广州白云万达广场调查分析

对万达商业设计模式研究--以广州白云万达广场为例保利房地产（集团）股份有限公司技术研发中心投资管理中心2010年9月4日目录z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析z挂牌条件与报建指标研究z万达速度----新的盈利模式迅速崛起达速度新的盈利模式迅速崛起z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析各能指分z挂牌条件与报建指标研究牌报建指研究z万达速度----新的盈利模式迅速崛起项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的利模式迅速崛起新的盈利模式迅速崛起广州白云新城万达广场建于广州市旧白云机场，位于规划的云城东路西侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块，规划用地面积12.6公顷，总建筑面积39.2万平方米，计容建筑面积约28万平方米。

项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究广州白云万达广场属城市综合体项目，涵盖大型商业、5A写字楼、五星级酒店、室外步行街精品公寓等业态白云万达广场的零售百货比例控制在40%左右其余接近60%用来经行街、精品公寓等业态。

白云万达广场的零售百货比例控制在40%左右，其余接近60%用来经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业。

该项目资金投入号称约50亿元。

z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析各能指分牌报建指研究z挂牌条件与报建指标研究在万达进驻之前，广州早已形成了四大重点商圈——“北京路商圈、上下九商圈、天河体育中心商圈和番禺市桥商圈”，白云新城虽经历了多年的规划发展，但给广州人的第一印象仍是“大型住宅片区”，在广州这样一个近乎唯地段论的成熟商业城市，万达并未选择传统意义上的黄金地段，而是转战非成熟商业区，其项目选址可谓独辟蹊径。

对万达选址标准的研究可参考其在上海的三个项目：第一个项目在宝山五角场该地区是对万达选址标准的研究，可参考其在上海的三个项目：第个项目在宝山五角场，该地区是上海市总体规划的四个城市副中心之一，人口聚集度高、交通方便，且方圆五公里内存在大型商业的空白；第二个项目在周浦大浦东的发展吸引了众多中高端人士周浦的消费水平不断升级项目概况项目选址业的空白；第二个项目在周浦，大浦东的发展吸引了众多中高端人士，周浦的消费水平不断升级，而周边又没有相应的消费场所；第三个是江桥，虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内，这里的交通区域价值的提升指日可待到目前为止这三个项目的运营都相当成功项目布局各功能区指标分析里的交通、区域价值的提升指日可待，到目前为止，这三个项目的运营都相当成功。

广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。

广州白云万达广场简介一、广州白云万达广场概况●位置广州白云万达广场位于广州市白云区白云新城中间地块内，云城东路与云城西路之间、白云一线与横五路之间的地块上。

A地块规划为万达希尔顿五星级酒店、甲级办公楼用地，B地块规划为万达广场商业用地，C地块规划为万达广场公寓、商务酒店用地。

●广州白云万达广场用地面积、总建筑面积项目用地面积为：12.64万㎡，总建筑面积为39.2万㎡，其中购物中心总建筑面积为：17.4万㎡，写字楼和公寓总建筑面积为：11.55万㎡，万达希尔顿酒店总建筑面积为：4.5万㎡（341间客房）。

●广州白云万达广场总投资总投资50亿元人民币。

●广州白云万达广场各建筑层高购物中心最高为6层，酒店最高为8层，写字楼最高为9层。

●停车位总计2000个停车位。

●地铁广州白云万达广场旁边有地铁2号线延长线——远景站，将于2010年9月28日开通。

二、主力店进驻情况●各层主力店落位情况：室内步行街长385米，通道宽9米；三、楼层规划与特色●室内步行街的业态规划定位为中高档。

一楼以时尚女装为主；二楼以休闲服装和生活配套；三楼则以餐饮为主。

●广州白云万达广场最具特色的地方广州白云万达广场拥有广州首座巨型高清天幕，面积共达1600㎡，投资过亿元。

同时在室内步行街入口的广场外墙，设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，营造出独特的购物休闲空间，此外，万达广场内的万达影院还拥有广州最大的IMAX巨幕放影厅。

四、工程●工程进度3月31日前完成正负零地面；5月30日前大商业封顶；8月25日供电调试；10月15日空调系统调试；11月15日燃气管线施工；11月20日消防验收。

2010年12月11日开业。

五、区域现状及未来规划●白云区的人口状况白云区是广州的10个城区之一，因其境内有白云山风景区而得名。

面积1042.7平方公里，珠江、北江、流溪河流经区内，常住人口86万，外来暂住人口110万，下辖15个镇、8条行政街，港澳台同胞及海外侨胞超过25万。

白云广场调研报告白云广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解白云广场作为广州市的一个重要商业中心的现状和潜力，为进一步的拓展和发展提供参考。

