1杭州市别墅市场总体简况杭州市房地产市场自九十年代初起步以来，在开发商、市政府和各级主管部门的努力下，一直处于较为快速的发展状态。
从九十年代后期至今，杭州的住宅市场成交量逐步放大，成交价格也逐步上升。
1999年杭州市政府适时提出了打响“住在杭州”城市品牌形象的指导思想，促使杭州城市形象实现质的飞跃。
杭州房地产市场经过几年的发展和竞争，初步分化出几个细化市场，别墅就是其中一个分支。
而且杭州是一个有着深厚的人文历史内涵和独特的自然山水景观的城市，建造别墅的环境得天独厚。
目前市场上已出现一批反响较好的楼盘，如九溪玫瑰园、南都林语别墅、东方苑等等。
杭州别墅市场自九十年代初以来发展状况大致如下：•别墅市场随着杭州房地产市场的整体火爆而出现热销，特别从1998年底开始，随着九溪玫瑰园等优秀楼盘的推出，带动了整个别墅市场的发展，并且一直保持到目前，热销势头越来越旺。
如九溪玫瑰园二期，图纸刚一确定，近百套别墅便很快被订购一空。
•别墅供应继续放量，从1998年的20万平方M上升到2000年的40万平方M；消化状况也保持良好，销售面积从1998年的15万平方M上升到2000年的30万平方M。
(根据我行数据库统计)•分布区域主要集中在城西和城南。
进入2001年，随着萧山、余杭的撤市设区，大量别墅楼盘开始在这两个地区涌现，由于这一区域楼盘容积率低，环境设计优美，加上市民生态意识加强以及更注重生活品质，故该区域的别墅开始受到市场的青睐。
•价位开始分层。
第一层为100万元以下/栋，约占市场供应量(总建面)的25%的份额。
第二层为100~140万元/栋，约占18%。
第三层次是141万元以上/栋，约占57%。
•别墅配套设施更齐全。
大多有会所、商务中心、小型超市、游泳池、网球场、健身房，有的还建有医务室、桑拿房、高尔夫球场。
别墅区会所建设越来越讲究，注重高品位。
•消费群体主要为私营业主、公司老总、高级白领、还有很多外地客户以及海外华侨。
值得注意的是别墅消费群体出现年轻化趋势，在调研中发现40岁以下购买别墅的人数显著增加。
随着杭州“住在杭州”和“创业在杭州”品牌战略的实施，随着金融业和IT业的发展，以及WTO 临近和“天堂硅谷”的创建，该领域的从业人员正在成为新一代的富裕阶层，这些“新贵”的基本特征是年轻、接受能力强、消费观念领先、注重生活品质，有望成为新一代别墅主人。
1.1 竞争性物业市场供需状况分析本工程位于余杭区闲林镇上文山村，紧邻02省道，距市中心20公里，环境优美。
在供应市场研究中，旨在竞争性物业中找到物业供应的共同特性以及市场空白点，对本工程后期定位有所借鉴。
我行在筛选竞争性案例时作了下列条件规限：1）开盘时间在1998年以后的物业。
2）具有一定的市场知名度。
由于考虑到本工程不可能局限于区域性的物业，故本行决定在全市范围内挑选11例物业作为竞争性案例。
从竞争性个案的供应和消化情况来看：数据来源：泛城研究及开发顾问(数据截至日期：2001年4月)从上表可以看出，别墅物业售价基本可以分为70~100万、100~150万、200万以上三个价位段，在每个价位段的去化速度都基本保持在每月4~7套左右。
在每个价位段都有销售状况非常好的明星楼盘。
高档别墅如九溪玫瑰园依靠其优美的自然环境、精致的小区景观规划以及高品位的产品设计赢得了市场。
东方苑则依靠其独树一帜的纯美式木制别墅定位和丰富的集团内部客户资源在市场中以奇取胜。
中档价位段的明星楼盘是秀水山庄。
其地处富阳地区，价格与周边金苑山庄基本相同，但在产品品质和容积率上却接近高档别墅，因而会出现每月20套的旺销势头。
