旅游地产与商住地产开发模式比较

区别一，地理位置的要求不一样。

1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。

但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。

如果地选错了，那是一定种不活的。

这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。

所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。

区别二，目标顾客不一样。

住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。

通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。

经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。

区别三，功能、用途不一样。

住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。

例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。

即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

区别四，消费环节不一样。

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。

旅游用地地价评估研究作者：王莉来源：《中国房地产业》 2016年第10期文/ 王莉上海市地质调查研究院上海 200000【摘要】随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。

为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。

但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。

【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10 号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。

但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。

本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。

1、旅游用地的界定1.1 学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。

狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。

旅游地产成开发商“新宠”投资总额超万亿从一些地产大鳄的投资方向上不难发觉，旅游地产正成为开发商的“新宠”。

粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。

业内人士称，调控下，房地产企业多业态开发已成为趋势，旅游地产将成为新的角逐场之一。

严厉的楼市调控政策下，传统住宅领域的发展遭遇前所未有的打击，前景变得扑朔迷离，商品房成交量下降，价格也不再“坚挺”。

此背景下，寻找新的可持续的利润增长点成为大部分房企的明智策略，商业地产因此变得火热，旅游地产也“风生水起”，成为新的投资热点。

开发商大手笔打造新项目刚刚过去的2010年，给了很多房地产企业一个明确的信号：住宅地产已不再是投资的“黄金领域”。

于是，开发商主动求变，开发新的投资热点。

从一些地产大鳄的投资方向上不难发觉，旅游地产正成为开发商的“新宠”。

2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元；同年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。

与此同时，2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。

此外，万科、恒大、富力等全国知名的房地产企业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游地产。

粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。

业内人士称，调控下，房地产企业多业态开发已成为趋势，旅游地产将成为新的角逐场之一。

记者了解到，在目前山东开发的高档地产项目中，也有众多项目具有旅游地产或休闲地产的特点，如山东黄金集团投资兴建的山东崮云湖高尔夫别墅、莱州黄金海岸度假区，北京国科集团倾力打造的国科国际高尔夫别墅等项目，均以旅游、休闲、度假等主题与地产项目相结合。

我国旅游房地产的现状及发展趋势提示：旅游度假村发展迅速’在我国，旅游业的真正发展在是改革开放以后的20多年．而度假村的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。

我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速。

内容提示：旅游度假村发展迅速’在我国，旅游业的真正发展在是改革开放以后的20多年．而度假村的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。

我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速。

中国商业地产市场热点聚焦与投资策略分析报告（2012-2016）目前。

国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和我国港台地区颇具实力的大公司外。

还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业。

以及天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。

旅游房地产市场的开发规模宏大。

随着住宅市场的进一步发展，这种有着巨大市场潜力和广阔发展空闯的新兴物业形式引起乐不少投资商和业内人士的关注。

1．旅游度假村发展迅速’在我国，旅游业的真正发展在是改革开放以后的20多年．而度假村的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。

