土地增值税法习题 The latest revision on November 22, 2020
练习题
一、单项选择题
1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金
2.5万元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。
A.96.75万元
B.97.50万元
C.306.75万元
D.307.50万元
【答案】C
【解析】土地增值额=5000-3700-277.5=1022.5(万元)
土地增值额占扣除项目金额的比例
=1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30%
应缴纳的土地增值税=1022.5×30%
=306.75(万元)
2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。
A.赠予社会公益事业的房地产
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.抵押期满权属转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。
3.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。
A.1000万元
B.2000万元
C.2500万元
D.3000万元
【答案】A
【解析】10000×10%=1000（万元）
4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。
A.营业税、印花税
B.房产税、城市维护建设税
C.营业税、城市维护建设税
D.印花税、城市维护建设税
【答案】C
【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理费用中，而不允许单独再扣除。
5.2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
【答案】B
【解析】房地产开发公司销售新建商品房时，扣除金额＝4800＋4800×10％＋770＋4800×20％＝7010（万元），增值额＝14000－7010＝6990（万元），增值额与扣除金额的比：6990÷7010＝99.71％，适用税率为40％，应缴土地增值税额：6990×40％－7010×5％＝2796－350.5＝2445.5（万元）。
纳税人销售新房的扣除项目有为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本（本题合计4800万元）；房地产开发费用，由于该公司没有按房地产项目计算分摊银行利息，所以应该按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的10％计算扣除开发费用；与转让房地产有关的税金，但印花税不再单独扣除；并且对于房地产开发企业，还可以按照土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的20％实行加计扣除。
6.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
【答案】A
【解析】房地产开发企业提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证不符合清算要求的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途等进行核定扣除；房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
7.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。
A.400万元
B.1485万元
C.1490万元
D.200万元
【答案】B
【解析】评估价格＝12000×70%＝8400（万元），税金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元），增值额＝10000－8400－115＝1485（万元）
8.某个人2008年6月因工作调动转让原居住的自有住房(非普通住宅)，该住房于2003年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税l万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元(不包括个人所得税和土地增值税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳土地增值税为（）万元。(保留小数点后两位数)
A. 1.28
B. 3.23
C. 2.56
D. 4.55
【答案】A
【解析】本题考核转让原自有住房缴纳土地增值税的有关规定和计税方法。主要考点有：(1)转让旧房的扣除项目金额的构成。扣除项目金额＝土地使用权所支付的金额＋旧房及建筑物的评估价格＋与转让房地产有关的税金＝50×0.7＋2.475＝37.475(万元)，需要注意的是，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另计入税金予以扣除。(2)土地增值额和应纳税额的计算。土地增值额＝46-37.475＝8.525(万元)，增值率约为22.75％，
适用税率30％，速算扣除率为0，应纳土地增值税＝8.525×30％＝2.5575(万元)(3)土地增值税的减免规定。该个人2008年6月转让2003年8月购入的自有住房，使用时间在3年以上5年以下，应减半征收土地增值税。减征后的应纳土地增值税＝2.5575÷2≈1.28(万元)
9.纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其他房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（ A ）计算扣除。
A.5％以内
B.10％
C.10％以内
D.20％以内
【答案】A
【解析】本题考核土地增值税的扣除项目金额。税法规定，房地产项目开发费用中，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按支付的土地使用权费用和开发成本金额之和的5％以内计算扣除。
10.下列项目中，属于土地增值税征税范围的有（A ）。
A.抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务
B.农村居民转让宅基地使用权
C.房产所有人通过当地教育局向希望小学捐赠的房屋
D.房地产评估增值
【解析】本题考核土地增值税的征税范围。选项B，不属于土地增值税的征税范围；选项C，属于免税的赠与不征税；选项D，资产的权属未发生转移，所以不征税。
11.房地产开发企业转让房地产的，其已缴纳的税金不得单独扣除的是（）。
A.营业税
B.城市维护建设税
C.印花税
D.教育费附加
【答案】C
【解析】考核土地增值税的扣除项目。税法规定，转让房地产时，缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加可以在税前扣除，但对于房地产企业，由于印花税已经列入了管理费用，所以印花税不再单独扣除。
12.土地增值税的税率形式是（D）。
A.比例税率
B.超额累进税率
C.全额累进税率
D.超率累进税率
13.甲房地产开发公司出售新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；已知，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例，该项目的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）万元。
A.1500
B.2500
C.3000
D.3200
【答案】C
【解析】本题考核土地增值税的扣除项目。应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目"的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000(万元)。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％。
14.土地增值额计算过程中，不准予按实际发生额扣除的项目是（A ）。
A. 房地产开发费用
B.地价款
C. 房地产开发成本
D.营业税金
【答案】A
【解析】本题考核土地增值税的扣除项目。税法规定，选项A、B、D均可按实际发生扣除，房地产开发费用不能按实际扣除，而应计算扣除。具体办法是：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出，并能够提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％以内；纳税人不能按转让地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10％以内。
15.个人因工作调动转让原自有居住（ A ）年的住房，需按规定计征土地增值税。
A.未满3年
B.满3年未满5年
C.满5年未满10年
D.10年以上
【答案】A
