下载文档原格式
华润万象城与五彩城的定位区别商业地产运营与住宅开发有本质区别，只有准确地理解区域、精准地锁定目标客群、细腻地进行业态和品牌组合，在满足消费者基础需求同时体现项目特色，再加上后期持续专业的运营，才有可能取得成功。
华润五彩城被认可，正是得益于华润置地对五彩城产品系的准确市场定位和独特的运营理念。
差别定位抢占先机华润置地商业地产的高端旗舰产品，华润万象城一般选址一线城市或省会城市的核心区域。
作为都市综合体业态的核心部分，购物中心的定位是全客层的一站式国际化购物平台，体量大、档次高、业态全，辐射X围广。
与之相比，作为另外一条商业产品线，五彩城Living mall那么是立足一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段，以区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求。
家庭和生活是这条产品线最重要的主题。
华润五彩城是这条产品线的第一个落地项目，华润置地将通过引入区域内最大的生活卖场、最大的五星级影院、最大的专业真冰冰场、最全的餐饮品牌、最大的儿童娱乐城、最时尚的零售卖场，打造成区域内规模最大、业态最全、最时尚、最具吸引力的家庭娱乐购物中心。
考虑到家庭消费中超市卖场、儿童体验消费等业态的绝对销售半径，在业态与功能组合上，五彩城倾向于以最便利的方式，一应俱全地满足全家人生活的全方位需求。
与万象城相比，五彩城坚持高品质属性的同时，在消费价格与体验式购物方面那么给人更多亲切感。
自持经营效益至上经营方面，与目前市场上的主流商业地产注重扩X、强调快速复制相比，华润五彩城更关注运营本身，注重运营效果。
与资产升值相比，更关注的是租金长期回报率问题。
“如果说大家都在做商业地产，有的公司可能更强调地产的运作，那么我们对商业本身的关注会更多一些。
”有些企业本身对于经营商业地产并没有太大的兴趣，只是在国家政策打压住宅市场的大背景下，不得不避险。
华润的不同在于，“公司对团队的考核强调商场的营业额增长和租金增长，与租户的合作选择保底租金与扣率租金取高的模式，这些导向将招商和运营团队的工作与每一个租户的业绩表现牢牢地捆绑在一起。
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
扶梯改造项目加固施工方案编制人：审核人：目录第一章施工概况1.1加固改造工程简介1.2主要施工内容简介1.3施工单位组织架构第二章编制依据第三章施工部署3.1 施工场地布置3.2劳动力资源计划3.3施工机械设备表3.4材料准备3.5 具体施工计划网络图第四章工程的主要施工技术和方法4.1主要施工技术和方法概述4.2 拆除工程4.2.1混凝土破碎主要施工技术和方法4.2.2拆除注意事项4.3加大截面工程4.3.1加大截面法加固施工工艺4.4植筋工程4.4.1化学植筋/化学锚栓施工流程4.42质量保证措施4.5模板工程4.5.1现场工况4.5.2施工材料4.5.3施工流程第五章、施工措施5.1混凝土结构拆除及拆除后的混凝土块出场5.2架体回顶及楼层保护措施5.3材料倒运5.4拆除卸载支撑5.5施工围挡第六章、确保工程质量的技术组织措施6.1质量保证管理措施6.2质量保证组织措施6.3原材料质量控制措施第七章、确保工期的技术组织措施7.1施工前的措施7.2加强人、财、物的保障措施7.3加强工程进度的计划性确保施工进度7.4加强成品保护的管理7.5编制有针对性的施工方案和技术交底7.6根据不同阶段加强现场平面布置管理：7.7加强与业主、监理、设计的协调工作7.8加强施工过程的管理7.9过程控制保障第八章、确保文明施工的技术组织措施8.1施工现场材料堆放管理办法8.2建筑垃圾清理管理方案8.3施工扬尘及噪音控制措施8.4结构拆除的安全措施第九章、不同施工阶段劳动力保证措施9.1劳动力配置原则9.2施工人员配置说明第十章、疫情防控措施附件：脚手架计算书第一章：施工概况1.1加固改造工程简介本次改造项目位于望江路与合作化路交叉口华润五彩城商场内，施工内容主要为一层2-4/2-5轴线交2-B/2-C轴线处新增提升洞口，主要涉及的工艺有：混凝土梁板切除，新增梁混凝土梁，梁增大截面加固。
