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房地产收入确认原则房地产收入确认原则概述房地产行业是一个重要的经济领域，在其中进行准确的收入确认对于企业和投资者都至关重要。
房地产收入确认原则是指在房地产交易中，如何按照一定的规定和准则来确认收入。
本文将介绍房地产收入确认的原则和相关事项。
收入确认原则1. 实现可靠性原则根据会计准则，房地产企业需要在满足以下条件之一时确认收入：相关收入的金额能够可靠地计量；相关收入的经济利益很可能流入企业，且潜在的风险和报酬可被合理估计；相关交易的完成程度可被可靠地衡量。
2. 可划分原则在房地产项目中，可能会涉及多个交易和收入来源。
为了准确确认收入，需要将不同的收入来源划分为独立的交易。
对于每个独立的交易，应根据其经济实质和风险特征来确定适当的收入确认方法。
3. 控制权转移原则控制权转移是一个重要的收入确认原则。
当房地产买卖交易涉及到物业的控制权转移时，收入可以被确认。
控制权转移可以通过合同签订、物权登记等方式来确认。
如果控制权尚未转移，则收入不应被确认。
4. 有关成本和收益的可靠估计在房地产项目中，有时会涉及多个阶段的交易和收入来源。
在这种情况下，收入应该被合理地分配到每个交易的不同阶段。
同时，有关成本和收益的估计也应该可靠，并通过可靠的方法进行验证。
收入确认方法1. 确认已收现金房地产企业在收到相应款项后，可确认已收现金作为收入。
这种方法适用于购房者通过现金支付购房款项的情况。
2. 完成百分比法完成百分比法是一种常见的房地产收入确认方法，特别适用于涉及到多个阶段的房地产项目。
按照该方法，收入将根据已完成的工作量比例进行确认。
3. 确认合同条款根据合同的条款和条件，房地产企业可以确认相应的收入。
这种方法适用于已签订合同但尚未完成的交易。
相关事项1. 收入确认的时机房地产企业应根据收入确认原则和方法，在合适的时机确认收入。
一般来说，收入可以在交易完成时确认，或者在项目各个阶段的完工时确认。
2. 长期合同的处理对于长期合同，房地产企业需要在各个阶段按照适当的收入确认方法进行确认，并对于收入和成本进行合理的估计。
房地产收入确认原则房地产行业作为经济发展的重要支柱之一，其收入确认原则对于企业财务报表的准确性和可靠性至关重要。
在房地产行业中，有一系列的原则被制定，以确保房地产收入的准确确认和及时披露。
本文将从合同订立、资金流入和房地产项目完成三个方面，详细讨论房地产收入确认原则。
一、合同订立阶段的收入确认原则在房地产项目开始之前，合同的订立是首要的步骤。
在此阶段，房地产企业需要依据以下原则来确认收入：1. 客观性原则：收入的确认必须依据可验证的客观事实，确保收入的真实性和准确性。
所有的合同条款和条件必须得到明确的写入，并且合同双方都必须同意并签署相关文件。
2. 可计量性原则：收入的确认必须是可计量的，确保收入的金额可以明确计算。
合同中的价格、付款方式和时间等重要事项必须在合同中明确规定。
3. 可控性原则：收入的确认必须依据企业的实际控制能力。
只有当企业具备对房地产项目的实际控制权时，才能确认相关的收入。
二、资金流入阶段的收入确认原则在房地产项目实施过程中，资金流向是一个决定收入确认的重要因素。
在此阶段，房地产企业需要考虑以下原则来确认收入：1. 权益转移原则：收入的确认必须在购房人支付相应款项后进行。
只有当购房人对房地产项目产生实质上的占有和支配权时，才能确认相应的收入。
2. 实质性完成原则：收入的确认需依据实质性完成的程度。
在房地产项目开发过程中，开发商需要根据合同约定的条件和进度，确认已经完成的工作量，并据此确认相应的收入。
3. 可靠性原则：收入的确认必须基于可靠而充分的证据。
开发商需要保持相关交易的记录和文件，并进行准确的会计核算，以确保收入确认的可靠性和准确性。
三、房地产项目完成阶段的收入确认原则当房地产项目完成并交付给购房人时，最终的收入确认也需要遵守一定的原则：1. 完成转移原则：收入的确认必须在房地产项目转交给购房人之后进行。
只有当房地产项目的实质性控制权转交给购房人时，才能确认相关的收入。
2. 可辨识性原则：收入的确认必须基于房地产项目能够独立辨识的特征。
房地产收入确认原则房地产收入确认原则1. 概述房地产收入确认原则是指在房地产开发、销售和租赁等经营活动中，确认和计量房地产收入的一套准则。
根据《企业会计准则》及相关法律法规，房地产企业在进行房地产交易时，应按照一定的原则和方法确认收入。