低档别墅中的阳光地带位于城西，公共交通之便和人们对别墅物业的渴求造就了它的热销。
清水湾的70万总价的双联别墅也颇受市场青睐。
以下将从物业规模、户型面积、配备设施三方面对本工程竞争性市场进行品质分析。
1.2 品质分析1.2.1物业规模竞争性物业总体以中小规模占大多数，占地面积在20万平方M以下居多，建筑面积在10万以下居多，容积率低。
杭州别墅的容积率一般较低，郊区别墅的容积率一般在0.1~0.3左右，位于城西的林语别墅容积率也仅仅为0.4。
从物业规模上来看，以案例个数论，在竞争性物业中，占地在5万~15万平方M的占到大多数，但占地超过15万平方M的绿城∙桃花源、万安∙秀水山庄都有不错的市场表现，说明大规模物业得到市场认可。
建筑面积中10万平方M以下的规模是市场供应主流。
（数据详见下表）* 竞争性案例占地面积/我行数据库所有别墅物业总占地面积* 竞争性案例建筑面积/我行数据库所有别墅物业总建筑面积1.2.2户型面积竞争性物业的房型面积均较大，目前别墅市场的主力面积主要分布在300~400平方M，所占比例达市场供应量的60%以上。
从数据分析，竞争楼盘中主力户型面积和具体比例如下表：(数据来源：泛城研究及开发顾问)从上表可以发现，在竞争楼盘房型主力面积中，300~400平方M是主流，其比例占到市场供应量的54%，可以说350平方M左右的别墅在中高档市场中占有较高比例。
从所占比例我们可以发现，中高档的客户对居住的舒适性要求较高，对面积的要求较大，300平方M以上是最为热销的别墅类型，如万安景月湾别墅、南都林语别墅、桃花源、九溪玫瑰园等楼盘，都把300平方M以上作为绝对的主力。
1.2.3 配套设施在竞争性楼盘中，会所的设置相当普遍。
而在配套设施的设置方面，各竞争性楼盘对于休闲娱乐设施均较为注重。
通过对11个竞争性楼盘配套设施的研究，可以发现，除紫云山庄由于开盘较早而没有设置会所外，其余各个楼盘均有住户会所或者相当于会所的设施的设置。
在会所的内部设置中，餐厅、酒吧、健身房、医保、美容室以及小型商店超市等基本生活配套的设置较为集中，这与别墅物业距离市中心较远，小区相对独立的原因是分不开的。
因此，本工程在配套设施的选择时，有必要对小区业主的基本生活需求予以细化，避免一些必要生活配套的遗漏。
在休闲娱乐设施的配套方面，各总价段物业均较为注重，但在具体的设施配置时，存在一定程度的差别：70-100万物业：阳光地带：网球场，游泳池，音乐中心等；紫云山庄：网球场，游泳池，羽毛球场，钓鱼池等100-150万物业：华门清水湾：网球场，游泳池，高尔夫练习场，湖上儿童乐园等；万安秀水山庄：网球场、游泳池（私家与公共）等；200万以上：九溪玫瑰园（二期）：游泳池，网球场，中心花园，花卉暖房等；桃花源：游泳池，网球场，儿童游乐场,小型影视中心等；可以发现，网球场与游泳池作为休闲设施，在各总价段物业中均有出现，说明别墅物业客户对此两项设施有较高要求。
在各档次物业配套的区分时，除高尔夫练习场，花卉暖房、私家游泳池等少数设施外，并无比较大的差异。
这亦是本工程在配套的选择时所必须予以考虑的。
本工程地处余杭闲林镇，但本工程地块与闲林镇、余杭镇均距离较远，没有桃花源紧邻余杭镇的配套优势，因此本工程小区配置健全的生活配套设施是非常重要的。
在休闲娱乐设施的选择时，对与已被认同的诸如网球场、游泳池等设施应予以设置。
