下载文档原格式
办理房产证时遇到的难题买房子对于大多数人来说是一生中的大事，而拥有一本属于自己的房产证，则是这一重大事件的重要凭证和保障。
然而，在办理房产证的过程中，很多人却遭遇了各种各样的难题，让这个本应充满喜悦的过程变得充满了焦虑和困扰。
我自己就亲身经历了这样的一段曲折历程。
当初，在购买新房时，满心欢喜地期待着早日入住，憧憬着未来美好的生活。
然而，当真正开始办理房产证时，才发现事情远没有想象中那么简单。
首先，繁琐的手续就让人感到头疼。
需要准备的材料多得让人眼花缭乱，身份证、户口簿、购房合同、完税证明等等，每一样都不能有丝毫差错。
为了准备这些材料，我跑了无数次相关部门，有时候因为一份材料不符合要求，就得重新再来。
而且，不同部门对于材料的要求和审核标准还不太一样，这让我感到十分迷茫和无奈。
其次，开发商的问题也给办证带来了很大的阻碍。
有些开发商在建设过程中存在违规行为，导致房屋验收不合格，无法及时办理房产证。
还有些开发商因为资金链断裂等原因，没有按时缴纳相关税费，也影响了办证的进度。
我所购买的房子就遇到了这样的情况，开发商因为资金问题，迟迟没有将相关手续办理齐全，导致我们业主一等再等，却始终没有一个确切的办证时间。
再者，政府部门的工作效率也让人有些着急。
虽然能够理解工作人员需要处理大量的业务，但有时候一个简单的审批流程就要耗费很长时间，这让我们这些急于拿到房产证的业主感到十分焦虑。
而且，在办理过程中，如果遇到政策调整或者系统升级等情况，又会进一步拖延办证的时间。
除了以上这些问题，还有一些其他的因素也会影响房产证的办理。
比如，房屋存在产权纠纷，或者是小区的公共设施没有建设完成等等。
这些问题往往不是我们业主能够控制的，但却会直接影响到我们办证的进度。
在面对这些难题时，我也曾感到十分无助和愤怒。
毕竟，买房子花费了自己大量的积蓄，而迟迟拿不到房产证，总让人心里不踏实。
为了解决这些问题，我和其他业主一起多次与开发商沟通协商，向政府部门反映情况，希望能够加快办证的进度。
第1篇随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为人们关注的焦点。
作为一名房产分析师，我有幸参与了众多房产项目的分析工作，对房地产市场有了更深入的了解。
在这个过程中，我深刻感悟到了房产分析的艰辛与乐趣，以及房地产市场的发展趋势和风险。
以下是我对房产分析的一些感悟心得体会。
一、房产分析的重要性1. 为政府决策提供依据房产分析有助于政府了解房地产市场的发展状况，为制定相关政策提供依据。
通过对房地产市场的分析，政府可以及时调整土地供应、税收政策、信贷政策等，以保持房地产市场的健康发展。
2. 为开发商提供决策支持开发商在投资房产项目时，需要通过分析市场前景、竞争格局、政策环境等因素，判断项目的可行性和盈利能力。
房产分析可以为开发商提供决策支持，降低投资风险。
3. 为购房者提供参考购房者可以通过房产分析了解市场的真实情况，为自己的购房决策提供参考。
通过对不同区域、不同类型房产的分析，购房者可以找到性价比高的房源。
二、房产分析的方法与技巧1. 数据收集与处理数据是房产分析的基础。
分析师需要收集各类数据，包括房价、成交量、库存、土地供应、政策法规等。
在收集数据时，要注意数据的准确性和时效性。
数据处理过程中，要对数据进行清洗、整理和加工，以便于后续分析。
2. 市场调研与实地考察市场调研和实地考察是房产分析的重要手段。
分析师需要深入一线，了解市场动态、购房者需求、开发商竞争态势等。
通过实地考察，可以更直观地了解房产项目的优劣势。
3. 竞争分析竞争分析是房产分析的关键环节。
分析师需要分析竞争对手的产品、价格、营销策略等，找出自身的竞争优势和劣势，为项目定位和营销策略提供依据。
4. 政策分析政策分析是房产分析的重要环节。
分析师需要关注国家和地方政府的政策动态，分析政策对房地产市场的影响，为开发商和购房者提供决策参考。