1.2 施工布置1.3施工单位组织架构第二章编制依据《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《混凝土结构工程施工规范》GB50666-2011《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ166-2016《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011《混凝土结构加固设计规范》GB50367《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550-2010《建设工程施工现场消防安全技术规范》GB50720—2011（3）《建筑施工易发事故防治安全标准》JGJ/T 429-2018《建设工程施工现场供用电安全规范》GB 50194—2014《建筑施工模板安全技术规范》JGJ162-2008《钢结构设计标准》GB 50017-2017《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068-2018《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》住建部令【2018】37号其它国家现行有关施工规范、标准、规程，安徽省及合肥市有关规定。
中庭拦河工程专项施工方案项目名称：余姚市金型路北侧，城东路西侧地块项目三期商业项目（五彩城）精装修工程Ⅰ标段编制单位：上海市建筑装饰工程集团有限公司**人：***编制日期：2013年11月25日一、编制依据◆余姚市金型路北侧，城东路西侧地块项目三期商业项目（五彩城）2013年8月30日版装饰施工图纸。
◆余姚市金型路北侧，城东路西侧地块项目三期商业项目（五彩城）招投标文件。
◆《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210—2001）◆《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB 50325—2001）◆《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB 50300—2001)◆《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ 133 –-2001）◆《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009◆《浮法玻璃》（GB11614、GB9963、JC/T536）◆《建筑材料放射性核素限量》（GB6566—2001）◆有关安全生产、文明施工的规定◆公司ISO—9001贯标文件，《质量手册》◆公司编制的《质量验收评定的企业标准》◆公司编制的《建筑装饰工程施工工艺标准》◆集团总公司和本公司制定的行业与企业标准化现场管理的有关规定和细则◆现场客观条件和本公司长年从事装饰施工所积累的专业施工经验二、工程概况华润置地余姚(五彩城)位于中国浙江省余姚市城东新区核心地块余姚市人民医院以北，城东路以西，东至沿城东路道路绿地，西至星光路，南至金型路，北至河道绿地范围内。
主要由1个地下3层地库，1幢地上19层酒店塔楼，1幢地上5层购物中心及1排地上4层商业街组成。
我司本次中标范围为五彩城购物中心地下二层、地下一层、一层、二层公共区域装修及购物中心拦河、自动扶梯公共区域装修工程。
本专项方案针对五彩城购物中心地下二层、地下一层、一层、二层公共区域装修5个中庭位置的拦河编制。
左入口中庭左连接中庭主中庭右连接中庭右入口中庭左入口中庭立面（2、3层）左连接中庭立面（1~5层）主中庭立面（2~5层）右连接中庭（2~5层）右入口中庭（2~5层）三、材料及施工准备本工程拦河材料选用：8+1.14+8钢化夹胶清玻及黑色拉丝不锈钢立柱、实木扶手。
华润置地工程项目策划方案一、项目概况华润置地致力于打造高品质的商业综合体和住宅社区，以及城市更新和土地开发项目。
本次工程项目策划的目标是在市场需求和可行性分析的基础上，进行科学规划、合理布局，提升城市品质，打造宜居宜商宜业宜游的城市新地标。
二、项目目标1. 创建独具特色的商业综合体和住宅社区，满足市场多元化需求；2. 建设绿色环保、智能化、舒适便捷、文化底蕴深厚的城市新地标；3. 实现项目投资回报率和社会效益的双赢。
三、项目定位本项目规划位于城市发展的重要节点，打造滨江商务中心和高端住宅社区。
以产业驱动、宜居宜商、节能环保为定位，打造绿色生态、智慧科技、文化教育、商业消费、社区服务的五大核心功能。
四、项目规划1. 地块规划本工程项目占地约100亩，规划建设滨江商务中心和高端住宅社区。
商务中心包括写字楼、商业综合体、酒店、文化娱乐、休闲体育等功能；住宅社区包括高品质住宅、公园绿地、配套服务等。
2. 景观规划以河道为背景，打造水岸景观带，增设健身步道、休闲广场等设施，形成绿心空间。
在商务中心和住宅社区周边增设花园景观、园林休闲区、儿童游乐设施等，营造优美的人居环境。
3. 交通规划结合城市整体规划，优化道路交通布局，增设便捷公交站点、自行车道等，打造便利的交通网络。
同时，增设停车场、无障碍通道等，解决停车难、通行不便等问题。
