华侨城旅游地产开发模式研究.ppt

华侨城集团商业模式研究
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46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
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47、采菊东篱下，悠得此生。
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49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
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50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非

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华侨城旅游地产开发的典范之作泰州 项目定位方案最终稿
•我们要做的是——
•需要挖掘当地的旅游文化资源 •需要把核心资源无限放大化 •需要更清晰的定位和主题 •需要新的语言与视觉识别系统去定位品牌 •需要完美嫁接母品牌
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华侨城旅游地产开发的典范之作泰州 项目定位方案最终稿
•他们需要的方式：
•慢旅游+养生度假+自然居住
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华侨城旅游地产开发的典范之作泰州 项目定位方案最终稿
•■ •核心的目标群定位：
•慢旅游——中高端游客
•1：每年中短线旅游不超过5次的长三角金、白领; •2：每年中长线旅游不超过3次的一、二级城市金、白领; •3：有游乐习性的泰州、扬州中高收入人群; •4：有一份稳定丰厚工作，苏锡常观光客。
•■ •品牌定位语
•华侨城品牌有一样的成功模式，但龙生九子，各傲群雄。
市场需要给项目一个权威的诠释，以正视 听，我们需要一次强势的占位。
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华侨城旅游地产开发的典范之作泰州 项目定位方案最终稿
•■ •品牌定位语
• 一个概念或一句口号成立的四个必备条件：
•包容性 •可持续性 •落地性 •排他性
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华侨城旅游地产开发的典范之作泰州 项目定位方案最终稿
•■“泉”系列的推导——历史渊源
•开元盛世 唐玄宗与华清池温泉
• 与帝王渊源最深的，应该是陕西的华清池。秦始皇、唐太宗、唐玄宗等杰出帝王，都 与之结下缘分。华清池位于临潼县南骊山西北麓，距西安市30公里。古时，这里已是长安 附近的旅游胜地。2700年前的西周时，这里的温泉已被发现，名为“星辰汤”。幽王曾在 此建有离宫，秦始皇当他当上中国的第一个皇帝的时候，又在这里修筑离宫，引泉入室， 起名“骊山汤”。又名“骊山汤”。汉武帝时再度扩建了离宫。唐太宗贞观十八年(645年) 又营建了许多宫阁，如“汤泉宫”等。唐玄宗天宝六年(747年)，又在此大兴土木，就山势 兴建行宫，改名为“华清宫”，规模更为宏伟、富丽，有二阁、四门、四楼、五汤、十殿 。唐玄宗每年冬天携杨贵妃来此游宴、沐浴。诗人白居易曾在名诗《长恨歌》中赋：“回 眸一笑百媚生，六宫粉黛无颜色。春寒赐浴华清池，温泉水滑洗凝脂。”

• 区位：位于成都西郊青羊界， 新成温公路成-温-郫生态城市 带快速通道旁，距市中心20 多公里
• 交通：距市区二环路仅10余 分钟车程；设有开通芙蓉古 城至成都市区的公交专线
• 资源：成-温-郫国家级生态农 业保护带、海峡两岸科技园、 华西医学院青羊校区、四川 省商业学校、成都星星外国 语学校等
•项目定位：集居住、餐饮娱乐、 休闲度假、旅游观光、投资于一体， 融合各种中国民居建筑风格、以成 都地域文化为项目内涵的老成都缩 影式的极富传统色彩的小区
少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；
受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高—别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握
游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套
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旅游地产开发模式及开发要点分析 •16
•旅游地产成功案例
•自然/人文资源驱动驱动 型
•千岛湖、太湖周边
•五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流 模式， •从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接 转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。
旅游地产开发模式及开发要点分析
•旅游地产成功案例
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•自然/人文资源驱动驱动 型
•成都芙蓉古镇
整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能
• 传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅；
• 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；
• 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广 场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；

1、茶溪谷
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、 花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园 四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化 的融合和岭南茶田的幽雅。总占地面积约1.5平方公里，总投资约
茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔 卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶 溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题 街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品， 在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。
古镇戏台及表演、餐饮、民间工艺、陶艺 茶艺博览、采茶、茶园观光、茶疗保健
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。 各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷 内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为 休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主 要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火 车旅馆等实现。其中因特拉根酒店与景区链接紧密， 使得因特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则 成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节 目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆。使得茶溪 谷度假功能更完善。
东部华、东部华侨城的开发历程
东部华侨城一期已于2007年7月28 日隆重试业，体现中西文化交融并兼 有“茶、禅、花、竹”等主要元素的 茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔 夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、 矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地 歌会等同时精彩亮相。
二期大侠谷以“森林、阳光、大地 、河流、太空”为主要元素的八大之 旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多 个项目在2008年完美呈现。
云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场

“旅游+地产”下的资本支出与税收筹划，利于公司获取最大利润。
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“旅游”+“地产”开发模式
首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房， 回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产 项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实 现房地产与旅游项目的共赢。
主题公园和商品房交替开发，通过先卖房回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题 公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单 价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅项目的共赢。
模式具有一定的可复制性，利于公司在全国的规模化扩张；
“开发出售物业+投资持有物业”相结合，长期利益与短期利益平衡，降低公司经营风 险；
1+3的战略布局
华侨城地产制定了“1+3”全国战略布局： 以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展
平台、以北京为中心的环渤海区域发展平
台、以上海为中心的长三角区域发展平台、 以成都为中心的西部区域发展平台。
上海 成都
深圳 北京
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核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式
较强的土地出让谈判能力，廉价获取优质土地资源;
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“旅游”+“地产”开发模式下的税收筹划
“旅游+地产”有利于公司在在资本支出和税收筹划上做有利安排。特别是在公司完成 资产的整体注入之后，将大幅提升公司的整体收益水平，因为它解决了市场对华侨城 利润增长的担忧。 以最受关注的土地增值税问题为例，在“旅游+地产”模式中，由于业务之间的关联性， 华侨城房地产业务的高售价其实是基于对旅游景区资源的高标准建设投入。 对于这样的问题，公司将可以通过降低旅游景区的建设成本，适当延长折旧年限，同 时加大房地产开发成本，从而同时实现合理规避土地增值税和提高旅游景区经营毛利 率的双重正面效果，实现集团利润的整体优化和增长。