三、房产分析的发展趋势1. 数据化、智能化随着大数据、人工智能等技术的发展，房产分析将更加注重数据化和智能化。
关于新形势下不动产登记工作的思考摘要：国务院的《物权法》提出了一项新的政策，即在房地产领域推广不动产登记制度。
这项政策旨在清楚地界定房屋所有者的身份，并为他们的合法权益提供保证，以确保房地产市场的稳定运营。
这篇文章主要关注当前我们的房地产登记领域，深入剖析其所遇到的挑战，并给出可行的改进方案，以期望能够大幅度改善房地产登记的整体水平。
关键词：不动产权；不动产统一登记；物权法引言国务院推出了《物权法》，其中包括对不动产进行登记，这既是一项重大的政策，又为维护当事双方的合法权益提供了可靠的依据。
通过这项政策，我们可以清楚地界定不动产的所有者，并确保市场的稳定运营。
随着时代的变迁，城镇化的步伐加快，传统的不动产登记方法无法适应当前的环境，为此，应推广先进的不动产登记技术，加强对不动产登记的管理，推广应用先进的技术，改善不动产登记的流程，加强对不动产的管理，使其更加科学合理。
1 不动产登记工作的主要特征1.1动态连续性随着当今社会的飞速进步，房屋和土地的登记变得越来越重要，它们的连续性和变化是非常明显的，这些都是人们日常生活的重要组成部分。
由此，房地产转让，以及它们的价格变化，都会极大的影响到不动产的登记。
1.2专业性对于不动产登记工作而言,其中主要将产权的归属、沿革的变化进行记录,同时能够将不动产权利情况进行反映,有着极高的专业性要求。
例如,房地产平面图测绘、土地界限认定以及房屋面积丈量等,都必须通过具有高深资质、专业能力的部门或工作人员将不动产信息报告出具。
另外,不动产在权属方面,是否能够将权利人与房屋土地间存在的权利关系进行证明,属于最主要的原始凭证。
1.3流通性、增量性随着时代的发展，中国的房地产市场不断壮大，不动产登记的效率和覆盖面也在不断提高。
由于房屋和土地的持续流通，不动产登记业务的数量和规模都在迅速增长，从而提高了管理的效率和能力。
为了确保不动产登记的有效性和可靠性，我们必须采取有效的管理措施，以便将其长期有效地存储下来。
不动产登记历史遗留问题典型案例分析【摘要】本文主要围绕不动产登记历史遗留问题展开，通过分析典型案例来探讨登记不准确、登记瑕疵、登记遗漏、登记错误和登记不合规等问题所引发的权属争议、法律纠纷、资产损失、交易纠纷和监管问题。
通过深入剖析这些案例，可以发现不动产登记历史遗留问题的根源，进一步认识到解决这些问题对于保障合法权益和维护社会稳定的重要性。
本文旨在引起社会对于不动产登记问题的重视，促进相关法律制度和管理机制的完善，为建设规范有序的不动产登记体系提供有益的参考和启示。
【关键词】不动产登记、历史遗留问题、典型案例、权属争议、法律纠纷、资产损失、交易纠纷、监管问题、合法权益、社会稳定1. 引言1.1 不动产登记历史遗留问题典型案例分析不动产登记是房地产交易中至关重要的环节，而在不动产登记的过程中可能会发生历史遗留问题。
这些问题可能包括登记不准确、登记瑕疵、登记遗漏、登记错误等情况，这些问题如果不及时解决，可能会导致权属争议、法律纠纷、资产损失、交易纠纷以及监管问题。
针对不动产登记历史遗留问题，我们需要认真分析典型案例，总结经验教训，寻找解决之道。
在案例一中，登记不准确导致权属争议的情况下，我们需要查清登记的具体原因，然后通过法律程序解决权属纠纷。
在案例二中，登记瑕疵引发法律纠纷，我们需要完善登记流程，加强对登记人员的培训，以提高登记质量。
在案例三中，登记遗漏造成资产损失的情况下，我们需要建立完善的登记审核机制，确保不漏登记。
在案例四和案例五中，登记错误导致交易纠纷和不合规引发监管问题，我们需要加强对登记规定的宣传和教育，维护不动产登记的秩序和规范。
