物业管理师《物业经营管理》过关必做1000题(含历年真题)章节习题及详解-第三章 市场调查与市场分析

2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（）。

A. 自用型写字楼B. 单纯性写字楼C. 商住型写字楼D. 租售型写字楼E. 综合型写字楼2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。

A. 销售收入B. 利息收入C. 贷款本金收入D. 还本付息E. 税金3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于物业价格的说法，正确的有（）。

[2013年真题]A. 物业价格受区位的影响大B. 物业价格形成的时间较长C. 物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格D. 物业价格总是上涨的E. 物业价格容易受交易者的个别因素的影响4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。

租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（）等特殊问题做出具体规定。

A. 关于每一独立承租单元的用途B. 限制租户在一定地域范围内重复设店C. 限制经营内容相似的租户D. 公用面积的维护E. 同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场是由（）等要素构成的。

A. 市场运行机制B. 参与房地产交换的当事者C. 房地产父易需求D. 房地产商品E. 交易组织机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 在协调处理好与媒体的关系方面，物业服务企业应设立的规定包括（）。

A. 项目在日常经营和管理活动中，不必要严格执行物业服务企业的统一 VIS设计B. 项目进行宣传报道时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准C. 运用媒体之前征得物业服务区居民同意D. 项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一 VIS设计E. 在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的（）。

第三章市场调查与市场分析第一节物业经营管理市场概述一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。

[2011年真题] A．丙级写字楼B．居住区商场C．公立小学D．出租型别墅【答案】C【解析】物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。

2．物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的（）的集合。

A．现实购买者B．潜在购买者C．现实和潜在的购买者D．供应者【答案】C【解析】物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

3．现实购买者与潜在购买者相比较，现实购买者有足够的（）。

A．购买兴趣B．支付能力C．购买数量D．市场意识【答案】B【解析】潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合；现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。

4．物业经营管理的主要服务对象是（）。

A．房地产开发商B．业主和租户C．物业招标人D．政府【答案】B【解析】物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。

物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。

从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。

5．关于物业经营管理市场的特性，下列说法有误的是（）。

A．从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性B．物业经营管理市场需求具有统一性C．有别于一般市场的特性D．价格会受到物业所处地理位置的影响【答案】B【解析】由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。

所以物业经营管理市场需求具有多样性。

第一章经济学基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．个人对于商品的需求需要具备的两个条件为（）。

[2010年真题]A．个人具有购买意愿；个人具有支付能力B．个人具有购买意愿；商品符合国家标准C．个人具有支付能力；商品符合国家标准D．商品符合国家标准；商品满足个人需求【答案】A【解析】个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务（因为市场经济中的服务也可视为一种商品，因此下面所称商品，一般即指商品或服务）愿意而且能够购买的数量。

需注意的是，需求与通常所说的需要是不同的。

需求的构成要素有两个：①消费者愿意购买，即有购买的欲望；②消费者能够购买，即有支付能力。

二者缺一不可。

2．下列商品组合中，属于互为替代品的是（）。

［2010年真题］A．苹果和梨B．汽车和汽油C．咖啡和糖D．钢笔和墨水【答案】A【解析】替代品，是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品，如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。

一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。

反之亦然。

A项，苹果和梨互为替代品；BCD三项，对汽车和汽油、咖啡和糖、钢笔和墨水而言，后者是前者的补充品。

3．如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（）。

[2011年真题]A．补充品B．替代品C．附属品D．增值品【答案】B【解析】在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。

反之亦然。

4．下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（）。

[2014年真题]A．同一企业为不同项目提供的物业服务B．同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务C．同一项目物业大、中修服务与小修养护服务D．同一项目合同到期前后阶段的物业服务【答案】C【解析】互补品是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。

第八章社会学基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．居住于同一住宅小区的住户相互间很少交往，这一现象最适合运用（）知识给出解释。