【解析】本题考核土地增值税的税收优惠。税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税，居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
16.下列各种情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（）。
【答案】D
A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.直接转让土地使用权的
D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
【解析】本题考核土地增值税清算的相关规定。税法规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。因此本题的正确选项为C。
17.对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，下列税务处理符合现行土地增值税规定的是（）。
A.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
B.其建造成本费用一律不得作为扣除项目
C.建成后无偿移交给公用事业单位的，无论出于何种目的，其成本、费用均可以扣除
D.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用不得扣除
【答案】A
【解析】本题考核土地增值税的清算问题。税法规定，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后无偿移交公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费
用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。因此本题的正确选项为A。
18.某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入6500万元，该办公楼建造成本和相关费用4800万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税（ C）万元。
97.50 C.
【答案】C
【解析】本题考核土地增值税的计算。扣除项目金额＝4800＋277.5＝5077.5(万元)，增值额＝6500-5077.5＝1422.5(万元)，增值率＝l422.5÷5077.5＝28％，适用税率30％，因此该企业应缴纳的土地增值税＝1422.5×30％＝426.75(万元)。需要注意的是，本题是工业企业，其印花税予以扣除，如果是房地产企业，扣除项目中税金不应包含印花税。
19.2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.6亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为6000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％；销售商品房缴纳的有关税金880万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ C ）万元。
A.2196
B.2358
C.2494
D.2564
【答案】C
【解析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝6000＋6000×10％＋880＋6000×20％＝8680(万元)；计算土地增值额＝16000-8680=7320(万元)；计算增值额占扣除项目金额的比例＝7320÷8680×100％＝84.33％，适用税率为第二档，税率40％、扣除系数5％；应纳土地增值税＝7320×40％-8680×5％＝2494(万元)
20.某外资工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10％。该单位的转让行为应缴纳土地增值税额（C ）万元。
A.380.1
B.381
C.389.1
D.470.1
【答案】C
【解析】本题考核增值税的计算。本题中，扣除项目金额＝1000＋3000＋(1000＋3000)×10％＋6000×5％＋6000×0.05％＝4703(万元)，增值额＝6000-4703＝1297(万元)，增值率＝1297÷4703×100％＝27.58％，适用税率30％，应纳税额＝1297×30％＝389.1(万元)。需要注意的几个问题是，在考虑扣除项目金额中，应考虑营业税和印花税，外资企业不缴纳城建税和教育费附加。
21.2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地；取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( C )万元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.300
【答案】C
【解析】增值额=1800-1200-40-35=525；增值率=525÷1275=41.11%；应纳税额=525×30%=157.5
二、多项选择题
1.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（）。
A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
【答案】A、B、C、D
【解析】见教材第八章第四节。
2.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
【答案】A、B、C
【解析】以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，转让的部分应该征收土地增值税。
3.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额按规定征收土地增值税
【答案】B、D
【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
4.计算增值额时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）。
A.出售商品房时办理的登记手续费
B.开发小区内排污、环卫、绿化支出
C.出售旧房的重置成本价
D.建房贷款超期支付的利息
【答案】A、B
【解析】本题考核点是：计算增值额时允许扣除的部分有哪些规定。A、B 两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出的扣除条件是：不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。
5.下列各项中，符合土地增值税法规定的有（）。
A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税
B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50％的土地增值税
C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税
D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税
【答案】A、C、D
【解析】本题考核土地增值税法“税收优惠”相关内容。土地增值税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住用房，经向主管税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税。所以只有选项B错误。
在确定土地增值税的征、不征或免征时，要视不同的情况确定。如房地产的继承、满足条件的房地产的赠与以及房地产的出租和未改变房地产权属的抵押都不属于土地增值税的征收范围；房地产的交换为应税行为，但个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征土地增值税；以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
6.下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。
A.房产所有人将房产赠与直系亲属
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产
D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产
【答案】A、B、D
【解析】房地产的赠与是土地增值税应税行为之一，但是若房产所有人将房产赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的，或是通过中国境内非营利机构赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，免征土地增值税；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税；因国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，比照国家征用收回的房地产，免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让自用满5年的住房的，可免征土地增值税，但是转让购买满5年经营性房产不在免税范围之列。
