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房地产开发企业销售收入的确认与财务管理销售收入的确认是指企业确认并计入其财务报表的销售收入的时间点和金额。
在房地产行业，销售收入的确认通常与房地产的建设和交付时间相关联。
房地产开发企业的销售收入主要来自于房地产项目的销售和出租收入，因此其销售收入的确认方式是该行业的核心问题之一。
在房地产开发企业中，销售收入的确认主要依据主要取决于项目的建设和交付进度。
通常来说，销售收入的确认可以按以下两种方式进行：1. 完工百分比法：在房地产项目建设过程中，企业可以根据项目的建设进度来确认相应的销售收入。
具体而言，企业可以根据项目的完工百分比来确认相应的销售收入。
如果一个项目已经完成了50%的建设工作，那么企业可以确认相应的销售收入为项目总收入的50%。
2. 交付实现收款法：在房地产项目交付后，企业可以根据实际交付情况来确认相应的销售收入。
这意味着企业可以在房地产项目交付给客户后，确认相应的销售收入。
无论是哪种方式，房地产开发企业都需要确保销售收入的确认是符合相关会计准则和法规的。
企业还应确保其销售收入的确认方式是合理和可靠的，并且能够客观地反映企业的实际经济利益。
在执行销售收入确认的过程中，企业需要密切关注项目的建设和交付情况，以及相关的会计准则和法规的变化，确保其销售收入的确认方式是符合最新的要求和规定的。
除了销售收入的确认方式外，房地产开发企业在财务管理中还需要密切关注销售收入的质量和可持续性。
销售收入的质量和可持续性对企业的财务健康和经营稳定都有着重要的影响。
为了确保销售收入的质量和可持续性，房地产开发企业需要做好以下工作：1. 加强对客户的资信调查和追踪，确保客户具有支付能力和支付意愿。
2. 关注市场需求和供应情况，确保企业的产品能够满足市场的需求，并且具有竞争力。
3. 控制销售价格和销售周期，确保销售收入的可持续性和企业的盈利能力。
4. 做好风险管理和资金管理，确保企业能够应对各种不确定因素和风险。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析在房地产行业，开发商需要关注收入的确认条件以及确认结转成本和计税成本，以便准确地计算收益并遵守财务规范。
下面将进行详细的分析。
房地产开发收入确认条件房地产开发商的收入确认一般分为两个阶段，即开发销售和交房销售阶段。
在这两个阶段中，收入确认的条件略有不同。
开发销售阶段在开发销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.合同签订：开发商与购房人签订的合同需要满足一定的法律要求，如合同必须具有约定、真实、合法、意思表示真实、完整、明确的特征。
2.可变现性：开发商必须证明其所开发的房地产能够被市场接受并能够转化为现金。
3.客户信用：开发商需要进行客户信用评估，以确保购房人有足够的信用背景能够支付合同价格。
4.收款保证：开发商需要在收款后提供相应的担保或留下足够的担保金来保障交付项目后的服务。
交房销售阶段在交房销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.认可阶段：开发商需要认可业主对物业的认可，例如业主签署移交的确认文件。
2.客户接口：开发商需要与客户保持良好的接口，以避免客户有反悔或拒绝接受交付物业的情况。
3.交付时间：开发商需要按照合同规定的交付时间进行交付，并保证物业达到相应的标准。
确认结转成本结转成本是指开发商为完成特定的工作所需要的费用，包括土地购买成本、建筑材料、人工、管理等开支。
在确认结转成本时，开发商需要注意以下几点：1.成本必须与开发过程直接相关，且成本必须明确支持事项的完成过程和时间。
2.必须遵守相关的法律和会计原则，结转成本必须有明确的会计明细账和准确的注意事项。
3.必须满足相关政府和行业主管机构的要求，如有必要，需要进行必要的披露。
计税成本计税成本是指开发商应该根据规定上报的成本信息，以便政府对开发商的税务进行审核。
在计算税务成本时，开发商应该了解以下几点：1.开发商需要按照市场价值计算房地产的价值。
2.开发商需要记录所有与生产和销售有关的成本，包括建筑材料和人工成本等。
房地产开发企业计税成本讲解1. 引言随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业成为了一个重要的经济实体。
然而，由于涉及到大规模的资金投入和复杂的运营模式，房地产开发企业面临着许多税务问题。
正确计算和控制税务成本是房地产开发企业成功经营的关键。
本文将通过讲解房地产开发企业的计税成本，帮助企业更好地了解税务规定和优化税务成本。
2. 增值税成本在房地产开发过程中，增值税是一个重要的税务成本。
根据国家税务部门的规定，房地产开发企业需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
首先需要了解的是，哪些项目需要缴纳增值税。
一般情况下，商品房销售、土地使用权出让和房地产租赁都属于增值税的征税范围。
具体计算增值税的方法如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用税率计算增值税额。
不同类型的房地产项目，适用的税率不同。
•最后，将增值税额减去进项税额，得到最终应该缴纳的增值税额。
除了计算增值税，房地产开发企业还需要注意增值税的抵扣和退税政策，以减少税务成本。
3. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税以外，房地产开发企业还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。
这两项费用是根据销售额的一定比例计算的，缴纳比例由当地政府决定。
计算城市维护建设税和教育费附加的步骤如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用比例计算城市维护建设税额和教育费附加额。
与增值税不同的是，城市维护建设税和教育费附加不能抵扣和退税。
4. 土地增值税房地产开发企业在购买土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地增值的金额计算的，计算方法如下：•首先，计算土地增值。
土地增值等于出让土地的市场价格减去购买土地的成本。
•然后，按照适用税率计算土地增值税额。
需要注意的是，土地增值税的计算和缴纳由国家税务部门负责，房地产开发企业需要按时缴纳税款，并且提交相应的申报材料。
5. 企业所得税除了上述税费之外，房地产开发企业还需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业销售收入的确认与财务管理随着城市化进程不断加快，房地产行业作为重要的基础产业之一，也日益受到关注。
房地产开发企业作为房地产行业的重要组成部分，其销售收入的确认与财务管理显得尤为重要。
本文将从销售收入确认的规定、财务管理的重要性和实施措施等方面进行分析和探讨。
一、销售收入确认的规定房地产开发企业的销售收入确认是指根据财务会计准则相关规定，将企业通过销售商品或提供劳务所取得的经济利益确认为收入的过程。
根据我国会计准则的规定，房地产项目销售收入应当满足以下条件时方可确认为收入：1. 已经处于合同约定条件之下。
包括合同的订立、条件的确认等；2. 买方应当能够确切地支付购买款项；3. 房地产项目的所有权发生转移；4. 房地产项目未来可能发生的经济利益可以被准确地计量。
