旅游地产借景开发的五种模式

旅游房地产项目开发模式实战应用（上）文|王晓华（北京晓月旅游咨询有限公司）【编者按】在2005年8月号《旅游实战研究》中的《国内旅游房地产开发模式及要点浅析》一文中，我们通过对国内旅游房地产开发模式的概览，从宏观的角度将目前国内旅游房地产项目的开发模式分为了：造景开发模式、借景开发模式和特色开发模式三种。

同时，对旅游房地产项目开发过程中的项目选择、策划、融资、销售等要点问题进行了分析。

本期我们将以最新策划的旅游房地产项目案例为基础，就借景炒作开发模式、提升融合开发模式和古城商业开发模式三种类型的旅游房地产实战开发模式进行分析。

一、借景炒作开发模式借景炒做开发模式是旅游项目建设与旅游房地产开发项目结合，同时进行运作，并以旅游项目和旅游节事活动炒做景区人气，从而达到旅游房地产楼盘热销和景区周边土地升值的目的，以旅游房地产项目的收益快速收回景区建设投资。

同时，利用景区周边地价升值获利的开发运作模式。

借景炒做开发模式通常适用于新建景区和未进行旅游房地产开发的老景区。

以我们策划的聚龙谷旅游度假风景区项目为例：聚龙谷旅游度假风景区总面积400多亩，位于湖北省十堰市张湾区的城区西北部，距张湾区政府仅10分钟车程，交通极为便利，距城市交通主动脉之一的方山路仅200米。

聚龙谷旅游度假风景区由六条形状、朝向各异的山谷及山体林地组成，植被覆盖率达90％以上，寺庙、山泉、水面、林木交相辉映，景色宜人。

由于项目前身是花果林场，所以聚龙谷的生态环境保护状况良好，景区内植被覆盖率高，丘陵、沟壑纵横，山鸡等野生动物经常出没于树林间，景区内的水塘、果树等现有资源是旅游项目开发的生态资源基础；景区内的龙泉寺是十堰市区内唯一的庙宇，具有一定的垄断性；主要问题是景区仅有400多亩的规模，没有独特的山川地貌、河流等自然资源条件，因此开发为风景名胜区的可行性不高。

另一方面，十堰是六十年代末，东风汽车厂生产基地选址在此而发展起来的城市，本地居民多来自全国各地。

（一）旅游度假区＋投资型旅游房地产开发模式此类旅游房地产特点：有核心资源为依托，如温泉、海滨、避暑环境等，以第二居所和异地度假主要需求，形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等，这类房产要能充分利用核心资源，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合，体现人与自然的统一，注重环境的营造和居住条件的改善。

（二）公园里的旅游房地产开发模式在公园里建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。

这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过旅游的开发，把生地做成熟地用于房地产开发。

这类房地产一般依托公园，集自然、生态、健康、文化为一体，同时享受城市的繁华与便利，是高品质的生活空间，具有很高的商业价值，但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。

（三）生态人居旅游小镇开发模式绿维研究（见林峰《旅游小镇――近期旅游房地产的主流方向》一文）提出了旅游小镇这一概念，所谓旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇，分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。

生态人居型小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。

对于北京、上海这样的特大型城市，距离在100公里以内；对于三百万以上市区人口的大型城市，距离在60公里以内；对于一百万左右市区人口的中型城市，距离在30公里以内；百万以下市区人口的中小型城市，距离在15公里以内。

生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。

生态人居（见杨光、林峰《生态人居系统——生态与宜居的创新整合》一文）是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求环境的营造。

生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。

要求的是人与环境的和谐统一。

在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。

将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。

三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统，在这其中，水环境尤其要注意，人与生俱来的亲水特性，决定了水环境在生态人居住系统的重要作用，水带给我们生存的环境，带给我们休憩的快乐，绿维提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。