7.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
【答案】A、B、C
【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
8.下列房地产转移行为中，应当征收土地增值税的有（）。
A.内资企业和外资企业交换房屋产权
B.企业兼并引起的房屋产权转移
C.企业用房产抵债
D.个人用房产投资办饭店
答案：A、C、
解析：本题考核土地增值税征税范围。选项B，税法规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税；选项
D，税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的，免征收土地增值税，但从事房地产开发，或者再转让的，属于征收土地增值税的范围。
9.下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（）。
A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税
B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50％的土地增值税
C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税
D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税
答案：A、C、D
解析：本题考核土地增值税的优惠政策。税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税，因此，正确选项为A、C、D。
以下习题自己独立完成
10.居民个人的下列转让房地产行为不需缴纳土地增值税的有（ ABD ）。
A.继承方式无偿转让房地产
B.将房屋赠与直系亲属
C.将投资的房产再转让
D.个人互换自有住房
11.下列行为应属于土地增值税征税范围的有（ AD ）。
A.联营一方以土地作价人股投资房地产企业
B.合作建房出地的一方分房自用
C.将房屋产权赠与直系亲属
D.销售旧房
12.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ABD）。
A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C.取得土地使用权所支付的金额指取得土地使用权支付的地价款
D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补缴的土地出让金
13.对房地产开发企业来说，计算土地增值税时可以作为“与转让房地产有关的税金”扣除的有（ ABD ）。
A.营业税
B.城市维护建设税
C.印花税
D.教育费附加
14.下列项目中，属于土地增值税扣除项目并且可据实扣除的有
（ABD ）。
A.房地产项目可行性研究费用
B.支付的土地出让金
C.销售房产的广告费用
D.土地征用及拆迁补偿费
15.根据现行税收政策规定，“普通标准住宅”应同时具备以下标准
（ ACD ）。
A.住宅小区建筑容积率在1.0以上
B.住宅小区建筑容积率在1.2以上
C.单套建筑面积在120平方米以下、向上浮动的比例不得超过20％
D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下、向上浮动
的比例也不得超过20％
16.下列各项可以不征土地增值税的有（BCD ）。
A.转让抵押贷款的房屋
B.房地产的代建房行为
C.房地产重新评估而使其升值
D.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产
17.土地增值税规定，允许从事房地产开发的纳税人加计20％扣除的项目是（AC ）。
A.房地产开发成本
B.房地产开发费用
C.取得土地使用权所支付的金额
D.转让房地产的税金
E.房价之外收取的代收费用
18.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（ BCD ）。
A.出售新房屋及建筑物的
B.出售旧房屋及建筑物的
C.虚报房地产成交价格的
D.提供扣除项目金额不实的
19.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（ BD ）。
A.向税务机关提供房产买卖合同
B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料
C.按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果
D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估
20.下列关于房地产开发项目土地增值税清算的说法，正确的有（ CD ）。
A.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续
B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续
C.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
D.对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续
21.下列各项情形中，主管税务机关可要求进行土地增值税清算的有
（ BDE ）。
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在30％以上的
B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的
C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例低于30％，剩余的可售建筑面积已经全部出租
D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
22.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的是
（ ABC ）。
A.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
B.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
C.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
D.房地产开发企业的预提费用可以扣除
23.下列情形中，土地增值税可实行核定征收的有（A、B、C、D ）。
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
D.各类凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
三、计算题
1.某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。
(1)实现收入总额：1600万元
(2)扣除项目金额：
①支付地价款：100万元
②支付开发成本：300万元
③计提的三项费用：
(100+300)×10%=40(万元)
④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)
=88(万元)
⑤加计扣除费用：(100+300)×20%=80(万元)
⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80
=608(万元)
(3)确定增值额：1600-608=992(万元)
(4)确定增值比率：992÷608≈163%
所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%
(5)计算应纳税额：992×50%-608×15%
=404.8(万元)
2.某企业(非房地产单位)转让厂房取得收入5000万元，补交土地出让金1000万元，经评估机构评估厂房价2000万元，评估费用30万，交易手续费50万元。该单位按以下办法缴纳了土地增值税：
(1)收入：5000万元
(2)扣除项目总额：
1000+2000+［5000×5%×(1+7%+3%)］+5000×5+30+50+(1000+2000)×10%
=3000+275+2.5+80+300
=3657.5(万元)
(3)增值额：5000-3657.5=1342.5(万元)
(4)增值额占扣除项目金额的比率：
1342.5÷3657.5≈37%，适用30%税率
(5)实际缴纳土地增值税：
1342.5×30%=402.75(万元)
【要求】根据以上资料分析纳税是否正确，应如何调整。
纳税人纳税有错误。因出售的是旧房，评估价格中已包含了费用，所以不应再扣除10%的费用，多扣除了(1000+2000)×10%=300(万元)
应按以下办法调整纳税：
(1)扣除项目中调减300万元：
3657.5-300=3357.5(万元)
(2)增值额调增300万元：
1342.5+300=1642.5(万元)
(3)增值额占扣除项目金额的比率
1642.5÷3357.5≈49%适用税率30%