不动产登记历史遗留问题的解决对于保障合法权益和维护社会稳定至关重要，只有通过认真分析典型案例，总结经验教训，加强监管和完善法律制度，才能有效解决这些问题，为不动产交易提供良好的法律保障。
2. 正文2.1 案例一：登记不准确导致权属争议登记不准确导致权属争议是不动产登记历史遗留问题中常见的案例之一。
当前不动产登记面临的主要问题及对策思考摘要：《物权法》早在2007年10月份就曾明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”，而2017年11月国务院正式公布了《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日正式实施。
随后全国各地以及各级政府、相关部门均严格按照《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）要求展开各项工作的推进，从机构整合、构建专业不动产登记机构、职能划转等方式进行了全新的不动产权证书发放工作。
截止2019年该项《条例》已经实施四年多时间，其中依旧存在一些问题有待我们解决。
关键词：不动产登记；面临问题；对策不动产登记在《条例》的指导下逐渐从分散走向了统一，全国各地的政府以及相关职能部门更是迅速动作，确保了整个不动产登记工作有条不紊的实现了部门配合、机构编制、素质提升、服务群众、工作流程完善等“五到位”，让不动产登记作为一个新事物迅速崛起，但同时也带来了弊端，由于相关不动产登记工作的法律、法规尚不完善，登记过程以及操作层面还存在诸多复杂问题有待解决，从而导致整个体制改革的过程缓慢而艰辛。
下面就结合实际工作经验，对不动产登记中所涉及到的一些常见问题进行分析并提出相应的解决方案，希望本文的发表能够为广大同行业从业者带来一定的帮助。
一、现阶段不动产登记中存在的常见问题（一）房产证、土地证的历史遗留问题在不动产登记推进的过程中，经常能够遇到有关房产证以及土地证的历史遗留问题。
主要包括：有房产证却无土地证、有土地证却无房产证、土地证房产证都没有等现象。
究其根源主要在于过去的多年内，导致两证不全的主要原因主要有如下三点：第一、土地用途未得到有效变更、用地手续缺失，另外也有一部分的不动产由于出让金尚未交清而导致了土地证的无法办理；第二、虽然拥有用地手续，但由于质检、规划、消防甚至环保等手续不齐全而导致的验收不合格问题，导致了相当一部分不动产无法办理房产证。
第三、对于一些无审批、无用地手续，甚至连质检、规划、消防等手续均缺失的自建设房屋也无法进行有效登记。
不动产证的好处和坏处不动产证的好处和坏处不动产证是指证明土地和房屋等不动产权属关系的法定证书。
在房地产交易中，不动产证具有重要的作用。
本文将从法律专家的角度出发，分析不动产证的好处和坏处，并针对其对房地产交易的影响进行阐述。
一、不动产证的好处1.明确产权归属不动产证是土地、房屋等不动产的唯一合法证明，它能够明确产权归属，避免产权纠纷。
在房地产交易中，买卖双方可以通过不动产证查看产权归属，从而保障自己的合法权益。
2.便于担保融资不动产证能够证明物业所有权，银行和其他金融机构在进行担保融资时，通常会要求借款人提供不动产证作为抵押品。
拥有不动产证的房产拥有者，可以更容易地获得融资，提高融资效率。
3.增加资产价值不动产证作为不动产的唯一合法证明，其证明价值极高。
拥有不动产证的房产拥有者，因其资产已经被权威机构认证，因此其房产的价值也会相应提高。
二、不动产证的坏处1.不动产证的办理周期较长不动产证的办理需要时间和资金投入。
在某些地区，不动产证的办理周期长达数个月，这可能会导致房产交易的延期和不便。
2.不动产证的办理费用高昂不动产证的办理费用通常较高，这对于一些买家和卖家来说可能是一个负担。
在某些地区，不动产证的办理费用甚至可以达到房屋价格的1%以上。
3.不动产证的信息可能存在不准确在某些情况下，不动产证上的信息可能会存在不准确的情况。
