大学考试试卷《房地产项目投资与融资》及参考答案3套

房地产金融与投资概论全套参考答案Revised by Petrel at 2021第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1)房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。

由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。

因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。

(2)房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。

由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。

而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。

(3)房地产金融是房地产业发展的“调节器”。

房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。

具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。

房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。

标准答案:B、A、投资信托B、银行信贷C、租赁融资D、民间借贷2、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过标准答案:B、A、2年B、1年C、5年D、3年3、项目在借款偿还期内各年用于换本付息的资金，与当期应换本付息金额的比率，可以按年或整个借款期计算称为标准答案:C、A、资产负债率B、利息备付率C、偿债备付率D、投资回报率4、投资者通过房地产投资，可以获得（）的收益和资本增值。

标准答案:A、A、经常性B、固定性C、不确定性D、偶然性5、房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在（）滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。

标准答案:C、A、第三阶段和第四阶段初期B、第一阶段和第三阶段初期C、第一阶段和第二阶段初期D、第二阶段和第三阶段初期6、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为－870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）。

标准答案:D、A、11.36％B、11.12％C、12.95％D、11.66％7、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。

标准答案:B、A、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响B、空置率与有效毛收入呈反向变动C、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率D、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加8、SWOT分析是强调（）分析。

标准答案:D、A、劣势与威胁、优势与机会B、优势与机会、劣势与威胁C、优势与威胁、劣势与机会D、优势与劣势、机会与威胁9、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

《项目投资与融资》试题及答案二单项选择(下列各题只有1个正确答案，请选出，多选、不选均不得分)1、重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的（）。

A.投融资环境B.法律环境C. 经济环境D.投资政策答案：A分析：重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的投融资环境。

2、两种基本的融资方式是按照形成项目的融资（）体系划分的。

A.保险B.信用C.周转D.结构答案：B分析：按照形成项目的融资信用体系划分，项目的融资分为两种基本的融资方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。

3、新设项目法人融资又称（）。

A.项目融资B.新设法人融资C.法人融资D.新设融资答案：A分析：新设项目法人融资又称项目融资。

4、项目融资以（）为基础。

A.投资研究B.初步投资决策C.融资谈判D.融资研究答案：A分析：项目融资以投资研究为基础。

5、公司融资是以已经存在的公司本身的（）对外进行融资，取得资金用于投资与经营。

A.资产B.收益C.权益D.资信答案：D分析：公司融资是以已经存在的公司本身的资信对外进行融资，取得资金用于投资与经营。

6、（）适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。

A.建立单一项目子公司B.非子公司式投资C.由多家公司以契约式合作结构投资D.设立有限责任公司答案：B分析：非子公司式的投资适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。

7、投资人以资本金形式向项目或企业投人的资金称为（）。

A.注册资金B.资本公积C.权益投资D.企业留存利润答案：C分析：投资人以资本金形式向项目或企业投入资金称为“权益投资”。

注册资金、资本公积、企业留存利润是权益投资的形式。

8、依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是（）。

A.合伙制结构B.契约式合资结构C.股权式合资结构D.以上都不对答案：C分析：依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是股权式合资结构。

9、在（）这种投资结构下，按照法律规定设立的公司是一个独立的法人，公司对其财产拥有产权，公司的股东依照股权比例来分配对于公司的控制权及收益。

房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 抵押型REITs 主要收入来源是( )。

A 、房地产买卖收入 B 、房地产的增值收入 C 、房地产出租收入 D 、抵押贷款的利息收入 本题答案： 2、多项选择题 我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（ ）。

A.按月等额还本付息 B.按季等额还本付息 C.按月递增或递减还本付息 D.期间按月付息期末还本 E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式 本题答案： 3、多项选择题 商用房地产抵押贷款还款的主要来源受（ ）等市场因素的影响。

A.销售成本 B.租金水平 C.出租率 D.销售收入 E.运营成本姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险本题答案：5、单项选择题某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为( )万元。

A、1260B、2520C、1470D、1050本题答案：6、判断题建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。

（）本题答案：7、多项选择题房地产开发贷款不包括（）。

房地产项目投资与融资复习题一、单项选择题。

1．房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%, 则( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得 n =653．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra) = (1+Rr)(1+Rd)求得 Rr=12.64%4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。

A高于 B低于 C等于 D高于等于答案：A6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8, 则本期预测销售量为( )万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析：Q=0.8*n0+0.2*100=1087．下列说法不正确的是( )A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D 一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35 % 一45%。

