大家好！下午我们学习：《物业设施设备管理指南》第八部分『房屋修缮管理』中物协技术委员会2014.09.28下午2点上课《物业设施设备管理指南》我们学习第八部分---房屋管理中物协技术委员会2014.09.28第八部分房屋的接管、维护与装修管理P569～604第八部分的内容第32章房屋接管、维护的概述第33章房屋的接管验收第34章房屋的运行养护及维修第35章房屋的装修管理第32章房屋接管、维护的概述P569～569内容32.1 概述32.2房屋建筑管理的简述★第一讲房屋（建筑物）的概述P569～574房屋（建筑物）分类一、按建筑物的使用功能分类二、按主要承重结构材料分类三、按建筑的结构形式分类四、按建筑层数分类五、按抗震设防分类地基是房屋建筑构造的组成部分吗思考一、按建筑物的使用功能分类建筑物分类居住建筑公共建筑生产性建筑内容供人们居住使用的建筑供人们进行各种公共活动的建筑供工农业生产用的建筑物，包括各种工业建筑和农牧业建筑。
这座建筑坐落于意大利米兰，它的设计师在其内部种植900棵树，5000株灌木以及10000多棵花草类植物。
二、按主要承重结构材料分类砖木结构建筑砖混结构建筑混凝土结构建筑钢结构建筑木结构建筑用砖墙木楼板和木屋盖建造的建筑用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建造的建筑主要承重构件全部采用钢筋混凝土建造的建筑主要承重构件全部采用钢材建造的建筑承重材料或包括围护材料主要由木材建造的建筑1问混凝土的耐久年限可达多少年混凝土结构的概述序号种类解释（是混凝土为主制成的结构）1素混凝土结构无筋或不配置受力钢筋的混凝土结构2钢筋混凝土结构配置受力普通钢筋的混凝土结构3预应力混凝土结构配置受力的预应力筋，通过张拉或其他方法建立预加应力的混凝土结构4纤维增强混凝土结构 5.钢与混凝土组合结构等发展成果⑴混凝土结构应用至今约有150年的历史。
⑵上世纪80年代混凝土高层建筑的高度已达262m。
⑶目前各种特殊用途的混凝土不断研制成功并获得应用，例如：超耐久性混凝土的耐久年限可达500年；耐热混凝土可耐达1800℃的高温。
⑷1996年建成的广州中信广场，80层，高度391m是世界最高的钢筋混凝土结构。
Ⓖ钢与混凝土组合结构1. 压型钢板与混凝土组合楼板2. 钢与混凝土组合梁3. 型钢混凝土结构4. 钢管混凝土结构5. 外包钢混凝土结构建筑结构项目主塔楼为超高层建筑，采用巨型钢管混凝土斜交网格外筒+钢筋混凝土内筒的筒中筒体系和巨型钢管混凝土斜交网格外筒+剪力墙结构体系，外形如通透水晶，可抵御八度罕遇地震，创新了国际超高层建筑结构标准筒中筒结构体系斜交网格支撑体系结构健康监测安全占地面积：3.7万㎡总建筑面积：45.7万㎡玻璃幕墙：13.26万㎡建筑高度：440.75m （高度含停机坪）地上层数：103层地下层数：4层停车位数：约1700个电梯数量：132台项目总投资：80多亿元物业管理费：33元/㎡三、按建筑的结构形式分类类别墙承重式框架承重式半框架承重式空间结构承重式内容它是指由墙体承受建筑全部荷载，主要适用于空间较小、建筑高度较小的建筑它是指由梁、柱组成的框架来承受建筑全部荷载，墙体仅起到维护和分隔的作用，主要适用于跨度大、荷载大、高度大的建筑它是指建筑内部由梁柱体系承重，四周用外墙承重，适用于局部设有较大空间的建筑它是指由钢筋混凝土或钢组成的空间结构承受建筑的全部荷载，如悬索结构、网架结构、壳体结构等，适用于大跨度空间2问高层建筑（国内）普遍采用哪一类结构形式类别内容框架类型板、柱框架系统由楼板和柱组成。
板柱框架中不设梁，柱直接支承楼板的4个角，呈四角支承。
楼板的平面形式为正方形或接近正方形。
楼板可以是梁板合一的大型肋形楼板，也可以是空心大楼板。
