低企业的风险。

在过去，房地产企业通常需要承担较高的信用风险，因为它们往往需要依赖客户的支付能力来获取资金。

而通过供应链保理融资，企业可以将这些风险转嫁给保理公司，这对于降低企业的风险有着积极的作用。

总的来说，我认为房地产供应链保理融资是一种非常有价值的融资方式。

它不仅可以降低企业的融资成本，提高企业的资金周转效率，还可以降低企业的风险。

我相信，随着这种融资方式的不断发展，它将会成为房地产企业重要的融资渠道之一。

一直以来，我对房地产供应链保理融资有着浓厚的兴趣。

在我看来，这种融资方式不仅能够缓解企业的资金压力，还能有效降低融资成本，提升企业的市场竞争力。

让我们来了解一下什么是房地产供应链保理融资。

简单来说，它是一种基于供应链的融资模式，将房地产供应链上的各个环节整合起来，形成一个完整的融资链条，为房地产企业提供更加便捷、高效的融资服务。

房地产新政背景下CMBS对企业融资的影响随着我国房地产行业政策的不断调整和严格监管，房产企业融资环境趋于严峻。

在这种背景下，商业地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）成为了房地产企业融资的新选择。

CMBS是将多个商业地产贷款组合打包，再通过证券化发行，以此来获取资金的金融工具。

在房地产新政下，CMBS对企业融资产生了哪些影响？本文将从政策背景、CMBS融资特点和企业融资影响等方面展开讨论。

一、政策背景近年来，在房地产市场调控政策力度加大的背景下，房地产企业面临了严峻的融资压力。

政府对房地产市场的监管力度不断加强，房地产融资渠道受到了限制，传统的债券融资和信贷融资难以为继。

房地产开发贷款、企业债务等传统融资渠道的成本也在不断攀升，使得房地产企业融资成本居高不下。

在这种情况下，CMBS成为了房地产企业融资的一种新选择。

二、CMBS融资特点1. 多样化的融资渠道CMBS是一种通过商业地产贷款打包形成的金融工具，而不是依赖于某一家银行或金融机构的融资渠道。

房地产企业通过CMBS能够获得来自市场多个投资者的资金支持，从而降低了融资风险和成本。

2. 长期资金支持CMBS的特点之一就是提供了长期的资金支持。

相比传统的银行借款或短期债务，CMBS 可以为房地产企业提供更为持久的融资支持，降低了企业的融资压力。

3. 高效率的融资工具CMBS证券化的方式能够有效地提高融资的效率。

通过证券化，房地产企业可以将多个商业地产贷款打包形成证券，并在资本市场上进行发行，从而吸引更多的投资者参与，提高了融资的效率。

三、企业融资影响2. 降低融资成本CMBS的发行能够吸引多个投资者参与，资金来源更加广泛，可以有效降低融资成本。

与传统的借款或发行公司债券相比，CMBS证券化的方式能够降低融资的成本，为企业节省资金支出。

5. 提升企业资金利用效率CMBS提供了长期的资金支持，使得企业能够更好地规划资金运用，提升了企业的资金利用效率。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要资本投资大，投资回收期长是房地产企业的特点。

这也证实房地产企业是资本密集型企业。

内部资金的使用不是长期的解决方案，外部融资为王。

真正限制房地产企业长期健康发展的问题是融资渠道狭窄，融资方式有限。

永续债的独特性在于降低资产负债率和改善资本结构的优势，这也是房地产公司的要求。

本文探讨永续债并简要概括永续债定义特征及种类，永续债规模期限和发行人分析，对比永续债融资、股权融资和债券融资的区别进行分析，以恒大集团为例深入分析其财务状况、融资情况、发行动机（融资动机）和永续债融资存在的优点和缺点，从融资能力、偿债能力、营运能力这三个方面剖析企业在发行永续债券前存在的现象及问题和发行永续债后产生的经济效果，最后，得出结论并提出建议，也希望能帮助其他房地产企业理解和正确使用永续债，并在利用永续债的同时注意自身的风险。

以及对国家相关部门为永续债理性发展提供理论依据。

关键词：永续债融资能力偿债能力营运能力财务状况一．引言随着经济全球化的发展，我国的市场应该尽快接近国际市场。

尽管永续债在国际上已经成熟，但它们才刚刚在中国开始。

永续债的应用为企业带来发展新机遇的同时，也带来诸多挑战和风险，也成为了房地产企业融资的重要形式。

房地产行业的兴起中，永续债的重要性不可估量，这就要说起永续债能够维持企业运转、使负债率下降的同时还能美化财务报表。

其中，恒大集团是最典型的，永续债的使用是很完美的。

根据恒大集团财务报表显示，2018 年恒大集团已经提前完成了任务，净负债率也降低到了 1.3【1】。

由于现行的政府政策、房地产市场暂时性饱和以及银行贷款收紧等原因，房地产行业出现了资金不足，更有甚者发生了资金链断裂的现象。

为了摆脱困境，主要的房地产企业已将注意力转向了金融市场，“永续债”已成为房地产企业的最佳融资方式【2】。

为了能够让永续债更好的为企业服务，本文将探讨永续债能否确认为权益工具的相关会计问题，以恒大地产2013年-2018年的年度财务报表作为研究对象，并分析其发行永续债的动机、优点、缺点提出相应对策及建议为永续债的良好发展提供借鉴和引导的作用。