全域旅游：5种主要模式及典型案例牧青按语本文提及了全域旅游的5种模式，分别为龙头景区带动型、城市全域辐射型、全域景区发展型、特色资源驱动型、产业深度融合型模式。

对于龙头景区带动型，验收标准提出了至少1个5A景区或2个4A景区；对于城市全域辐射型，大概是指一线城市、以及长三角、珠三角的部分城市，由于消费能力强，而带动了全域旅游，本质上是围绕中心城市的区域化休闲；对于全域景区发展型，指的是资源富集性区域，相当于旅游目的地的概念，验收标准提出了至少有一个旅游度假区；对于特色资源驱动型，大概是指有独一无二的生态或人文资源，并带动了特色旅游，譬如腾冲的沸泉、宜春的温泉、哈尔滨的冰雪、青岛的沙滩、海南的气候、古徽州区域的油菜花和徽文化，等等；对于产业深度融合型模式，本文所列举案例不太明晰，有点看不懂，只能说是旅游融合或带动了相关产业，但是全产业不代表全域旅游。

——马牧青【正文】一龙头景区带动型模式龙头景区带动型旅游城市，全域旅游的发展主要依托于本地龙头景区。

该模式下的全域旅游建设首要任务是将龙头景区打造成为吸引核和动力源，发挥其在城市形象塑造、空间结构优化、游客集散中心建设等领域的引导作用，再以全域旅游发展的基本要求为指导，围绕龙头景区配置旅游产品规划景点布局，部署完善公共服务体系以及旅游基础设施建设，努力服务全域旅游，美化城乡生态环境等，形成“综合产业综合抓”的工作机制，推进景城一体化发展。

依托龙头景区的辐射带动作用，推动区域旅游产业一体化发展，促进旅游产业与关联产业融合发展，实现区域社会与经济协同发展。

典型代表：四川都江堰、湖南张家界都江堰：作为四川省旅游特色突出的亮点城市，2016年都江堰市列入全国首批国家全域旅游示范区创建单位以来，紧紧围绕全域旅游示范区创建，探索形成“旅游主导、国际视野”的全域旅游发展模式，绘就了都江堰旅游发展由“5A”景区观光旅游向“5A+”全域旅游转型的“都江堰样本”。

2018年，都江堰市持续推动国际生态旅游名城的建设，加大了旅游产业的投入与招商引资。

旅游景区的七种商业模式1、门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观资源费用。

这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于资源的品位。

这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。

当然，如何抓住卖点进行营销也很重要。

张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。

2、旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。

单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。

一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，完全依赖门票经济难以获得可持续发展。

比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。

3、产业联动商业模式这种模式就是以旅游平台，利用旅游这个平台资源开发相关的产业，从而获得比较多的收益。

比较典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。

内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。

4、旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。

这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。

5、旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。

就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。

广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。

6、产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发一定程度后，通过引进战略投资者获得收益进行推出。

