房地产企业信托融资模式探索.doc主要成果

2009年6月号市场周刊·理论研究在我国，房地产业的发展离不开金融业的支持，特别是一些银行等金融机构的融资贷款。

住房公积金、开发信贷、消费信贷、土地储备、市场监管、抵押证券等政策在一定程度上促进了房地产金融业务的发展。

同时，在推动居民住房投资、拉动经济增长、扩大内需和就业等方面也发挥了重要作用。

但是房地产业与国民经济发展有较强的相关性，国家制定的房地产政策对经济发展有很大的影响。

面对日益苛刻的融资环境，房地产企业如何能实施有效的融资是个迫切的问题。

信托是在商品经济的发展过程中，由一般民事信托发展到贸易信托，进而发展为金融信托，金融信托在我国是新兴的一种融资方式，而房地产信托则是金融信托的重要组成部分。

房地产信托是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

房地产信托从其经济实质上看是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融信托机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的资金、房屋或土地的财产和权力。

因此，房地产信托以委托人提供财产为前提，体现了财产委托人和受托人、受益人之间的经济利益关系。

一、我国房地产信托融资现状分析（一）我国房地产信托融资可行性分析首先我国现在个人金融资产迅速增长，经济体制改革后释放出来的经济高速增长，带来了个人收入的迅速增长，随着收人的增长，个体的投资需求也开始扩大。

但是由于房地产业资本密集型的特点，大多数个人投资者几乎无法问津，而通过信托模式就可以让小投资者也可以分享房地产带来的利润，促进市场公平。

第二，我国的机构投资者在不断壮大，各大保险公司也被批准可以入市交易，我国已经建立规模巨大的各种社会公益事业基金，如养老金、住房公积金、医疗保险基金、教育基金、扶贫基金、失业保险基金、助残基金等等；这些社会公益性基金数量非常可观，随着我国综合社会保障体系的进一步建立和完善，养老金和社会保险金等作为信托资源将更加丰富，规模将越来越大，随着社会保障体制改革的进一步深入开展，这些社会公益基金将成为机构投资者。

房地产信托融资模式创新研究近年来，房地产信托业务在中国得到了广泛的发展和应用。

作为一种新型的融资模式，房地产信托具有很多优点和特点。

但是，如何进一步发挥房地产信托的作用，达到更好的融资效果，是目前需要进一步研究和探讨的课题。

一、房地产信托融资的基本模式房地产信托的基本模式是：由信托公司发起设立，吸引投资者购买信托产品，形成一定规模的资金池，再通过购买房地产项目的权益，实现投资回报。

房地产信托的投资收益主要来自于房地产的租金和增值收益。

二、房地产信托融资的优势1、规避银行融资压力房地产开发商的融资需求往往是巨大的，如果全部通过银行贷款来满足，不仅会导致压力和风险的集中，而且会对银行的贷款风险管理能力产生挑战。

