【北美购房网】美国房地产的前世今生 浅谈房产市场20年

【北美购房网】影响美国房地产格局的宏观因素摘要#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军＃不可小觑的海外买家#比较低的房屋供给量决定了现在的美国房地产市场是卖方市场。

#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军美国房产市场的格局随着千禧一代人的长大正在慢慢的发生变化。

他们是购房者市场中的主力军，其购买力决定着美国购房市场的供给面。

千禧一代的购房者在房价的历史低点进入到美国的房地产市场，为新一轮的住宅市场的复苏和繁荣注入了活力。

千玺世代进入初次购房者的行列千禧一代的大多数已经准备好开始组建家庭。

在过去的金融危机中，低谷期的宏观经济极大程度上限制了千禧一代在选择工作时的地点。

他们大学毕业之后，大多数选择回到自己父母所在的城市，与父母居住在一起。

而如今，随着经济的复苏，更多的年轻人不再选择和父母一起居住，而是搬到提供更多机会而且房价也更加昂贵的大都会居住。

选择与父母住在一起的年轻人受2008年金融危机影响，很多年轻人选择在毕业后与父母住在一起。

图中截止到2010年，有越来越多的年轻人选择留在家里。

然而，随着经济的复苏，离巢而飞的年轻人也越来越多（图中没有显示）。

类型的选择上相比于他们的父母婴儿潮世代已经有了非常大的变化。

在购买的房屋类型种类中，有71%的婴儿潮世代会选择独院住宅，而只有39%的千禧一代会选择独院住宅。

仅有11%的婴儿潮世代会选择连排房屋，但是会有34%的千禧一代会选择连排房屋.＃不可小觑的海外买家“中国买家不仅是美国住宅最大的国际买家，在整体的交易中也是个不容小觑的群体。

以纽约为例，2016年中国买家购房交易额占当年总交易额的18.4%”.對於全美而言: 平均购买的单价为$936,615海外买家在购置房产的过程中，投资收益不仅被当地房产市场的回报率所影响，也被汇率变化所影响。

打算进入美国房产市场的中国投资者最近面对着一个好消息和一个坏消息：人民币兑美元的升值和更加严格的外汇管制。

美元兑人民币走势图（人民币相对美元走强）＃美国房产供给面分析美国的房地产市场的供应量自2008年金融危机之后，从高位跌下，依旧维持在比较低的位置。

【北美购房网】我在美国佛罗里达买房的经历这是网友写自2007年左右的一篇文章，讲述了他们在美国房屋泡沫时期买房的经历，里面包含着一些房产投资和理财方面的遗憾和后悔，让我们来看看她当时是怎么做出决定的？为什么又会有遗憾和后悔呢？光阴似箭，转眼之间，我来美国已经十年了。

很惭愧，我几乎从来没有好好理过财，所以，不奇怪，财也没有理过我。

话虽如此，但还是愿意和大家分享一下这些年在美国的经历。

我是96年大学毕业，97年来到美国读研究生的。

刚来的三年，美国对外国学生收费高昂，研究生一年学费超过一万美元。

好在我申请到全额奖学金，不仅学费全免，每月还可发一千美元的补助。

这就是我的全部收入。

当时和一个女生合租一套两室一卫的公寓，每人月租250美元；水电垃圾电话什么的大概70；在美国车必不可少，花3000美元买了一辆二手车，每月汽油保险加修车的费用大概150；另外伙食100，零花200，反正每个月六七百就能打发，花的也不多。

剩下的钱用来旅游，放假后和几个朋友四处旅游，风餐露宿，竭力省钱，也玩了不少地方，包括纽约、华盛顿、佛罗里达的迪斯尼乐园等等。

等到2000年研究生毕业时，基本家徒四壁。

不过我很幸运，立刻就找到工作来到佛罗里达。

2000年是个分界点，这以前毕业的，工作都很好找，甚至一人有几份OFFER；这以后形式急转直下，好多人都找不到工作了。

有工作就是好，一下就富裕起来了。

即使交完税，每月也有3000美元。

我在单位附近租了一个一室的公寓，70平，条件很好，每月租金450美元。

开始花钱买家具买电器（以前基本是在YARD SALE里买的），在公寓里装了宽带、有线电视，等等。

吃的也比以前讲究了，也开始逛服装店了，反正一个月开销1500左右。

不久以后我和老公开始恋爱。

找老外的坏处是，基本上什么费用都是平分的。

老公单身惯了，美国人又没有省钱的习惯，花钱大手大脚。

每次下馆子都选最好的餐馆，一顿晚餐可以花掉一百美元。

出去玩更是大手大脚，要住四，五星级的宾馆。

早在2006年的年底之前，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·洛奇就曾经说过：“房地产的泡沫迟早会破灭，而泡沫一破就会很疼。

”在美国次贷危机爆发后，此前持续了10多年的房地产泡沫宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

危机冲击行业凋零2007年2月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备，美最大次级房贷公司“美国国家金融服务公司”减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构“新世纪金融”发布盈利预警，3月13日该公司宣布破产。

美国同年3月份成屋销量下降8.4%，2007年8月房地产投资信托公司“美国住房抵押贷款投资”申请破产保护。

受到严重危害的是收入并不高的购房者，很多美国人会因为还不起房贷而面临被银行收楼、无家可归的危险。

2007年9月美次级债危机蔓延，2008年3月美国新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年以来最低水平。

成屋月销售率下降2.0%，为493万户。

美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平。

在金融危机的狂飙席卷下，百业凋零，房地产业更是一片狼藉。

美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点，4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平。

其次，当时有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。

最后，由于美国当地的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也受到了重创。

耶鲁大学著名经济学家罗伯特·希勒警告，此次美国房价可能将比“大萧条”时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，以防止数百万人失去住房。

走出低迷生机初现伴随着2008年4月美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房，以及美国总统奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资达750亿美元的《住房稳定计划》和推出超低息贷款等刺激经济手段，这一糟糕的美国房地产状况得以缓解。

美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。

从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。

美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。

本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。

一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。

从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。

到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。

在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。

房地产市场成为美国经济的重要组成部分。

到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。

随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。

然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。

危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。

相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。

在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。

经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。

21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。

二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。

房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。

2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。

美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。

本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。

殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。

在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。

最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。

19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。

政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。

这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。

工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。

工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。

土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。

20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。

然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。

住宅需求激增，大量低成本住房建设。

二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。

政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。

同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。

20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。

然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。

技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。

至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。

大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。

同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。

引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。

从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。

本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。

正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。

从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。

现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。

这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。

国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。

所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。

在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。

因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。

在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。

20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。

所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。

汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。

买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。

很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。

到了那里之后，发现这里真是一个好地方。

所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。

来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。

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庞兹骗局也叫金字塔骗局。

就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。

大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。

但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。