省属国企新城开发业务的债务风险与应对一、华夏幸福运营模式分析2020年以来，华晨汽车、紫光集团以及永煤集团等大型国企集中爆发债券违约事件，金融市场普遍存在的“国企信仰”出现坍塌，国企违约背后是地方政府的信用破产，由此引发的连锁反应令资本市场风声鹤唳。

近日，产业新城行业龙头企业“华夏幸福”发布2023年年报数据，公司经营仍受“爆雷”严重影响，涉及违约资金52.55亿元。

华夏幸福“爆雷”的核心原因是地方政府信用严重贬值、减损，甚至“破产”。

公司“产业新城+配套住宅”的开发模式高度依赖地方政府信用及二级住宅销售的现金反哺，但华夏幸福重仓的环京区域政府回款缓慢，地方政府对其欠款累计超1,800亿元；同时，受2017年以来的地产行业严调控及疫情影响，华夏幸福的住宅销售回款大幅下降。

在地方政府信用的“贬值”与地产行业政策收紧的共振下，华夏幸福经营管理、资金配置和资金运营的问题突显，其资金链风险最终被引爆。

（一）华夏幸福运营模式华夏幸福产业新城开发业务模式为开发性PPP模式，本质是“产业新城+配套住宅”的“类城投”模式。

该模式本质是以产业模式为房产开发圈地，以中短期的房产开发回收的现金流反哺中长期的产业开发，再通过产业的发展进一步助推房产升值，中短结合，滚动发展，形成“一、二级联动”的循环。

“产业新城+配套住宅”开发模式依赖于政府信用及地产市场景气程度。

一方面，大量垫资完成的一级开发回款周期决定权在政府，其对政府信用依赖较大，一旦政府回款不及时，大量的资产将压占在应收账款和土地存货。

另一方面，在地产景气度高企时，公司可以通过二级市场实现快速现金回流，用“高周转”的住宅开发业务反哺“慢周转”的产业新城开发业务。

但随着地产政策调控常态化，该模式的缺陷开始显现，大额的资金缺口只能通过融资解决，而融资规模上升带来的财务费用的上升将使得企业发展陷入债务泥沼的恶性循环，最终引发资金链风险。

华夏幸福运营模式二、华夏幸福暴雷原因（一）外部问题从宏观市场环境来看，近年来，华夏幸福所在的地产行业接连面临宏观政策调控的“灰犀牛”及新冠疫情的“黑天鹅”事件，外部挑战严峻。

扩张快，借钱难，旧债多！这些房企真的危险了！该如何自救？一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。

不起眼的一个小动作却能引起一连串的巨大反应，美国气象学家爱德华·罗伦兹（Edward N.Lorentz）将其称之为混沌学。

如今，楼市调控加码、信贷紧缩和“债务违约”，就像亚马逊河流域热带雨林中那只扇动翅膀的蝴蝶，刮起了一阵阵的舆论风暴，楼市即将崩盘的声音也多了起来。

整体崩盘是不可能的，但有些房企确实正走在破产的路上。

此前明源君说过，今年房企最大的风险就是钱太贵。

目前，不少中小房企的融资成本已经达到二三十个点。

甚至一些标杆房企二十个点左右的资金也要。

这一态势短期很难得到改变。

011%的风险点燃了100%的舆论地产债违约风险引发高度关注▿最近，关于“违约潮”的消息充斥着自媒体和朋友圈，各种标题党——“违约潮来袭，企业哀鸿遍野”“地产债抛售狂潮”等，让人误以为金融危机近在眼前。

大概是市场冰火两重天过于明显——一边是杭州、成都等地万人排队抢房，另一边则是一些房企冒出“债务违约”的苗头。

容易给人一种“这是最后的疯狂”的错觉。

以至于一些消息在传播过程中变得越来越离谱。

比如，北方某国资房企几个亿可能违约的事件，最后以讹传讹，变成了“某某房企近1800亿违约风险预警，某某信托315亿紧急驰援”！看得明源君尴尬症都犯了，因为截至今年一季度，这家房企的总资产还不到400亿，怎么债务会有近1800亿？！即便哪家金融机构敢这么借钱，你敢要吗？！事实上，上个月中旬，上述处于风口浪尖中的房企按时足额兑付了应偿到期贷款本息，信托踩雷警报解除。