而房地产信托作为一种新型的融资方式，可以将融资需求分散到不同的投资者中，从而规避了银行融资的压力和风险。

2、多元化投资房地产开发商通常是以开发某一具体项目为主要目标，这在投资上显得单一，具有较大的风险。

而房地产信托的融资模式可以根据不同的投资者需求，将资金进行多元化的投资，从而降低了投资风险，提高了收益回报。

3、新型融资方式房地产信托融资是一种新兴的融资方式，相较于传统的银行贷款，具有更大的灵活性和个性化的服务。

房地产信托产品的收益率也相对较高，而且具有投资门槛低等优势，更加符合小额投资者的需求。

三、房地产信托融资模式的创新1、以信托为单元的共同融资房地产信托通常采用的是封闭式基金的形式，即严格控制投资周期和发售数量。

而以信托为单元的共同融资，采取开放式基金的形式，鼓励更多的投资者参与其中，实现规模和效益较大的融资效果。

2、房地产信托与金融衍生品的结合房地产信托可以通过与金融衍生品的结合实现融资中的风险控制。

例如，通过购买房地产期货合约，可以在价格波动中有效地管理和控制投资风险。

3、房地产信托与创新金融产品的整合随着金融业务的创新和技术的发展，房地产信托可以与如P2P贷款、众筹等创新金融产品进行整合，发挥更大的融资效果。

房地产企业信托融资研究随着中国经济的发展，房地产企业在其中起到了重要的推动作用。

然而，由于房地产行业的特殊性，企业在融资方面面临着许多挑战。

为了解决这些问题，信托融资逐渐成为了房地产企业重要的融资渠道之一。

本文将对房地产企业信托融资进行深入研究，探讨其背景、意义、运作模式等方面。

房地产企业信托融资的背景和意义房地产企业融资现状传统的融资方式主要包括银行贷款、发行债券、股票等。

然而，由于房地产行业的特殊性质，许多企业在融资方面面临着较大的困难。

例如，银行贷款门槛较高，发行债券和股票需要足够的资质和资金规模，这使得许多中小型房地产企业难以获得足够的融资支持。

信托融资的优势信托融资相较于传统融资方式具有多种优势。

信托融资的门槛较低，对企业的资金规模和信用等级要求不高，使得更多的房地产企业能够获得融资支持。

信托融资的运作模式灵活，可以根据企业的实际需求量身定制融资方案，满足企业多样化的融资需求。

信托融资可以提供更加稳定的资金来源，有助于企业降低财务风险，提高企业的竞争力。

房地产企业信托融资的运作模式单一信托模式单一信托模式是指信托公司接受单一委托人的委托，将其资金用于投资房地产项目或为房地产企业提供贷款支持。

这种模式的优点在于操作简单，效率较高，有助于快速解决企业的融资需求。

然而，单一信托模式也存在一定的风险，如果单一委托人出现违约情况，将会对信托公司的运营造成一定的影响。

集合信托模式集合信托模式是指信托公司接受多个委托人的委托，将多个资金集中起来，以投资房地产项目或为房地产企业提供贷款支持。

这种模式的优点在于分散风险，提高资金安全性。

同时，集合信托模式还可以扩大资金规模，提高融资效率，满足更多房地产企业的融资需求。

房地产企业信托融资的风险及控制信托资金风险信托资金风险是指信托公司在将委托人资金用于投资房地产项目或提供贷款支持时，可能面临的项目风险、市场风险、政策风险等。

为了降低这种风险，信托公司需要对投资项目进行严格的尽职调查和风险评估，确保项目的合法性和可行性。

CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。

然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。

在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。

文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。

信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。

一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。

信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。

众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。

所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。

，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。

金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。

E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。

二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。

我国房地产企业信托融资模式研究我国房地产金融发展相对滞后,造成了融资渠道单一、过度依赖银行贷款等融资困境,不能与房地产业的发展相协调。

作为一种新兴的融资模式,信托融资有利于减少房地产企业对银行贷款的过度依赖,缓解房地产企业资金紧张的问题。

然而,随着房地产信托融资模式的创新与实践,逐渐显现出一系列问题,如融资结构不合理、融资成本高、融资期限短、缺乏流动性、退出机制不完善等。

如何针对现行信托融资模式存在的问题,结合融资模式选择的影响因素,提出科学合理的房地产企业信托融资模式,是当前房地产企业信托融资模式研究亟待解决的重点之一。

本文从房地产企业信托融资的基本框架出发,论述我国当前房地产企业信托融资模式的现状及影响因素,提出房地产企业“夹层”信托融资模式,并采用案例分析法,对“夹层”信托融资模式的实际操作进行深入探讨,为优化房地产企业信托融资模式提供一定的借鉴。

主要内容包括：(1)分析我国房地产企业信托融资模式现状及影响因素。

归纳了我国房地产企业信托融资的典型模式,探讨了我国房地产企业信托融资的现状以及存在的主要问题,并揭示房地产企业信托融资模式选择的影响因素。

(2)论述房地产企业“夹层”信托融资模式的选择与实现。

结合我国房地产企业信托融资模式存在的问题和模式选择的影响因素,提出“夹层”信托融资模式,分别论述该模式的特征、选择动因、实现路径、运用现状以及发展前景。

(3)进行房地产企业“夹层”信托融资模式的案例分析。

以JY 房地产企业为研究对象,分别从融资结构、融资成本、融资风险以及融资退出等方面进行JY房地产企业“夹层”信托融资模式的案例分析,并从中得出房地产企业“夹层”信托融资的启示。

本文创新点包括：(1)发现了融资结构、融资成本、融资风险、融资退出以及融资环境等是影响我国房地产企业信托融资模式选择的主要因素；(2)提出了“夹层”信托融资模式,分析其实现路径。

