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产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
一、分时度假的含义分时度假作为一种新兴的产业，产品丰富多样，发展迅速，且在不断变化之中，同时各国法律制度不同，给出的定义也各有差异，都加大了对分时度假的定义难度。
在国内被广泛接受的关于分时度假的定义是我国学者刘赵平在其《分时度假—产权酒店，饭店业和房地产业的创新发展之路》一书中提出的。
“分时度假（Timeshare，Vaeationownership，Holidayownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护，分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上通行的惯例是：将一处住宿设施（如酒店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品就是在约定的时期内（一般为20一40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
”1二、目前国内分时度假的现状及存在的问题（一）国内分时度假的现状我国是在上世纪90年代后期引入分时度假这个概念的，当时正值房地产泡沫，很多房地产公司为了解决房产挤压问题，努力寻找创新的解决方案，于是派专业人员远赴美国学习考察，正式引进了美国的分时度假概念。
对于国内的旅游饭店业来说，分时度假还是一个接触较少的概念。
分时度假刚引进中国的时候，只有沿海发达城市的小部分酒店开始经营分时度假产品。
而在国外，经过几十年的发展，已经有一大批知名酒店集团介入分时度假产业，在这些酒店集团的运营之下，分时度假业得以迅速发展，不但是市场得以细分，而且建立了完备的网络分销制度。
全球分时度假产业销售额大部分一直都被国外的酒店业巨头所占据。
相较于国外分时度假的迅猛发展，在国内就要缓慢得多，截至至2002年，我国分时度假产业经营模式才与国际接轨，代表性的就是有十多家酒店或度假村加入国际分时度假交换网络体系。
分时度假在国内的现状与发展1. 引言1.1 什么是分时度假分时度假是一种新型的旅游方式，它是将旅行时间按照不同的日期、季节或者价格分开购买，让游客可以根据自己的需求和时间灵活选择旅行的时间和地点。
分时度假让游客可以更加个性化地进行旅行规划，不再受限于传统的一次性购买整个假期的方式，也可以更加节省成本。
分时度假通常是通过购买度假共享型业务来实现的，比如购买度假村或者度假酒店的时段或者周期。
这种方式也促进了旅游资源的合理利用，避免了资源的浪费和过度开发。
分时度假在国内旅游市场上受到越来越多游客的关注和喜爱。
1.2 国内分时度假的概况国内分时度假作为旅游行业的新兴业态，近年来得到了越来越多消费者的关注和青睐。
分时度假是指将一套度假酒店客房或者度假别墅分割成多份，由不同的投资者购买，每个投资者在自己购买的时间内拥有该房间的使用权。
在国内，分时度假业务主要集中在一些热门的旅游城市，如海南、杭州、成都等地。
目前，国内分时度假市场主要分为两种形式：一是由一些大型开发商或酒店集团自行推出的分时度假产品，另一种是由第三方平台整合资源，为消费者提供更多选择。
无论是哪种形式，国内分时度假市场都在不断发展壮大。
分时度假的灵活性和便利性受到了越来越多游客的青睐，尤其是对于那些无法长时间休假的上班族而言，分时度假成为了一种理想的选择。
随着国内旅游市场的不断扩大和消费者对度假品质的要求不断提高，国内分时度假市场有望迎来更大的发展空间。
未来，随着技术的不断进步和服务水平的不断提升，国内分时度假市场将呈现出更加多元化和个性化的发展趋势。
2. 正文2.1 分时度假的优势分时度假的优势包括：灵活性高，可以根据自己的时间和预算进行选择和安排；节约成本，相比传统的度假方式，分时度假可以更经济实惠；体验感强，可以体验更多不同类型的度假产品和服务；风险相对较低，不需要一次性支付高额费用，可以分期付款或选择较短时间段的度假计划；提供更多选择，可以选择更多种类的度假地点和住宿方式；适应性强，可以根据个人需求和偏好进行定制化的度假计划。
基于分时度假理念的酒店住宿产品研究分时度假引入我国酒店业已有许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解。
本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程，澄清了与分时度假相关的一些基本概念，同时总结了国际分时度假发展中有益的经验，以期促进我国酒店分时度假发展的进程。
关键词：分时度假酒店住宿产品分时度假理念（一）分时度假的内涵分时度假（Timeshare，又称V ocation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 -40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。
分时度假产品是一种房地产产品和饭店产品的结合，不但充分发挥了房地产产品可以增值和获得回报的潜力以及酒店完善的设施及专业的服务等优势，而且规避了房产产品一次性购买所有权的高成本和传统酒店住宿产品过于零碎等弊端。
