杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告

绿城金基桃李春风项目一期规划设计方案项目前期相关资料设计单位营业执照及资质证书房地产企业营业执照及资质证书选址意见书现状地形图土地证及附图出让合同批复文件方案效果区位条件场地分析现状场地竖向视线分析用地选择规划结构总平面鸟瞰图单体、局部效果图沿街立面效果图方案设计分析分期建设景观结构车行系统步行系统消防系统竖向设计日照分析市政环卫设施规划公共服务设施规划停车系统户型分布设计说明建筑平立剖目录contentProject analysisDesign of the business license and qualification certificate Real estate company business license&qualification certificate Site selectionStatus quo of the terrain Land certificate Assignment contract Approval documentsSite of effectLocation condition Site analysis Status field vertical Sight analysis Land selection Planning structure Master plan Bird's-eye viewMonomer and partial rendering The facade rendering along the streetSite planningPlanning structure Landscape structure Driving system Walking system Fire fighting system Vertical design Sunlight analysisMunicipal sanitation facilities planning The planning of public service facilities Parking system Unit distributionDescription of design Building section&plane设计单位营业执照及资质证书房地产企业营业执照及资质证书选址意见书现状地形图土地证及附图出让合同批复文件项目前期相关资料1.01.11.21.31.41.51.6 1.7现状地形图Status quo of the terrain区位条件场地分析现状场地竖向视线分析用地选择规划结构总平面鸟瞰图单体、局部效果图沿街立面效果图方案效果2.02.12.22.32.42.52.62.72.92.102.11基地4.1k m科技大道（临石线）至青山镇至临安民太线青山湖镇同人山庄青城▪山语间锦绣钱塘西野风韵青山湖玫瑰园岛山锦源领▪域越秀星汇城综合体规划30万平方米商业配套，包含酒店，写字楼，商业街等。

桃李又春风家在桃源中绿城·桃李春风营销推广方案【壹】城市初识【贰】市场解读【叁】客户梳理【肆】小镇认知【伍】项目分析【陆】形象传播【柒】策略排布目录contents本案位于漳州市马洋溪生态旅游区，是闽南金三角生态旅游度假别墅板块之一；无论是生态旅游还是房产板块，主要辐射厦门，乃至闽南金三角区域。

本节首先对闽南金三角、厦门以及马洋溪城市环境进行概述。

【壹】城市初识-区位文化城市素描闽南金三角厦门马洋溪闽南金三角：福建之芯，东部明珠，台商投资密集区。

闽南金三角含厦门、泉州和漳州三市；经济总量占福建省40%，是福建乃至中国东部地区最具活力的经济区域之一；通行方言闽南语，是大陆台商投资最密集的区域。

◆漳州：闽南金三角历史文化之城，拥有强大的农业经济和原生态环境。

◆厦门：闽南金山角的中心城市，金融、经济、旅游环境最发达。

◆泉州：闽南金三角重要经济点，强大的工业实力独占福建龙头位置。

本案漳州、厦门、泉州三地各自城市特征明显，互补优势强，城市一体化进程增快。

城市素描闽南金三角厦门马洋溪厦门：国厦之门，对外交流核心城市，中国最早开放的港口之一。

厦门位于我国福建省东南部沿海，毗邻福州、泉州和漳州，与金门岛隔海相望。

下辖六区，常住人口386万，总面积1699平方公里，其中岛内面积132.5平方公里；属于亚热带季风气候，温和多雨，年平均气温21℃左右，空气优良，被认为是中国最适宜居住的城市之一。

215㎞70㎞44㎞区位：亚热带季风气候，中国最宜居城市之一。

湖里区思明区翔安区同安区集美区海沧区岛内本案人口：常住人口年均增长6-8万，城市外来人口约占45%。

厦门2011-2015年常住人口变化厦门2015年外来人口占比◆厦门2015年底常住人口386万，年均保持5-8万的常住人口增长；◆厦门市2015年户籍人口211万，外来人口达175万占比45%。