例如，土地所有者可能未经授权就出售土地，导致不动产证上的信息不准确。
这种情况可能会导致产权纠纷，给房产交易带来风险。
三、不动产证对房地产交易的影响不动产证对房地产交易有着深远的影响。
在房产交易中，不动产证可以提高交易的透明度和可靠性，减少交易风险。
同时，不动产证还可以为房产拥有者提供更多的融资和增值机会。
但是，不动产证办理周期长、费用高昂和信息不准确等问题，也给房产交易带来了不便和风险。
案例分析：某个城市的一家开发商拿到了一块尚未办理不动产证的土地。
由于不动产证办理周期较长，开发商需要等待数个月才能获得证书。
关于房产证的这些玄机你知道吗？导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
很多人都以为，只要房产证上有了名字，那么这房子就归自己了，殊不知，在房产证的名字上，实则暗藏玄机。
那么在房产证的名字上暗藏哪些玄机呢？下面小编就把关于房产证的玄机告诉您，一起来看看吧。
一、房产证上有你的名字，你就有份吗？房产证上加了自己的名字，房子不一定自己就有份。
例如，婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有出资证明，写上名字也没用。
此外，房产所有权主要取决于房管局的房产登记，房产证与不动产登记簿信息不一致时，以不动产登记簿为准。
所以，房产证上加名字并不起决定作用，最重要是在房产登记簿上有你的名字。
二、房产证上没你的名字，你就一定没份吗？如果领结婚证后买的房子，就算只写了一个人的名字，也是属于夫妻共同财产，就算是一方父母全资买下的房子，如果没有明确说明是赠予其子女，也是夫妻共同财产。
三、房产证加名越多，所需缴的税是否越多？对于房产证上可以写几个名字，通常没有具体的规定，房产证上写几个名字都没问题。
但写的人越多，后期可能会产生的税款也会越多，例如写父母的名字，过世后还要再交遗产税等。
四、婚姻关系中常见房产问题大集问题1、房产证上的名字是儿子的，现在还未结婚，那结婚后房子属于谁的财产？根据我国《婚姻法》第十八条规定：房子是在婚前取得的，属于儿子的个人财产，结婚后仍是儿子的个人财产，并不因婚姻关系而发生产权变化。
问题2、男方付的首付，房产证写了男方的名字，但婚后剩下的房贷，是夫妻共同还的，假如发生纠纷，那房屋的产权会怎么分配？假如离婚，男方将拥有100％的房屋产权，但是他要补偿女方还贷的钱和房子溢价的部分，要提醒的是，一定要保留偿还房贷的凭据。
问题3、婚前买房和婚后买房有什么区别？根据我国《婚姻法》第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
不动产登记历史遗留问题典型案例分析不动产登记历史遗留问题是指在不动产登记制度改革前已经发生的登记或未完成的登记事项所引发的问题。
这些问题主要包括权属不明、多重登记、户籍信息不准确等。
下面将以某典型案例进行分析，以便更好地理解不动产登记历史遗留问题的性质和解决方法。
某市一小区的一套房产在改革前曾多次转让过。
在改革实施后，该房产被登记上了新的产权人姓名，但此后又出现了多个人持有该房产的问题。
原因是在改革前，由于缺乏统一、权威的不动产登记制度，多次的转让有可能并未按照法律程序进行。
在改革后，这些未按照法律程序登记的转让行为无法被认可。
该案例中存在的问题主要有两个。
权属争议：由于该房产在过去多次转让，且有可能并未按照法律程序进行登记，因此存在多个人对该房产的权属主张。
登记信息不准确：改革前的登记信息未经过准确的核实，新产权人的登记信息与实际情况并不匹配。
解决该问题的关键在于依法维护产权稳定和社会公平。
根据《不动产登记办法》等相关法律和规定，我国建立了不动产登记制度，通过登记确认不动产权属，保护权利人的合法权益。
对于这种不动产登记历史遗留问题，我们可以采取以下措施进行解决。
要依法核实权属情况。