这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。

旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。

旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。

他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。

这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。

2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。

旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。

这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。

3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。

酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。

这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。

4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。

开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。

开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。

以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。

开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。

同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。

旅游地产盈利模式旅游地产是指利用自然、人文和地理等旅游资源进行开发和经营的房地产项目。

旅游地产以其独特的地理位置和旅游资源吸引游客，刺激经济增长，为房地产开发者带来可观的盈利机会。

以下是几种常见的旅游地产盈利模式：1.酒店运营模式：旅游地产中最常见的盈利模式是酒店运营。

开发商投资兴建酒店，通过酒店房间的销售、餐饮、会议和娱乐等服务来获取利润。

酒店运营模式可以根据不同的市场需求选择经济型酒店、豪华酒店、度假村等不同类型的酒店进行经营。

2.旅游小镇运营模式：旅游小镇是将传统的城镇与旅游产品相结合，打造出一种集旅游、休闲、文化、购物等多种功能于一体的地方。

开发商可以在旅游小镇中建设购物中心、影院、餐饮区域等商业设施，吸引游客的消费，并通过租金、销售额分成等方式获取收益。

3.度假村运营模式：度假村是指集旅游、休闲、度假、养生等功能于一体的综合性旅游地产项目。

度假村通常拥有高品质的酒店、别墅、高尔夫球场、温泉、SPA等设施和服务，吸引游客进行长期休闲和度假。

开发商可以通过销售别墅、酒店房间、会员服务等方式获取盈利。

4.特色旅游项目运营模式：一些地方独有的旅游资源可以被开发为特色旅游项目，如文化遗产、风景名胜、自然保护区等。

开发商可以通过建设旅游景点、设施和服务，吸引游客参观和体验，并通过门票、导游服务、纪念品等销售盈利。

5.旅游房地产销售模式：开发商可以直接销售旅游地产项目中的房地产，如酒店房间、度假村别墅、旅游公寓等。

购房者可以将房产用作自己的度假居所，并将其租出给其他游客，通过租金收入获取回报。

开发商也可以提供物业管理服务，从房产的租金或销售费用中获得利润。

6.旅游地产租赁经营模式：开发商将旅游地产出租给其他经营者，如酒店管理公司、旅行社等经营旅游业务。

经营者可以从房地产项目中获取利润，并支付租金给开发商。

这种模式可以降低开发商自身运营风险和工作量，同时也可以利用经营者丰富的旅游资源和经验提升项目的盈利能力。

旅游景区开发运营模式总结旅游景区的开发运营是一个复杂而系统的工程，涉及到众多方面和环节。

不同的景区因其资源特色、地理位置、市场需求等因素的差异，往往会采用不同的开发运营模式。

以下将对常见的几种旅游景区开发运营模式进行总结。

一、自主开发模式自主开发模式是指景区的所有权和经营权都归属于当地政府或相关国有企业，由其自主进行规划、开发、建设和运营管理。

这种模式的优点在于能够充分发挥政府的主导作用，对景区的资源保护和公共利益保障具有较强的把控能力。

政府可以从长远角度出发，制定科学合理的发展规划，投入大量资金进行基础设施建设和生态环境保护，同时能够有效整合当地的旅游资源，形成规模效应。

例如，一些国家级风景名胜区或历史文化名城的核心景区，往往采用自主开发模式。

以杭州西湖为例，作为中国著名的风景名胜区，杭州市政府在景区的保护、开发和管理方面发挥了主导作用。

通过免费开放西湖景区，带动了周边旅游业的发展，同时加强了对西湖水质、生态环境和文化遗产的保护。