注：数据来源统计局官网0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%34535035536036537037538038539020112012201320142015常住人口(万人)增长率城市发展：岛内饱和逐步向外扩容，岛外已形成海沧，集美两大成熟区域。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==杭州地产研究报告篇一：201X杭州楼市研究分析报告201X 杭州楼市研究分析报告201X 年 1 月目录前言................................................................... ..................................................................... ..1一、201X 年杭州楼市特征 .................................................................. ....................................2（一）巨量成交刷新所有历史纪录市场逆转 .................................................................. .......2（二）市场逆转来源于对政策的超级敏感 .................................................................. ............2（三）商品房价格恢复性上涨 .................................................................. .............................3（四）市场分化加剧................................................................... ...........................................4 （亓）显形库存有增无减实际库存缓缓下降 .................................................................. .......5 （六） 9 月以后土地市场强劲复苏多个板块创区域地价新高 ................................................5（七）二手房成交创新高价格稳定微涨 .................................................................. ..............6（八）大型开发商的背后有险资的影子 .................................................................. ...............7 （九）本土部分开发商选择不同的转型创新之路 ...................................................................7.............................................7 （十） 201X 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损二、商品房市场分析 .................................................................. ...............................................81. 成交量：市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元均刷新历史最高纪录 ..............8 2. 成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨3.2% (10)3.........................15 成交结构：刚需仍是市场绝对主导改善型需求有所上升豪宅市场表现强劲 4. 库存量：市区商品房可售房源近 16 万套以 201X 年月均成交去化需 15 个月 ........................23 5 201X 年成交排行榜 .................................................................. .. (27)三、二手房市场分析 .................................................................. .............................................351. 成交量：主城区成交43252 套创 201X 年来新高较 201X 年增长68.1% ................................35 2. 成交均价：201X 年二手住宅均价 19212 元/平方米同比上涨2.9% ........................................363. 成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成改善型购房有所增加 ...................................37 四、土地市场分析................................................................... ................................................431. 重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节......43 2. 成交量：市区共出让 5677.2 亩总可建 850.9 万方总成交金额 630.5 亿元 ............................44 3. 成交价格：市区土地成交楼面均价为7410 元/平方米同比上涨达 18.3% ..............................50亓、201X 年杭州楼市展望 .................................................................. ..................................56（一）巨量成交价格止跌转涨库存缓缓下降市场逆转改变了人们的预期 ...........................56（二）杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 .................................................................. ........56（三）对杭州这个城市的乐观判断不能脱离令人担忧的中国经济大背景...............................56 （四）如果宏观经济和金融不出现重大危机杭州楼市将呈现出以下特征 .............................58 （1）虽不如 201X 年但仍会有较高的成交量（2）改善型需求所占比例进一步提高特别是品质改善需求（3）部分投资性需求将入市（4）平均价格将继续恢复性上涨（5）市场分化将继续加剧特别是产品分化同一区域不同产品价格会有巨大差距（6）通过产品创新和提升获得溢价保本微利的概率较大前言杭州楼市是带着极大的不确定性，带着 15 万套库存的重压进入 201X 年的。

绿城桃李春风调研分析报告2016.3.17青和集团南京海策通过调研学习绿城桃李春风项目，分析热销原因，对悦山郡产品定位乃至佛侬山庄整体项目定位提供指导与借鉴。

综合比较分析，就桃李春风的产品规划是否可落位佛侬山庄项目作简要可行性分析。

目 录CONTENTS售价预测及价格支撑 项目概况 01热销原因分析 02 风险评估及投资测算03 04↘桃李春风的前身是青云山居，由浙江交通投资集团临安金基地产于2003年启动开发，2005年开始销售。

↘2011年后，青云山居开发、销售开始出现瓶颈，2013年、2014年几乎处于停滞状态，2015年4月，绿城收购金基地产51%股份，更名为桃李春风，合作开发。

↘项目总用地面积约1200亩，金基地产于2003年和2009年分2次取得，第一次拿地1000余亩，地价不详，第二次拿地约180余亩，地价约43万元/亩。

↘桃李春风总占地面积915亩，总建筑面积约26万平米，综合容积率约0.42。

规划建设除1000套别墅外，后期还有20余幢花园洋房，以及10余幢小高层，小区总规划2000户。

↘桃李春风定位为“中国家庭颐乐生活新里程”。

↘提出全龄化颐乐生活服务，深刻剖析到未来养老生活不只是老年人的需求，而是家庭三代人的共同需求。

↘桃李春风以房子为载体，提供的是一个覆盖居住、健康、教育、农业、商业等多个维度的生活服务。

↘项目配套占地118亩，总建2.5万平米，其中园区食堂、颐乐学院、运动健身区、健康管理区等已建成，（目前15000平米的营销体验中心）商业街、自然课堂幼儿园、湿地休闲区等其他功能配套将于一期物业同步交付使用。