[2013年真题]A．公共关系学B．社会学C．经济学D．环境学【答案】B【解析】社会学是揭示人与人之间的社会关系及其发展规律的。

社会关系是很广泛的，除了生产关系之外，还有家庭关系、亲疏关系、邻里关系、朋友关系、两性关系、老少关系等。

2．社会的构成部分以系统方式结合在一起，对整体发挥着好的作用，每一部分帮助系统维持平衡状态，这体现了社会学的（）思想。

[2014年真题]A．功能论B．互动论C．系统论D．平衡论【答案】A【解析】功能论，又称结构功能论，是社会学界中最具规模及科学性、影响范围最广的一种理论。

功能论视角强调这样一种模式，即社会的每一个部分都对总体发生作用，由此维持了社会稳定。

根据这种观点，社会非常像人类的肌体或任何活的有机体。

社会的构成部分（比如家庭、商业机构、政府）以系统的方式结合在一起，对整体发挥着好的作用，每一部分帮助系统维持平衡状态。

3．参加注册物业管理师继续教育，是注册物业管理师（）的体现。

[2011年真题] A．基本社会化B．重新社会化C．继续社会化D．再社会化【答案】C【解析】社会化是一个终身持续的过程，个体往往要经历各种类型的社会化，才能在社会中得以生存和发展。

它的三种基本类型为：①基本社会化，是指一个人在儿童、青少年时期的社会化，是个人社会化的初级阶段，也是社会化最主要的内容；②继续社会化，是指继基本社会化之后的成年人的社会化，从个人完成基本社会化的时候开始，一直到其离开世界时才结束；③再社会化，是指个体从原有的生活方式向另一种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程。

它意味着个体放弃了原有价值标准和行为规范，重新建立起新的、符合社会要求的价值标准和行为规范，并确立起新的人生目标。

4．社会化的基本类型分为基本社会化、继续社会化和（）。

第五章法律基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定（）。

[2012年真题]A．地方行政法规B．地方部门规章C．地方性法规D．地方政府规章【答案】D【解析】行政规章是指行政机关依法制定的有关行政管理的规范性文件的总称，包括：①部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在其权限范围内制定的规范性法律文件，又称为部委规章；②地方政府规章，是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府依法制定的规范性法律文件。

2．下列法律法规中，属于部门规章的是（）。

[2012年真题]A．《物权法》B．《城市房地产管理法》C．《物业管理条例》D．《物业承接查验办法》【答案】D【解析】部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在其权限范围内制定的规范性法律文件，又称为部委规章。

AB两项，《物权法》是第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，《城市房地产管理法》是第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过，二者均属于法律渊源上的法律范畴；C项，《物业管理条例》是由国务院于2003年6月8日颁布，属于行政法规；D项，《物业承接查验办法》是由住房和城乡建设部于2010年10月颁布，属于部门规章。

3．按照法的效力范围不同，法可以分为（）。

[2012年真题]A．根本法和普通法B．实体法和程序法C．一般法和特别法D．程序法和特别法【答案】C【解析】按照不同的标准，可以对法进行不同的分类。

法主要的分类有：①根据法的制定和实施主体不同，把法分为国内法和国际法；②按照法的地位、效力、内容和制定程序的不同，可以将法分为根本法和普通法；③按照法规定的内容不同，可以把法分为实体法和程序法；④按照法的效力范围的不同，可以把法分为一般法和特别法；⑤按照法的产生和外在形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。

第六章统计学基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．统计具有信息、咨询和（）等主要职能。

[2014年真题]A．抽样B．排序C．监督D．调查【答案】C【解析】统计的三大职能为：①信息职能，是指根据统计的研究对象，运用科学的统计调查方法，灵敏、系统地采集、处理、传递、存储和提供以数量描述为基本特征的各种各样的信息；②咨询职能，是指利用已经掌握的丰富的统计信息资源，运用科学的分析方法和先进的技术手段，深入开展综合分析和专题研究，为科学决策和管理提供实施意见与对策建议；③监督职能，是指以法律及有关法令、政策、计划和制度等为准绳，实行全面、系统的定量检查、监测和预警，促进监督对象的良性循环。