然而，自主开发模式也存在一些不足之处。

由于政府部门在经营管理方面可能缺乏专业的市场经验和高效的运营机制，容易导致景区的经营效益不高，市场反应不够灵敏。

此外，政府的财政投入压力较大，如果资金不足，可能会影响景区的开发建设和服务质量提升。

二、企业主导开发模式企业主导开发模式是指由一家或多家企业通过租赁、承包或买断等方式获得景区的经营权，负责景区的开发、建设和运营。

这种模式的优势在于企业具有较强的市场敏锐度和经营管理能力，能够根据市场需求迅速做出决策和调整，提高景区的运营效率和经济效益。

企业通常会引入先进的管理理念和技术手段，加大市场营销推广力度，开发多样化的旅游产品和服务，以满足不同游客的需求。

同时，企业为了追求利润最大化，会积极寻求创新和突破，推动景区的不断发展和升级。

比如，国内一些知名的主题公园，如深圳的欢乐谷、广州的长隆旅游度假区等，都是由企业主导开发运营的成功案例。

文旅地产玩法
文旅地产是指将文化和旅游元素融入到房地产开发中，打造具有特色和吸引力的综合体项目。

文旅地产玩法主要包括以下几个方面：
1. 文化主题开发：将地域特色、历史文化、艺术表演等元素融入到项目中，打造具有文化内涵的建筑、景区和景观。

2. 旅游资源整合：充分利用周边的自然和人文景观资源，将其与房地产项目结合，打造具有吸引力的旅游目的地。

3. 休闲娱乐配套：在文旅地产项目中添加各类娱乐设施，如主题乐园、水上乐园、温泉、高尔夫球场等，提供给住户和游客丰富的休闲娱乐选择。

4. 文化艺术交流：举办艺术展览、演出、文化节等活动，吸引文化爱好者和艺术家前来交流，增加项目的知名度和影响力。

5. 特色商业街区：通过引入特色商户和特色文化产品，打造独具特色的商业街区，增加项目的商业价值和吸引力。

6. 酒店和度假村：在项目中建设高品质酒店和度假村，提供住宿、餐饮、会议等服务，吸引游客和商务客人。

7. 社区活动和服务：通过举办社区活动、提供社区服务，增加居民的归属感和满意度，提升项目整体居住环境。

总之，文旅地产的玩法是通过将文化和旅游元素融入到房地产开发中，打造具有独特魅力和吸引力的综合体项目，满足人们对于文化体验和旅游需求的同时，创造经济效益。

旅游资源开发与利用方法旅游资源的开发与利用对于促进地方经济发展和提高人民生活水平n 有垂要意义。

为了更好地开发和利用旅游资源，下面将介绍几种常见的方法。

一、整体开发法整体开发法是指在一定区域范围内全面规划和开发旅游资源.首先需要进行旅游资源调查与评估，了解该地区的自然和人文资源，包括景点、风景区、民俗文化等。

随后，制定长期发展规划，明确目标和发展方向，同时注重生态环保和可持续发展。

最后，通过基础设施的建设，提升旅游服务质量，吸引游客，推动当地旅游业的发展。

二、分步开发法分步开发法是指将旅游资源分阶段进行开发。

首先选择具有代表性和较高开发价值的景点进行开发，在初期阶段注审提升景点的基础设施和服务水平，吸引游客。

随着旅游业的发展，在后续阶段逐步扩大开发范刖，开发其他景点和风景区。

这种方法可以逐步提升旅游业的规模和影响力，同时确保开发过程稳定和可控。

三、专业化开发法专业化开发法是指根据旅游资源的特点和市场需求，选择专业行业进行重点开发。

例如，针对自然景观资源，可以开发户外运动和生态旅游项目，吸引与自然环境相关的游客群体；对于历史文化资源，可以开发文化遗迹和历史建筑的旅游项目，吸引对历史文化感兴趣的游客群体。

通过专业化的开发，可以提供更具特色和个性化的旅游产品,增加旅游的吸引力和竞争力。

四、多元化开发法多元化开发法是指将旅游资源与其他产业相结合，形成产业融合发展。

例如，将农村旅游与农业生产相结合，开展农家乐和乡村体验活动，提升农村地区的旅游吸引力；将旅游与文化创意产业相结合，开发艺术展览和手工艺品销售等活动，丰富旅游产品内涵。

通过与其他产业的融合，可以促进旅游业的发展，同时带动相关产业的发展，实现多方共嬴。

五、生态保护开发法生态保护开发法是指在旅游资源开发的过程中注TR生态环保，采取可持续发展的方式进行利用。

在开发过程中，需要严格遵守环保法律法规，保护自然环境和生态系统。

同时，加强生态教育和宣传，增强游客的环保意识和文明旅游意识。

特色小镇丨解析旅游小镇的盈利点——旅游地产的四种开发模式旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发，属于一种特殊的房地产行业，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性等特点。

不同于普通的住宅地产和商业地产地开发模式，旅游地产主要有以下四种类型：1.资源主导型小镇开发模式——以浙江乌镇为例旅游资源主要包括自然环境资源和历史人文资源，我们这里以乌镇的历史资源举例。

历史文化资源主导型的小镇开发模式，主要是依托其保存相对完好的传统古建筑，展示其历史文化风貌，通过让游客体验传统生活方式，从而产生特有的吸引力。

乌镇地处浙江北部桐乡县北端，虽经2000多年沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇风貌和格局。