↘此外，项目还在地块北侧租用了700亩地用于休闲农业的配套建设。

↘桃李春风位于临安市青山湖街道，紧邻杭州城西科创产业集聚区——青山湖科技城。

↘项目通过科技大道、杭徽高速与杭州和临安主城区相连，距杭州40分钟车程，距临安15分钟车程，科技大道为城区快速路，交通路况良好。

绿城桃李春风推广总结桃李春风402套的售罄，并不仅仅，也不可能仅仅只靠一条微信。

/写在前面/这不是一个所谓“零成本”营销的案例这是一个在传统渠道上只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文的项目，其他推广均由微信和线下活动担当大梁。

这是一个地处杭州楼市“冷宫”板块的项目，其首开成绩却在去年同区域销冠的业绩后加了个0。

这不是一个追热点的推广案例，它来自今年的热点楼盘——绿城·桃李春风。

很多人觉得，好项目就该做出好推广，说实话，这说法就跟“高个子就该是姚明一样”。

事实上，从好产品到明星楼盘，桃李春风在推广上敢于创新，并用情之深，让每篇微信都担当起一个“梅长苏”的角色，让每个活动都试图去攻占客户心中的最后1米，让现场体验成为营销利剑不必出鞘的剑气。

【第一阶段：起势】削尖竞争力，和新客户做老朋友第一次亮相，成了多少人心里认定的最后一处居所4月23日，项目官微正式上线，发布案名为“绿城·桃李春风”。

一个“中国设计生命周期最长社区”的蓝图，向人们许诺一个“青砖小院，诗酒风流”的未来生活，瞬间引来超过万次点击。

这是一个绿城21年来没碰过的产品，在推广上，更是桃李春风，绿城21年创新低密度标杆之作，以83-180方中式精装院墅开同类产品先河，首创全龄化颐乐生活服务，打造总占地约118亩的颐乐学院和小镇中心，引入智能化园区服务，创造性满足全家庭更高层次的身心需求，引领中国家庭的全新生活方式。

如此多的价值，足以写一本厚厚的绿城式教科书，然而大器不锐，也带来推广上第一个难题：如何在短时间形成价值“尖刀”，刺破市场关注点。

一条尖刀微信，攻破了近50万客户的心理防线经过对项目价值的锋利打磨，对客户心理的准确把握，5月8日，项目官微发布《杭州史上最小别墅仅83方！户型刚从绿城流出》一文。

截止5月10日24时，据“腾讯云分析”提供的项目微信后台数据统计，该条微信的阅读量已达48万人次，转发及收藏量为近3万人次。

绿城桃李春风案例分析目录一、项目背景分析 (2)1. 项目概述 (3)1.1 项目背景 (4)1.2 项目愿景 (5)2. 项目地理位置及环境分析 (6)2.1 地理位置分析 (7)2.2 周边环境分析 (8)二、绿城桃李春风设计原则与理念 (9)1. 设计原则 (9)1.1 可持续性发展原则 (11)1.2 人文关怀原则 (12)1.3 绿色环保原则 (13)2. 设计理念 (14)2.1 以人为本，打造宜居社区 (15)2.2 融合自然，实现和谐共生 (16)三、绿城桃李春风项目规划及布局分析 (18)1. 项目规划 (18)1.1 总体规划思路 (20)1.2 土地利用规划 (21)1.3 绿地系统规划 (22)2. 布局分析 (23)2.1 住宅布局分析 (24)2.2 商业布局分析 (25)2.3 公共设施布局分析 (26)四、绿城桃李春风景观与建筑设计解析 (28)1. 景观设计 (29)1.1 景观规划理念与策略 (30)1.2 景观空间布局 (31)1.3 特色景观打造 (32)2. 建筑设计风格与特点阐述 (33)2.1 建筑风格定位及表现方式 (34)2.2 建筑功能分区与户型设计优化探讨等 (35)一、项目背景分析随着中国城市化进程的加速，城市发展面临着前所未有的机遇与挑战。

为满足人民群众对高品质城市生活的需求，提升城市形象和人居环境，多个城市开始致力于打造宜居宜业的现代化城市。

在此背景下，绿城桃李春风项目应运而生。

绿城桃李春风项目位于具有得天独厚地理优势的城市核心区域，周边配套设施齐全。

项目所在地块原为老旧小区，基础设施陈旧，居住环境较差。

为了改善居民生活品质，提升城市形象，当地政府决定对地块进行改造升级。

绿城桃李春风项目正是响应这一政府号召，结合城市发展规划，精心策划的一个高品质住宅区。

项目定位为高端住宅社区，旨在打造集居住、休闲、教育、医疗等多功能于一体的现代化城市综合体。

绿城·桃李春风9月推广执行计划一、推广目标1、维系并固化A类客户意向，强化并提升B/C类客户意向，积极拓展新客户，为选房工作做好充分准备；2、围绕9月26日的选房活动，做好活动筹备和执行，并配合展开宣传；3、为样板区开放（计划10月初）做好各项准备工作，以便及时展开。

