上海浦东嘉里城品牌落位研究

上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。

3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。

区域外人口为会展人员。

5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。

花木路入口为人员进入主入口。

B1层为地铁乘客进出入口。

516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。

87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。

整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。

8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。

解读嘉里逆市热销现象高端品质改写成都国际化居所格局被媒体誉为大源最低调楼盘的都城•雅颂居在“9.29”新政后攀上了一波热销高峰。

于9月16日开盘的都城•雅颂居首次推出约460套精装房源，已在一月内成功售出360余套。

热销对于成都楼市并不陌生，但在众人持币观望的敏感调控节点，当该楼盘地处高手如云的超热点区域时，我把差价这句话删了，她们不愿意提这些的。

销售高峰的到来不得不称之为楼市奇迹。

人们惊讶的同时不禁四处打探，是什么促使了都城•雅颂居的销售奇迹？解读都城•雅颂居热销现象（这个标题最好改下··感觉太直白，怪怪的！）品质超群为其核心竞争力成就楼市奇迹（奇葩会不会好些呢？）的都城•雅颂居是香港嘉里建设在成都的首个物业，占据国际城南中央居住区大源组团核心位置。

作为该区域内唯一的精装房项目，其开盘当天热卖200余套的业绩已令业界侧目。

其实，嘉里建设创造的热销奇迹更有其独特的背景。

凭借30余年高端豪宅开发经验，嘉里建设在中国一线城市京、沪、深以及杭州、成都等多个省会城市完成了战略布局。

但直到都城•雅颂居开盘，嘉里建设并未在成都当地做过多亮相，更未大势铺张的在媒体和户外大做文章。

在中海、建发等五大上市房企环绕周边、争白热化的大源组团，嘉里建设并没有占据品牌影响以及客户积累的优势。

然而，在相当短的蓄客时间内，都城•雅颂居不仅完成了预定销售目标，还吸引到来自马来西亚、澳洲等地的购房者亲赴成都“抢”房。

业内人士指出，嘉里建设旗下都城•雅颂居之所以能在调控下逆市热销，与嘉里建设数十年来在内地创下的走产品核心竞争力以及以客户需求为宗旨的高端开发路线息息相关。

深入分析嘉里建设都城•雅颂居的购房群体，不难发现，这其中一线城市及海外购房者大约占一大半，本地购房者主要以业内人士和一部分天府新城企业高管为主，三百多位业主中就有一百多位是来自马来西亚、澳洲等地的外籍人士和华人华侨。

本网了解到，该购房群体选择嘉里建设的项目时，均有提到的两个字即：高端。

0903浦东嘉里中心市调报告市调对象：浦东嘉里中心商场部分——浦东嘉里城 Kerry Parkside 地址：中国上海市浦东新区芳甸路1155号日期： 9月3日一、物业概况：正大广场1．业主名称：上海浦东嘉里城地产有限公司建造年份：年建筑物之状态：近全新建筑，外立面清洁，营业中建筑面积：23万平方米经营面积（Mall）： 4.5万平方米建筑物楼层：写字楼43层。

商场共4层，其中L3百货未营业原则净层高： 2.8米营业时间： 10:00---22:00，无休息日。

停车位：约500个空调：中央空调电梯之数量： HITACH 5部，写字楼18部客梯扶手电梯之数量： 10部公共交通：746、798、581、975、大桥二线、花木1路轨道交通：7号花木路站1号口。

免费穿梭巴士：始发站浦东嘉里城、路过大拇指广场、世纪皇冠假日酒店、东秀路日式社区、世纪公园七号门、世纪大道地铁站一号口和华润时代广场六个站点。

终点站为浦东嘉里城。

至浦东机场距离：28公里至虹桥机场距离：50公里2．论述该物业之商业环境特性及/或特色：正大广场是由泰国正大集团旗下旳上海帝泰发展有限公司投资兴建旳大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体旳一站式超大型购物中心。

其独特旳建筑风格融入了全新旳四季理念，令人耳目一新。

3挑免费班车线路。

上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，多种风格旳现代建筑鳞次栉比，这里有上海旳标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，IFC国际金融中心。

上海国际会议中心等，每天约有20万左右旳旅游观光客光顾陆家嘴地区。

正大广场刚开始营业旳时候由于定位过高，招商做旳并不好,各个功能区旳规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,变化后获得了较好旳效果。

超大旳面积和陆家嘴区域内几乎唯一旳社区型购物中心新定位都为正大广场旳业绩奠定了基本。

3．客流分析、消费层次：广场平常旳日均人流量达18万人次，周末高峰期旳日人流量更可达26万人次，而分析客流量可重要分为三类。

案例赏析：小型品质城市综合体上海嘉里城嘉里城：品质，精致生活的象征。

项目位置：
浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角
总建筑面积：
地上23万平米，地下10万平米
面积细分：
商4.5万，办9.2万，服3.4万，酒7万
停车位：
共1200个
分析：小型精品城市综合体经典项目，跟高端商业的恒隆广场和万象城，太古城一样的商业品质，偏向休闲型品质生活中心慨念，区域高品质的生活休闲中心！
在业态比例上：餐饮和休闲娱乐可以增加到50%左右（休闲娱乐可以设置一高品质影院，
其它电玩，量贩式KTV尽量不设置），零售一般可占30-40%，其它再辅助以生活配套。

熟悉项目的网友对项目的观点：@最爱啊鱼:专业一点你会发现它只有5.1m的层高，3.5m的走道，中庭5.5m，走道上有立柱，分别有三种不同的消防模式。

再细一点会发现它的每个内装细节也很到位。

虽然动线为环型，但是每个节点的表达很明确。

kpf的独特商业嗅觉把商业当成了办公来做。

//@sadfox:这个我有发言权1.业态以餐饮和家庭购物为主，社区家庭主题活动很多，没有很多快速时尚购物；2.ole超市定位很准确；3.内部商业流线不太顺畅；4.地下停车做成一个大空间，虽然旨在共享停车位，但是空间太大，很容易迷失；5.上海还是习惯停车出口付费，而不是香港的集中付费。

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地下一层：0.jpg
一层：
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