根据以上规定，可以看出，房地产开发企业的销售收入确认是需要严格遵守相关规定的，只有符合条件的销售收入才能确认为收入。
这也是保证企业财务报表真实、可靠的重要环节。
二、财务管理的重要性财务管理作为企业管理中的一个重要分支，对于房地产开发企业来说尤为重要。
财务管理可以帮助企业实现利润最大化和价值最大化。
通过科学的财务管理，可以合理分配资源、优化资金结构、做好风险管理等，从而实现企业长期持续发展的目标。
财务管理可以帮助企业提高经营效率和风险控制能力。
房地产开发企业在销售收入的确认过程中，要做好应收账款的管理、风险控制等工作，这些都需要财务管理的支持。
财务管理可以提升企业的竞争力和可持续发展能力。
在市场竞争日益激烈的情况下，财务管理可以帮助企业优化经营结构、提升服务质量，从而在市场中保持竞争优势。
三、实施措施为了做好房地产开发企业的销售收入确认与财务管理工作，可以从以下几个方面进行实施措施：1. 建立健全内部管理制度。
建立健全企业内部管理制度，包括销售收入确认审批流程、财务管理制度、风险控制制度等，形成各项管理制度的合力，保证销售收入的正确确认和财务管理的有效实施。
房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
房地产财务处理，如何结转成本对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。
只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。
利润该怎样分配。
而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。
结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。
销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。
核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。
按照.确认的销售收入做凭证：借：预收账款贷：主营业务收入结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。
一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。
也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。
清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。
整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。
这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。
这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。
这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。
房地产开发完工前后如何确认成本及条件通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。
所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
房地产企业销售收入与成本确认及涉税问题分析一、房地产企业收入确认及流转税问题房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。
会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。
(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。
但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特别性。
在房地产销售中，房地产的法定全部权转移给买方，且全部权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。
但也有可能出现法定全部权转移后，风险和报酬尚未转移的状况，此时，卖方在连续涉入的期间内不应确认收入。
房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。
但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够牢靠地计量。
在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种状况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。
(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有特地规定，其共同点在于都根据销售方式的不同来确认收入的实现。
对于内资房地产企业，依据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应依据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
房企汇算清缴中的成本与收入的处理（一）房地产企业不同阶段的收入处理会计处理上，销售的开发产品没有收到全部款项不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项反映在“预收账款”科目。
税务处理上，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。
A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。
2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。
该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。
B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。
若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。
B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。
C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。
对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。
房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则房地产预算一、预算编制原则：原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合主流房地产企业预算成本编制的分工主要如图所示：地产企业特别需要建立营销、设计、成本三大专业部门之间协同的工作机制，形成设计牵头、营销主导、成本监督的管控机制。
首先，营销与设计要基于客户需求在产品定位层面达成一致，明确到底需要生产什么样的产品来满足这些客户；其次，营销与成本要基于客户关注价值点达成一致，识别目标客户的敏感点并按照由高到低的顺序排列，指导成本的具体投放；最后，设计与成本要基于客户需求及客户敏感点，在限额设计方面达成一致，将项目预算成本转换为可以在设计阶段操作的指标限额，保障预算目标可执行。
