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1．别墅相关政策 (2)2．杭州别墅发展历史 (3)3．杭州别墅市场板块分析 (5)3.1之江转塘板块（之江旅游度假区） (6)3.2富阳银湖板块（近郊大型别墅高尚带） (8)3.3闲林、小和山板块（离市区最近的低密度住宅区域） (11)3.4城区别墅 (14)3.5湘湖、闻堰板块（休博会成为助推器） (16)3.6良渚板块（最有文化底蕴的居住区） (19)3.7青山湖板块（生态环境稳居最佳位置） (20)3.8千岛湖板块（度假别墅成卖点） (22)4．小结 (24)自从国发（2003）45号令规定“今后5年内停止别墅类用地供应”，别墅市场由于供应量的不断减少及其独特的地段与产品优势，日益彰显其稀缺性与价值。
本文汇总了杭州别墅/排屋市场各板块在售楼盘目前发展情况（以排屋为重点），并简单介绍了别墅的相关政策和杭州别墅市场的发展历史。
以此展现杭州别墅/排屋市场目前的整体概况。
《杭州别墅市场系列研究报告》将以本文为基点逐步形成一个系列，并会将研究重心逐步转移到针对单个板块的深入分析之中。
希望给本司在杭州的高端物业做一定的参考。
1．别墅相关政策2002年5月，11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。
2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发…2003‟45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。
”2003年6月5日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行颁布的这一金融政策，对别墅市场发展资金会有一些影响。
2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发…2003‟18号)，再次提出要控制高档商品房建设。
2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。
杭州别墅、排屋市场调研报告一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）二、㈠、市场趋势三、1、房地产市场综述四、2、别墅、排屋市场综述五、3、市场特点及趋势六、七、㈡、产品趋势八、1、经济型别墅排屋成市场主角九、2、杭州楼市排屋别墅渐入精装修时代十、3、中式别墅崭露头角十一、4、木结构别墅十二、5、轻钢结构别墅十三、6、真正的第二居所别墅、排屋产品受期待十四、7、空间与尺度营造多样化十五、一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）十六、㈠、市场趋势十七、1、房地产市场综述十八、①、宏观调控影响展现，杭州楼市两极分化十九、由于中央宏观调控政策的出台，从5月份起，杭州新房市场进入冬季，大部分在售楼盘无成交纪录，开盘速度骤降，开发商纷纷减少投放量。
二十、调控政策出台后，杭州楼市渐呈现两极分化趋势：二十一、第一个现象是“中间高、四周低”。
市中心的房价一直比较坚挺，受调控的影响不大，而城市周边区域则呈现不同程度的下降局面。
二十二、第二个现象是“高的更高、低的更低”。
如深蓝广场、金色海岸、西溪风情、桃花源等高品质豪宅，逆市热销，品质成为抵抗市场因素的黄金盔甲。
二十三、二十四、②、销售量仍然呈现上升趋势二十五、根据权威部门公布的2004年和2005年两组数据，2004年1-12月，杭州完成商品房预售620.4万平方米，2005年1-11月商品房预售567.32万平方米。
也就是说，经过历来销售业绩尚可的12月，2005年商品房预售将超过2004年，总的销售量仍然呈现上升趋势。
二十六、二十七、③、“买方市场”初步形成，营销也要“精耕细作”二十八、宏观调控出台后，杭州楼市的“买方市场”终于出现端倪，开发商的销售难度陡增，杭州楼市的营销手段层出不穷。
挂着各种名头的折扣营销、借“产品说明会”和“客户俱乐部”的口碑营销、分幢销售的“曲线救市”、“样板房营销”和“工地营销”、甚至“网络营销”的异军突起，严酷的市场局面，逼得开发商不得不差异营销、拓宽思路。
杭州别墅报告一、杭州别墅市场的总体概况1、杭州别墅市场的发展杭州的别墅开发起步很早，应该说是从1993年开始，当时在之江旅游度假区一带开发了一些外销的别墅项目，如之江旅游度假区的梦湖山庄、常安山庄等楼盘，以及位于钱塘江大桥对岸的之江花园别墅，位于城东九堡一带的圆梦园别墅项目等。
归结这些别墅项目的特点，开发水平并不高，并且主要是针对外销，因此并没有在市场上引起大的反响，总体的销售状况也不尽如人意。
进入1995年，绿城房产桂花园系列的城市别墅在城西出现，加上南都别墅、皇朝花园、阳光花园等其他城市别墅项目的逐步推出，杭州的别墅市场开始初步的形成。
由于这一时期的别墅在规划、建筑立面设计、户型以及环境方面都有了比较大的进步，并且针对的是内销市场，强调别墅的可居住性和相对便宜的销售价格，因此获得了相当不错的销售业绩，使杭州的别墅发展更加快捷。
2、别墅的类型随着别墅的发展趋势来看，不难发现别墅多元化是市场发展的必然趋势，其别墅产品类型分为：经济型、独栋式、豪宅式和联排式和多联、双联及叠加式别墅。
3、杭州别墅的供求分析⑴、市场供求1.需求旺盛，供应不足。
一方面土地资源日益稀缺，另一方面，随着整体国民经济的快速发展，社会阶层的划分不断清晰，都市新贵、富有人群显著的增多。
具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。
2.建筑品质的提高-----开发商就会越来越珍惜手中的别墅土地，从而开发一些附加价值更多的别墅产品。
因此，在未来，别墅产品将会逐渐细分，以适应多层次的市场需求。
此外，别墅在品质上将会有较大的提升，甚至会出现更多的顶级别墅。
所以，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，豪宅的价格自然会上升。
”⑵、政策严控1.别墅豪宅土地资源日益紧缺--------------据中新网2006年12月13日电《人民日报》记者12日从正在南宁召开的全国地籍管理工作会议上获悉：今年各地普遍重视土地变更调查工作，从前一段各地报送的数据情况来看，2006年新增建设用地数量与去年基本持平。
杭州别墅市场调查研究报告一、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1 别墅各风格类型特征附件2 杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶来品。
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。
第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。
同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。
这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。
最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。
这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。
随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。
第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。