二、调研方法本次调研采用问卷调查法和实地观察相结合的方式进行。

问卷调查主要针对广场周边居民和商户进行，调查内容包括人流量、消费水平、购物偏好等；实地观察则主要着重于广场的商业布局、设施条件等。

三、调研结果1. 人流量：根据调查结果显示，白云广场每天的人流量非常庞大，尤其是在节假日期间，人流量更是超出预期。

白云广场周边居住区和交通枢纽的集聚，使得广场成为了居民购物、娱乐、休闲的首选地。

2. 消费水平：白云广场的消费水平较为中等，大部分顾客以中低收入人群为主。

根据调查结果，白云广场的消费者主要集中在购买日用品、服装、餐饮等方面。

较高-end的品牌店相对较少，因此较高收入群体在此方面的需求较难满足。

3. 购物偏好：根据问卷调查结果，白云广场的主要购物偏好集中在价格实惠、质量保证、种类丰富等方面。

顾客希望能够在广场中找到各类商品，而且价格也要相对合理。

4. 商业布局：白云广场的商业布局比较合理，各类商铺相对均衡。

除了服装、餐饮等常见商铺外，还配有超市、电器店、娱乐场所等。

然而，根据实地观察，一些商铺的经营状况并不理想，可能是因为竞争过于激烈或者经营管理不善导致。

5. 设施条件：白云广场内部的设施条件较为良好。

广场内设有免费停车场、卫生间、休息区等。

但还存在一些问题，如停车位不足、卫生间清洁不到位等，需要进一步改善。

四、调研结论1. 白云广场作为广州市一个重要的商业中心，吸引了大量的人流量，具有巨大的发展潜力。

2. 白云广场的消费水平以中低收入人群为主，需进一步引入高端品牌和服务，满足不同消费群体的需求。

3. 针对白云广场目前的购物偏好，可以进一步完善商业布局，引入更多的种类丰富的商铺。

4. 在设施条件方面，需要加大投入，改善停车位不足、卫生间清洁等问题。

五、建议1. 引入更多高端品牌和服务，提升白云广场的消费水平和吸引力。

万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

订单模式四：技术对接也叫共同设计。

万达广场调研报告万达广场调研报告一、调研目的万达广场是中国最大的商业地产运营商之一，拥有众多分布全国各地的商业综合体。

本次调研的目的是对万达广场进行全面了解，包括其经营模式、市场竞争优势、消费者满意度等方面，为投资者提供参考和决策依据。

二、调研方法采用问卷调查的方式，对万达广场的员工、商户和顾客进行调研。

调研问卷包括开放式和封闭式问题，旨在全面了解万达广场在市场上的表现和消费者的需求。

三、调研结果根据调研问卷的回收和统计分析，得出以下结论：1. 经营模式：万达广场采用租赁和运营的模式，与商户签订长期租赁合同，并提供综合性的商业服务。

这种经营模式使万达广场能够实现持续增长并提高盈利能力。

2. 市场竞争优势：万达广场的市场竞争优势主要体现在品牌知名度、优质的商户资源和完善的服务体系。

万达广场以高品质的商业环境和一站式购物体验吸引了大量消费者，形成了良好的口碑和消费者忠诚度。

3. 消费者满意度：调查结果显示，大部分消费者对万达广场的满意度较高，认为其商品种类齐全、价格合理、服务周到。

然而，也有部分消费者表示对万达广场的停车服务不满意，并提出一些建议，如增加停车位数量和改善停车场管理。

四、改善建议基于以上调研结果，对于万达广场的进一步改善和提升，提出以下建议：1. 加强停车服务：增加停车位数量，改善停车场管理，提高消费者的停车便利度和满意度。

2. 持续优化商户结构：根据市场需求调整商户结构，引入更多符合消费者需求的品牌和业态，提升商业综合体的吸引力。

3. 创新服务模式：结合移动互联网技术，为消费者提供更便捷的购物、支付和娱乐服务，提高消费者体验和满意度。

4. 加强市场定位和品牌推广：进一步提升万达广场的品牌知名度，加强市场定位，提高竞争力，吸引更多消费者参与。

五、总结万达广场作为中国最大的商业地产运营商之一，在市场上具有明显的竞争优势，受到大部分消费者的喜爱和认可。

然而，在如今竞争激烈的商业环境中，万达广场还有进一步提高和完善的空间。

广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。

另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。

本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。

一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。

2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。

3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。

而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。

而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。

（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。

作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。

早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。

1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。

而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。

在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。

本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。

通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。

然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。

最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。

关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。