1.3杭州市别墅市场发展趋势及发展前景展望别墅市场发展前景：种种迹象的表明，2001~2002年将成为杭州楼市的“别墅年”，开发量和销售量都将有所增长：•由于消费者生活方式的不断更新，对居住的舒适度及居住地周边环境景观要求日益提高，扩大了对别墅的需求。
•随着“住在杭州”和“创业在杭州”的实施，使杭州的别墅市场走向全国。
•根据现有发展商的土地储备情况以及杭州市郊区化的发展方向来看，预计在未来几年内，杭州别墅市场将有较大的开发量。
•别墅可适用的功能性趋于市场化和多样化，如可居住、度假、作为公司投资物业的一部分−公司会所等。
别墅市场分布趋势：根据别墅市场分布现状和未来的土地批租状况，别墅市场将集中分布在以下三个区域：西湖区−2001年随着南都西湖高尔夫别墅、九溪玫瑰园二期、景月湾、东方苑的面市，共同组成了城南景观别墅的大卖场。
富阳银湖开发区−在富阳的银湖开发区已经有众多的别墅现存工程，而且还有约5000亩的地块将进行别墅工程的开发。
余杭闲林−闲林一带现仅有桃花源和清水湾两个别墅工程，但在小和山一带和02省道旁已经有近2000亩土地将进行别墅或公寓开发。
萧山区虽然是城市规划中城区东移的重点，但由于一江之隔，越江交通设施在短时间内难以充分改善，因此在别墅开发上将比以上区域有所滞后。
2 杭州市别墅市场需求研究2.1 杭州市别墅市场总体需求情况概述随着杭州别墅供应继续放量，从1998年的20万平方M上升到2000年的40万平方M；别墅需求市场也反应积极，销售面积从1998年的15万平方M上升到2000年的30万平方M。
(根据我行数据库统计)随着近期余杭、萧山撤市建区，杭州市中心的不断扩大和发展，“住在杭州”、“郊区住宅”“半小时居住圈”等概念不断深入人心，以及杭州风光秀美的天然景色，吸引了越来越多的高素质人才和私营业主来杭居住和投资，这将在很大程度上带动杭州住宅需求总量的增加，特别是将带动杭州别墅市场的销售。
2.2 目标客户市场需求状况分析为了对杭州别墅市场的需求特征做科学的分析，我行从2000年1月至今已收集了150多份别墅需求调研问卷，调查内容主要包括：购房区域、房型面积、客户类型等方面。
根据我行对杭州别墅市场深入调研，按照不同的物业品质、物业类型以及分布区域，将本工程可能针对的目标客户按其承付能力分为三类：70~100万元、101~140万元、141万元以上，现选取这些需求问卷，针对以上三类目标客户的主要需求特征做以下对比分析：2.2.1选择购房区域的需求：在购房区域的选择上，西湖区成为客户的主导需求为52.1%，滨江区次之为17.7%，江干区、上城区和下城区分别为11.7%、10.3%和8.2%。
细化成三类目标客户可看出，随着总价承付能力的上升，购房区域由滨江区、江干区向西湖区发生转移。
承付能力在70~100万元之间的客户愿意购买别墅，由于受到交通工具和承付能力上的限制，主要选择市中心和次中心面积较小的别墅。
而承付能力大于141万元的客户更注重生态环境效应，因而有66.7%的客户首选西湖风景区。
随着杭州城市化水平的迅速发展，近期杭州市政府又有重大举措，将余杭归入杭州市，使得杭州半小时居住圈成为一种越发清晰的现象。
余杭区凭借自身良好的自然风光，再加上相对便宜的地价，具有了建造高品质别墅的先决条件，因而余杭撤市建区将会刺激相当一部分潜在客户在购房区域的选择上产生分流，向余杭区转移。
2.2.2 房型及面积需求•别墅类型在别墅类型的选择上，有75.7%的客户选择独立别墅，选择双联体别墅和排屋的人分别为16.2%和8.1%。
再从三个不同承付能力的客户群来看，同样也出现独立别墅为主导需求的现象，尤其是承付能力在141万元以上的目标客户全部选择独立别墅。