2. 收入确认时间点2.1 建筑物销售收入确认时间点在房地产开发过程中，建筑物的销售收入通常在以下时间点确认：- 当交付销售的建筑物的控制权转移给购买者时，确认销售收入；- 当购买者根据协议支付建筑物的价款或按照协议承担相关风险和报废损失时，确认销售收入；- 当与购买者签订销售合同，并满足一定的条件时，确认销售收入。
2.2 租赁收入确认时间点在房地产租赁活动中，租赁收入通常在以下时间点确认：- 当承租方使用租赁物的权利和利益开始，且租赁合同已生效时，确认租赁收入；- 按照租赁合同约定的支付时间，确认租赁收入；- 当出租方向承租方转移租赁物的控制权时，确认租赁收入。
3. 收入计量3.1 建筑物销售收入计量建筑物销售收入计量应基于以下原则：- 以合同总价为基础，将各项款项按照合同约定的支付时间和条件进行明细计量；- 将与销售有关的直接费用和间接费用合理分摊到各个销售单位上，以确定实际销售收入。
3.2 租赁收入计量租赁收入计量应基于以下原则：- 将租赁合同约定的租金按照约定的支付时间进行计量；- 如果租金的支付方式为分期支付，在每个计量期末，计算并确认相应的租赁收入。
4. 收入确认的例外情况在某些情况下，根据特定的会计准则，对于房地产收入确认可能存在例外情况：- 不完全履约的销售合同：当销售合同中存在不完全履约的情况，即不具备完全的销售条件时，只有当支付款项金额的收回变得可靠时才确认相应的收入；- 分期收款合同：若销售合同约定按照进度或特定条件分期收款，收入应按照合同约定的分期收款时间点进行确认；- 报废或损失：若建筑物在交付给购买者之前发生报废或损失，应相应地调整已确认的销售收入。
房地产收入确认原则房地产收入确认原则1. 引言本文档旨在介绍房地产行业中的收入确认原则。
房地产行业具有独特的特点和运营模式，在确认收入的过程中需要遵循一定的准则和原则。
2. 房地产收入的特点房地产收入具有以下几个特点：- 长期周期性：房地产项目通常需要数年的时间来完成，收入的确认也需要考虑到项目的长期周期性。
- 多元化：房地产行业涉及到多种收入来源，例如销售房屋、租赁、物业管理等，在确认收入时需要对不同来源进行区分。
- 高度风险性：房地产项目面临着市场风险、政策风险等多种风险因素，这些风险在确认收入时需要进行充分的考虑和评估。
3. 房地产收入确认原则根据国际财务报告准则（IFRS）和中国会计准则（CAS），房地产行业应遵循以下原则来确认收入：3.1 将权益转移视作收入确认的关键标准在房地产销售中，一般将购房者的权益转移视作确认收入的关键标准。
只有当购房者对房屋享有所有权时，才能确认相应的收入。
，在合同签订后要明确购房者的权益转移时点，并根据约定的条件确认收入。
3.2 可靠的收入测度确认收入时，需要有可靠的测度来计量交易的金额。
通常，房地产销售中的收入计量可以通过合同上的销售价格来确定。
如果合同中存在显示价格不可靠的情况，应根据合理可信的方式计量。
3.3 收入按照合同履行进度确认房地产项目通常是一个长期的过程，收入的确认也要根据合同履行进度进行分期确认。
根据工程进度、合同条款等因素，按照合同规定的条件和比例确认相应的收入。
3.4 多元化收入来源的确认房地产行业涉及到多种收入来源，例如销售房屋、租赁、物业管理等。
在确认收入时，要根据不同的来源进行区分和确认，确保准确和合规。
4. 收入确认的例外情况在房地产行业中，有些情况下可能存在收入确认的例外情况，例如：- 赠予房屋：如果房地产企业将房屋赠予他人，收入确认原则不适用，应按照捐赠原则进行处理。
- 预收款项：如果房地产企业在项目未完工前收到购房者的款项，应按照预收款项原则进行处理。
房地产收入确认原则房地产收入确认原则一、引言房地产行业作为一个关键的经济领域，对于收入的确认有着严格的要求。
本文档旨在探讨房地产收入确认的原则和标准，以指导公司和从业人员正确处理相关业务。
以下是具体内容：二、收入确认的基本原则1. 实质性继续连结原则：根据该原则，房地产公司应该根据交易的实质性特征和与其他交易的连结性质来确认收入。
2. 收入能正确计量原则：在确认收入时，房地产公司应确保能够准确计量收入金额，并与实际收入相符。
3. 可靠性原则：收入确认过程应可靠，基于充足的证据和合理的估计。
三、各类房地产收入的确认原则1. 销售收入确认原则：销售收入确认主要涉及房地产销售，根据合同约定和交付标准来确认收入。
1.1. 合同约定：根据销售合同约定的具体条款，确认收入的金额和时间。
1.2. 交付标准：根据已完成的工作量、交付的房屋面积或者房屋的交付比例等来确认收入。
2. 租赁收入确认原则：租赁收入确认主要涉及房地产租赁，根据租赁合同约定和租金支付的实际情况来确认收入。
