华侨城旅游地产开发模式研究

旅游地产项目规划开发：主题是灵魂——山合水易以“东部华侨城”为例旅游地产项目规划开发，北京山合水易规划设计院认为国内目前的旅游地产开发模式，主要表现为两种形式：一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营，二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。

毫无疑问，不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略，如华侨城•欢乐谷、宋城•休博园，以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略，但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。

专家说，一个旅游地产的开发成功与否在于其准确的“主题定位”。

旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位，依赖于前期旅游项目的导入，资源的合理配置以及旅游价值的挖掘。

一、市场分析1、旅游地产市场总体发展情况旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析，主要由两大块构成，一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。

从行业经济的特点来看，更多是与社会整体情况关联，如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等，这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量；而对于整个大旅游地产市场分析，则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。

从国内行业市场总体发展情况来看，随着国民经济的快速发展，旅游地产开发大有风起云涌之势：目前全国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商，均进入旅游地产开发行列；而08年4月，在郑州举行的第15届中国旅游交易会上，旅游地产正式作为其中一个独立环节，迎来“首届中国旅游地产节”，这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。

2、城市旅游地产结构现状具体到某个项目而言，旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。

城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主，是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主，是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主，都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。

详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。

旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。

而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。

一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。

华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。

华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。

华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。

但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。

随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。

1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。

按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。

“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。

”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。

除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。

波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。

华侨城模式，可复制？不可复制？2006年11月02日13:38 深圳商报1955年7月17日，全球第一个迪士尼乐园在美国加州橘郡安那翰市盛大开幕。

51年过去了，迪士尼已在全球拥有总面积达232公顷的5大乐园度假区、11个主题乐园及41间配套酒店。

然而，迪士尼的生意却远不止“乐园”这么简单。

事实上，为它贡献最大边际利润的业务，并非主题公园而是地产开发，在迪士尼每一个主题公园附近，所开发的商业与住宅项目，面积较之主题公园都大过数倍——地产已经成为迪士尼最赚钱的业务，相反，主题公园的收入过去两年仅仅微升3.5％。

由动画制作而始，从主题公园到地产开发，最后以品牌产品和连锁经营收尾，迪士尼开创的一整套被称之为“轮次收入”的产业运作模式，成为它全球扩张史上屡试不爽的招数。

在地球另一端，同样的故事也在发生。

无论是区域扩张战略，还是“模式可复制与否”的争议与回应，华侨城与迪士尼的故事都那么异曲同工。

1989年，华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园“锦绣中华”。

随后，相继出现了民俗村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园，深圳成为名副其实的旅游城。

旅游带旺片区，随即为地产开发带来良好条件，同时，旅游和商务活动向景区集中又引来了源源客流，而酒店管理经验又给房地产物业管理输送先进的理念，从而旅游、地产、酒店形成环环相扣、良性循环的产业链——“华侨城模式”获得了空前成功，华侨城成为中国城市区域发展的一个经典范本。

华侨城模式，用华侨城集团CEO兼总裁任克雷的话就是，以“旅游、地产”为核心，具有文化特色的开发运营模式。

与多年前的迪士尼一样，脚下4.8平方公里的土地也承载不了它的梦想，华侨城集团渴望更广阔的海洋和天空。

2002年，华侨城集团悄悄开始了全国战略扩张，上海新浦江城、北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、深圳东部华侨城、深圳欢乐海岸等等，“华侨城模式”——再现了独有优势与魅力。

“有梦的人最美”，任克雷强调：“华侨城的成功，源自对自然和人的尊重，源自追求中国人新生活的创想与实践”。

深圳东部华侨城盈利模式分析东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区和5A级旅游景区。

东部华侨城的建设构想始于2002年，当时深圳市政府计划在大梅沙地区兴建体育公园，由华侨城集团牵头，提出了“三位一体”的开发构想，到2003年3月被政府列为重点开发项目，共投资35亿元，于2004年破土动工进行建设，2007年7月东部华侨城一期项目茶溪谷开始对外开放，目前年均游客量保持在400万人次左右。

东部华侨城是在汲取华侨城旅游业的成功运作经验基础上,借助滨海山地型自然空间,融合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念,打造的超大规模、复合业态、互动主题的生态引领型旅游综合体项目。

东部华侨城位于深圳市东部黄金海岸大梅沙，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。

另外项目三小时车程可福射:惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆,将珠三角区域内最具消费能力的9个城市囊括在内,还可辐射港澳等地。

一、东部华侨城主要业态1三大主题旅游区东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：（1）靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。

（2）依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷；包括两个18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。

（3）利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。

东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。

2主题酒店群目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位。

旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。

该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。

关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。

本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。

2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。

华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。

华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。

3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。

3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。

旅游系统是城市系统中的一个子系统。

旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。

3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。

3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。

房地产区域开发与运营的三种模式前言：大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。

产业是一门学科，房地产从属于产业之一。

实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。

以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。

这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。

由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。

产业、人、建筑三位一体，息息相关。

人凭借产业，与他人及建筑发生联系。

不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。

区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。

比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。

此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。

它的出现为“创新”做了新的阐释。

我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。

下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。

一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。

针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。

华侨城“旅游地产”模式的形成与发展分析发布人：吴晓莉| 发布时间：2007-11-12 | 来源：深规院| 字体大小：大中小旅游地产是近几年讨论得十分热烈的一个话题。

