克而瑞_深圳东部华侨城旅游地产项目研究报告_28页_调查分析总结
- 格式:pdf
- 大小:2.51 MB
- 文档页数:28
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)4、对潜在消费者的认识4.1人口变动及分布宁波市老三区人口密度916455091077海曙江东江北宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓,但人口增长的区域不平衡却很明显,从老三区的家庭及人口增长率来看,江东区为最,其次是海曙、江北。
江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。
从人口的密度来看,海曙区人口密度最高。
海曙区的行政区域面积是江东区的76%,江北区的14%,但人口密度却是江东区的1.66倍,是江北区的8.50倍。
老三区人口机械增长率较快,市三区人口的机械年均16.52%,并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。
海曙区因成熟商业、生活氛围,吸引了大量的外来经商人员,使得目前人口增长率是老三区中的最高的。
江北区作为宁波主要的工业、仓储区,吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。
江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入,预计在今后,增长速度会更快些。
50001000015000海曙区江东区江北区海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区5295744679717736972491081995年1996年1997年1998年1999年2000年海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围,加上三江文化长廊和旧城改造力度加大,特别是CBD 的建设和行政中心东迁,海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城,但总体上,大量的土地将转为商业用地,老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。
但,人口增长速度继续保持较快增长势头。
江北区作为工业、仓储区,生活氛围不够成熟完善,江东、海曙对江北不“感冒”,即使江北区居民,对江北区的认同度不强。
出现人口江北区居民流向海曙、江东,周边外来务工、个私业主进入江北区,二者相减,江北区的人口增长速度依然明显滞后。
(旅游行业)华侨城欢乐谷旅游公司调研原始记录(完整版本)深圳华侨城欢乐谷旅游公司人力资源调研原始访谈记录(机密文件)深圳市华盈恒信管理顾问有限公司第一组:冉斌游客部经理黄飞翔Q:游客部的主要职能是什么游客部主要负责剪票、水公园、游览车、小火车和一些小型的项目,还负责欢乐干线。
现有员工130人,5-10月份水公园开放时人数达到200人左右,现在有四个二级部。
人员淡旺季会做一些调整,水公园每年只开半年,优秀的员工会保留下来,一般的员工就走了不再回来了。
Q:人力资源最薄弱的问题是什么第一是职位说明书,职位说明书是人力资源非常重要的基础,以前请人民大学的老师来做了2天培训,然后就让大家写,写出来后人力资源部负责修改,到现在,这些职位说明书的适用性已经比较差了。
第二是薪酬方面的问题,七至八年前参照华侨城集团做的薪酬,当时工资水平很高,有很强的竞争力,这么多年没有调整,很少有公司这么长时间不做调整的,现在已经变得很低了,我太太是一个老师,工资以前比我低,现在已经调得比我高了。
第三个问题是考核的问题。
这个问题需要系统解决,比如定量和定性指标的选择设置问题,比如培养管理人员学会绩效管理的问题,比如考核结果与薪酬激励挂钩的问题。
我们主要还是采取绩效管理的方式来进行员工管理,但绩效管理运作的效果不好。
以前制订了员工的服务标准,但考核如何来做,还没有成熟的经验。
我们的考核就是直接分管领导来打分,不同领导对考核把握的尺度不同,有些宽松,有些严格,评价出来分数高的不一定是真正好的,分数低的也不一定就是差的。
第四个问题是人才培养问题。
Q:公司在人才培养方面有一些什么样的做法公司现在有轮岗,给一线员工带来了一些工作上的新鲜感和激情,这是值得肯定的,但一般只是在部门内部轮岗。
公司专业性比较强的二线岗位,不会轮岗,专业性不太强的岗位会轮岗。
公司有竞聘机制,但形式大于内容。
Q:欢乐谷作为一个国企,作为管理者,感觉好管理吗华侨城集团包括欢乐谷是一个关系比较复杂的企业,亲戚朋友裙带关系很多,但应该说还没有复杂到影响正常工作的程度。
解读东部华侨城的规划老大发表于2010年06月02日 16:36 阅读(27) 评论(0) 分类:个人日记举报日前有报道,深圳东部华侨城试业两年收入35亿,入园人数达400万,堪称中国旅游景点创造的奇迹。
人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。
但我觉得,东部华侨城的总体规划思路,才是成功的核心元素。
其总体布局,交通安排和功能分布,无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点,我一直尝试着从一个参观者的角度,去理解其中的奥秘。
总体规划的难度何在如果进行归零思维,回到东部华侨城还完全未开发的早期,手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图,你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。
按传统旅游规划设计的思路,照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。
从自然资源上看,这幅地近海,但因大梅沙早已开发,故已没有海岸线可资利用;不但如此,连接近岸线的平地都没有,只有一些丘陵和小山,非常奇怪地一直向纵深发展,直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。
有山,但也是三类以下旅游资源,三洲田水库边还有些湿地。
中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里:目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗?他们会大力在湿地上做文章,在水面上做文章。
但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。
因为从世界上旅游规划打造的惯例来看,湿地属应保护的范畴,不宜大规模开发,不具有很强的商业利用价值。
杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。
至于人文资源,据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系,但似乎也没有多少历史遗存;这里大概还属于龙岗客家人的聚集地,不过和梅州、惠州等地的客家文化相比,总是小巫见大巫。
总之,除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外,其它基本乏善可陈:资源缺乏,交通不便,植被单一,地形复杂;在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著,恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。
三个最关键的布局考虑站在现今东部华侨城云中部落的山头,我想象自己是在这里工作的规划师。