第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。

A.有限股份责任公司B。

股份有限公司C。

房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。

A。

多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。

一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。

（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A。

权益融资B。

债务融资C。

发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。

证券市场的功能不包括（)。

A。

筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。

下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。

（2004年试题)A.土地购置贷款B。

土地储备贷款C.土地开发贷款D。

建设贷款6。

我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行B.工商银行C。

商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.40％～50%B。

50％～60%C。

60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。

A。

租金收入B。

土地出让收入C.房地产抵押贷款D。

净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A。

土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。

（2008年真题）A。

债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。

A.经营风险B.市场风险C。

房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、在房地产市场环境调研中，对居民收入和消费水平的调研属于（）调研。

标准答案:B、A、政治法律环境B、经济环境C、社会文化环境D、自然环境2、下列投资行为中，不属于房地产间接投资的是（）。

标准答案:C、A、购买房地产公司债券B、购买房地产公司股票C、购买存量商品住房D、购买房地产投资信托基金3、下列关于债务融资的说法，错误的是（）。

标准答案:A、A、债务融资所得资金用于资本金B、债务融资需要还本付息C、租赁融资属于债务融资D、债务融资支付的利息可在税前扣除4、下列不属于房地产项目投资经营收入的是（）。

标准答案:A、A、出租收入B、销售收入C、潜在收入D、自营收入5、工业房地产投资选址时，不属于重点考虑的基本因素的是（）。

标准答案:D、A、接近人才和劳动力供应地B、接近原材料供应基地C、接近产品销售市场D、接近商业设施6、住宅的刚性需求一般不包括（）需求。

标准答案:C、A、租赁B、婚房C、投资D、首次置业7、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

标准答案:D、A、11．57％B、10．42％C、34．72％D、31．25％8、预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。

从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。

标准答案:D、A、风险组合B、风险回避C、风险自留D、风险转移9、房地产投资信托基金的特征不包括（）。

标准答案:A、A、市场价值稳定B、现金回报较低C、流动性好D、投资物业类型少且风险大10、按（）细分，房地产市场可分为房地产自用市场和房地产投资市场。

标准答案:A、A、购买目的B、用途C、权属交易内容D、目标市场11、某房地产开发项目的占地面积为l0000平方米，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／平方米，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／平方米。

房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 目前，我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。

（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭（ ）。

A.只可以申请政策性抵押贷款 B.只可以申请商业性住房抵押贷款 C.既可 以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款 D.只能申请政策性抵押贷款，不能申请商业性住房抵押贷款 本题答案：C 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 房地产开发项目所需的大部分资金是以（ ）的方式筹集的。

A.债务融资 B.在建房地产抵押贷款 C.权益融资 D.建设贷款 本题答案：A 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限为6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。

（）本题答案：对本题解析：某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额／某笔贷款额）×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。

按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。

代入上述公式得：贷款综合风险度=30%×50%×140%×70%=14.7%，银行可以发放贷款。

5、判断题金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

房地产项目投资与金融1、下列属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力静态指标的为（）•D、资本金利润率2、职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（）•D、 5%3、固定付款法是指（）。

•B、 .等额本息还款4、某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）万元•B、1375、（）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

•A、市级购物中心6、房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。

•D、物质形态和货币形态7、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。

•B、盈亏平衡分析8、（）占地面积小，主要面向当地消费市场•B、内圈工业区9、纳税人普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的（）的可免征土地增值税•A、 20%10、（）是国家作为投资主体投入的资金•A、财政资金11、房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

•C、位置的固定性12、一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。

•A、高于13、毛地价由（）和土地使用权出让金组成•D、基础设施配套建设费14、关于贷款担保说法错误的是（）。

•B、贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

15、房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。

•A、借款人16、处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。

•A、①②③④17、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）% 。

2011年12月考试房地产项目投资与融资第一次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。

A. 借款人 B. 贷款人 C. 抵押人 D. 抵押权人2. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。

A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确3. 投资（）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在D. 不存在4. 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A. 财务净现值B. 投资利税率C. 流动比率D. 资本金利润率5. 下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A. .可分割性B. 风险性C. 流通性D. 集中性6. 建筑业是（）产业A. 知识密集型B. 人口密集型C. 人数密集型D. 劳动密集型7. 处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。

A. ①②③④B. ②①④③C. ①④③②D. ②①③④8. 短期透支贷款属于（）A. .企业自有资金B. 信贷资金C. 集资D. 财政资金9. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A. .位置固定性B. 不一致性C. 适应性D. 相互影响性10. 教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为（），分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳A. 1%B. 2%C. 3%D. 4%二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产银行常见存款按存款性质分类有哪些: （）。