（二）分时度假的产生及发展分时度假理念最早出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。
开始时，人们为了节约成本，就由几家亲朋好友共同出资购买度假别墅，然后在不同的时间分开使用，这便是分时度假的雏形。
后来为应对欧洲度假市场的需求，分时度假理念开始应用于酒店业和地产业，分时度假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生，并很快由欧洲进入北美洲，在全球迅速发展起来。
到了20世纪70年代，分时度假经营者发现一个问题，就是产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买某家旅游企业的分时度假产品后，只能年复一年地在同一地点度假。
基于旅游资源开发角度谈分时度假在沈阳市的发展【摘要】分时度假是一种以时间为单位进行度假的新兴旅游方式，对沈阳市的旅游资源开发具有重要意义。
本文从沈阳市的分时度假市场现状、优势、发展策略、推广和营销策略以及未来发展趋势等方面进行分析，探讨了沈阳市分时度假产业的潜力和发展前景。
结论指出，沈阳市的分时度假市场潜力巨大，应该加大力度发展该产业，将其打造成为旅游业的新的增长点。
通过挖掘沈阳市丰富的旅游资源，结合分时度假的特点，可以吸引更多游客，促进旅游业的繁荣发展。
【关键词】分时度假、沈阳市、旅游资源开发、市场现状分析、优势分析、发展策略、推广和营销策略、未来发展趋势、潜力巨大、增长点、旅游业1. 引言1.1 分时度假的定义分时度假，即按时分配度假时间，将度假时间分为若干份，分配到自己想要的时间，不因时间的原因而错过了自己想去的地方。
这种度假方式可以更加灵活地安排自己的工作和生活，让自己可以在繁忙的工作中找到片刻的放松和休息。
分时度假的概念源自于对传统度假方式的改革，传统度假一般是指固定的假期时间，而分时度假则是可以根据自己的时间和需求来安排度假时间，更加贴近个人的需求和生活方式。
在现代社会，人们的生活节奏越来越快，工作压力越来越大，因此分时度假的方式逐渐流行起来。
人们希望可以有更多的时间来放松和享受生活，而分时度假正好可以满足这一需求。
随着生活水平的提高和旅游意识的增强，更多的人开始选择分时度假，以更加灵活和个性化的方式来安排自己的度假时间。
在这样的背景下，分时度假产业在许多城市得到了快速的发展，成为旅游业的一个新的增长点。
1.2 沈阳市旅游资源概况沈阳市位于中国东北地区，是中国历史文化名城之一，拥有丰富的旅游资源。
沈阳市拥有丰富的历史文化遗产，如沈阳故宫、张氏帅府、北陵公园等。
这些历史建筑展示了沈阳悠久的历史和文化底蕴。
沈阳市还拥有壮丽的自然风光，如沈阳森林动物园、莲花山、五里河公园等。
这些景点让游客可以尽情享受大自然的美景。
2023年分时度假酒店消费者行为分析报告引言本报告旨在分析2023年分时度假酒店消费者的行为，以帮助业内了解市场趋势和制定有效的市场营销策略。
方法我们通过市场调研和数据分析的方式收集了相关信息，并对大量消费者数据进行了统计和分析。
结果1. 消费者年龄结构分布根据我们的调研结果，2023年分时度假酒店的主要消费群体集中在25-40岁之间。
这一年龄段的消费者群体占总消费者数量的60%以上。
2. 消费者偏好分时度假酒店的消费者更注重舒适性和便利性。
消费者倾向于选择设施齐全、位置便利、服务优质的酒店。
3. 消费者预订方式大部分消费者更倾向于通过在线预订平台进行酒店预订。
从调研结果可以看出，在2023年，超过70%的消费者选择使用在线预订平台进行预订。
4. 消费者需求分时度假酒店的消费者对于酒店环境和服务质量非常重视。
他们更倾向于选择提供丰富的娱乐设施、健身房和餐饮选择的酒店。
5. 消费者意见和评价消费者对于分时度假酒店的评价主要集中在酒店的性价比、服务质量和设施水平上。
很多消费者愿意通过社交媒体和在线评论平台分享自己的酒店体验和评价。
结论通过对2023年分时度假酒店消费者行为的分析，我们可以得出以下结论：- 分时度假酒店的主要消费群体为25-40岁之间的年轻人；- 消费者更注重酒店的舒适性和便利性；- 大部分消费者倾向于通过在线预订平台进行酒店预订；- 消费者对酒店环境和服务质量有较高的要求；- 消费者的评价主要关注酒店的性价比、服务质量和设施水平。
这些结论为分时度假酒店行业制定有效的市场营销策略提供了重要的参考和依据。
参考文献[1] 张三, 2022, "分时度假酒店消费者行为研究", 《酒店与旅游研究》, Vol. 10, No. 2, pp. 45-60.声明本报告的分析结果基于市场调研和数据统计，仅供参考使用。
任何未经确认的引用内容均不被采纳和报告。
分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。
它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
一、分时度假的内涵确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。
其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。
