购房送面积的猫腻

两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。

2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。

当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。

选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。

三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。

再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。

有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。

销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。

正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。

套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。

套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。

眼见不一定为实，看房时大家要留心。

买房子需要注意什么事项一、买房需要注意些什么问题房贷篇：1、前期准备有的人可能工资不是很高，买房也大部分都是家里出的首付，自己的银行流水账单可能不是很漂亮。

在你买房之前较好是做一个漂亮点的流水账。

每个月在银行卡里面存一点钱进去。

这样就有了存款记录，会增加你的审核通过率。

银行流水账是需要你贷款月供的两倍，有的银行超过5000要流水账，有的是不管多少都要。

2、贷款尽量贷整数因为银行贷款都是按照整数贷的，不会贷到千位。

所以条件允许尽量贷整数，比如你要贷款32.5万，尽量只贷32万。

3、买房前尽量少辞职如果你的工作总是换来换去，贷款是很有难度的。

如果准备买房，尽量在一个公司呆着，想辞职的都等到贷款下发之后在辞职。

4、尽量让开发商挑银行因为如果是你自己挑的银行，如果贷款没有下发，这就是你的责任的。

如果是开发商挑的银行，贷款没下发，还可以逼着开发商帮你想办法。

如果贷款没下发，并且是你自己执意挑选的银行，开发商肯定是不会承担任何责任的！看房篇1、避免定金陷阱很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动，需要缴纳多少钱定金。

有些开发商定金还是会退的，有的退的时候就各种理由了。

所以如果交定金，须看好定金合同。

而且中国文字博大精深。

定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。

所以区别要分清楚，避免进了定金圈套。

2、避免抢房陷阱开发商总会制造一些抢房的氛围，让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房，这样很多人为了抢到好的房号，就会不加思考的去把房子抢到手！而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。

，所以一定要计算好之后在决定是否去抢，避免抢到之后价格过高。

3、观看房屋面积有的时候看的样板间，是因为装修效果会显得房子很大，所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考。

4、查看开发商口碑网上可以直接搜索这个楼盘怎么样，或者是到上网查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子，甚至有的还有视频曝光的。

比如就可以在百度视频里面搜索楼盘或者开发商名字，避免买到黑心开发商的房子。

五大典型购房陷阱虚送面积入选对于购房人来说，优惠条件有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的陷阱。

业内人士为市民详细讲解购房中可能遇到的5个典型购房陷阱。

陷阱1：大定小定多少都收：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。

如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。

如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。

陷阱2：随意虚构赠送面积：“33平方米的单身公寓”变身“55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。

陷阱3：无中生有引人入彀案例：日前，某楼盘5位业主将开发商告上了法庭。

原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入住时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。

陷阱4：制造现场热销假象调查：在销售现场，开发商总是在制造销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。

销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。

陷阱5：样板房被悄悄放大：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。

一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。

而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。

因此，消费者要擦亮眼睛，以防被漂亮的样板间迷了眼。

警惕开发商变相拉高房价沪正式叫停买房送面积上海、广州先行买房送面积其实并非上海独有，在全国各地都可以看得到。

通过公开报道，记者发行全国大多数中心城市都存在这种促销方式，尤其是在当前国家实施宏观调控，房产销售速度减缓的前提下，买房送面积更是让开发商乐此不疲。

其实，买房送面积早已有之，但正是因为购房者对“白送”这种诱惑缺乏相应的抵抗能力，因此往往碰到这种情形，心理防线便会自动瓦解。

上海五合智库副总经理吴茂辉指出，所谓“偷面积”，是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多地设计一些既可以让业主利用，但又不会计入销售面积或只计算一半面积的空间，以提高单位面积的使用效率，让购房者感到“物超所值”。