板柱框架建筑适用于楼层内大空间布置梁、板柱框架系统由梁、柱组成的横向或纵向框架，再由楼板或连系梁（上面再搭楼板）将框架连接而成，是通常采用的框架形式剪力墙框架系统简称框剪系统，是在梁、板、柱框架或板、柱框系统的适当位置，在柱与柱之间设置几道剪力墙。
其刚度比原框架增大许多倍。
剪力墙承担大部分水平荷载，框架只承受垂直荷载，简化了框架节点构造。
框剪结构普遍用于高层建筑中。
框架一筒体结构利用建筑物的垂直交通、电梯、楼梯以及各种上下管道竖井集中组成封闭筒状的抗剪构件，布置在建筑物的中心，形成剪力核心框架建筑外墙框架建筑外墙一般采用轻型墙板，但有时由于技术和经济等原因，以加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块或空心砖代替轻板。
轻型墙板根据材料不同，又可分为混凝土类外墙轻板和幕墙四、按建筑层数分类（一）住宅建筑按层数分类分类低层住宅多层住宅中高层住宅高层住宅层数1～3层4～6层7～9层10层及以上☞建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
（二）除住宅建筑外的民用建筑按高度分类分类单层建筑和多层建筑高层建筑建筑高度不大于24m 大于24m的多层民用建筑3问屋顶上的水箱间、电梯机房和楼梯出口小间等是否计入建筑高度和层数内3答建筑高度系指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，而屋顶上的瞭望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度和层数内。
五、按建筑抗震分类根据其使用功能及重要性，建筑抗震设防分类和设防标准分为4个抗震类别。
分类甲类乙类丙类丁类内容甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑乙类建筑应属于地震时使用功能中断或需尽快恢复的建筑丙类建筑应属于甲、乙、丁类以外的一般建筑丁类建筑应属于抗震次要建筑房屋（建筑物）分等一、按建筑的耐火程度分等二、按建筑物性质及耐久年限分等三、按破坏产生的后果分等一、按建筑的耐火极限分等（h）构件名称耐火等级（高层建筑为一、二级）一级（一类高建）二级（二类高建）三级四级防火墙不燃烧体3.0不燃烧体3.0不燃烧体3.0不燃烧体3.0承重墙、柱不燃烧体3.0不燃烧体2.5不燃烧体2.0难燃烧体0.5非承重外墙不燃烧体1.0不燃烧体1.0不燃烧体0.5燃烧体楼梯间的墙等不燃烧体2.0不燃烧体2.0不燃烧体1.5难燃烧体0.5疏散走道两侧的隔墙不燃烧体1.0不燃烧体1.0不燃烧体0.5难燃烧体0.25房间隔墙不燃烧体0.75不燃烧体0.5难燃烧体0.5难燃烧体0.25梁不燃烧体2.0不燃烧体1.5不燃烧体1.0难燃烧体0.5楼板、疏散楼梯不燃烧体1.5不燃烧体1.0不燃烧体0.5燃烧体屋顶承重构件不燃烧体1.5不燃烧体1.0燃烧体燃烧体二、按建筑物性质及耐久年限分等建筑物的耐久一般包括抗冻、抗热、抗蛀、抗腐等等。
耐久年限100年以上50~100年25~50年15年以下内容适用于重要的建筑和高层建筑，为一级建筑适用于一般性建筑，为二级建筑适用于次要的建筑，为三级建筑适用于临时性建筑，为四级建筑民用建筑的设计使用年限应符合下表的规定《民用建筑设计通则》GB50352-2005类别设计使用年限（年）示例15临时性建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑和构筑物4100纪念性建筑和特别重要的建筑条文说明民用建筑合理使用年限主要指建筑主体结构设计使用年限三、按结构破坏产生的后果分等按结构破坏可能产生的后果（危机人的生命、造成经济损失、产生社会影响）严重性分为三级。