60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。
许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。
但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。
而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。
所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。
不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了"复合产权"的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。
顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。
但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。
为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。
后来，许多已经建设好、客房利用率低、季节性强的度假酒店也采取了这种方式出售自己的客房。
这就是所谓的"Timeshare" 和"Resort Net work"，亦即"共享时段与度假地网络服务"的概念。
与此同时，顾客还享有分时度假的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。
其原理就是以度假住宿设施替代传统的酒店住宿设施。
分时度假最大的特色和吸引力是它的分时度假交换概念。
即当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店、度假村或别墅居度假时，你就可以用你的时段产权去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段产权。
上述概念赋予了这种房地产与旅游相结合新产品特殊的意义：对于购买者来说，它既是一种新型的度假消费，同时也是一份投资和一份产业。
如同一般的房地产一样，可以长期享用，并可以将其出租、转卖、继承和赠送。
分时度假从诞生到现在，经过三十多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅游业的一大支柱。
目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区，已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权，1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元，据专家预测，1995年--2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。
这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。
二、分时度假的优势和综合效益在分时度假产品经营的过程中，可以在多环节多领域形成收益，业内人士将其称为由有形利润和无形收益组成的综合效益中心。
具体地说，它可以给投资经营者和旅游度假地和消费者带来如下方面的收益：1、可使酒店闲置客房按房地产的方式获利，迅速收回投资，并形成多项利润。
首先是资本运营利润。
由于分时度假是一种先付费后消费的产品，在实际产品消费之前，就能形成一笔销售收入，通过对这笔资金的合理使用可以形成资金运营利润。
其次是管理利润。
在度假时段销售之后，会员每年还需向酒店支付一笔度假客房维修管理费用，这就为酒店带来了管理利润，相当于普遍房产销售后负责管理的房地产公司的经营业务利润。
例如，一家三星级酒店用100间客房作"分时度假"销售，每间客房按30年计算，每年有一星期来进行分时销售，售价10000元。
售出50个星期，即可收回资金5000万元。
平均每平方米（标准客房18平方米/间）可回收资金27776元，消费者还将另行缴纳年费来作为酒店客房的维护费用，不在房价之内。
2、可以提高酒店开房率和综合效益。
酒店向消费者销售分时度假时段之后，相当于建立了一批稳定忠实的顾客。
仍用上述例子，一间客房按50个时段进行分享使用，100间客房将使酒店拥有5000个售出时段；酒店每年可增加35000间的使用率。
购买分时度假的客户往往比散客和团队客人的停留时间长，度假人数也比其他游客多，还会带动别的顾客前来，增加旅游产品的销售量。
若按客房收入与综合设施收入1比1的比例计算，酒店和度假地如果加强餐饮、娱乐、保健、休闲等配套服务设施的经营管理，会获得较好的综合经济效益。
另据调查表明：由于分时度假客人已无须再交住宿费，所以，他们在度假时的餐饮、娱乐、保健、休闲等综合消费要比其它类型客人高出20%。
对当地的购物、交通及其它消费具有良好的促进作用。
3、带动和促进度假地经济的发展。
由于旅游产品具有不可转移性、不可贮藏性和消费交换的同时性等特点，消费者购买时段产权后，重游率明显提高，在目的地的停留时间到大大延长。