2．要了解某物业服务企业100名员工的性别构成情况，统计总体是（）。

[2011年真题]A．每一名员工B．每一名员工的性别C．全体员工的性别D．全体员工【答案】D【解析】统计总体是根据一定目的确定的所要研究的事物的全体，简称总体。

总体单位，简称单位，是指组成总体的各个个体。

对物业服务企业进行性别构成情况的统计，统计总体是全体员工，统计单位是每一名员工。

3．统计分组的基本原则是必须保证在某一标志上组内各单位的（）。

[2011年真题] A．差异性B．同质性C．结构性D．统一性【答案】B【解析】统计分组是根据统计研究的目的和要求，按某个标志（或几个标志）将被研究的总体划分为若干个不同性质的组。

也就是说，每个组之内的性质是相同的。

4．在统计学中，总量指标按反映的时间状况不同，可分为（）。

[2014年真题] A．总体单位总量、总体标志总量B．流量、存量C．动态相对数、静态相对数D．结构相对数、比例相对数【答案】B【解析】按反映的时间状况不同，总量指标可以分为：①时期指标，又称为流量，是指反映社会经济现象在一段时间内发生的总量，如国内生产总值、投资总额、产品产量等；②时点指标，又称为存量，是指反映社会经济现象在某一时刻的数量状态，如年末人口数、设备台数，月末商品库存量等。

第十一章物业管理信息系统与新技术在物业管理中的应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于物业管理信息系统的说法，错误的是（）。

[2014年真题]A．集成性、交互性、动态性是物业管理系统的特征B．向决策支出系统转化是物业管理信息系统的发张趋势C．物业管理信息系统也成为物业服务企业的OA协同办公系统D．物业管理信息系统可以支持企业实现物业运营管理方式的转变【答案】C【解析】物业管理信息系统的发展趋势为：①向决策支持系统转化；②向多技术融合转化；③向物业ERP系统转化；④向互联网云计算平台、社区电子商务转化；⑤专用管理信息系统更加完善，得到更多应用。

物业管理信息系统的特征包括集成性、动态性、交互性。

C项，物业管理信息系统也成为物业服务企业的OA协同办公子系统。

2．建筑节能技术一般可以分建筑节能材料技术、建筑系统和设备节能技术、建筑环境控制系统节能技术和（）节能技术。

[2014年真题]A．建筑物本体B．建筑结构C．建筑空间D．建筑智能化【答案】A【解析】建筑节能技术一般可分为四大类，包括：①建筑节能材料技术；②建筑物本体（如围护结构）节能技术；③建筑系统和设备（包括家电等）节能技术；④建筑环境控制系统节能技术。

3．智能建筑的基本传输媒质是（）。

[2013年真题]A．网络线B．电话线C．光纤D．综合布线【答案】D【解析】建筑智能化系统主要包括通信自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）和建筑设备自动化系统（BAS），简称3A。

建筑智能化系统是一个综合性的整体，在系统内，由集成中心（SIC）通过综合布线系统（GCS）来控制3A，实现高度信息化、自动化。

4．物业管理信息系统（PMIS）是指物业管理中由人和（）等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。

A．互联网B．物联网C．计算机D．综合布线系统【答案】C【解析】物业管理信息系统是指物业管理中由人和计算机等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。

2012年《物业经营管理》章节习题与参考答案第一章物业经营管理概述（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.企业房地产资产管理通常属于企业的（），因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。

A.常规业务B.特别业务C.核心业务D.非核心业务2..物业经营管理又称为（）。

A.物业设备管理B.物业资产管理C.物业设施管理D.物业服务管理3.物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A.商业性物业B.综合性物业C.收益性物业D.公益性物业4.（）是房地产投资信托基金和机构投资愿意进行商业房地产投资的主要物质载体。