原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型二、预算成本的编制当前优秀房地产企业预算成本编制的实践来看，往往会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的预算成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将预算成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版。
1、概念定位阶段重策划，强调货值最大化概念方案阶段，预算成本的制定需要强调策划思维，核心在于通过项目策划及产品策划，实现货值最大化。
强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合初选进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。
该阶段预算成本编制，一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编报完成概念阶段的预算成本正式稿。
这个阶段预算成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控，控制了这四大方案的预算成本测算，概念阶段的预算成本编制就基本不会有太大的偏差。
除此之外，还应包括交通、功能分区、景观分析等，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。
但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。
在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。
卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。
即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。
在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。
只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认这是一个实践中存在分歧的问题。
如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。
很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。
如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。
房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。
在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。
因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。
此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。
办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。
开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。
因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
三、上市公司选择：1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。
4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。
上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。
第二部分计税成本确认一、开发产品完工时间的确认《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。
例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。
那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。
二、开发产品结算计税成本的时间国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。
开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。
三、企业所得税汇算清缴时按税法规定预提的成本费用未取得合法凭证的，不需要作纳税调整国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
从国税发[2009]31号文件第三十二条和第三十四条的规定可知，房地产开发产品在结算计税成本时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，除允许预提项目金额计入计税成本外，剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。
例如：某房地产开发有限公司开发的A项目于2013年6月完工且开始为业主办理入住手续，但完工时尚有200万元出包工程价款未取得发票，出包工程合同总金额为1500万元，该公司以预提成本方式把未取得发票的200万元工程成本全额计入会计成本，2014年7月才取得200万元工程价款发票。
该公司在2014年5月20日结算A项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的200万元出包工程成本中的150万元（1500×10%）计入结算计税成本。
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号，以下简称国家税务总局公告2011年第34号文件）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
那么，按照国税发[2009]31号文件第三十二条规定，以预提方式计入计税成本的、未取得发票的150万元工程成本，该公司在对2013年度企业所得税汇算清缴时是否应当按照国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定进行纳税调整呢？按照“特别法优于普通法的税法适用原则”分析，国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定是对企业所得税汇算清缴的一般规定，而国税发[2009]31号文件第三十二条规定是针对房地产开发企业计税成本的特殊规定，因此，不需要进行纳税调整。
四、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本实务中，房地产开发企业对开发产品结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的现象时有发生。