然而，地产债违约的传言却愈演愈烈。

甚至前几天还有人在一个专业金融群里传言，某银行受上述房企的拖累，可能破产！当然，空穴来风，未必无音。

谣言满天飞，有一些人瞎起哄的因素在，但主要还是因为房企的债务违约风险正在急剧上升。

据不完全统计，截至目前，2018年，上市房企中有9家的发债被中止，涉及金额达484亿元，其中，仅2018年5月，就有6只债券被中止！虽然这些房企在公告中都宣称这与公司经营状况无关，但还是引发了市场的担忧。

行业·公司|公司深度Industry·Company宏业基：“踩雷”恒大难回款业绩增长性存疑本刊记者杨阳日前，深圳宏业基岩土科技股份有限公司（以下简称“宏业基”）在深交所主板上市的IPO申请上会获得通过。

宏业基成立于2002年，是一家专业从事地基基础工程施工服务的岩土工程行业企业。

尽管宏业基在去年9月上会便被通过了IPO申请，不过，鉴于注册制实施背景，其申请平移至深交所，因此需要重走IPO之路。

值得注意的是，由于下游客户多集中于房地产企业，加上受到“踩雷”恒大的影响，宏业基近期业绩下滑风险相对较高。

此外，公司还疑似存在未披露的税务风险。

多家房企客户暴雷，回款风险持续增加招股书显示，2020年至2022年，宏业基实现营收分别为11.54亿元、14.69亿元以及12.29亿元，净利润分别为8, 551万元、5,255.99万元以及7,741.32万元，营收和净利润均存在较大波动。

根据2023年一季度审阅报告，宏业基实现营业收入23,658.97万元，同比基本持平，实现归母净利润1, 810.42万元，同比下降24.77%。

对此，公司表示，2022年度收入下降2.39亿元，主要系房地产市场景气度下降后仅择优承接房地产客户的项目导致2022年度来自房地产客户的收入下降2.19亿元。

尤为引人注目的是，报告期内，公司多家主要房地产客户发生公开市场违约，无法偿还债务，包括恒大集团、龙光集团、阳光城、花样年等（见图一）。

其中，2019年至2022年，宏业基来自恒大集团的营收分别为23,450.86万元、879.95万元、-85.42万元以及412.51万元，分别占各期总营收的22.30%、0.76%、-0.06%和0.34%。

报告期各期，公司信用减值损失及资产减值损失合计分别为880.54万元、10,401.50万元和2,012.34万元。

自2021年恒大债务危机爆发后，公司的信用减值损失及资产减值损失陡增。

永续债业务开展的动因及风险分析以恒大地产集团为例永续债业务是一种特殊的融资工具，它通过发行债券来筹集资金，但与普通债券不同的是，永续债没有固定的到期日，持有人可以随时将其转换为公司股票或者公司可以选择在特定日期赎回。

永续债的特点使其成为很多企业进行资本补充的一种选择，其中恒大地产集团作为中国房地产行业的重要参与者之一，其开展永续债业务也具有一定的动因和风险。

首先，恒大地产集团开展永续债业务的动因之一是为了筹集资金。

作为房地产开发商，恒大地产集团需要大量的资金来进行项目的开发和运营。

然而，由于房地产行业特点以及监管政策的限制，传统债券和银行贷款可能无法满足其庞大的资金需求。

此时，开展永续债业务成为了一种相对较为灵活和可行的融资方式。

通过发行永续债，恒大地产集团可以吸引更多的资金进入企业，以支持其业务的发展。

其次，永续债业务对于恒大地产集团而言也存在一定的风险。

一方面，由于永续债没有到期日，持有人可以随时将其转换为公司股票。

这意味着如果恒大地产集团的股价下跌，持有人可能会选择将永续债转换为股票，进而对公司的股价和市值造成一定的压力。

另一方面，如果公司选择在特定日期赎回永续债，需要支付一定的利息和本金，这对于公司的财务状况也是一种负担。

此外，如果公司无法按时赎回永续债，可能会破坏公司的声誉，进而影响其在债券市场的形象，使未来融资的成本增加。

除了动因和风险之外，恒大地产集团在开展永续债业务过程中还需要注意一些要点。

首先，公司应该进行充分的风险评估和规划，为恶劣的市场环境做好准备，以防止企业陷入困境。

其次，公司还应该审慎选择永续债的发行对象和利率水平，避免因发行失败或者利率过高导致的财务风险。

此外，恒大地产集团还需要加强信息披露和管理，增加对投资者的透明度和信任度，以提高永续债的市场认可度。

综上所述，恒大地产集团开展永续债业务的动因主要是为筹集资金，而在这一过程中也面临一定的风险。

作为企业，恒大地产集团在开展永续债业务时应该进行充分的风险评估和规划，并加强信息披露和管理，以确保业务的可持续发展。