建筑结构的安全等级安全等级破坏后果建筑物类型一级很严重重要的工业与民用建筑二级严重一般性建筑三级不严重次要的建筑物建筑房屋的内容一、房屋的基本组成二、地基和基础三、墙体四、楼板与地面五、阳台及雨蓬六、楼梯、台阶与坡道七、门和窗八、屋顶4问房屋建筑的“构造”组成主要有哪些部分Ⓦ一、房屋建筑的构造组成P569 虽然房屋用途、形式、使用材料和构造各不相同，但其构成主要是由：Ⓓ⒈基础⒉墙或柱⒊楼地面（梁板与地面）⒋楼梯⒌屋顶⒍门窗等Ⓙ6个部分组成建筑的构造组成除前述六大主要部分外，建筑还有一些附属部分，如阳台、雨蓬、台阶等。
图1 建筑构造组成部分二、地基及基础→思考题答案Ⓓ地基是基础下面的土层，承受由基础传下的荷载，但地基不是建筑物的组成部分，它仅仅是承受建筑物荷载的土层或岩层。
地基可分为天然地基和人工地基两大类。
基础是指将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。
按基础的构造形式分类：⒈条形基础；⒉独立基础；⒊筏形基础；⒋井格（交叉梁）式基础；⒌箱形基础；⒍桩基础；⒎岩石锚杆基础。
当建筑物地基由多层土组成时，直接与基础底面接触的土层称为持力层，持力层以下的其他土层称为下卧层。
对持力层的要求高于下卧层。
图2 地基与基础的构成图3墙下条形基础条形基础往往是砖石墙下基础的基本形式→当建筑物上部结构采用砖墙或石墙承重时，基础沿墙身设置。
图4独立基础独立基础是柱下基础的基本形式→当建筑物上部结构采用框架结构或排架结构时，其常采用方形和矩形的单独基础。
图5井格式基础当框架结构处在地基条件较差的情况时，为增强建筑物的整体性能，以减少各柱子之间产生的不均匀沉降，常将各柱下基础沿纵、横方向连接成一体。
图6筏形基础当建筑物上部荷载较大，而所在地的地基又较弱，常将墙或柱下基础连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上。
5问哪一种基础具有整体刚度大，对抵抗地基的不均匀沉降有利，抗震性能好→是由钢筋混凝土的底板、顶板和若干纵横墙组成的，形成空心部分可以用作地下室。
它的整体刚度大，对抵抗地基的不均匀沉降有利，抗震性能好等。
图7 箱形基础可用于承受特大荷载且需设地下室的建筑图8 桩基础桩基础可分为高承台桩（桥梁、码头）和低承台桩基础（房屋建筑）→当建筑场地浅层地基土比较软弱，不能满足建筑物对地基承载力和变形的要求，又不适宜采取地基处理措施时。
地下室设置地下室可增加一些使用面积，也可以满足人防和地下设备层的使用需要，对高层建筑，尚可提高建筑整体抗倾覆能力。
按使用性质分类按埋入地下深度分类普通地下室人防地下室全地下室半地下室⌧地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。
半地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。
采光井由侧板、底板、遮雨设施或铁篦子组成。
一般情况，采光井底板顶面应比窗台低25cm～30cm。
底板还应有1%～3%的坡度。
采光井侧墙顶面应比室外地坪高25cm～30cm图9 地下室地下室卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施，并不得降低各项指标要求（本条为强制性条文）。
地下室的防水等级及技术要求除应符合现行国家标准《地下工程防水技术规范》GB50108的规定外，尚应符合下列规定：1. 地下室应在一处或若干处地面较低点设集水坑，并预留排水泵电源和排水管道；2. 地下管道、地下管沟、地下坑井、地漏、窗井等处应有防止涌水、倒灌的措施。