深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告近年来,我国旅游业发展迅速,一直保持快速增长的态势。
旅游景点的增加、旅游形式的增多,以及游客本身兴趣日趋多元化的趋势,形成了旅游地之间越来越激烈的竞争。
为了在整合自身优势的基础上更好地打造伍员山景区,我们考察组一行对深圳东部华侨城进行了为期两天的考察,以期吸收并借鉴对方旅游项目的经验和优点来进一步完善自身景区的建设。
一、基本情况东部华侨城坐落于中国广东省深圳市大梅沙,占地近 9 平方公里,由华侨城集团斥资 35 亿元打造,是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区,主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。
华侨城以“规划科学合理,功能配套齐全,城区环境优美,风尚高尚文明,管理规范先进”为规划、建设和管理的目标,以“让都市人回归自然”为宗旨,经过十多年的努力,将东部华侨城建设成为一个世界级的旅游度假目的地。
二、考察成果我们考察组一行花了两天时间考察了茶溪谷、大侠谷、大华兴寺,虽然不免走马观花,但仍有不少收获。
1.景点设置茶溪谷占地面积约 1.5 平方公里,体现的是中西文化交融的休闲度假旅游文化,并兼有“茶、禅、花、竹”四大元素,包括湿地花园、三洲茶园、茶翁古镇和茵特拉根等游览区,融合了湿地花海的浪漫、岭南茶田的幽雅、茶禅文化的融合和西方山地小镇的风情。
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游,兼顾观光旅游。
各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件,谷内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全,能够为休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。
住宿主要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火车旅馆等实现。
其中茵特拉根酒店与景区连接紧密,使得茵特拉根步行街白天成为景区的配套,晚上则成为酒店的活动区域,配合温泉、表演秀等晚间节目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆,使得茶溪谷度假功能更为完善。
深圳华侨城案例分析制作人:程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城,是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段,满足人们参与、体验的时尚旅游需求,营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围,带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅,为中华文化的另一元素——旅游,做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业,或大或小,不论中外,都面临着激烈的市场竞争,其中,随着世界全球化的进程的加深,中国旅游业越来越走向世界,而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴,一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路,就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选,位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象,做了大量的调查研究,结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在:深圳华侨城集团成立于1985年,经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程,在华侨城的一步步发展壮大的过程中,一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态,但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑,许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展,那么,深圳华侨城,在保持经济稳定发展的同时,又是采取了什么样的手段,创造了它不断的奇迹的呢?我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
东部华侨城案例研究一、深圳东部华侨城概况深圳东部华侨城由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城,坐落于中国深圳大梅沙,占地近9平方公里,总规划面积6.55平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。
东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域,集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体,体现了人与自然的和谐共处。
二、东部华侨城的开发历程东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业,体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。
二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目在2008年完美呈现。
三、各功能区开发内容1、旅游度假区:包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。
2、体育运动区:主要为云海谷高尔夫、体育公园。
3、高档居住区:天麓4、商业区:天麓街区、因特拉根小镇、海菲德小镇5、佛教文化区:包括大华兴寺、观音坐莲像等。
四、旅游区块介绍1、茶溪谷茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化,并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素,包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区,融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。
总占地面积约1.5平方公里茵特拉根茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材,将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合,规划了主题街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品,在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。
茶翁古镇选择了"以古镇承载文化,以茶园昭示理念"的表现手法。
游客在此可以欣赏茶田风光,品尝美茶美食,亲自动手采茶制茶,透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。