(4)应纳税额：1642.5×30%=492.75(万元)
(5)应补交税款：492.75-402.75=90(万元)
3.某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
（其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用）
【要求】根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
（1）计算公司应缴纳的房产税；
（2）计算公司应缴纳的营业税；
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；
（1）该公司是外资企业，不缴纳房产税，房产税＝0
（2）公司应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%
=762.5万元
（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×
2/3=4160万元
（4）公司缴纳土地增值税时应扣除开发成本金额=3000+480=3480万元
（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和加计扣除项目
=(2080+3000)×5%+(300-40)+(2080+480)×10%+（4160+3480）×20%
=514+256+1528=2298万元
（6）公司计算土地增值税时应扣除的税金
=15000×5%=750万元
（7）公司应缴纳的土地增值税
15000-4160-3480-2298-750=4312万元
4312÷（15000-4312）=40.34%
4312×30%=1293.6万元
4.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）
【要求】根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税；
（6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（7）企业应缴纳的房产税。
（1）取得土地使用权所支付的金额
＝（4000+160）×50%
＝2080（万元）
（2）应扣除的开发成本的金额
＝3000×50%
＝1500（万元）
（3）应扣除的开发费用的金额
＝（2080+1500）×10%
＝358（万元）
（4）应扣除的有关税金
＝6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%
＝360.75（万元）
（5）扣除项目合计＝2080+1500+358+360.75
＝4298.75（万元）
增值税率
＝（6500－4298.75）÷4298.75×100%
＝51.20%
应缴纳的土地增值税
＝（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%
＝665.56（万元）
（6）营业税、城市维护建设税和教育费附加
＝（6500+15）×5%×（1+7%+3%）
＝358.33（万元）
（7）应缴纳的房产税＝15×12%＝1.8（万元）
5.某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率5，教育费附加征收率为3%)。该公司为建此标准住宅支付地价款120万元，投入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%。
【要求】计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
(1)实现收入总额：800万元
(2)扣除项目金额：
①支付地价款：120万元
②支付开发成本：350万元
③计提的三项费用：
(120+350)×10%=47(万元)
④扣除的税金：
800×5%×(1+7%+3%)=44(万元)
印花税不再扣除。
⑤加计扣除费用：
(120+350)×20%=94(万元)
⑥扣除费用的总额：
120+350+47+44+94=655(万元)
(3)确定增值额：800-655=145(万元)
(4)确定增值比率：145÷655≈22%
所以适用第一档税率：30%
(5)计算应纳税额：145×30%=43.5(万元)
6.某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地（有使用权）一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70％。
【要求】试计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。
（1）扣除项目金额＝110＋56＋800×70％
＝726（万元）
（2）增值额＝1200－726＝474（万元）
（3）增值率＝474÷726＝65.3％
（4）应纳土地增值税＝474×40％－726×5％
＝153.3（万元）
7.2008年3月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅，取得转让收入5000万元，转让环节税款合计275万元已经全部缴清。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为2000万元，投入的房地产开发成本为1200万元，利息支出240万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有20万元属于超过贷款期限的利息）。另知该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
【要求】计算该单位应缴纳的土地增值税。
扣除项目金额
＝2000+1200+（240-20）+（2000+1200）×5%+275+（2000+1200）×20% =4495（万元）
增值额=5000-4495=505（万元）
增值率=505/4495=11.23%<20%，所以免税。
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11
位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中,属于土地增值税免税范围的就是( )。 A、建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额之与20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定,我国现行的土地增值税适用的税率就是( )。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的就是( )。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的,土地增值税采取先按比率预征,然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于( )。 A、1% B、2% C、3% D、1、5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率 D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实,可以( )。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税
7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时,纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之与的( )计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定,纳税人转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率与速算扣除数征收土地增值税 11、非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内,向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日 12、法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的,应( )申报缴纳土地增值税。 A、向销售方机构所在地的主管税务机关 B、向购买方机构所在地的主管税务机关 C、向房地产的坐落地的主管税务机关 D、向合同签订地的主管税务机关 13、房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