A.居住性物业B.综合性物业C.公益性物业D.收益性物业5.（）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。

A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。

A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在（）以上，有效商业服务半径可达到（），由专业购物中心管理集团开发经营。

A.5万m2/100 kmB.10万m2/200 kmC.15万m2/300 kmD.20万m2/400 km8.区域购物中心定位于（），覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。

A.综合式消费B.休闲式消费C.家庭式消费D.企业式消费9.（）的建筑规模一般在3万m2。

以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场10.（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

第四章公共关系基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于公共关系的说法，错误的是（）。

[2014年真题]A．公共关系是一项需要组织中全体成员参与的活动B．公共关系是一项长期性的工作C．公共关系的关键是与实权人物建立关系D．公共关系具有人情性【答案】C【解析】组织的公共关系活动是一个组织长期进行社会交往、沟通信息、广结良缘、树立自身良好形象的过程，它表现为日常公共关系活动和专门性公共关系活动两大类：①对于一个组织来说，日常的公共关系活动有赖于组织的全体成员去进行；②专门的公共关系活动则应该由公共关系部门负责，由专门的公共关系人员去完成。

公共关系的特征为：人情性、双向性、广泛性、整体性、长期性、创造性和全员性。

2．公共关系的三要素不包括（）。

[2014年真题]A．组织B．公众C．利益D．媒介【答案】C【解析】公共关系是由组织、公众、媒介三要素构成的。

公共关系的主体是社会组织，客体是社会公众，联结主体与客体的中介环节是信息传播。

这三个要素构成了公共关系的基本范畴，公共关系的理论研究、实际操作和运行发展都围绕这三者的关系层层展开。

3．公共关系的主体是（）。

[2014年真题]A．社会大众B．社会组织C．大众传媒D．经营企业【答案】B【解析】参见第2题解析。

4．已经同组织发生影响关系，但尚未行动的公众属于（）。

[2012年真题]A．潜在公众B．沉默公众C．组织公众D．知晓公众【答案】D【解析】公共关系中的公众是指与社会组织发生直接或间接关系，并对组织的目标与政策具有相当影响力的个人和团体，公众与组织之间必须存在着相互影响和相互作用。

从公众发展变化的角度可把公众分为：①潜在公众，是指已经与组织发生了某种直接关系而自身尚未察觉的公众；②现实公众，是指已察觉到与组织直接利害关系乃至已作出某种反应的公众。

现实公众又分为知晓公众和行动公众，前者指已明确与组织发生了直接利害关系的公众，后者指在此基础上已作出反应的公众。

第七章居住类物业经营管理第一节住宅小区物业经营管理一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系，体现了住宅小区的（）功能。

[2014年真题]A．社会B．经济C．文化D．服务【答案】A【解析】社会功能是指让生活在住宅小区内的居民在生存的小区空间与住宅小区内的政府机关、商业网点、文化教育机构以及银行、保险等单位发生关系。

这些单位之间、单位与居民之间组成了住宅小区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络。

2．按照住宅小区一般经营服务项目分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于（）服务。

[2014年真题]A．便民B．居间C．基本D．特约【答案】B【解析】居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等。

3．某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20万平方米，周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。

如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设（）较为适宜。

[2014年真题]A．西餐厅B．宫廷菜C．快餐厅D．私家菜【答案】D【解析】开展餐饮服务业务要根据小区的客户特点与周边配套情况决定是否开设这类经营项目以及经营规模大小和档次高低。