房地产信托融资分析简介房地产信托融资是一种在房地产领域常见的融资方式，通过设立信托计划向投资者募集资金，用于房地产开发、建设或购买。

本文将对房地产信托融资进行深入分析，探讨其特点、利弊以及市场前景。

1. 房地产信托融资的基本概念和流程房地产信托融资是指通过设立信托计划，向投资者募集资金，将这些资金用于房地产项目的开发、建设或购买。

其基本流程包括以下几个步骤：- 设立信托计划：由信托公司或其他相关主体设立房地产信托计划，确定计划的目标、范围和期限。

- 募集资金：信托公司向投资者募集资金，投资者将资金转入信托计划。

- 投资管理：信托公司根据信托计划的目标，将资金用于具体的房地产项目，进行投资管理和监督。

- 分配收益：根据投资项目的收益情况，信托公司按照约定的方式向投资者分配收益。

- 退出机制：在信托计划到期或其他约定条件满足时，投资者可以选择退出，信托公司将按照约定的方式处理相应的资产。

2. 房地产信托融资的特点房地产信托融资具有以下几个特点：2.1 高收益相比于传统的银行融资或债券发行，房地产信托融资通常具有较高的收益率。

这是因为房地产项目通常具有较高的风险和回报潜力，通过信托计划投资房地产项目，投资者可以获取相对较高的收益。

2.2 高风险房地产信托融资存在较高的风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险等。

由于房地产市场的波动性较大，投资者面临着投资项目价值下降以及无法及时退出的风险。

2.3 长期性房地产信托融资通常是较长期的投资，投资者需要将资金长期锁定在信托计划中，直到计划到期或达到约定条件方可退出。

这对于投资者来说可能是一种不可忽视的风险和不便。

2.4 灵活性房地产信托融资相对于其他融资方式具有较大的灵活性。

信托计划可以根据市场和投资项目的情况进行调整和变更，以满足不同投资需求。

3. 房地产信托融资的利弊分析3.1 利处•（1）多元化的投资机会：房地产信托融资为投资者提供了多元化的房地产投资机会，可以选择不同类型、不同地区的房地产项目进行投资，降低了投资风险。

房地产信托融资问题研究由于房地产业的快速发展，房地产商对资金的需求也日趋旺盛。

而我国房地产企业外部融资的来源主要就是银行贷款，这已不能满足房地产商的需求。

新兴的房地产信托为房地产商提供了新的融资方式，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。

起步中的的房地产信托业，在闪光的同时也面临着风险。

本文从房地产信托业的概念入手，对房地产信托融资方式进行说明，对房地产信托业的现状、可能存在风险及对策、及未来发展进行分析探讨。

房地产信托融资是房地产市场繁荣，房地产商投资需求旺盛的必然产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。

从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取传统的贷款方式、信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金的方式及交易方式。

从未来的发展来看，信托投资产品的多样化是信托产品的生命力所在，也是房地产信托融资的一个重要发展方向。

由于房地产信托业正在起步发展阶段，它同时也面临着一些风险。

为了发展及完善房地产信托业，不仅需要大量的专业人员，还需要完善相关的法律法规，为房地产信托业做出保障，让它稳定健康的发展。

个人认为房地产信托融资创新空间宽广，具有巨大的灵活性。

我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。

关键词：房地产信托融资新兴方式风险及对策目录一、房地产信托融资的产生及概念2二、房地产信托融资的现实运作模式 2（一）股权类信托2（二）交易类信托2（三）债权融资信托3（四）物业类投资信托3三、房地产信托业面临的风险3（一）房地产信托业缺少专业人才3（二）相关法律法规不够完善3（三）资金来源和融资规模受到约束 3（四）房地产项目风险3四、避免风险的对策4（一）建立完善的法律体系4（二）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系 4 （三）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制 4（四）积极进行房地产信托产品创新 4（五）建立房地产信托融资支持服务系统 4（六）制定房地产信托专业化人才培养战略 4五、结论5房地产信托融资问题研究本文大致是从房地产信托业的概念入手，对房地产信托业的现状、可能存在风险及对策、及未来发展进行分析探讨。