门窗上的木雕和石雕工艺精湛，真实体现了浓郁水乡风情和深厚文化底蕴。

2.行业依托型小镇开发模式——以中国博鳌为例行业依托型小镇，顾名思义，就是依靠某种特殊行业，发展形成的旅游宜居小镇。

2001年，国际会议组织——博鳌亚洲论坛将其定位永久性会址所在地，博鳌名声大噪。

进入旅游跨越式发展时期后，又先后建成博鳌水城、博鳌旅游风景区等旅游项目。

目前，博鳌小镇已发展为海南旅游发展的平台和加速机，为提高海南旅游的国际知名度起到了重要作用。

3.旅游接待型小镇开发模式——以黄山汤口镇为例一般而言，旅游接待型小镇是为前往景区旅游的游客提供住宿服务的小城镇，同时配套提供食、购、娱等相关服务。

汤口镇在为黄山风景区旅游服务的同时，还因地制宜积极开发本镇旅游资源，相继开发翡翠谷、九龙瀑、野生猴谷景区、天湖景区、香河景区、凤凰源景区和龙凤苑景区等7处景区，搭乘黄山旅游的便车和景区串线，年接待人数已突破百万。

4.生态人居型小镇开发模式——以成都市龙泉驿区山泉镇为例生态人居型是最为普遍的旅游宜居小镇开发模式，这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，本身生态环境优美，且以生态人居为发展特色，主要接待城市休闲居民，开展休闲度假旅游为主。

山泉镇坐落于龙泉山脉中西部，依托川西民居特色的原始风貌，以建设“桃花故里、批把原乡”为突破口，以“村落文化”支撑名镇建设，带动农家旅游业及相关产业蓬勃发展，走上了“生态旅游型”农业的可持续发展之路，成为“乡村旅游胜地”。

全域旅游下的五种发展模式全域旅游是指整合地域内的各种旅游资源，突破传统旅游区的局限，推动全域旅游的发展，实现旅游产业的可持续发展。

全域旅游的发展模式主要有以下五种：1.纵向延伸型：该模式的特点是通过整合资源，将原本独立的旅游景点和景区连接起来，形成旅游路线或旅游线路。

通过宣传、营销等手段，吸引游客在多个景点之间流动，推动地区旅游的整体发展。

例如，地区通过开发一条沿海的旅游公路，将沿途的风景名胜点串联起来，吸引游客沿途观光旅游。

2.横向拓展型：该模式的特点是将相邻地区的旅游资源进行整合，形成一个更大的旅游目的地。

通过合作和共享资源，实现旅游产品的多样化和整合，提高地区的综合竞争力。

例如，地区与相邻地区签署协议，共同推广哥特式建筑的旅游资源，吸引游客前往两地旅游。

3.深度体验型：该模式的特点是通过丰富的旅游活动和服务，提供深度的旅游体验。

该模式注重游客的参与感和体验感，通过开展文化、艺术、娱乐等活动，满足游客不同的需求。

例如，地区开展夜间观光活动，组织游客参与当地的传统文化活动，让游客深度了解当地的文化内涵。

4.主题定位型：该模式的特点是通过对特定的旅游主题进行定位和推广，吸引特定类型的游客。

该模式注重旅游产品和服务的差异化和特色化，提供符合特定需求的旅游产品。

例如，地区将自然风光与生态旅游相结合，推出生态旅游主题，吸引关注环保和自然生态的游客。

5.教育培训型：该模式的特点是通过开展旅游教育和培训活动，提供专业的旅游知识和技能培训，提高旅游从业人员的专业素质和服务水平。

该模式注重旅游人才培养和文化传承，通过推动旅游教育和培训，促进地区旅游产业的快速发展。

例如，地区建立旅游学院，培养专业旅游人才，提供专业的旅游教育和培训。

总之，全域旅游的发展模式多种多样，可以根据地区的实际情况和旅游资源的特点选择合适的模式进行发展。

这些模式的共同目标是提升旅游产业的综合竞争力，实现旅游的可持续发展。

借景的景观营造手法借景是中国传统园林营造中的重要手法，它通过有意识地把外部的景观“借”到园内，丰富园内空间，营造出别样的意境。

以下是关于借景的景观营造手法的详细阐述，主要包含以下几个方面：一、借自然景观借自然景观是指在设计和营造园林时，巧妙地借用周边的山水、田野、树林等自然景观，使其与园内景观相融合，增加园区的自然美感。

