中国旅游地产开发的四种模式

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。

以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。

笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。

在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。

同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。

可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。

而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。

此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。

景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

中国旅游地产开发的4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式提要：同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走于中国旅游地产开发的4种新模式“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。

以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。

笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。

在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。

同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。

可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。

而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。

以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。

笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。

在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。

同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。

可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。

而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。

此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。

景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

旅游房地产开发模式研究旅游房地产开发模式是指以旅游业为主导，通过开发房地产项目来促进旅游业的发展和产业结构的升级。

该模式在中国发源，逐渐成为国内房地产行业的新领域，由于具有很强的市场适应性和经济效益，逐渐成为投资者追捧的对象。

1.旅游度假村开发模式：这种模式以度假村项目为主，通过开发高品质度假村，吸引消费者前来休闲度假，提升目的地区域产业的价值。

可以在满足居住和旅游需求的同时，引导当地产业升级和经济发展。

2.景区及周边地产开发模式：这种模式以景区周边的房地产开发为主，优先考虑旅游资源和地理位置，开发具有业态多元化、文化艺术氛围与旅游环境相融合的旅游综合体。

3.城际旅游综合体开发模式：这种模式以城际间距离较近的城市或区域的联合开发为主，建设具有共性和差异性的旅游设施和旅游产品，吸引更多的游客，提高旅游地区间的协作和交流。

以上几种旅游房地产开发模式都相对来说比较成熟，但实际开发中也存在着一些问题，如：1.运营成本高：旅游房地产项目有时需要建设大量配套设施，如游泳池、餐饮、娱乐场所等，需要大量投资，加上后期的运营管理费用，成本较高。

2.市场周期长：旅游房地产项目的市场周期比较长，需要较长的时间将项目开发完工并投入使用，并建立起品牌和用户口碑，因此对投资者的资金占用期较长。

3.政策风险：旅游房地产开发受到政策和环境等多种因素的影响，难以控制和预测，可能导致项目前景不确定，出现一些经济和市场变化风险。

综合来看，旅游房地产开发模式在中国旅游发展和产业升级方面扮演着重要的角色。

在市场需求、资源开发和政策支持等多方面进行深入分析和研究，是提高旅游房地产开发效益和规范管理的关键。

浅谈中国旅游地产开发模式摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。

然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。

本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。

关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；中图分类号： f59 文献标识码： a 文章编号：1．引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。

旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。

在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。

而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。

2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。

旅游资源可以是优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。

很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。

这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。

目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。

此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。

2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。

旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。

旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。

他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。

这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。

2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。

旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。

这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。

3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。

酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。

这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。

4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。

开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。

开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。

以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。

开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。

同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。

旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。

消费升级背景下，文旅地产代表着一种新的生活方式。

经过多年砥砺发展的文旅产业发展趋势已然由资源导向向产品导向转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演进。