可以通过调查取证、相关合同的核实以及权属争议的举证等方式，查清过去的转让行为是否合法有效，以确定真正的权属人。
要依法核实登记信息。
应对过去登记的信息进行核实，与实际情况进行比对，确保登记信息的准确性。
对于登记信息错误或不准确的，可以通过申请变更登记进行纠正。
要保障权益人的合法权益。
对于通过合法途径购买该房产的人，应保护其合法权益。
而对于通过非法途径获得该房产的人，应依法追究其责任，并对其不动产权益进行相应的处理。
在这个案例中，对于存在权属争议的房产，可以通过诉讼等方式寻求法院的裁决，确认真正的权属人。
对于登记信息不准确的，可以通过变更登记等程序进行纠正。
政府应加强对不动产登记历史遗留问题的治理，提供相关政策和法律援助，促进问题的解决。
关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考摘要：房屋权属登记关系到广大人民群众的切身利益，房产依法登记也反映了全社会法制意识的增强。
本文用翔实的数字列举了目前低发证率的现状，分析了历史遗留问题的形成原因，以及该问题久拖不决的严重危害，有针对性的提出了解决思路和处理原则。
关键词：房屋权属登记；遗留问题；解决abstract: the house ownership registration is related to the people’s vital interests, and also is a reflection of the legal system consciousness enhancement of the whole society. this paper dicusses the situation of low license issuing by using the detailed figure, analyzes the cause of the problems left over from history, and the serious harm if the problem being dragged on, and then puts forward the solve ideas and processing principle.key words: the house ownership registration; the left problems; solve中图分类号：tu113.5+41文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）近几年来，我市住房的商品化和社会化程度不断提高，全社会的法制意识逐渐增强，房产证在百姓生活中的地位和重要性日益显现，要求为房产这一最大资产办理房产证的需求也越来越强烈。
从某种角度讲，关注百姓的住房问题，解决群众关注的涉及房产的热点难点问题，就是关注广大人民群众的切身利益，是政府和职能部门关注民生的切实体现。
不动产证的好处和坏处是什么不动产证的好处和坏处是什么不动产证是指国家权威机构颁发的标明不动产权利状况的证书，是不动产所有权的重要凭证。
它具有证明权属、保护权益、规范市场等多重作用，但也存在着一些弊端。
本文将从法律专家的角度出发，探讨不动产证的优缺点。
一、不动产证的好处1. 证明权属不动产证是证明房产所有权的最重要的凭证，它标明了房产所有权人、房产的面积、地理位置等关键信息，可以有效地证明房产的所有权，为房产转让、抵押、租赁等交易提供了保障，有效地维护了交易的真实性和合法性。
2. 保护权益不动产证的颁发，为不动产权利人提供了法律保护。
一旦出现侵害不动产权利的情况，权利人可以及时通过不动产证证明自己的权益，依法维护自己的合法权益。
3. 规范市场不动产证的存在，可以有效地规范不动产市场。
通过不动产证的核实，可以避免不动产权益的重复抵押，避免虚假交易和欺诈行为的发生，促进市场的健康发展。