如运用借景的手法将远山、飞鸟、流泉等引入视线，使园内景色与自然环境相互渗透，营造出大自然的氛围。

二、借建筑元素借建筑元素是指在园林中借用外部建筑元素，如亭、台、楼、阁等，将它们与园林内部的景观相互衬托，达到拓展空间的效果。

如通过将古塔、城墙、庙宇等建筑元素引入园内，使园内景色更加丰富多样，形成独特的景观效果。

三、借文化元素借文化元素是指在园林营造中引入历史、文学、艺术等方面的文化元素，使园内景观具有更深层次的文化内涵。

如通过雕刻、碑刻、楹联等形式，将传统文化元素融入到园林设计中，营造出富有文化底蕴的景观空间。

四、借空间关系借空间关系是指通过巧妙地利用空间布局和建筑结构，将外部空间引入园内，提高园区的空间感和层次感。

如利用地形高差、建筑布局等手法，将园内空间与周边环境相互渗透，形成一种开放式的空间关系，增强园区的整体感。

五、借色彩搭配借色彩搭配是指在园林营造中借用外部环境的色彩元素，通过色彩的对比和调和，丰富园区的色彩层次。

如借用周边的植物、山石等自然色彩，使其与园内的水景、建筑等景观形成色彩上的对比和呼应，增强园区的视觉冲击力。

六、借光影效果借光影效果是指在园林营造中利用光影的变化和效果，创造出独特的景观氛围。

如利用自然光和人造光的投射角度和明暗变化，创造出神秘、浪漫等不同的光影效果，使园区更具艺术性和观赏性。

七、借生态环保借生态环保是指在园林营造中充分利用环保元素和生态技术，打造生态友好型园林。

如利用雨水收集系统、生态植栽等技术手段，降低园区能耗和减少环境污染，实现人与自然的和谐共生。

水休闲房地产开发的五大类型住在水滨，投入水游乐，体验亲水生活，形成了水休闲度假房地产开发的主要模式。

依托这类房地产开发，可以有效撬动水休闲度假产业。

水休闲房地产可以分为五类：水景度假村宾馆类，水景度假公寓别墅类，港湾休闲商业街区类，室内水游乐度假酒店，温泉度假酒店公寓及温泉别墅。

水景度假村宾馆类：包括滨海、滨湖、滨江、岛屿度假村和度假酒店，人工水景度假村和度假酒店，溪、瀑景观度假村和度假酒店等。

最经典的有迪拜的七星级BurjA1－Arab酒店、桂林的瀑布大酒店等。

这类房地产为度假接待设施，其中一部分成为分时度假酒店，另一部分成为产权酒店。

水景度假公寓别墅类：是以水景观为卖点的度假公寓和度假别墅，是中国目前最受欢迎的旅游房地产投资品种。

其中海滨城市和滨海度假胜地的海滨别墅，城郊滨水别墅，是开发量最大的类别。

度假公寓开发量较小，主要以自用为主，兼顾投资的小户型水景度假公寓，在大城市周边有一定的市场。

港湾休闲商业街区类：滨水区域，港湾就是人流集散的区域。

依托港湾，形成了大量的商业休闲区域，是滨海、滨湖、滨江城市最有魅力的游客流连区。

依托港湾！打造休闲步行街区、酒吧街、商业街、餐饮街等：成为滨水旅游城市最有开发潜力的商业房地产项目。

室内水游乐度假酒店：室内水上乐园度假酒店，正在成为美国家庭驾车短程旅游市场上日益流行的物业。

2000年初，全美还仅有18家室内水上乐园度假酒店．拥有3545套客房。

而到2005年末．数量达到92家，共拥有16000多套客房。

室内水上乐园度假酒店主要是为那些寻找一种便利的局末休闲和度假方式的家庭提供一个娱乐休闲的目的地。

由于不受天气的影响：室内水上乐园度假酒店一年四季都可以接待度假的游客，从而全年都能获得良好的收益。

温泉度假酒店公寓及温泉别墅：温泉度假区的开发，已经达到了过度的程度。

其中，温泉公寓、温泉产权酒店、温泉别墅等等，成为内地最受欢迎的旅游房地产项目。

丽仁呈献。