2.1. 合同约定：根据租赁合同约定的租金支付方式和时间，确认租赁收入。
2.2. 租金支付情况：根据租户实际支付的租金金额和支付时间来确认收入。
3. 开辟建造合同收入确认原则：开辟建造合同收入确认主要涉及开辟商与建造公司之间的合同，根据合同进度和完工比例来确认收入。
3.1. 合同进度：根据合同约定的工作进度和阶段性验收情况来确认收入。
3.2. 完工比例：根据已完成的工程量、付款比例或者完工比例来确认收入。
四、附件清单本文档所涉及的附件如下：1. 销售合同范本2. 租赁合同范本3. 开辟建造合同范本五、法律名词及注释本文档涉及的法律名词及注释如下：1. 实质性继续连结原则：在确认收入时，房地产公司应根据交易的实质性特征和与其他交易的连结性质来确定收入。
2. 可靠性原则：确认收入的过程应该是可靠的，基于充足的证据和合理的估计。
附件清单：1. 销售合同范本2. 租赁合同范本3. 开辟建造合同范本法律名词及注释：1. 实质性继续连结原则：在确认收入时，房地产公司应根据交易的实质性特征和与其他交易的连结性质来确定收入。
房地产收入确认原则房地产收入确认原则1. 引言2. 房地产收入确认的意义房地产收入确认是指确认和计量房地产企业从销售商品、提供服务或者转让资产所产生的收入。
正确的收入确认能够提供真实、准确的财务信息，帮助企业做出准确的经营决策。
3. 房地产收入确认原则3.1 权益转移原则按照权益转移原则，房地产收入应当在实际交付商品或服务给客户时确认。
只有当客户对所购买的商品或服务拥有实质上的控制权时，收入才能够被确认。
3.2 可靠性原则可靠性原则要求房地产企业在收入确认时，必须能够合理判断的经济利益将流入企业。
收入的金额和时间必须可以可靠地衡量和确认。
3.3 可计量性原则根据可计量性原则，房地产收入的金额必须可以合理地计量。
收入的计量应当基于可靠的估计和假设，必须遵循会计准则和法规的要求。
3.4 可回收性原则可回收性原则要求房地产企业对已确认的收入，必须能够合理地预计和确认是否可以回收。
如果不能预计和确认收入的回收性，收入需要被适当地调整或废弃。
3.5 成本与收益匹配原则按照成本与收益匹配原则，房地产收入的确认应当与相关成本的发生相匹配。
只有当与收益直接相关的成本已经发生或者可以合理估计时，收入才能够被确认。
3.6 关联交易原则关联交易原则要求房地产企业在与关联方进行交易时，必须按照公平价值确认收入。
关联交易可能对收入的确认产生影响，房地产企业必须严格遵守关联交易原则。
4. 遵守房地产收入确认原则的好处4.1 提供真实、准确的财务信息遵守收入确认原则能够确保房地产企业提供真实、准确的财务信息，给投资者和其他利益相关方提供有效的决策依据。
4.2 避免操纵财务报表收入确认原则的遵守能够帮助房地产企业避免操纵财务报表，保障企业的声誉和信誉。
4.3 优化资源配置正确的收入确认能够帮助房地产企业准确评估业务绩效和收入贡献，从而优化资源的配置和利用效率。
5. 结论房地产收入确认原则是保障房地产企业财务信息真实、可靠的重要原则。
房地产收入确认原则在房地产行业中，收入确认是一个重要的会计原则。
房地产公司和开发商必须遵守一系列准则来确认其收入。
这些准则旨在确保公司正确和准确地记录其收入并遵守适用的会计原则和标准。
1. 偶然性原则根据偶然性原则，房地产公司在确认收入时必须考虑到与其收入相关的风险和不确定性。
房地产开发涉及多个环节，包括土地购买、规划、建设等。
在每个环节中都存在一定的风险，例如政府政策变化、市场波动等。
在确认收入时，房地产公司必须合理估计并考虑这些风险和不确定性。
2. 完成性原则根据完成性原则，房地产公司应在房地产项目完工之后才能确认收入。
这意味着在一项房地产项目完工之前，公司不能将其预售的房屋或土地作为收入计入财务报表。
只有在房地产项目真正完成并符合规定的标准后，公司才能确认相应的收入。
3. 可靠性原则可靠性原则要求房地产公司在确认收入时必须依据可靠的证据，并遵循准确的会计原则和标准。
例如，房地产公司必须准确记录收入的数额，并确保其收入计算方法符合会计准则的规定。
公司还必须保留相关的文件和记录，以便审计和核实。
4. 权益确认原则权益确认原则指出，房地产收入应该在房地产公司对其开发项目拥有实际经济利益时确认。
这意味着收入确认应基于公司对该项目拥有的权益，包括所有权、使用权或其他经济利益。
只有在公司能够实际享受到这些权益时，才能确认相应的收入。
5. 对比性原则对比性原则要求房地产公司对其收入确认原则进行对比和解释。
公司应该提供有关其收入确认原则的详细信息，并解释其原则与行业内其他公司的差异。