4. 建筑规划商务中心建筑采用现代化设计理念，打造独特外观和室内空间。
住宅社区建筑注重人性化设计，提供多元化户型和配套设施，满足不同人群的需求。
5. 生态环境规划本项目注重生态环境建设，采用节能环保材料，配置智能化设备，提高能源利用效率。
增设绿地植被、水景湿地等，增加自然氧含量，改善空气质量。
六、项目实施1. 技术支持本项目将邀请国内外知名设计及规划团队进行深度合作，集思广益，通过多方位交流和研讨，确保方案科学合理、创新独特。
2. 资金投入项目将充分利用公司内部资源，同时引入外部资金，通过多元化融资方案，降低项目资金成本，确保项目的可持续发展。
华润五彩城介绍业态丰富购物完美华润五彩城位于海淀区硅谷城中心区，北五环与清河中间，八达岭高速和中关村上地信息产业基地之间，北承清河中街，东临毛纺路。
华润五彩城一期开业一年多来，迅速拉升了上清区域的商业氛围，赢得越来越多口碑称赞的同时，亦使得上清区域的成熟魅力愈加凸显。
华润五彩城二期业态更丰富、购物体验更完美，成为集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的地标性商业旗舰，为该区域人群带来了丰富的购物体验以及更舒适休闲的购物享受。
华润五彩城是华润置地投资20亿元开发并持有运营、在打造的第一个城市区域商业中心项目，总建筑面积20万平方米，一期6.5万平方米、二期13.5万平方米。
华润五彩城规划了华北地区唯一一家独占性经营的史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态。
7月2日至7日期间五彩城将迎来“漫威我是真英雄”全国第三站的巡演，也是唯一一场巡演，将为广大儿童提供一次超现实英雄主义的完美体验。
京北首个living mall为贯彻living mall理念，带给消费者更舒适的购物体验，华润五彩城整合多种资源，进行高水平的综合业态规划，将全世界最漂亮的沃尔玛、市最专业的真冰冰场、京北最值得期待的五星级影院和华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐园作为主力店，辅以精品购物、休闲运动、餐饮娱乐等丰富业态，汇集了近300家国际国知名品牌商户，足以满足周边人群消费的多样化需求。
业人士表示，华润五彩城所在的海淀区上清板块揽聚上地信息产业基地，与清华、北大等高校比邻而居，周边还云集了大量的高端企业、科研机构。
区域住宅小区众多，华润橡树湾、领袖新硅谷、上地MOMA、清河新城等知名高档住宅小区吸纳了众多硅谷产业区高端人士。
“随着上清板块道路交通的进一步升级，五彩城周边基础配套将日趋完善。
”“五彩城一期的稳定经营，以及二期项目的盛大开业，相信对该区域商业氛围的聚合力会迅速飙升，上清板块价值也正在不断被拉高。
华润建筑简介华润建筑有限公司为华润集团在香港上市的综合性房地产公司华润置地有限公司(1109，HK)的全资子公司，拥有房屋建筑、机电安装、市政、装饰装修、智能化、幕墙等七项施工总承包和专业承包一级资质。
目前已在深圳、上海、成都、杭州、南京、大连、青岛、沈阳、武汉、郑州、福州、宁波、海南等地设立了13个分公司。
公司先后承建了北京翡翠城、北京凤凰城、深圳万家配送中心、深圳万象城、丽江悦榕庄酒店、武汉凤凰城、珠海威立雅北区和香洲污水厂、江门新之城、青岛香格里拉酒店、深圳华润君悦酒店、深圳幸福里雅居、沈阳万象城、北京凤凰城公建、成都万象城、上海外滩九里、上海橡树湾、广西百色华润希望小镇、胡志明Crescent Mall等70多项大型工程，目前施工总承包在建大型工程有成都东湖商业、青岛万象城、郑州万象城、海南万宁华润希望小镇、重庆万象城、海南石梅湾九里、惠州小径湾等，机电总承包在建的有大连君悦酒店、沈阳君悦酒店、合肥五彩城等，精装修总承包在建的有沈阳悦府，PM+模式管理的工程有杭州钱江新城二期、合肥万象城、赣州万象城等，项目总控模式管理(PMC)的有无锡万象城、余姚五彩城、珠海励致家私厂等，机电设计的工程有重庆万象城、淄博五彩城等。
华润建筑源于香港，不断学习实践国际先进施工总承包管理理念，探索适合于中国市场环境的施工总承包管理模式，公司凝聚了一大批高素质、追求卓越的行业管理专才，已在商业建筑机电设计、大型综合体工程的施工总承包、机电施工总承包、幕墙装修项目管理等方面形成了差异化的竞争优势，形成了丰富的工程服务能力。
高品质是华润建筑施工总承包的特点和追求目标，公司总承包的武汉凤凰城、海南石梅湾道路、海南石梅湾后勤基地、深圳万象城、深圳君悦酒店幸福里雅居等六项工程获得了省优，深圳万象城获得2008年香港优质建筑大奖、2010年广厦奖，深圳华润君悦酒店及幸福里雅居工程获得2010年度鲁班奖，成都万象城获得四川省优质结构工程。