4. 提高房产的价值不动产证作为不动产所有权的凭证，可以有效地提高房产的价值。
持有不动产证的房产，其所有权得到了充分的证明，具有更高的市场信誉度，从而提高了房产的交易价格。
二、不动产证的坏处1. 颁发周期长不动产证的颁发周期较长，需要经过多部门的审核和审批，时间一般在半年以上。
这一过程相对繁琐，需要耗费大量的人力、物力和财力。
2. 不动产证的造假不动产证虽然可以证明房产的所有权，但是也存在着造假的可能。
由于不动产证的核发情况复杂，一些不法分子可能会伪造不动产证，虚假证明房产的所有权，给买方和金融机构带来损失。
3. 不动产证的更新和补办不动产证在过程中，可能需要更新和补办。
例如，房屋的面积、用途等发生变化，都需要进行更新；如果不动产证遗失或损坏，需要进行补办。
这一过程比较繁琐，需要耗费大量的时间和精力。
4. 不动产证的限制不动产证虽然可以证明房产的所有权，但是也存在着一些限制。
例如，不动产权利人不能随意改变不动产的用途，否则需要重新申请不动产证，申请过程比较繁琐；此外，不动产权利人还需要缴纳房产税、土地使用费等费用。
一张房产证引发的思考2014年11月08日 11:31 作者:周其仁(24)我有话说(425人参与)文/中国经济50人论坛成员周其仁我经常对着一个东西百看不厌，就是找一张房产证。
房产证全部是政府发的，为什么？这就是市场里政府要干的一件事情，要鉴定产权，用权威的法律给予表达，减少转手的麻烦，止纷定争，减少纠纷，因为国家人们整天在闹纠纷就不会好好什么。
一张房产证引发的思考。
在观念和经济实践当中，政府和市场好像是一对欢喜冤家，经常有人问市场干什么、政府干什么，政府应该干什么、市场应该干什么，政府干多了还是市场干多了，大家有非常多的讨论。
国家完全取代市场做不到但所有这些问题都有一个共同的东西，它假定政府和市场是两个主体，但是上个世纪的经验可能会提醒我们从另外的角度来想这件事情，一个是苏联的实践，政府完全要把市场排除出去，那么国家权力，组建超级国家公司，完全取代市场。
这个理论的代表作就是1917年列宁写下的《国家与和平》，他想象一个生产力不太发达的俄国怎么走社会主义道路呢？就是用国家机器把整个资源集中起来，所有人都是国家这个超级的超级大公司的雇员，然后由这个国家的计划委员会来配置资源，这是一个理论表达，就整个国家就是一家大公司。
列宁其实没有机会实践这个想法，他掌权以后没有几年，搞了一段战时共产主义，有点像超级国家公司，完全碰壁，迅速转到新经济政策，新经济政策就是国家控制了经济命脉，铁路、炼钢、电报、银行，然后允许小的资本主义的工业、商业、农业，所以他的超级国家公司在他自己手里没有试验的机会。
二战前后斯大林某种程度上把苏联经济变成了一个超级国家公司，完全没有看到合法的市场的作用。
但是灰色的市场、地下的市场在整个苏联经济当中挥之不去，没有完全干掉，它的农产品(11.50, -0.20, -1.71%)的供应很大程度是靠农民的自留地，才能满足莫斯科食品商店里都买不到新鲜疏菜和水果。
始终以半地下经济在维持，所以严重地讲，也没有看到过真正意义上政府可以把市场完全轰出去、排出去，经验上没有出现过，理论上也没有。
上个世纪另外一些国家，主要是发达的西方国家，包括东亚，市场经济是一个基本的形态，当然里面加上了一些宏观调控等麻烦的东西，但是基调是市场。
这些经验当中可以看，无一例外没有一个完全排除政府。
真正搞市场经济的政府都在里头起作用，而且这里那里起的作用还不小。
中国是在这两个经验之间，我们跟苏联走了一段试图搞超级国家公司，但是我们比苏联还落后，特别是农民的人口极其巨大，所以我们没有搞成非常单纯的国家超级公司，搞成了两种模式，国家公有，还有一个是农民的集体所有。
然后我们的计划严密程度跟苏联不能比，我们一直有两条腿走路，五小工业、地方经济性这套东西，没有完全搞成超级国家公司。