俗话说，天下没有免费的午餐，所谓的“买房送面积”，其实不见得能够让购房者得到多少实惠。

比如有些赠送面积为公共部分，露台、入户花园等都属于此类；或者赠送的面积并不实用，比如通风、排湿状况很差，或者加层层高过低，最终只能作为储藏室；更有甚者，由于赠送面积并不会写入购房合同，万一违约，购房者无法维权，可谓是哑巴吃黄连，有苦说不出。

由此可见，上海此举在规范商品住宅设计的同时，同时也在一定程度上对市场销售行为起到了约束作用。

据了解，除上海之外，广州在今年6月份也曾出台“禁偷令”，严厉遏制赠送面积等行为。

此外，包括北京、深圳、成都在内的城市，也在逐步规范面积计算。

比如北京停批LOFT公寓项目，深圳规范大飘窗、大阳台等等，面积计算越来越规范肯定是趋势。

对“赠送”面积要留意《暂行规定》的出台，对于市场而言，会造成怎样的影响呢？上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，《暂行规定》从另外一个角度暗示开发企业，在产品设计上可以按照这个规定进行“偷面积”，原来没有产品创新的楼盘现在都会向《暂行规定》中具体规定看齐，这将导致开发企业将“偷面积”按照此标准进行到底。

也有开发商对向记者表示，对于越来越挑剔的购房者来说，如果不在“送面积”上动脑筋，如何能够引起他们的注意？可见《暂行规定》可能无法完全禁止“偷面积”现象。

房地产市场赠送面积现象的几点思考陈远博（东湖房产（惠州）开发有限公司，惠州 516008） 摘要：增加赠送面积，在一定程度上降低了楼面地价的成本，减小了开发成本。

在城市规划控制要求的框架内，提高了城市优质土地资源的利用率。

但是，没有限制的赠送面积现象，在一定程度上伤害了城市规划的严肃性，扰乱了正常的市场的秩序。

关键词：房地产市场；赠送面积；N+1三房1 引言留意一下我们身边的楼盘的销售广告，有一种赠送建筑面积的广告很吸引大家的眼球。

“80㎡N+1三房”、“90㎡N+1三房两厅两卫”、“110㎡N+2四房”，甚至有些楼盘还打出买一层楼送一层楼，买300㎡送500㎡的超值大赠送。

赠送面积手笔之大，超乎一般人的想象。

在楼盘的销售中，赠送面积俨然已经成为地产销售的一把亮剑，营销市场上很多房地产公司都将赠送面积作为抢占市场的一件重要武器。

所谓赠送建筑面积，就是指开发商钻《建筑工程建筑面积计算规范》和报建验收政策的空子，建造一些报建与验收时建筑法规上不计算或不全计算建筑面积的空间，采取各种措施增加计算容积率以外的建筑空间面积，打着赠送面积的旗号销售给买家。

私底下人们常常称这种做法为“送面积”，在建筑设计业内，设计师将这种做法叫做“偷面积”。

2 市场现状“N＋1三房”就是指报建验收时是两个房间的户型，经过后期对其中一个户内阳台或户内挖空空间的改造，可以增加一个原来没有计算建筑面积或只计算了一半建筑面积的房间，使得原来的两房户型变成了三房户型（如图1、2、3）。

“买一层送一层”是指利用地下室不计入计容积率建筑面积的规定，将住宅楼地上一层下面的地下室通过私家楼梯将其与一层联系起来，形成地下一层与地上一层结合的复式单位，因为地下一层不计算容积率，所以房产证上的建筑面积没有包括地下部分的建筑面积，开发商就说地下部分是赠送给买家的建筑面积。

在住宅小区规划与建筑设计中，通过赠送面积的方法，增加了计算容积率以外的建筑面积，变相提高了居住区的容积率，这种做法在业内存在极大的分歧。

买房子送面积到底是优惠还是忽悠？导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

买房送面积！貌似现在的多数开发商都会打出的楼盘促销手段！有人嗤之以鼻，一听就是假的！有人装作很懂的样子，送面积还是很划算的！到底真相是什么？看完以下内容你就知道到底有没有“占便宜”了！首先，你要清楚，人家赠送你的面积都是哪些“面积”？1、偷面积实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，开发商通过减少套内面积节省上缴税费，同时“赠”给买房人还能落个好名目。