这样可以增加透明度和可比性，帮助投资者和利益相关者更好地理解公司的财务状况和经营状况。
，房地产收入确认原则对于房地产公司和开发商来说至关重要。
这些原则确保了准确记录和确认房地产收入的过程，并遵循适用的会计准则和标准。
遵守这些原则可以提高公司的财务透明度和可靠性，增强投资者和利益相关者对公司的信任与满意度。
房地产收入确认原则房地产收入确认原则一、引言房地产行业是一个重要的经济领域，涉及到许多与房地产收入有关的问题。
为了确保财务报表的准确性和可比性，制定了一系列房地产收入确认原则。
本文将介绍这些原则并解释其背后的原理。
二、房地产收入确认原则概述房地产收入确认原则是指在何时和以何种方式确认房地产收入。
这些原则旨在确保企业在财务报表上准确地反映其房地产业务的相关收入。
以下是几个重要的房地产收入确认原则：1. 实质上的完成原则根据实质上的完成原则，房地产收入应在以下条件满足时确认：交易发生，收入金额可确定，相关费用和成本可以可靠地计量，以及经济利益流动到企业。
实质上的完成原则确保了财务报表上的收入与实际的经济活动相符。
2. 可收回性原则可收回性原则要求在确认房地产收入时，必须对可能出现的无法收回的风险进行评估。
如果收入无法收回，应当予以相应的减值处理。
这个原则强调了财务报表上收入的可靠性和真实性。
3. 公允价值原则根据公允价值原则，房地产收入应以公允价值计量，即交易对手愿意支付或收付的金额。
这个原则确保了收入的公允性和市场价值的准确反映。
4. 可靠度原则可靠度原则要求在确认房地产收入时，必须有足够可靠的证据支持。
这包括合同、交易文件、相关凭证等。
这个原则确保了收入确认的可靠性和证据的充分性。
5. 时间点原则时间点原则指出房地产收入应在特定时间点确认，通常是在交易完成时。
这个原则确保了收入的时效性和财务报表的准确性。
三、房地产收入确认原则的应用房地产收入确认原则在实际应用中需要考虑各种情况和交易类型。
以下是一些常见的情况和对应的收入确认原则：1. 销售房地产- 根据实质上的完成原则，在房屋交付给买家并收到全部或大部分销售款时，确认销售收入。
- 根据可收回性原则，如果存在无法收回的风险，应根据相关规定予以减值处理。
2. 租赁房地产- 根据时间点原则，在租赁合同生效并开始租金支付时，确认租赁收入。
- 根据公允价值原则，将租赁收入计量为租金合同约定的金额。
房地产收入确认原则（一）引言概述：房地产收入确认原则（一）是一项关键的会计准则，用于指导房地产开发商或房地产拥有者如何确认和报告其房地产收入。
该原则的目的是确保房地产交易的准确和透明，并提供一致的会计准则，以便投资者和利益相关者能够了解房地产公司的经济状况和业绩。
本文将从五个大点来详细阐述房地产收入确认原则。
一、确认收入的时间节点1. 销售发生的时间：房地产收入应在销售发生的时间点确认，即当购房者与开发商或房地产拥有者达成购房合同并满足了合同中约定的条件时。
2. 收款的时间：房地产收入的确认应当与实际收款的时间相一致，即在收到购房款项后方可确认相关收入。
二、确认收入的依据1. 主要合同条款：房地产收入的确认应基于主要的合同条款，包括房屋交付日期、销售价格、付款方式等，以确保准确反映交易的实质和相关收入的金额。
2. 交易的商业实质：房地产收入的确认应基于交易的商业实质，而不仅仅以形式为依据。
表面上的交易不能代表实际的经济利益，因此需要综合考虑交易的实质来确认收入。
三、收入确认的原则1. 可靠性原则：房地产收入应当基于可靠的证据进行确认，确保收入的可靠性和准确性。
2. 实质优先原则：房地产收入的确认应当优先考虑交易的实质，即交易的经济实际效益，而不仅仅依据合同的字面表述。
3. 一致性原则：房地产收入的确认应当与以往类似交易的确认方式保持一致，以确保会计信息的可比性和连续性。
四、特殊情况的处理1. 收入的分期确认：如果房地产交易涉及分期付款或按计划交付房屋的情况，收入应当按照实际交付的进度和实际收款的时间点进行分期确认。
2. 额外费用的处理：房地产收入确认时，应将额外费用（如装修费、物业管理费等）与销售收入进行区分，确保将费用正确归属到相关的成本费用项目。
五、总结房地产收入确认原则（一）是确保房地产交易的准确和透明的关键准则。
通过合理和一致的收入确认方式，房地产开发商或房地产拥有者能够提供准确、可比的会计信息，为投资者和利益相关者提供有关房地产公司经济状况和业绩的重要参考。
房地产企业收入确认原则房地产企业收入确认原则一、收入确认原则概述收入确认是指将经济利益实现或者实现的可能性确定的过程。
房地产企业作为一种特殊的经济实体，其收入确认原则与其他行业存在一定区别。
