会计实务：房地产开发企业收入确认的条件

新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。

一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。

这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。

而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。

对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。

一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。

同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。

如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。

房地产开发企业收入确认的条件在审计实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。

譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了《商品房买卖合同》，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。

也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。

那么，以上观点正确吗?《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(三)与交易相关的经济利益能够流入企业;(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。

房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。

“由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。

但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。

与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。

这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。

2、房地产属资金密集型行业，投资大。

为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。

由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

3、产品成本计量相对滞后。

一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度;另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。

特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。

房地产开发企业收入确认问题研究摘要：本文从房地产开发企业会计实务出发，通过对房地产行业及房地产收入确认的特殊性的阐述，分析得出锁定房地产商品所有权上主要风险与报酬实质上转移的关键时点，并对房地产收入确认中存在的问题提出相应的建议。

关键词：房地产综合验收收入确认房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。

一、房地产行业的特殊性房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。

要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。

房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。

图1房地产项目开发流程简图二、房地产收入确认的特殊性根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

3．收入的金额能够可靠地计量。

4．相关的经济利益很可能流入企业。

5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。

浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整房地产企业销售未完工产品时按预计毛利计算缴纳企业所得税，完工年度结转收入再将之前预计的毛利转回，实现所得税税款的均衡缴纳。

如果完工年度与会计结转收入在同一年则收入确认没有税、会差异，申报也相对简单。

本文讨论的是房地产企业收入确认存在税会差异时（完工年度与会计结转收入不在同一年）在所得税申报方面的处理。

一、政策依据1．《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号,下称31号文）第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（竣备）。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（下称“三个条件”）2. 31号文第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

3. 31号文第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

4. 《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号发布）第四条：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

二、分析根据31号文的上述规定，所得税以是否达到完工标准作为结转收入的时点，即三个条件孰先进行确定，完工当年应及时结转收入和计税成本；而会计准则是应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。

房地产未完工产品销售收入的确认
房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。

预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。

位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。

位于其他地区的不低于5％。

但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。

【例】某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000x5%÷10＝225000（元）。

完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000x12%－225000x10＝3150000（元）。

课后寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述
会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。

企业会计准则收入确认条件1.收入能够计量根据准则，企业只能确认能够可靠计量的收入。

可靠计量的收入是指能够明确确定金额的收入，无论是现金收入还是非现金收入。

如果无法准确计算收入金额，企业应等待相关信息到位后再确认收入。

2.收入的产权已转移给买方准则要求企业确认收入时，必须确保收入的产权已转移给买方。

产权转移是指企业将商品、服务或其他资产的所有权转交给购买方，并且购买方对该资产拥有支配权和风险责任。

例如，如果企业出售商品，商品必须已交付给买方；如果企业提供服务，服务必须已完成并交付给买方。

3.收入的收益将流入企业准则要求企业确认收入时，必须有足够的证据表明收入的收益将流入企业。

收益流入是指企业通过确认收入所获得的经济利益。

例如，如果企业销售商品时收到现金支付，这意味着收入的收益已经流入企业；如果企业为客户提供信用销售，并且能够信任客户按时支付款项，那么收入的收益也可以确认。

4.收入的发生时间可确定准则要求企业确认收入时，必须能够确定收入的发生时间。

收入的发生时间是指收入的产生或实现条件已满足的时间点。

例如，如果企业根据合同规定的交货日期交付商品，那么收入的发生时间可以确定为交货日期；如果企业提供的服务是持续的，那么收入的发生时间可能是根据服务期限来确定的。

总之，企业在确认收入时必须满足收入能够计量、收入的产权已转移给买方、收入的收益将流入企业以及收入的发生时间可确定这四个条件。

只有在满足了这些条件后，企业才能按照准则确认收入。

同时，企业应该注意，根据准则规定，有些行业或特定情况下，可能会有其他额外的要求和准则来规定收入的确认条件。

因此，企业在确认收入时还应考虑相关行业和情况下的特殊要求。

房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。

它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。

房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。

企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。

出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。

企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。

按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。

企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

房地产开发如何准确确认销售收入一些房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴时，对销售收入具体确认理解不准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入，出现申报错误。

《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按不同结算方式分别在收到款项时或合同约定应收款项时确认收入。

现结合文件进行说明。

 取消预售收入的概念 按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收入，完工后才按规定确认销售收入。

而国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。

虽然会计核算方面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。

按照《办法》第三条规定，房地产开发经营业务包括土地的开发和建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

 （二）开发产品已开始投入使用。

 （三）开发产品已取得了初始产权证明。

 完工前销售收入仍要预计毛利额 虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。

因此，《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。

《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。