第七章资源税法和土地增值税法 本章考情分析 本章在2013年教材中合并包含了《资源税法》和《土地增值税法》。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。 2013年教材的主要变化 1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章； 2.增加资源税基本原理的内容； 3.增加土地增值税基本原理的内容。 第一节资源税纳税义务人、税目与税率 资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。 作用： （1）促进企业之间开展平等竞争。 （2）促进对自然资源的合理开发利用。 （3）为国家筹集财政资金。 一、纳税义务人 在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。 【归纳】关于资源税纳税人的四点理解： 1.开采地点——进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛 3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户） 【例题1·多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。（2005年） A.开采原煤的国有企业 B.进口铁矿石的私营企业 C.开采石灰石的个体经营者 D.开采天然原油的外商投资企业 【答案】ACD 【例题2·多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。 A.收购未税矿石的独立矿山 B.收购未税矿石的个体经营者 C.收购未税矿石的联合企业 D.收购未税矿石的冶炼厂 【答案】ABCD 二、税目、税率
（一）税目 资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。 【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则： 1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。 【例题1·单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（）。 A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐 【答案】D 【例题2·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（）。（2009年原制度） A.进口的天然气 B.专门开采的天然气 C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气 【答案】BD （二）税率 资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。 三、扣缴义务人 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 一、计税依据 （一）从价定率征收的计税依据
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
土地增值税练习题 一、判断题 纳税人转让旧房及建筑物时,为确定房地产的评估价值而发生的评估费用,允许在计算土地增值税时予以扣除。(∨) 1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。(×) 2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,纳税人转让 房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,但不包括实物收入。(×) 3、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增 值税额时不允许扣除代收费用。(∨) 4、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年 度起至转让年度止每年加计5%计算的,对其在购入时已缴纳的契税,准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计 算扣除的,对其在购入时已缴纳的契税,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 6、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计 征土地增值税。(×)
7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励,应在房 产移交使用时视同销售房地产。(×) 8、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施, 建成后产权属于全体业主所有的,不计算收入,其成本、费用也不得扣除。(×) 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。(×) 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是 (A) A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B.纳税人提供的扣除金额不实 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D.纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增 值税时,应按照(A) A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B.税务机关与纳税人协商价格扣除 C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
第八章土地增值税法 一、本章命题常规 本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。 土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。 二、本章新增或新变化的要紧考点 1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。 2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计
算 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。 【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
一、单项选择题 1、下列关于土地增值税的说法，正确的有（B）。 A.增值额未超过扣除项目金额20%的房地产开发项目，均免征土地增值税 B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在计算土地增值税时的房地产开发费用中扣除 C.某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税 D.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除取得土地使用权支付的金额 2、2014年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入2000万元，转让环节允许扣除税金合计110万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为800万元，房地产开发成本为400万元，利息支出200万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税（D）万元。 A.292.5 B.133.5 C.142.5 D.0 解析：收入总额=2000(万元)，扣除项目金额=800+400+(200-30)+(800+400)×5%+110+(800+400)×20%=1780（万元）；增值额=2000-1780=220（万元），增值率=220÷1780×100%=12.36%<20%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不允许扣除的情况有（D）。 A.建成后产权属于全体业主所有的 B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 C.建成后有偿转让的 D.建成后产权属于房地产开发企业的 4、对房地产开发企业进行土地增值税清算，下列表述正确的是（A）。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业将开发的部分房地产自用的，应按照规定清算土地增值税 C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出一律可以直接据实扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% 二、多项选择题 1、根据土地增值税清算的规定，下列说法正确的是（ACD）。 A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 B.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除 D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除 2、以下项目在计算土地增值税时，可以扣除其成本费用的是（ACD）。 A.建成后产权属于全体业主所有的会所 B. 建成后待售的商业用房