我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速。

目前全国已有几千多家旅游度假村。

这些度假村形式多样，包括风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。

而且。

随着我国各地景区开发进程的不断加快．度假村的数量仍有较大的增长空间，其风格也越来越具有文化特色。

2．产权式酒店效果良好众所周知。

实现旅游盈利的一个重要途径。

就是让顾客实现旅游居住。

旅游度假房地产能让消费者实现旅游居住，以有效延伸旅游产业链的服务功能．提高旅游产业的经济效益，加快旅游投资的回收。

在旅游度假房地产的旅游居住项目中，时权酒店和产权酒店效果良好。

时权酒店，指投资性消费者可在此类酒店的某类某问客房的全年使用权中，购买其中若干天的使用权，并且在该酒店所加盟的全球分时度假交换系统中。

通过置换客房使用权，可在规定的权限内更换到其他地方的该类酒店度假居住。

产权酒店，指投资性消费者在此类酒店购买某间客房几十年的产权，每年拿出一定天数的使用权供自己度假用。

商业地产八大分类商业地产是指用于商业目的的房地产，可以包括办公楼、购物中心、酒店、餐厅等各种商业设施。

商业地产是经济发展的重要组成部分，它的分类可以帮助我们更好地了解不同类型的商业地产及其特点。

本文将介绍商业地产的八大分类，包括零售地产、办公地产、酒店地产、休闲娱乐地产、医疗地产、物流地产、教育地产和文化地产。

1. 零售地产零售地产是指用于零售业的商业地产，包括购物中心、商场、百货公司等。

这类商业地产通常有多个商户入驻，提供各种商品和服务。

零售地产的特点包括：•多样化的商户：购物中心通常有众多品牌入驻，提供多样化的商品选择。

•消费体验：购物中心通常提供购物、餐饮、娱乐等多种服务，使消费者能够获得更好的消费体验。

•地理位置重要：零售地产通常位于市中心或交通便利的地段，以便吸引更多的顾客。

2. 办公地产办公地产是指用于办公业务的商业地产，比如写字楼、商务园区等。

办公地产的特点包括：•商务氛围：办公地产通常位于繁华的商业区，周围环境较为商务化。

•办公设施：办公地产提供各种办公设施，例如会议室、咖啡厅、停车场等，以满足企业的需求。

•地理位置重要：办公地产通常位于交通便利的地段，以方便员工和客户的出行。

酒店地产是指用于酒店业的商业地产，包括星级酒店、度假村等。

酒店地产的特点包括：•房间服务：酒店地产提供各种房间类型和服务，以满足不同客户的需求。

•设施和设备：酒店地产通常配备各种设施和设备，例如餐厅、游泳池、健身房等，以提供更好的服务和体验。

•旅游景点：一些度假村酒店地产位于旅游景点附近，提供更好的度假环境。

4. 休闲娱乐地产休闲娱乐地产是指用于休闲和娱乐业的商业地产，包括电影院、娱乐场所、主题公园等。

休闲娱乐地产的特点包括：•娱乐设施：休闲娱乐地产通常配备各种娱乐设施，例如游乐设施、演出场馆等。

•消费体验：休闲娱乐地产为消费者提供各种娱乐活动和体验，使其享受快乐和放松的时光。

•室内外结合：一些主题公园和娱乐场所将室内和室外结合起来，提供更多样化的娱乐体验。

一、“城市功能区〞驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速开展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业开展领域，并承载一定的城市功能。

以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。

笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间幅员。

在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和时机，区域资源被置于广阔的地域X围内进展优化配置，使旅游地产价值更大化。

同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的开展走向。

可以说城市化与旅游地产将逐步表达出“双轮驱动〞的并存态势，相互为用。

而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市开展形式,能够在推动城市化的根底上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而到达建立可持续开展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游气氛中开发地产项目，进展大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域根底设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。

此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。

景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

住宅用地和旅游用地到底有哪些区别关于“住宅用地”和“旅游用地”有哪些本质上的区别，下面从几个方面来比对，希望读者能够对二者有个较为清晰的认识：建筑类型住宅用地可用于建设多层花园洋房、小高层、高层、联排别墅、双拼别墅、别墅别墅、loft等建筑。

旅游用地建设的旅游房产一般以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。

使用年限住宅用地拥有70年产权，旅游用地40年产权，目前国家还没有就如何续约这一问题给出明确的政策指导。

产权《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律行政法规的规定办理。

”“酒店式公寓”非住宅用地建筑范畴，其使用年限一般只有40年，比住宅的70年短了30年，商业用地按商业地产征收相关税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，而商用物业契税则为房价的3%，水电费也是按商用物业计算，比普通住宅水电费也要高出一倍左右，另外，购买这些“酒店式公寓”也不能办理户籍、落户手续，像小孩子读书也不会有落户的学位。

土地使用性质住宅用地属非服务性质，而旅游用地属服务性质，查阅国内外的土地使用性质，都不存在“旅游房产用地”这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其本质还只是房地产开发商针对项目建成后用于“与旅游行业相关的住宿和经营活动”来进行定义。

容积率住宅用地根据城市整体规划及区位、建筑类型不同，容积率一般在1.0~5.0之间，旅游用地容积国家目前率没有明确的指标。

土地成本住宅用地根据区位不同及用地强度不同价格差距很大，而一般旅游用地位于郊区，多为农业用地通过土地性质变更成为旅游用地，作为旅游产品的配套用地，土地成本相对住宅用地低。

国有土地使用权招标、拍卖、挂牌等操作前必须先由实施招标、拍卖、挂牌活动的土地行政主管部门委托有土地评估资质的估价机构进行评估，并出具评估报告。

旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。

旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。

他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。

这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。

2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。

旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。

这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。

3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。

酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。

这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。

4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。

开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。

开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。

以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。

开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。

同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。

商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别商业项目和住宅项目是房地产行业中两个不同类型的项目。