如果开设，必须在管理上确保环境卫生干净，食品原料质量合格，消防符合监管要求，风味款式吸引消费者，服务规范有序灵活快捷，经营符合工商税务部门管理要求。

AB两项适合开设在高档小区附近，C项适合开设在人员流动性大的地方。

4．经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用（）。

[2014年真题]A．社区广场B．消防通道C．社区道路D．公共草坪【答案】B【解析】经过业主许可和相关政府部门审批（如有必要）后，物业服务企业可以将一些利用效率不高的公共场地及设施划定为新的停车位，以缓解车位紧张的矛盾。

2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的（）进行移交。

A. 使用价值B. 账面价值C. 市场价值D. 投资价值2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。

影响房地产市场发展的社会经济因素有（）A. 社会因素B. 供求因素C. 经济因素D. 政治因素E. 政策因素3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 基准收益率是导致投资行为发生所要求的（）。

A. 最低投资回报率B. 最低投资利润率C. 平均投资报酬率D. 最低投资平均利润率4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）。

A. 管理费用B. 营业成本C. 财务费用D. 人员费用5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（）。

A. 测算折旧B. 测算重新购建价格C. 求取积算价格D. 预测估价对象的未来收益E. 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 租金调整对于主要承租商一般每（）年调整一次，次要承租商可每年调整一次。

A. 4B. 5C. 6D. 77.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（）A. 生产法B. 销售法C. 支出法D. 收入法8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于房屋空置率的说法，正确的是（）。

A. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理成本中的劳动保险费不包括（）。

第二章投资分析技术与房地产评估第一节投资分析的基本概念一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应得到的补偿。

[2014年真题]A．未来消费B．即期消费C．现实消费D．预期消费【答案】B【解析】资金的时间价值可以从两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

2．年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（）。

[2014年真题]A．0.5%B．6%C．17%D．101%【答案】B【解析】投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。

周期利率=名义利率／每年的计息周期数。

由题意可知，年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则周期利率为6%/12=0.5%，一年计息12次时实际利率=（1+0.5%）12－1=6.16%，近似6%。

3．我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。

[2014年真题]A．单利B．复利C．年度D．季度【答案】B【解析】一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。

两个最基本的复利为：①一次支付的复利；②等额序列支付的复利。

其中，等额序列支付的复利，如银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。

我国住房抵押贷款的计息方式是按复利计息。

4．关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（）。

[2013年真题]A．名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值B．当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率C．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值D．当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【答案】D【解析】名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

第一部分章节习题及详解第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。

[2011年真题]A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报【答案】B【解析】B项，物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。

2．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、物业资产管理和（）三个层次。

［2010年真题］A．物业组合投资管理B．物业融资管理C．物业开发管理D．物业租售管理【答案】A【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。

3．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。

[2014年真题]A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

4．物业资产管理和物业投资组合管理以（）管理为主。

[2012年真题]A．运行B．策略性C．日常D．设施【答案】B【解析】参见第3题解析。

5．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（）。

［2010年真题］A．物业区域内公共秩序的维护B．对物业进行日常的维护或维修C．保安和保洁D．对物业进行资产管理【答案】B【解析】物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。

第七章居住类物业经营管理第一节住宅小区物业经营管理一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系，体现了住宅小区的（）功能。

[2014年真题]A．社会B．经济C．文化D．服务【答案】A【解析】社会功能是指让生活在住宅小区内的居民在生存的小区空间与住宅小区内的政府机关、商业网点、文化教育机构以及银行、保险等单位发生关系。

这些单位之间、单位与居民之间组成了住宅小区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络。

2．按照住宅小区一般经营服务项目分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于（）服务。

[2014年真题]A．便民B．居间C．基本D．特约【答案】B【解析】居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等。

3．某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20万平方米，周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。

如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设（）较为适宜。

[2014年真题]A．西餐厅B．宫廷菜C．快餐厅D．私家菜【答案】D【解析】开展餐饮服务业务要根据小区的客户特点与周边配套情况决定是否开设这类经营项目以及经营规模大小和档次高低。