信托融资在房地产领域的应用研究信托融资作为一种重要的金融手段，在房地产领域中起到了至关重要的作用。

本文将对信托融资在房地产领域的应用进行研究，并分析其影响和效果。

一、引言随着中国房地产市场的快速发展，房地产企业在融资方面面临着巨大的压力。

传统的融资方式存在着诸多的局限性，信托融资作为一种全新的融资手段应运而生。

信托融资不仅为房地产企业提供了更多的融资渠道，同时也为投资者带来了更多的投资机会。

因此，对信托融资在房地产领域的应用进行研究，对于促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

二、信托融资的基本原理信托融资是指利用信托公司的专业经营管理能力，通过设立信托计划，将信托受益权转让给投资者，从而实现资金的融资和投资的目的。

在房地产领域，信托融资通常由房地产企业作为受托人，信托公司作为受益人，投资者作为委托人构成的三方关系。

房地产企业通过设立房地产信托计划，将房产项目的受益权转让给信托公司，再由信托公司向投资者进行融资。

这种方式可以有效地解决房地产企业融资难、融资贵的问题。

三、信托融资在房地产领域的应用（一）降低融资成本房地产信托融资具有一定的灵活性，可以根据不同的项目需求和市场情况进行调整，从而降低了融资成本。

相比于传统的银行贷款方式，信托融资的利率更具竞争力，且还可以根据项目的风险和收益进行差异化定价，降低了房地产企业的融资风险。

（二）丰富融资渠道信托融资为房地产企业提供了多元化的融资渠道。

传统的房地产融资主要依赖于银行贷款，融资渠道相对较为单一。

而信托融资则可以通过发行房地产信托计划吸引更多的投资者参与，丰富了融资渠道，提高了融资的成功率。

（三）缩短融资周期房地产信托融资具有较快的操作周期，能够满足房地产企业短期融资需求。

传统的房地产融资往往需要经历较长的审批和放款时间，而信托融资则可以通过尽调、审批等流程加快融资进度，缩短融资周期，降低融资的时间成本。

四、信托融资在房地产领域的影响（一）促进房地产市场的稳定发展通过引入信托融资，房地产企业能够更加灵活地融资，提高了企业的资金实力和抗风险能力。

我国房地产企业信托融资分析郑剑中铁五局集团置业有限公司摘要：自我国实行改革开放政策之后，房地产行业对社会经济起到了较强的推动作用，其发展前景也被广泛看好。

但是，由于房价的不断上涨已经给普通百姓造成了巨大的生活压力，政府出台了一系列紧缩性的宏观调控政策，房地产企业的融资渠道受到了直接的限制。

在这样的状况下，拓宽和规范房地产企业的融资成为一大研究重点。

因此，本文通过研究我国房地产企业融资现有的问题，对房地产企业信托融资进行具体分析，并给出了关于我国房地产企业信托融资风险的主要控制方法。

希望本文的研究结果能够为我国房地产企业信托融资提供一定的帮助。

关键词：房地产；企业；信托融资作为资金密集型行业，房地产业对资金的需要明显强于其他行业，因此房地产业的发展与我国银行贷款政策有着极为紧密的联系。

这些年来，国内房价不断上涨，政府出于民生考虑，连续出台了一系列宏观调控政策来控制房价和国内金融市场。

在此背景下，房地产企业必须通过寻找新的融资渠道来保证企业资金正常运转，虽然信托融资在我国发展的时间尚短，但是具有灵活和便捷的优点，而且正处于高速发展的阶段，可以作为房地产业融资的一个有力选择。

一、我国房地产企业融资存在的问题房地产企业的资金需求量极大，在房地产开发的每个环节都需要大量资金的支撑，具有高投入、高风险和高收益的特点。

因此，对于房地产企业来说，如何获得足够的资金成为企业资本运作的最关键问题。

我国房地产企业融资主要可以分为内部融资和外部融资，内部融资是指企业自持资金的融通，外部融资是从企业外部的金融机构或资本市场筹集资金[1-2]。

目前，银行信贷是我国房地产业的融资的主要形式，债券融资、外资融资、上市融资以及信托融资等融资方式的占比仍然较少。

当前，国内金融市场还没有完成多元化融资体系的建立，我国房地产业融资手段可以说是较为单一，基本上是依靠商业银行体系来支持庞大的资金需求，其他融资方式的发展速度完全没有跟上房地产业的整体发展。