当然我们在意识形态，在观念，在国家经济命脉这个部分，那是寸步不让的，那是由政府控制所有重大的资源配置，由于绩效不好，所以就引发改革，而改革的走向很清楚，就是要把市场经济叫回来。
我们现在是一个超级国家公司，不太严格的超级国家公司分权分成了无数的地方公司，地方公司之间又像公司又像政府，彼此也在竞争，这个竞争受各种约束，有些很像市场行为，有些就偏离得比较远，同时也对中国经济的高增长做出了贡献。
但是，中国还做了一个实验，大量的私营经济、外资经济清楚到产权鉴定的经济组成了市场价格机制发挥很重要作用的一个板块，也对中国的经济增长做了重要的贡献，因为经济增长是所有的东西凑到一起。
那么，下一步到底往哪里走？政府在市场中的作用政府有可能高高在市场之上，也有可能谦卑地落到市场中来，还有可能落到市场的底部去。
如果顺着这个方向走，经济会发展起来，会有持续发展的前景。
但是如果反过来，国家重新要飘到市场的上空，要凌驾于市场，要提供较少的服务，又获得很大的税收和其他的收益。
20世纪有些教训就会再现，而经济理论工作者就是要讨论这个条件，什么条件让国家偏离市场、远离市场、高居市场之上，什么条件让它到市场里边来。
思考这个问题的时候我经常对着一个东西百看不厌，就是找一张房产证。
房产证当然确实也很值得看，东方、西方，美国、中国全部是政府发的，为什么？我们为什么自己不能画一个？我自己画一个肯定比我家房子写得比其他人家房子大，为什么不是开发商给你画？开发商印一张房产证会比现在我们现有房产证漂亮。
可是全世界很有意思，房产证全部是政府发的。
这就是市场里政府要干的一件事情，要鉴定产权，用权威的法律给予表达，减少转手的麻烦，止纷定争，减少纠纷，因为国家人们整天在闹纠纷就不会好好什么。
所以，讨论市场和政府，只要看一下房产证，它是一体的，不是两个主体，它是一个组成部分。
当然这个组成部分很微妙，它给什么人发？到目前为止，我们只给城里人发，农民的房子不发产权证、不能交易、不能合法上市。
那么如果发和不发，房价就不一样，价格形成就不一样，不但价格决定不一样，价格决定什么也不一样。
所以政府对市场的影响，它从底部就影响了，不是两个东西。
接下来讨论政府要在市场里头起作用要耗费资源，要鉴定，要处理纠纷，要料理各种麻烦才能获得资源，怎么获得资源？税收。
税收跟一般公司取得的收入、利润不同，这也是讨论国家和公司有什么区别的一个关键，政府有强制性，税收带有强制性。
不是你愿意交就交，不愿意交就不交。
政府就是通过强制性的税收来减少社会很多成员“搭便车”，公共服务都要，但不要你出资，如果不要你出资公共服务就不要了，打起来怎么办？闹起来怎么办？有纠纷怎么办？市场的按照科斯的定律，产权鉴定是市场的基础，而产权鉴定要通过社会强制力量，其中第一位就是政府。
那政府不能免费提供这个服务，政府要强制来获得税收，政府的麻烦就从这里开始。
它如果没有强制力，它当不成产权鉴定者，它有强制力要侵犯产权。
它不够强没有戏，它非常强，你怎么摁得住它？这是国家理论在不在市场里头的一个关键。
所以我的理解，这里面有一个分叉点，什么条件让国家可以在市场当中提供支持市场的那些最必要的服务，同时又不会利用它的独到的有合法强制力为后盾的权力，超越它服务的取费范围。
因为所有税收都是拉夫给里登总统画一张图，税率为零，税收是零，税率是一百，税收也是零，一定是在中间的，所有活下来的政府都在中间。
那中间哪一点，差距可大了。
我们看到很多政府提供的服务很差，但是取费很高，我们也看到很优良的公共服务提供，取费合适。
亚当斯密当年讲经济成长起来，三个条件，一个条件是恰当的税收，可是什么力量让它是恰当的税收呢？公司可以跟它竞争吗？政府是一个，它是单一的、权威的、最后的第三方，而且有合法暴力，这是理解全部问题的关键。
1995年有篇文章讨论农村改革，其实就是思考这个问题，到底什么条件？你看中国很有意思，搞人民公社的也是政府做的，大跃进也是这个体制做的，包产到户也是中共中央发文件搞起来的，同一个主体搞的。