商业项目主要是为商业目的而建设的，例如商场、办公楼、酒店等；而住宅项目主要是为人们提供居住空间的，包括公寓、别墅、社区等。

由于其用途和目标不同，商业项目和住宅项目在运作方面也存在很大的区别。

本文将从市场需求、运营模式和投资回报等方面详细比较商业项目和住宅项目的运作区别。

首先，市场需求是商业项目和住宅项目运作的一个重要区别。

对于商业项目来说，市场需求更加依赖经济环境和商业趋势。

商业项目需要根据市场消费者的需求来确定业态和品牌选择，以吸引更多的顾客。

例如在办公楼的设计中，需要考虑企业的规模和发展需求；在商场的运营中，需要了解消费者的购物习惯和需求，以提供合适的商业配套和服务。

而住宅项目则更多地依赖于人们的居住需求。

房地产开发商需要了解目标客户的家庭结构、生活方式和个人喜好，以提供适合他们的住宅产品。

因此，商业项目和住宅项目在市场需求方面有所不同。

其次，商业项目和住宅项目在运营模式上也有显著的差异。

商业项目通常采用租赁模式，即将商业空间租给商家进行经营。

商业物业管理公司负责维护和管理商业设施，提供物业服务，并收取商家的租金。

商业项目的运营方侧重于吸引租户和招商引资，通过不断增加商业配套和提升品质来提高租金水平和租赁率。

与之相比，住宅项目多采用销售模式。

房地产开发商将住宅产品出售给购房者，购房者成为业主后享有所有权，房地产开发商负责项目的开发和交付，并提供售后服务。

住宅项目的运营方主要是与购房者进行销售和服务的沟通，提供满足购房者需求的产品和服务。

最后，商业项目和住宅项目的投资回报也有所不同。

商业项目的投资回报通常相对稳定，取决于租赁率和租金水平。

商业物业管理公司通过提供高质量的设施和服务来吸引租户，提高租金水平，并定期调整租金以适应市场需求。

商业项目的投资回报相对较高，但也需要更高的运营成本和管理费用。

房地产业态详解近年来，随着城市化进程的不断推进，房地产业成为了中国经济的重要支柱之一。

在中国的城市发展中，房地产业不仅仅是提供住房的基本需求，更涉及到了商业、办公、旅游等多个方面。

本文将从住宅、商业地产、办公楼和旅游地产四个方面对房地产业态进行详细解析。

一、住宅地产住宅地产是房地产业中最为常见的一种形式，它是满足人们居住需求的基础。

住宅地产的发展与人口增长、城市化进程以及经济发展水平密切相关。

随着人民收入水平的提高，人们对住宅需求的品质和舒适度也有了更高的追求。

因此，在住宅地产的发展中，除了提供基本的居住功能外，还需要关注社区环境、配套设施、交通便利等方面。

二、商业地产商业地产是指供商业运营使用的房地产，例如购物中心、商场、超市等。

商业地产的发展与城市发展和消费水平密切相关。

随着经济的快速增长和城市化进程的推进，人们消费观念的变化和购物方式的多样化，使得商业地产得到了快速发展。

商业地产的成功与否，除了需要有良好的地理位置和相应规模的场地外，还需要有多样化的商业业态以及优质的品牌运营。

三、办公楼地产办公楼地产是指为办公室租赁或销售，为企业提供办公场所的房地产。

随着经济的发展，企业的数量和规模都得到了大幅增长，这使得办公楼地产成为了一个独立的发展领域。

办公楼地产的成功与企业的需求密切相关，因此，良好的办公楼地产需要满足企业对于办公环境的要求，包括交通便利、硬件设施、社区配套等方面。

四、旅游地产旅游地产是指为人们提供休闲度假、旅游观光等服务的房地产。

随着经济水平的提高和人们生活质量的变化，旅游地产也得到了迅猛的发展。

旅游地产的成功需要具备独特的自然资源和人文资源，同时需要考虑旅游需求的多样性和消费者对于舒适度和体验感的追求。

另外，旅游地产发展中需要注重可持续性，保护和利用好各地的自然与文化资源。

综上所述，房地产业态包括住宅地产、商业地产、办公楼地产和旅游地产等多个方面，每个地产形式都有其独特的发展规律和需求。

住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。

一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。

（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。

而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。

住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。

说明：上图为商业地产资金链运作模式。

（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。

商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。

文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。

（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。

大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。

即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。

而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。

二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。

（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。

一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。

而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。

例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。