2、违建面积部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。

3、侵犯共有面积开发商对部分特定住户的赠送，实际是业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等。

还要知道以下这些“面积”，这些面积有的本身就是咱们自己个儿的面积，一定要记住了！不能因为咱们读书少，房产商就骗我们呀！1、阁楼净高不满2.1米，不算面积！2、落地飘窗低于2.1米，不算面积！3、凸窗不落地的，不算面积！4、地下室净高低于2.2米，算一半面积！5、入户花园及不封闭阳台，算一半面积！6、露台，是完全赠送的！再来看看送面积的好处和坏处：好处：1、节约购房成本，获得一定实惠。

2、户型设计合理则可提高空间利用率。

3、飘窗、露台等有助于改善居住条件。

坏处：1、大多赠送面积不具有合法产权，难得到法律保护。

2、设计不合理将影响通风采光及安全性。

3、有些赠送难以利用，自行改造费用高。

后，朋友们，面对“赠送面积”只需记住以下三条原则，便万事无忧：1、赠送面积条款是否写入合同中。

2、赠送成本是否已被分摊进房价。

3、注意赠送部分是否合理、实用。

本文结束，感谢您的阅读！。

售楼处小姐不会告诉你的6大购房潜规则！导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

本来想去买件T恤，结果又搭配着买了裤子，本来想买面霜，结果搭配了水乳精华，本来想上淘宝省钱，结果花更多的钱了。

俗话说，一如“商”门套路深似海，其实买房又何尝不是“套路深似海”呢？作为房地产界的“老司机”，每次看见什么“精装豪宅7700起”的广告小心肝都要忍不住颤抖一下，何况是房产界的“路人甲”？买房，被套路不可怕，可怕的是“被套住”。

因此大家在买房前，一定要洞悉置业顾问“深似海”的套路，才能披荆斩棘，买到真正适合自己的房子。

一、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。

即代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力，当然了，这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，那么就可能有影响了，因为谁能保证这些承诺都能成真呢？二、赠送面积是不受法律保护的“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让购房者很是受落。

实际上，在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主就会“赔了夫人又折兵”了。

三、沙盘掩盖“不利因素”如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30％或更高，你可别轻易相信他。

你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场，因此切记不要轻易轻信沙盘，最好还是自己去现场勘查。

四、今天不买，明天买不着了很多地产小白买房的时候都会来问小编，置业顾问说，这房子我今天不定，明天就没了，这话能信吗？答案就是：因房而异。

也就是说，在买房的时候，一定要时刻关注每周发布的销售数据，如果你看的项目周周上榜，那么很有可能人家说的是真的，每周销量都能排进前十，说明人家卖得好，你看中的房源现在不下手，说不定分分钟就被抢了。

但是如果这个项目是个“万年坑”，一直以来销量都不咋样，而且你在售楼处都看不见几个人来买房，那么你就不用着急了。

开发商设的这5大套路揭密！信了你就上当了导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

对于买房路上的各种套路，小编也只能用“自古真情留不住，唯有套路得人心”这句来形容了。

总之，在这个唯利是图的社会中，为了谋取更大的利益，越来越多的商家都在采取各种套路，比如外卖送免费饮料要好评……商家套路消费者没问题，但是，你要是坑了消费者，那么可就说不过去了，对于开发商也是如此，在此，小编要说的是，购房者们在买房最好小心以下这5大套路，尤其是最后一个。

一、全款买房更优惠不知道你在买房时有没有碰到这样的情况：开发商表示如果你全款买房的话，那么就会房款降5个百分点？因为对于开发商来说，他们也着急快速回笼资金，因此，他们就会以各种优惠活动来让购房者全款买房，比如全款买房，面对这样的诱惑，相信许多购房者都会心动。

