CPA第八章土地增值税法

第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。

二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。

判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

答案：错误。

物是否发生产权转让。

注意：转让和出让不同。

标准之三：转让房地产是否取得收入。

（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。

次项目金额*速算扣除系数1800*40%（1800-1600）*40% =480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除本次项目金额3200万元，则适用税率为（）。

计算应纳土地增值税。

A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除本次项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。

应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四节应税收入与扣除本次项目的确定（掌握）一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。

包括货币、实物、其他收入。

二、城镇土地使用税法（一）纳税义务人与征税范围1、纳税义务人（1）拥有土地使用权的单位和个人。

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

2、征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

（二）税率、计税依据和应纳税额的计算1、税率——定额税率，即采用有幅度的差别税额，具体标准如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

2、计税依据——纳税人“实际占用”的土地面积。

土地面积计量标准为每平方米。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

3、应纳税额的计算方法全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额（三）税收优惠1.法定优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公用用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征土地使用税。

（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

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2018年注册会计师《税法》第八章要点第八章土地增值税法一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。

包括外资企业和外籍个人。

二、征税范围的界定掌握(同时满足三个标准)1.所有权是否为国家所有。

(必须是国有土地使用权转让，集体土地使用权不得转让。

将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。

)2.产权是否发生转让。

一级市场出让行为是国家转让，不纳税;二级市场转让要纳税。

3.是否取得收入。

(包括货币、实物收入)三、对具体情况的判定1.以出售方式①将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去，应纳入征税范围②房地产开发建造后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。

③存量房地产的买卖。

既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。

2.以继承、赠与方式转让房地产的，并没有因权属的转让而取得任何收入，不属于地土增值税的征税范围3.房地产的出租。

出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。

4.房地产的抵押。

在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。

5.房地产的:)。

既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。

但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。

(注意：在征税范围内，但是免税!)6.以房地产投资、联营的，将房地产转让到所投企业中时，暂免征收(因为是将所有权转换成了股权，并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的，应征收。

对比房产税：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

土地增值税法学习要点(doc 6页)第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。

土地增值税既可以出客观题型，经常出计算题，也可以与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。

二、本章新增或新变化的主要考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法计算利息扣除。

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。

该省规定能提供贷款证明的其他房地产元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。

A.314.7万元B.359.7万元C.374.7万元D.376.5万元【答案】C【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，计算扣除项目时三年零八个月可以视同为四年。

购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

营业税、城建税、教育费附加、印花税均可扣除。

该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。

3.在土地增值税管理中增加核定征收率和预征率的规定（1）核定征收率为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

（2）核定预征率除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

【财务培训讲义】第八章土地增值税法年注册会计师统一讲义对照讲义第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。

二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。

判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

答案：错误。

解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。

二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

3、存量房地产买卖。

国家（出让土地）---甲（转让国有土地）--乙（开发房屋出售）---丙（出售存量房）---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

注意：转让和出让不同。

标准之三：转让房地产是否取得收入。

（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。

A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。

2008年注册会计师《税法》教材第八章土地增值税法土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。

现行土地增值税的基本规范，是1993年l2月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我国开征土地增值税的主要目的是：第一，征收土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。

l993年前后，我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速，这对于合理配置土地资源，提高土地使用效益：改善城市设施和人民生活居住条件，以及带动相关产业的发展，都有积极作用。

但是，也出现了一些问题，如房地产开发过热，一度炒买炒卖房地产的投机行为盛行，房地产价格上涨过猛，投入开发的资金规模过大，土地资源浪费严重，国家收回土地增值收益较少，不同程序上对国民经济发展造成了不良影响。

在这种情况下，国家为了兴利抑弊，需要发挥税收的经济杠杆作用进行调控，以促进其健康发展。

第二，征收土地增值税，主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。

1993年前后出现的房地产开发过热现象，从要本上讲是利益驱使所致。

从事房地产开发固然风险很大，但能获得高额收入。

一些投机者钻管理上的空子，搞炒买炒卖获取暴利。

土地收益主要来源于土地的增值收益，包手自然增值和投资增值。

特别是土地的自然增值，随着经济的发展和土地资源的相对短缺，将会越来越大。

土地资源属于国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，应当在土地增值收益的分配中取得较多份额。

征收土地增值税，通过对转让房地产的过高增值收益进行合理调节分配，一方面维护了国家权益，也对房地产正当开发者的合法权益给予保护；另一方面要使投机者不能再获取暴利，从根本上抑制炒买炒卖房地产的现象。

第八章土地增值税法[考情分析] 次重点章，分值7分左右。

2011年综合题14分。

第一节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、征税范围第二节税率土地增值税四级超率累进税率表第三节应税收入与扣除项目第四节应纳税额的计算一、增值额的确定：土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种：一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。

【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。

请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

『正确答案』（1）增值额=1000－400＝600（万元）（2）增值额与扣除项目金额的比率=600÷400＝150%，确定税率和速算扣除系数。

（3）应缴纳土地增值税=600×50%－400×15%＝240（万元）三、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。

四、扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。