华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。

房地产投资商业地产vs住宅地产随着经济的发展和人口的增长，房地产市场也逐渐成为人们关注的焦点。

在房地产市场中，商业地产和住宅地产是两个重要的领域。

商业地产主要包括写字楼、商铺、酒店等，而住宅地产则是指住宅小区、公寓等。

本文将从投资回报、风险与稳定性、投资周期等多个角度，探讨商业地产和住宅地产的异同。

一、投资回报商业地产通常具有较高的投资回报率。

商业地产的租金收入相对较高，尤其是位于繁华商业区域的物业。

写字楼和商铺的租金通常按照面积计算，并且租期相对较长，这使得商业地产的投资回报相对稳定。

此外，商业地产还有其他收入来源，例如公共设施的租金、广告牌的租赁费等。

相比之下，住宅地产的租金收入相对较低，但是随着城市人口的增加，住宅地产的价值也在不断提升，投资回报潜力巨大。

二、风险与稳定性商业地产的风险与稳定性相对较高。

商业地产的租赁周期较长，如果出现租户违约或者市场需求下降，可能导致投资风险增加。

此外，商业地产还面临着市场波动、政策调整等不确定因素的影响。

相比之下，住宅地产的稳定性较高。

人们对住房的需求是刚性需求，尤其是对于优质的住宅项目，稳定的租金收入和持续的增值潜力为投资者带来了稳定的回报。

三、投资周期商业地产的投资周期较长。

商业地产项目往往需要长期规划、建设和运营，从土地购买到物业交付，整个过程可能需要数年时间。

此外，商业地产项目的规模通常较大，需要投入大量资金，整个投资周期可能上百亿。

相对而言，住宅地产的投资周期较短。

住宅项目可以根据市场需求及时调整，建设周期通常较快，资金投入相对较少。

结论：商业地产和住宅地产都是房地产市场中的重要领域，各自具有不同的特点。

商业地产投资回报高，但风险相对较大，需要长期投资和运营。

住宅地产稳定性高，投资周期相对较短，适合寻求稳定回报和短期投资的投资者。

在实际投资过程中，投资者需要根据自身需求和风险承受能力来选择合适的投资方向。

无论是商业地产还是住宅地产，选择合适的项目和管理团队至关重要，只有科学规划和管理，才能实现稳定回报和持续增值。

商业地产投资运营模式研究报告一、基本概念及特征 (4)（一）商业地产定义 (4)（二）商业地产与住宅地产的区别 (4)（三）项目分类 (5)二、商业地产投资开发体系 (6)（一）开发流程及三大决策体系 (6)（二）专业化投资开发体系 (8)三、资本运营 (10)（一）持有商业加大资金压力 (10)（二）不同租售模式及资本运营 (11)（三）资本运营案例分析 (12)四、商业运营 (14)（一）专业化运营 (14)（二）商业运营案例分析 (16)五、商业地产市场回报 (17)（一）盈利方式 (17)（二）市场回报行业观点 (18)（三）市场回报统计数据 (18)（四）市场回报案例分析 (19)一、基本概念及特征通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。

（一）商业地产定义狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。

广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。

（二）商业地产与住宅地产的区别类别商业地产住宅地产资金要求大型商业地产需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款经营模式只租不售或只销售部分面积，绝大多数物业为开发商长期持有开发商多数采取销售模式，模式相对简单资金回收相对慢，3-5年或更长的培育期，只租不售时间更长资金回收速度快开发环节商铺租赁或销售只是起点，后续运营管理更重要，只有让大部分合作商户赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益开发商只要将房子卖出去，将物业管理做好，就基本大功告成，无后续运营环节投资回报形式持有商业通过经营收益和物业升值获取中长期回报只通过销售来实现回报（三）项目分类1.行业类别零售功能百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL娱乐功能电影城、娱乐城、KTV餐饮功能大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店健身、休闲功能健身中心、美容院、SPA专业地产专业批发市场、商贸城，如义务小商铺批发市场居住以及办公用写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓2. 市场辐射范围邻里型辐射范围≤1千米，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万人，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店社区型辐射范围≤3千米，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5万-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店区域型辐射范围3-6千米，在交通便捷、距离商业中心较远的区域，辐射范围可达8千米，总建筑面积5万-10万平方米，商圈人口在10万-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店超区域型辐射范围达10千米以上，超出本地“片区”或“区域”：总建筑面积10万-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万人超级型建筑面积通常在20万-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至几千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征二、商业地产投资开发体系通过对商业地产开发基本流程、专业化运作体系进行阐述，再结合实际案例进行介绍总结，对中心商业项目的决策提供依据。