二、推广主题绿城·桃李春风83-180方精装中式院墅 200万起稀缺席位预约倒计时三、重要事项1、9月6日-9月11日，团队视频（微信+电视）连续投放；2、9月10日，项目宣传片、生活价值梳理PPT启动制作；3、9月15日，都市快报、快房网相关合作资源启动投放；4、9月26日，选房活动执行；5、9月30日前，样板区开放活动方案、物料、广告等筹备。

四、执行计划五、费用预算a.都市快报：50万（广告资源半年使用期）b.66房产频道：6万c.经视看地产：待协商沟通d.DM：3.5万（含印刷）e.宣传片：20万f.各类印刷品：4万g.选房礼品：4万h.选房活动：20万i.其他活动：1万（不含耕心讲堂）附件1：66房产频道合作资源附件2：都市快报合作资源➢<<都市快报>>杭州版半版硬广2次➢<<都市快报>>新闻专题半版2次➢快房网线上广告◆快房网首页顶部通栏广告推广10天◆快房网首页热点楼盘推荐1个月◆快房网活动专题页全面展示1个月◆快房网“新闻头条区”涉及甲方的楼盘新闻重点跟踪◆快房网“热血楼市”论坛话题组织◆快房网楼盘评测栏目，撰写专业户型点评和板块解读稿件，快房网首页头条区文字链和专题页展示◆快房网首页市场行情栏目、快房论坛多篇话题性稿件（所有内容均显著位置导入400合作楼盘分机）◆快房网络水军潜入各大网站发起宣传攻势，保证每周2个热帖◆所有入口均导入本楼盘专题页或400电话分机◆搜索引擎推广，网络搜索引擎推广30天◆400CALL 客，城西订报客户、城西电商溢出客户、购房俱乐部客户有效数据约1万组，特安排2人邀约 10天。

绿城桃李春风Ｌｖｃｈｅｎｇ　Ｔａｏ　ｌｉ　ｃｈｕｎ　ｆｅｎｇ——生态部——一、项目简介绿城桃李春风Lvcheng Tao li chun feng集绿城20年别墅营造经验之大成，云栖玫瑰园等杭州顶级别墅设计师又一匠心力作，开创中国极小别墅之先河，深具逸格的中式建筑风骨，代表千年来国人的最高级审美意趣，通透的空间布局辅以丰富而私密的体院布局，形成林中有墅、墅中有园的居住形制，让四季景致成为别墅设计的点金之处。

实行带地暖的全精装交付标准，同步引入智能化家居设施，以现代科技升华田园墅居。

绿城·桃李春风，约30分钟快速路网直通杭州主城，邻地铁5号线民主村站（预计2019年通车），地处64.5平方公里的青山湖国家森林公园内，奢享10平方公里潋滟水域。

项目紧邻浙江省千亿级规划的“森林硅谷”——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPING MALL、五星级酒店等城市地标。

二、规划思路项目当中设计概念是处在郊区的别墅，和我们以往所想象的别墅完全不同，以小镇的模式营造全新的、健康、娱乐、休闲社区。

除了别墅区有居住的别墅以外，还有最关键的小镇中心，这个小镇中心能够提供城市生活，在郊区当中能够提供城市生活。

提供的小镇中心当中，把杭州、上海最有名的居住感觉或者城市意向植入当中去，通过前后两个湖面，前面可能造出杭州的繁华，儿童在这里有所学，青年人在这里有所乐，老年人在这儿有所养的理想生活图景。

除了有生活，除了有购物，除了有吃、有喝，还有学院，老有所养，老有所乐，老有所学，里面做了小礼拜堂，禅修堂，使精神得到升华，也是精神的修养场所。

三、基本参数四、综合配套小镇商业中心，规划有菜场、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民宿、农家乐等度假配套；水系、垂钓等休闲配套；礼堂、进修堂等宗教信仰配套；颐乐学院给老人提供课堂学习、兴趣班等文娱活动配套；食堂、恒温泳池、小剧场、壁球馆、高尔夫球练习场等生活服务配套；引进幼儿园等学区配套。