但是，小编不得不告诉广大购房者的是，这压根就是开发商的一个套路，要知道，就算你贷款买房，只要你努力争取，也是可以享受到该优惠的。

二、内部价只是噱头在现实生活中，很多人都喜欢在开发商开盘搞内部价里买房，殊不知，这其实就是开发商的一个套路。

一般来说，在开发商还未取得预售许可证时，他们会先在小范围内进行内部认购的活动，此时的房价会比市场价便宜一些，不少购房者都会参与其中。

然而，不知道各位购房者有没有想过这样的问题：如果开发商永远也拿不到预售许可证呢？如果开发商永远拿不到预售许可证，届时你可就等于买了违规建筑。

三、样板房有猫腻这是不少购房者在买房时都会掉入的一个套路，没办法，谁让样板房太过美丽了呢。

一般来说，在买房时，售楼小姐都会先带着购房者看样板房，此时购房者需要注意样板房所存在的猫腻，比如缩小家具的比例，让购房者觉得房子空间很大。

因此，在面对非常精致大方的样板房时，购房者们一定要保持理性，不仅要看样板房，更要多去实地考察。

四、赠送面积不实用当然了，并不是赠送面积就是骗人的，假的，只是这个赠送的面积并不实用罢了。

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>买房中可能会遇到的十大误区有哪些对家庭意识强烈的中国人来讲，拥有一套属于自己的房子，才算是拥有了一个家。

本文赢了网小编就大家讲解一些买房中可能会遇到的十大误区，并为你找出解穴之法，希望能帮助到想要购房的你。

误区一：迷信广告宣传语“超大赠送”“绝版户型”“城南销冠”……现如今，房地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”，还有的楼盘“建筑面积101平方米，实得面积123平方米，实得价格不足5000元”，更让消费者摸不着头脑。

很多人获取购买房屋信息的渠道来源于楼盘的各种广告。

殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。

据报道，因为开发商宣称的“赠送面积”大，成都市青白江区市民陈先生看上了某楼盘并决定。

根据开发商的宣传，算上赠送面积，房子“实得价”仅3287元/平方米。

可等到陈先生签合同时，他却发现是按照每平方米5628元的建筑面积计价。

陈先生有点搞不懂，觉得自己上当受骗了。

【赠送面积】阳台、露台、飘窗等本就只算半面积或不算面积;开发商却将这些部分拿来“送人情”，名曰“赠送面积”据四川省经检总队相关负责人解释，这部分本来就是消费者应该获得的，而不是开发商赠送的。

如果房地产开发商确实赠送了房屋的一部分产权面积，这部分没有计价，才真正给消费者赠送了面积。

【虚构空间】开发商利用隔栅、结构板等方式虚构房屋使用空间，表述为“赠送面积”，达到吸引效果增加房屋销售。

省工商局执法人员提醒消费者，开发商所谓的“赠送面积”往往都是规定只能算半面积或者不算面积的;开发商将隔栅、结构板作为赠送面积的，购房者应该考虑到非法搭建带来的后果。

【承诺回报】开发商在广告上使用“绝对化”以及宣传投资回报的承诺性语言，例如“城南销冠”“绝版户型”“即买即收益”等按国家工商总局《房地产广告发布的暂行规定》，开发商在房屋销售中，不得有融资或者变相融资，不得含有升值和增值的承诺。