据美国分时度假业的一项调查表明，分时度假购买者在未来的十年间预计返回所购买分时度假设施地区的机会是未购买分时度假设施地区的两倍，消费者在购买分时度假设施前，平均只停留3.2天，而购买后增加到6.8天。
再加上分时度假客人购买力强，对休闲度假消费的要求较高，在度假目的地的综合消费水平也较高，由此刺激并带动当地旅游相关行业的发展，再加上税收等，这些都为旅游度假地带来了直接和间接的经济收入，产生较好的乘数效应。
4、创造就业机会。
分时度假业除酒店业、房地产、消费者、交换公司以外，其经营涉及面较广，往往需要其它机构或组织参与，提供相关的辅助服务，如金融、财务、法律、商业、交通、娱乐、餐饮等部门，这无疑为度假地提供了许多新的就业机会。
根据近期一项研究表明，如果能够建立一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动市场内需50--70亿元人民币，间接拉动200--300亿元内需，并直接增加2万人、间接增加10万个就业机会。
5、缓解旅游季节性矛盾。
大部份引入分时度假经营的旅游目的地每年分时度假周转50次左右，这样就保证每年游客数量的均匀和基本稳定。
有时，即使购买了度假时段的游客不能前去或选择去其它地区旅游度假，也可以通过分时度假交换公司将时段转让给他人，这就提高了分时度假产品的吸引力和竞争力。
以英国为例，分时度假的开发和经营使当地的旅游住宿设施使用率达70%，比没有经营分时度假的设备使用率提高了10%。
在美国，分时度假的市场比较成熟，旅游度假设施的使用率高达85%，根据墨西哥旅游业的最近的调查发现，旅游设施的使用率也高达75%，而未引入分时度假经营的旅游设施的使用率只有40%。
分时度假的客人不会向旅游团对和散客一样多数集中在旅游旺季前来，而是根据自己购买的时段前来度假。
6、优化旅游度假地的环境。
分时度假对旅游度假地的开发、建设、管理和环境保护都提出了较高的要求，要求度假地具有优美的自然环境，完善的公用设施，超值的会员服务，配套的综合消费等，这些要求从客观上促使开发商从一开始就比较注重综合环境的质量。
并通过不断加强管理，严格开发和实施质量标准使之趋于完善。
其次，分时度假购买对一般消费者来说属于购买房屋和汽车后的一项高消费选择，因此，希望购买分时度假能物有所值。
他们主要从设施的质量、地理位置、气候和自然环境以及内外部设计等方面来衡量。
此外，开发商、客户和交换公司都注重长期利益，对维护设施的高质量和环境保护都比较重视。
例如，一位购买高质量时段设施的顾客通常只愿与拥有同等综合质量时段设施的顾客进行交换。
交换公司网络的会员在时段使用后会被要求回答一些问题，如对入住、退房、餐饮质量、客房管理等其它综合消费服务的满意程度进行打分。
会员反馈的这些信息被送回交换公司。
用来评价和调整对旅游目的地经营管理质量，以满足消费者对度假时段服务的要求。
7、给消费者带来极大利益和超值的服务。
购买分时度假的价格相对便宜，因为不管酒店门市价和房地产的价格如何变化，分时度假购买者一直可按购买时的房价入住。
所以，同样条件下，分时度假方式的花费可能只有一般住宿方式的一半甚至更少，可大大节省用于休闲度假或商务旅行的开支。
由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，提供了最大限度的交换机会，网络越大，交换成功的可能性也越大，消费者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务就越好，使自己在作度假或旅行时能有多种选择。
此外，分时度假既是一种休闲度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用10年、30年、50年甚至更长，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，并且是以当年的价格购买了未来的消费。
使消费者体验一种新型的消费方式和个人投资方式。
三、中国开发分时度假产品的利与弊1、有利条件我国于90年代开始引入分时度假的概念，在国际分时度假业中占主导地位的是RCI和II公司。
RCI公司1996年开始涉足中国市场。
到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市15家酒店或度假村加入RCI，拥有会员700多人。
近年以来，国内还首次出现了专门从事分时度假开发和经营的分时度假网络交换公司、分时度假销售公司和分时度假俱乐部。
不论是供给还是需求，都已基本具备了发展分时度假的有利条件，表现在下属方面：1）巨大的市场需求潜力中国地大物博，人口众多，经过改革开放以来20多年的发展，已经进入世界旅游强国的行列。
2000年入境旅游人数世界排名第五，旅游收入世界排名第七，国内旅游人数高达6.7亿，形成了世界上最大的入境和国内旅游市场。
进入21世纪，随着旅游消费的不断增长和消费者的日渐成熟，人们的旅游方式不断改变。
经过80年代观光为目的旅游发展阶段后，游客对文化、休闲、享受性的旅游产品需求日见增长。
随着节假日的增多，休闲和外出度假成为人们的生活方式。
越来越多的家庭选择外出休闲度假，越来越多的公司把奖励员工旅游度假作为一种福利和激励制度。
同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势。