如果开设，必须在管理上确保环境卫生干净，食品原料质量合格，消防符合监管要求，风味款式吸引消费者，服务规范有序灵活快捷，经营符合工商税务部门管理要求。

AB两项适合开设在高档小区附近，C项适合开设在人员流动性大的地方。

4．经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用（）。

[2014年真题]A．社区广场B．消防通道C．社区道路D．公共草坪【答案】B【解析】经过业主许可和相关政府部门审批（如有必要）后，物业服务企业可以将一些利用效率不高的公共场地及设施划定为新的停车位，以缓解车位紧张的矛盾。

第五章写字楼物业经营管理第一节写字楼综述一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。

［2010年真题］A．建筑规模B．建筑结构C．公共性D．社会性【答案】C【解析】写字楼与办公楼的内涵既有差异，又有共同之处。

共同之处是均为各类单位、机构办公和从事业务活动的场所。

不同之处是办公楼多为政府、机关事业单位办公使用，具有较强的公共性，一般不用于租赁经营，产权结构单一；而写字楼虽同样作为各种机构、单位办公使用，但是主要以租赁经营使用为主，属于收益性物业，既有单一产权，又有分散产权。

2．空置的写字楼属于（）。

[2013年真题]A．收益性物业B．非收益性物业C．增量房地产D．非经营性资产【答案】A【解析】写字楼作为各种机构、单位办公使用，主要以租赁经营使用为主，属于收益性物业。

对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

如某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。

3．关于写字楼分类的说法，正确的是（）。

[2011年真题]A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C．建筑面积是写字楼分类的主要依据D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【答案】D【解析】A项，按照使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两类。

B项，无论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准。

C项，我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经营方式、商品结构、业态布局、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类。

其中，规模一项主要用经营面积来衡量。

4．按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（）写字楼。

第二章管理学基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．管理是指组织为了实现预期目标，以（）为中心进行的协调活动。

[2014年真题]A．效益B．品牌C．人员D．质量【答案】C【解析】管理，是指一定组织中的管理者设定组织目标，并利用人力、物力、财力、技术和信息等各种资源，通过决策、计划、组织、指挥、协调和控制等各项职能，实现组织目标的活动过程。

管理的定义可以简单概括为，组织为了实现预期的目标，以人为中心进行的协调活动。

2．根据管理的原理，建立组织管理系统的第一项任务是确立组织的（）。

[2014年真题]A．队伍B．机构C．章程D．目标【答案】D【解析】管理是为了实现系统特定目标的有组织的活动，没有目标的管理，是无效的管理。

有了目标，管理系统的运行才有方向，管理才能看到成效。

因此，建立组织管理系统的第一项任务就是确立组织目标。

一个管理者首先要制定目标，并把目标告诉那些同目标的实现有关的人员，以便目标得以有效地实现。

3．企业管理中，有人主张管理宜严，有人主张管理宜宽，有人主张管理宽严相济，这些主张体现出的是管理（）。

[2014年真题]A．系统均衡B．人性假设C．运动控制D．信息沟通【答案】B【解析】A项，系统均衡理论认为企业本身就是一个系统，因此应该把管理视为维护整个企业系统运行的一个重要手段，在处理企业内部各组成部分及其与外部的关系时，使各方面协调一致，保持相对稳定的均衡状态，以利于管理活动的正常运行，实现企业目标。

B项，作为管理思想、管理观念的认识基础，人性假设直接决定着管理者的领导方式。

人性假设不仅决定着管理理论的形成与发展，同时还制约着人类的管理实践活动。

在企业的管理实践中，存在着集权管理、分权管理的模式差异，也存在着专制型管理、放羊式管理的风格差别，归根到底就是企业决策者对人性的不同假设所致。

C项，运动控制认为，在对组织的管理活动中，通常把包括人员在内的物质、能量、信息等资源投入管理系统，在系统运行过程中通过计划、组织、激励、教育、协调等手段和措施，使其按照人们的意志运行，将投入的资源转化为新的成果。