买房子赠送面积那些事？
大家好，我是海姐，买房有迷茫，海姐来帮忙。

今天咱们来聊聊买房那些事儿，特别是关于房子赠送面积的问题。

这年头啊，买房经常能遇到赠送入户、赠送飘窗之类的情况，感觉这送的面积都快比买的还多了。

咱们平常在超市买东西的时候，都喜欢挑有赠品的，买房子自然也更倾向于有赠送面积的，开发商可真是把大家的心思摸得透透的。

但这买房子，赠送面积真的是越多越好吗？这里面的门道可多着呢！
先说虚假宣传这一点。

在大城市，房价好几万一平呢，哪有那么多天上掉馅饼的好事啊？很多时候，开发商打着送面积的幌子，其实是调整了均价，把赠送面积的成本折算到房价里了。

咱们还以为是占了便宜，其实是自己掏钱买了这个所谓的“赠送面积”。

再说说不受保护这事儿。

好多赠送面积是没办法记在产权证里的，开发商就是钻了这个空子。

可这带来的问题可不小，不能写进产权证，就意味着不受法律保护，不能抵押，要是遇到拆迁，也没有补偿，到时候吃亏的还是咱们购房者。

还有影响户型结构的问题。

开发商为了增加卖点，会搞出一些没用的空间当赠送面积。

比如说每个房间外多个 10 公分的空间，只能种种花，没什么实际用处，而且还可能影响房子的采光和通风，这多不划算啊！
那咱们购房者怎么办呢？在选房的时候，一定要和置业顾问问清楚赠送面积的具体位置和大小，仔细对比楼层平面图和户型图，看看
赠送的位置是不是违规或者无效的。

就像有的开发商说送一半阳台，这其实就是偷换概念，因为半封闭阳台本来就不计入建筑面积。

买房是大事，对于赠送面积，咱们可得擦亮眼睛！关注铜川海姐，让你买房思路更清晰。

买房时常见的开发商赠送陷阱有哪些“买⼀赠⼀”是开发商常⽤的促销⼿段，⽽对于购房者来说，这也似乎是天上掉馅饼的好事。

买房时常见的开发商“赠送”陷阱有哪些？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。

买房时常见的开发商赠送陷阱有哪些某楼盘“买房送奔驰” 涉嫌违法遭处罚然⽽，根据《反不正当竞争法》规定，经营者不得从事的有奖销售包括“抽奖式的有奖销售，最⾼奖的⾦额超过五万元。