房地产开发企业将其视为开发房地产的一种新的趋势和方向，提出了产权式酒店、度假村、分时度假等多种建设和经营模式，在一定程度上引导着消费者的思维和选择。

其实，华侨城早在上世纪末期开始了对“旅游地产”开发模式的探索，已经基本形成了比较系统而独特的思路。

1、“旅游地产”模式的形成华侨城的开发建设是在规划引导下开展的。

从1985年起，每隔10年即进行一次总体规划的编制或修编工作。

在此过程中，三个阶段包括从最初的产业选择、突出重点产业、到提升产业内涵并凝练形成“旅游地产”的开发建设模式，规划起到了重要的引导作用。

1.1 1985年总规提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能在华侨城成立之初的1986年总体规划中，城区的性质被确定为“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”。

此时，华侨城集团将旅游业当作一种先进的“无烟工业”，布局于深南大道以南临海地块上，于1989年、1990年和1994年先后建成和开业了锦绣中华微缩景区、民俗文化村和世界之窗，奠定了发展旅游业的坚实基础。

与此同时，集团开始涉足房地产开发领域，开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。

1.2 1996年规划将旅游和房地产业确定为集团的支柱产业1995年的《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》提出，华侨城集团将“逐步形成一个以先进工业为基础，旅游、房地产、金融为支柱，商贸、信息、交通运输等产业全面协调发展的综合投资体系。

”这一发展思路在1996年《华侨城工业经济结构调整规定》中得到充分体现，将家电、旅游和房地产进一步明确为集团的三大支柱产业，并在1996年《华侨城城区总体规划》中予以强化。

华侨城旅游地产开发模式研究华侨城旅游地产开发模式研究2014-04-25中国房地产时评传媒导读：旅游地产是国内陆产开发的一大难题，其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接。

华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。

而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。

一、华侨城模式何以成功在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。

它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。

1、低价拿地由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。

华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。

据介绍，20世纪80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发建设，正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。

华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属企业。

2、环境优先华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境。

他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。

从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式。

3、规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。

1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。

二、华侨城旅游地产的盈利模式1、主题配套公园拉动项目均价无可否认，华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。

以“华侨城〞和“中坤集团〞为代表的旅游房地产两种开发模式旅游房地产行业经过这么多年的开展，其中在市场上做的比拟成功和影响力较大的要数“华侨城〞为代表的通过开发人造主题公园旅游，打造旅游休闲社区，集旅游、度假、休闲、居住为一体，以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发和以“中坤集团〞为代表的通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游开展用地，通过先开发这些旅游景区吸引大量游客，提升这些景区的人气和带动物质资源的流动，带动相关地块的升值，再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施，以先前的旅游者为客源，发挥这些休闲度假设施的功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。

〔一〕以“华侨城〞为代表的以提供第一住所为主要目的的综合性旅游休闲社区开发该类房地产开发商以美国的“迪斯尼乐园〞、##的“华侨城〞和##的“宋城〞为代表。

〔1〕迪斯尼乐园是此模式的鼻祖旅游+房产的开发模式最早来源于美国的迪斯尼世界。

1955年7月17日建成开业的美国加利福尼亚南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园〔Disney Land〕是世界上最早的真正具有“主题〞意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。

尽管该地块占地160英亩，尽管由于仓促的开业大典由于许多工程和准备工作还没有完成闹出了“许多糟糕的事情〞，尽管许多记者对该公园挑剔指责，但是这丝毫不能阻碍它焕发出来的巨大的魔力，它开创了现代概念的旅游新型目的地的形态，深刻的影响了现代旅游业开展的模式，对区域、社会、文化、社区产生了积极重要的影响。

虽然迪斯尼乐园开发的成功说明主题公园的开发完全可以和自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样成为“百年老店〞，但是不可否认“主题〞两个字即说明了其自身的局限性，尤其是人们对休闲旅游度假产品需求不断多样化的今天，这种旅游产品的缺陷也暴露无疑。

产品单一化特征已经成为其获得更大开展的障碍，这种状况亟需改变。

于此同时主题公园的投资额也不断的增大，高投资无疑也增大了投资的回收的难度。

浅谈华侨城集团开发模式——以泰州华侨城为例一、华侨城简介及目前全国战略布局华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。

成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团,培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城,天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

本文将以泰州华侨城为例探讨华侨城集团的开发模式.二、华侨城三大业务板块（一）华侨城地产华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。

华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT—LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅游、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词.华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。

华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式,成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范.华侨城，“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”创新了中国地产开发范式,有效地与其它地产尤其是传统旅游地产区别开来,为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青.华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而发展成为中国旅游主题地产的领导品牌。