商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议首先，商业地产的成本通常比住宅地产更高。

这是因为商业地产的建筑结构和配置更复杂，需要更多的材料和人力资源。

商业地产的建筑设计要考虑到商业活动的需求，例如商店的陈列和展示，办公室的布局和设备等。

此外，商业地产还需要满足更多的法规和安全标准，例如消防安全、建筑物的无障碍设施等。

因此，商业地产的建设成本更高。

其次，商业地产的运营成本也通常比住宅地产高。

商业地产的运营需要支付更多的人员工资，例如租赁经理和维修人员等。

此外，商业地产的运营还需要承担更多的设备和设施维护费用，例如保持商业设备的正常运作，修理和保养建筑物等。

此外，商业地产的租金和税费也较高，这增加了运营成本的负担。

在成本管理方面，商业地产和住宅地产需要采取不同的策略。

对于商业地产，成本管理的重点应放在运营阶段。

首先，可以通过节约能源和资源来降低运营成本。

例如，使用节能灯具和设备，合理利用水源和供暖。

此外，可以采取预防性维护措施，定期检查和及时维修设备和设施，以避免发生大规模故障和损失。

其次，商业地产可以通过租金管理来提高收入和降低成本。

可以根据市场租金和商业地产的价值来确定合理的租金水平，以吸引租户并确保投资回报。

此外，可以考虑灵活的租赁方式，例如租赁短期办公空间或按需支付租金。

这样可以适应不同租户的需求，并有助于提高租赁率和资产利用率。

对于住宅地产，成本管理的重点应放在建设阶段。

首先，可以通过优化设计和施工流程来降低建设成本。

例如，采用标准化的施工流程，统一采购材料，以减少浪费和降低成本。

此外，可以选择可持续发展和环保的建筑材料和技术，以降低能源消耗和运营成本。

其次，可以通过规模化和集中化的建设管理来降低成本。

例如，与供应商和承包商建立长期合作关系，以获得更好的价格和服务。

此外，可以通过高效的项目管理和资源分配，提高生产效率和降低建设成本。

总之，商业地产和住宅地产在成本方面存在一些差异。

商业地产的成本较高，主要集中在建设和运营阶段。

商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。

这是最常见的商业地产经营模式。

商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。

租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。

然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。

2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。

自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。

然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。

3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。

物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。

然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。

4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。

这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。

二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。

销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。

3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。

物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。

4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。

地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。

5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。

这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。

综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。

商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。

商业地产和住宅项目的开发经营比较一、商业地产和住宅项目的区别1、功能区别2、地段区别3、客户区别4、操作复杂性区别5、物业要求区别6、销售模式区别7、投资回报形式8、专业性程度二、商业地产和住宅项目开发的区别1、住宅项目的开发2、商业地产的开发三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较1、商业地产的开发经营模式商业项目的选址商业项目的商业规划商业项目的招商引进商业物业管理适当划分商铺面积2、住宅地产的开发经营模式一、商业地产和住宅项目的区别1、功能区别住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。

而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

2、地段区别房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。

相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。

而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。

例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。

商业地产的植树原理，首先就是立地分析。

如果地选错了，那必定难以生存。

商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。

3、客户区别住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。

住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。

投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。

而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。

商业项目与住宅项目运作的区别第一部分：商业地产和住宅项目区别很大商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。

Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall 的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。

其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。

但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。

发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。

对于大型综合商业，这是最难的一件事情。

比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

发展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。

既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。

家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。

如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

旅游地产和传统地产的区别Prepared on 24 November 2020（1）目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭。

旅游房地产发源于法国地中海沿岸。

近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。

然而关于旅游房地产的概念，目前尚未形成一个统一的认识。

比较流行的观点认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能（我们将其称为狭义上的旅游房地产）。

显然这个概念仍不太准确，因为目前有点旅游房地产项目已不单单是为了旅游度假，而是用于自己日常居住。

我们认为，所谓旅游房地产，是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有居住、休闲、度假等功能的物业形态（我们将其称为广义上的旅游房地产）。

2）无论是广义还是狭义，所有旅游房地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销旅游房地产产品，实现企业的发展目标；三是在功能上，既有住宅物业居住的基本功能，又具备旅游、休闲、度假功能，它一种旅游物业形态。

3）旅游房地产主要包括三大类。

综观我国旅游房地产，依据其主题和开发目的不同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。

其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。

这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。

目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。

另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。

这类旅游房地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。

此类房地产以华侨城为典型代表。