我国房地产信托融资模式创新研究[DOI]1013939/jcnkizgsc2015290851研究背景近十年，由于我国房地产业发展迅速，房地产金融业得到巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场还不够完善，金融产品数量相对单一。

房地产企业融资主要依赖于商业银行，房地产募集资金相对困难，导致我国房地产企业的负债率大多超过65%，比发达国家要高很多，具有一定的风险。

在我国房地产金融业逐步走向成熟的过程中，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的渠道之一。

房地产信托是指委托人在信任的前提上将财产权委托给受托人，签订相关委托合同，由受托人按委托人的意愿，为其管理资金。

房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。

在信托管理的过程中所产生的收益，即为信托收益，这些也在房地产信托所属范围内[1]。

2我国房地产开发企业融资现状2.1政策制定�D�D国家加码宏观调控，控制融资规模2008年美国次贷危机期间，中央政府为了防止经济的下行风险，推出4万亿元的刺激计划，使房地产业发展过快，导致政府对房地产进行分类调控，具体措施包括紧缩银根、控制信贷的增长速度、合理规划土地出让面积等。

一方面，各地方政府也根据中央分类调控原则，依据自身的情况，出台了相应政策，使房地产市场尽快回归理性。

另一方面，房企之间的整合和兼并加快，以及在此现状下实现转型升级，比如有的大型房地产开发企业选择走多元化发展道路，有的则把目光着眼于海外扩张。

2.2融资结构�D�D融资渠道单一，风险和隐患大当前，我国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市、发行房地产信托三种。

其中，银行信贷又是主要渠道。

从20世纪末我国推行住宅市场化至今，房地产企业的融资途径主要依靠银行贷款来解决资金需要，融资结构不合理，导致商业银行承担着极大的风险。

一旦房价下跌，银行将会有许多的坏账。

所以，融资结构单一，无论是对于房地产开发企业，还是对整个国家的金融安全都是不利的。

摘要：近年来，我国房地产领域的发展可谓是如火如荼，为国民经济的增长带来了巨大动力和支撑，但是房地产经济的过热增长也带来了一些问题。

因此，本篇文章从促进改善房地产经济过热问题的角度出发，研究房地产企业信托融资模式的一些相关问题，探索促进改善问题、增强信托融资质量的有效措施，以推动房地产企业良好发展，保障房地产经纪的稳定可持续增长，从而为我国社会主义市场经济的提升提供源源不断的动力。

关键词：房地产企业；信托融资；模式引言经济的飞速增长和科技的日新月异，推动了社会的进步和时代的更迭，人们的生活质量和水平得到了质的飞跃，大家美好生活需求不断得到满足的背后，是社会各行各业发展不断完善的写照。

房地产行业的发展也在此背景环境下逐渐迎来新的机遇和挑战，房价趋进直线的上升给人民制造了极大的生活压力，这就导致政府开始逐渐出手，通过制定政策调控房价，而这就给房地产企业的融资带来了一定压力。

面对这种压力的到来，房地产企业开始寻求新的融资路径——信托融资，但这一融资模式在实际应用中存在一些问题，如何高效解决这些问题并保障融资的顺利性成为房地产企业的关键，下文将就此展开具体论述。

一、浅析房地产信托融资信托融资本意是指，委托人在保证对受托人完全信任的状态下，将自身财产权委托于受托人，并由其按照自身意愿以自己的名义进行权益或者利益的管理、处分等行为。

从企业的角度来说，信托融资是信托企业以受托人的身份向社会投资者发行信托计划产品，然后吸引委托人购买信托产品，这个购买资金即为信托融资的来源，这个过程就是信托融资。

就目前而言，信托融资是许多企业在发展过程中的常用融资手段，信托融资一般有两种模式——信托贷款和股权信托，企业通常情况下进行信托融资都会寻找专业的信托公司，或者是间接委托相关代理银行，由银行出面寻找信托公司。

与传统融资模式对比来说，信托融资速度快、效率高、风险可控性好，十分适合一些中小型房地产企业[1]。

房地产企业本身属于资金密集型企业，房地产项目周期都比较长且普遍耗资巨大，同时资金回笼比较慢，这都给房地产企业的经营和发展带来了一定困难，因此融资成为其发展过程中的关键。