目前国内的旅游地产主要分为四大类型：主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。

本文将一一为大家进行深度剖析旅游地产四大类型。

一、主题游乐型用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，这一模式的佼佼者即华侨城。

不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。

温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工，“观澜湖模式”即为代表。

典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。

优势：这种模式深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡。

短板：必须有持续的市场热情作支撑，随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。

未来趋势：如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段，不再大而全，追求小而美。

他山之石：迪士尼神话，沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。

不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。

二、景点依托型这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。

旅游地产盈利模式旅游地产是指利用自然、人文和地理等旅游资源进行开发和经营的房地产项目。

旅游地产以其独特的地理位置和旅游资源吸引游客，刺激经济增长，为房地产开发者带来可观的盈利机会。

以下是几种常见的旅游地产盈利模式：1.酒店运营模式：旅游地产中最常见的盈利模式是酒店运营。

开发商投资兴建酒店，通过酒店房间的销售、餐饮、会议和娱乐等服务来获取利润。

酒店运营模式可以根据不同的市场需求选择经济型酒店、豪华酒店、度假村等不同类型的酒店进行经营。

2.旅游小镇运营模式：旅游小镇是将传统的城镇与旅游产品相结合，打造出一种集旅游、休闲、文化、购物等多种功能于一体的地方。

开发商可以在旅游小镇中建设购物中心、影院、餐饮区域等商业设施，吸引游客的消费，并通过租金、销售额分成等方式获取收益。

3.度假村运营模式：度假村是指集旅游、休闲、度假、养生等功能于一体的综合性旅游地产项目。

度假村通常拥有高品质的酒店、别墅、高尔夫球场、温泉、SPA等设施和服务，吸引游客进行长期休闲和度假。

开发商可以通过销售别墅、酒店房间、会员服务等方式获取盈利。

4.特色旅游项目运营模式：一些地方独有的旅游资源可以被开发为特色旅游项目，如文化遗产、风景名胜、自然保护区等。

开发商可以通过建设旅游景点、设施和服务，吸引游客参观和体验，并通过门票、导游服务、纪念品等销售盈利。

5.旅游房地产销售模式：开发商可以直接销售旅游地产项目中的房地产，如酒店房间、度假村别墅、旅游公寓等。

购房者可以将房产用作自己的度假居所，并将其租出给其他游客，通过租金收入获取回报。

开发商也可以提供物业管理服务，从房产的租金或销售费用中获得利润。

6.旅游地产租赁经营模式：开发商将旅游地产出租给其他经营者，如酒店管理公司、旅行社等经营旅游业务。

经营者可以从房地产项目中获取利润，并支付租金给开发商。

这种模式可以降低开发商自身运营风险和工作量，同时也可以利用经营者丰富的旅游资源和经验提升项目的盈利能力。

旅游地产项目产品研究及开发模式旅游地产项目是指将景区、乡村、历史文化名城等旅游资源与房地产融合开发，打造集旅游、休闲、度假等功能于一体的综合性项目。

旅游地产项目的产品研究及开发模式是指对项目的产品定位、开发策略、市场调研、产品规划等方面进行研究和开发的模式。

首先，旅游地产项目的产品研究应从市场需求出发，进行市场调研和分析，了解目标客群的需求和偏好，以及市场竞争情况。

根据市场需求，确定项目的产品定位，确定目标客户群体，并以此为基础进行产品规划。

其次，旅游地产项目的产品开发模式可以采取整合式开发模式。

整合式开发模式是指将旅游地产项目的开发、销售、管理等环节整合在一起，以提高项目的整体效益。

具体来说，可以通过开发内部资源，包括旅游景点、度假酒店、商业街区等，提供全方位的旅游服务。

同时，可以合作开发周边配套设施，例如农庄、温泉、高尔夫球场等，以丰富项目的旅游产品。

此外，还可以引入第三方合作伙伴，共同开发项目，共享资源，提高项目的品牌价值和市场竞争力。

再次，旅游地产项目的产品研究及开发模式还可以采取差异化发展模式。

差异化发展模式是指通过在项目的产品和服务上添加差异化的特色，来增强项目的竞争力。

具体来说，可以通过与本地文化和历史遗迹结合，提供特色的旅游体验和文化活动，吸引游客。

同时，可以采用绿色环保的建筑和设施设计，注重生态保护和可持续发展，提供独特的生态旅游产品。

此外，还可以结合传统医疗、养生保健等特色产业，提供全方位的健康养生服务，打造养生旅游项目。

通过差异化的产品和服务，能够吸引更多的游客，并提高项目的附加值和市场竞争力。

总之，旅游地产项目的产品研究及开发模式应从市场需求出发，进行市场调研和分析，确定项目的产品定位和开发策略。

可以采取整合式开发模式，整合项目内部资源和周边配套设施，提供全方位的旅游服务。

也可以采取差异化发展模式，通过添加特色的产品和服务，提高项目的竞争力。

只有在对市场需求有深入了解，并根据市场需求进行产品规划和开发，才能成功打造受欢迎的旅游地产项目。

开发文旅地产的七大经典模式文旅地产作为新兴发展的领域，其开发模式备受关注。

如何进行前瞻性规划，如何塑造项目差异化品质，如何配比收益性和经营性投资，如何调控开发与运营的关系……这些都是作为文旅投资和运营商们需要思考的重要命题。

本文就文旅地产开发，总结出七大经典模式，供大家研讨。

1、“高尔夫庄园”模式实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创造优越基础。

2、“温泉都会”模式温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对休闲养生地产的开发具有突出的作用。

“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉都会”模式在市场取得了巨大的成功。

3、“文化度假酒店综合体”模式悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，并且正以稳健的速度持续扩张。

究竟是什么原因让它们如此受青睐？文化的魅力！以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。

4、“休闲Mall”模式通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。

5、“主题文化小镇”模式主题文化小镇，主要是古镇古村、古街区，或者新打造的小镇。

其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产。