什么条件下就开始要胡闹，什么条件下就开始要好好闹，什么条件决定的？这是整个增加发展持续的关键。
我到今天也没有很好的结论，只知道影响因素非常之多。
所以非常希望看到有关问题的讨论。
市场需要什么样的政府张五常的国家理论蛮有意思，我的理解不知道对不对，就市场本来不需要国家，因为市场虽然收入分配不均匀，但是不会两极分化。
国家会产生两极分化，贫富差别太大。
而非常有意思的是张五常讲了四条，为什么一个市场的社会会形成贫富两极分化，有了两极分化，搞不好就会起革命、起社会的内乱，那没有政府，没有国家干预，没有国家调控，你什么事也搞不成。
这个理论听起来是这样，四条很简单，第一条，交易成本存在，富人取得的利率低，我们老喜欢给小微企业贷款，利率很高，为什么？识别的成本太高，它不确定。
第二条，通货膨胀之后，有钱的人容易维持财产，100万买个房子，通胀的时候房子的价值上涨，你只有1万买不起房子，现金很快就没有了，这是第二条拉开收入差距。
第三条，富人可以购买政府额外的服务，通过贿赂买到额外的政府的服务，有偏向性的服务，导致这一点我们在过渡时期看得非常清楚。
最后一条，人力资本，富家的孩子上好学校。
我读了这四条，觉得每条都很好懂，这是张五常的本事。
他不说你想不到，他一说你觉得就是这样的。
由于有严重的收入分配问题，所以需要回答干预，你干预不了这个市场就崩溃了，社会就崩溃了，就打起来了，就内乱了，恐怖主义就盛行了。
他提供了这个理论，当然这个理论我们主要还是要听教授讲，这个理论启发我们进一步去想，到底在什么情况下这个理论解释就需要国家？这个当然还需要思考，因为关于收入分配很多的讨论，法国人写了一本《21世纪资本论》，它的根据也是收入分配，出现了大幅度的正U型，从二战以后大概70年代末之前，以美国为例，最富有的10%的人口占有总收入从二战一直到七八十年代已经降到了35%、40%，一次大战前后是50%以上，两次大战加战后的发展变成35%。
90年代以后到新世纪(36.91, 1.42, 4.00%)现在又上升到50%左右。
财富更麻烦，英国、法国、德国，私人财富的总量在二战前、一战前相当于年度国民收入的7倍，后来降为3倍，现在又上升到4-6倍，德国是4倍，英国、法国是6倍。
所以他的政策见解就是要有全球政府，全球收支平衡，累进的资金所得税，因为法国人做了四年，一收费人就跑了，俨然就成俄罗斯人了。
这个理论我也想了很久，我觉得还要讨论，其实这条收入的U型曲线就是中国起来的时候，全球的人均收入缺口是这里，中国过去那么多农民工都在家里，一年一百多块钱，现在多少钱了？全球看收入分配是收缩的，不是拉开的，但是对法国、发达国家来说很麻烦，因为原来工资很低的中国农民工都跟他们的工人竞争，现在是白领参加竞争。
全球看收入分配收缩，发达国家看收入分配拉开，包括香港，资本可以到大陆来，工人不来的。
工人怎么办？他原来会做的东西大陆人会做了，大陆人咄咄逼人，劳动力以及产品已经不麻烦了，开始生产社会、汽车、船，开始造大飞机，大飞机没造出来，造成模型就开始卖，这个是很厉害的一个全球的图形。
当然我理解皮凯特他们的担心，2010年在达沃斯开会，法国来的代表讲失业率25%，年轻人失业率40%，这里头是不是需要一个国家呢？如果没有一个强有力的调节者，全球化的持续能持续吗？这个值得思考。
同时也要思考收入分配的差距，在传统的经济学理论边际要素的生产率会变动，和张五常提出的新的理论，这四条引起社会严重分化的理论，这些对我们考虑问题都有帮助。
这些问题放进去以后，我想我还是关心我原来的问题，越强大的政府调解收入分配越有效，怎么驾驭它就是一个问题。
一个社会越往现在走，创造一个什么样的条件可以让这个强大的、没有谁可以替代的政府，可以在市场里的轨道里头走，不要重新飘到市场之外去，更不要飘到市场之上去，不提供服务，这个关键的约束条件，可能决定整个中国现代化的成败，也是检验我们经济理论的一个关键点。