本文将详细介绍房地产企业收入确认原则的相关内容。
二、房地产销售收入确认房地产销售收入是指房地产企业通过出售物业、项目或者转让权益所产生的经济利益。
房地产销售收入确认主要遵循以下原则：1. 可靠测量：收入确认应基于可靠的测量准则，确保收入能够被准确地计量和核算。
2. 控制转移：收入确认需要满足物权转移的要求，即买方需具备对房地产的实质控制权。
3. 经济利益：房地产销售收入确认需确保实现或者实现可能性足够高的经济利益。
三、预售款项确认预售款项是指买方在购买房地产前预先支付给房地产企业的款项。
预售款项确认主要遵循以下原则：1. 可靠测量：预售款项的确认应基于可靠的测量准则，确保预售款项能够被准确地计量和核算。
2. 风险与报酬权益的转移：预售款项确认需要满足风险与报酬权益的转移要求，即买方应承担预售款项支付后的风险。
3. 经济利益：预售款项确认需确保实现或者实现可能性足够高的经济利益。
四、租赁收入确认房地产企业通过出租物业或者项目所产生的收入为租赁收入。
租赁收入确认主要遵循以下原则：1. 可靠测量：租赁收入的确认应基于可靠的测量准则，确保租赁收入能够被准确地计量和核算。
2. 控制权的转移：租赁收入的确认需要满足租赁物的控制权转移要求，即租赁人在租赁期间享有租赁物的控制权。
3. 经济利益：租赁收入确认需确保实现或者实现可能性足够高的经济利益。
五、其他收入确认除了销售和租赁收入外，房地产企业还可能产生其他收入，如物业管理费、代建服务费等。
其他收入的确认主要遵循可靠测量和经济利益实现原则。
附件：1. 收入确认相关法律政策文件2. 收入确认流程图3. 收入确认数据统计表格法律名词及注释：1. 实质控制权：指买方对房地产的实际支配和支配性权益。
房地产收入确认原则
条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
”“商品房销售时，房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。
按套（单元）计价的现售房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围或者面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以要求退房，由房地产开发企业承担违约责任。
”
只有符合以上标准，商品房才能被客户接受。
在此情况下，未办理产权过户不能构成退房的依据。
从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。
其次是要合理理解成本能够可靠计量。
前述房屋开发的成本滞后特征，决定了“房屋成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到。
因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。
已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得。
而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。
这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。
在合理预估公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。
综上所述，笔者认为房地产企业收入确认的
具体条件应该包括以下四个方面：
1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；
2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；
3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；
4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。
房地产开发企业销售收入审计攻略
房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用制度的改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。
房地产开发企业生产的最终产品——开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。
从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。
因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。
这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁
杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。
根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权
移交手续后，确认销售收入的实现。
但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。
但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。
这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。
而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用
于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。
出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。
房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控
制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。
注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入
的行为手段。
注册会计师在外勤审计中，可以通
过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。
在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。
3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。
注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存
根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价
格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。
经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原
则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计
报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。
注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产——土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定
是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。
若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出达到不作收入入账之行为手段。
注册会计师在审计时，首先，可以对“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”、“经营成本”等会计科目进行重点审计，对于“出租开发产品”、“在用周转房”的借方发生额，注册会计师可以通过查阅相应的房屋租赁合同、房屋拆迁补偿合同，核实其业务发生的真实性；其次，对于“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”的贷方发生额及“经营成本”的借方发生额，注册会计师可以核查其贷方发生额与借方发生额的相应原始
凭据，通过核实相应的原始凭据，查实其是否转
为房地产销售。
最后，注册会计师仍可以采用分析性复核程序，通过分析上述各种指标，并通过比较来发现是否存在将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的情况。