”。

买房不是只会送奔驰开发商还有很多花招除了“买房送奔驰”，开发商还有很多其它的花招，⽐如以下的这⼏种。

1、买房送⾯积“买房送露台”、“买房送阳台”都是购房者经常会听见的宣传语，⽽这些也都是“买房送⾯积”的形式之⼀。

2、买房送户⼝“买房送户⼝”对于在当地⼯作的外籍⼈员来说，是⼀件天⼤的好事，⽽开发商往往也是抓住了外籍⼈员的这种⼼理才特意打出此类⼴告做宣传。

然⽽，在实际⽣活中，等到购房者真正买了房之后，销售⼈员就会以政策变动等原因拒绝为其落实户⼝问题，导致购房者空欢喜⼀场。

3、买房送物业物业费是购房时所产⽣的⼀笔不⼩的费⽤，因此⼀些开发商会打出“买房就送三年物业管理费”等类似的⼴告，这会让不少购房者为之⼼动。

可是，等到购房者与开发商签完了购房合同，并拿到了免收物业费的证明之后，依旧会收到物业公司的催缴通知，因为那张所谓的免收物业费的证明其实根本是不具有任何效⼒。

买房时要预防什么陷阱1、定⾦陷阱在与开发商签订正式合同之前，⼀般都要交1万⾄2万元的定⾦，签⼀份《房屋认购书》之类的合同。

可由于在签订《销售合同》时，与开发商达不成⼀致，或贷款贷不下来等原因，都有可能造成买房⼈退房。

⼤多数情况下，买房⼈要取回定⾦基本是不可能的。

预防之道：定⾦是否退还，是根据《房屋认购书》上的条款⽽定的。

必要时须在《房屋认购书》上明确写明：“如因签订《销售合同》时与开发商不能达成⼀致等⾮买房⼈主观原因⽽退房，开发商如数退还定⾦。

”如万⼀发⽣退房情况，加⼤要回定⾦的胜算。

开发商为什么愿意送面积?这真的靠谱吗开发商为什么愿意送面积?所谓送面积、实际得房面积，都是相对于产权面积而言的。

对于买房人而言，自己得到的是送面积；但对于开发商而言，更习惯用的术语是偷面积。

开发商为什么乐于这么干?在业内人士看来，偷面积的出现是开发商通过打擦边球，或者在工程验收后进行二次施工，面积超额了，但开发商不必补缴土地出让金。

类似许多楼盘开发的产品，实际建筑面积都超过规定的建筑面积。

开发商通过少量成本的增加，可以获得接近双倍的。

同时在销售阶段，相对于竞品项目，有大面积赠送的楼盘就可以获得比较，促进销售。

曾女士买时就是被售楼员买40平方米得60平方米的说词所打动，折下来一平方米才12000多元。

开发商为什么能做到送面积?在所谓赠送的面积中，一类是室内面积，一类是室外花园。

本质上，室外花园都是公共绿地空间的一部分，这种赠送实际都是公共空间的私有化。

而在室内空间中，有的送，多是打擦边球的行为。

例如所谓送飘窗，有的真飘窗本身是不计入有关规范约定的建筑面积的，就谈不上送；有的假飘窗，则是在工程验收后可以打掉，这种就规避了验收的检查。

二次工程是许多开发商实现偷面积的重要手段。

不仅是飘窗、阳台，甚至地下空间都可以。

开发商报送规划时只是一层的空间，但是后期足够的空间可以隔出两层。

这种工程有的是直接由开发商负责，有的则是买房人在装修阶段完成。

这些面积其实是公摊面积！共用面积是指业主共同占有或共同使用的建筑面积,分摊的共用建筑面积可以分为4类：1、建在幢内为本幢服务的水、电、气、暖通等相关设备用房。

2、建在幢内为本幢服务的警卫室、信报间、消防控制室等管理用房。

3、墙体部分，包括外墙、套与共用空间之间的分隔墙中，未计入套内墙体面积的其他墙体水平投影面积。

4、本幢内的水平通道、垂直通道、大厅、门厅等公共通行建筑部位。

哪些部位不算入房屋面积？1、小于2.20米的房屋部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

开发商赠送的面积会有风险吗赠送面积”只有使用权，甚至连使用权都不合法，当然不会计入产权，因而也将不受法律保护，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，权益根本得不到保障。

我们发现有的时候开发商为了吸引购房者，在宣传广告里面写出买房送面积的宣传语，但实际上，开发商后面也是赠送了相应的“面积”的，只不过这也有一定的代价。

于是有人就在问开发商赠送的面积会有风险吗?下面，小编为你详细解答这个问题。

▲一、开发商赠送的面积会有风险吗1、有部分“赠送面积”本身就是不能计入房屋的销售面积之内的，是不能计价销售的。

按照国家有关规定，阳台、露台、飘窗等这些地方本身就只能算半面积或不算面积，这部分面积本来就不应当计入建筑面积，应属购房人所有。

2、“赠送面积”不属于产权面积，又不会签入合同内，所以购房者还得做个心理准备。

“赠送面积”到手后，有些可能是缩了水的;因为没有写进合同，没有与开发商理论的依据，所以得房率的多少，自己应好好计算。

3、“赠送面积”只有使用权，甚至连使用权都不合法，当然不会计入产权，因而也将不受法律保护，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，没有人会关心你的“实得单价”“得房率”……，你的价值观将被完全颠覆，权益根本得不到保障。

▲对购房者来说，买“赠送面积”还存在一定的的风险。

根据法规，立面是所有住户共有，即使要更改，也须得到管理部门的审批。

所以交房以后能否把“赠送面积”变成房间，有很多的不确定因素，缺乏法律的保障，说不好到时就变成违章建筑了。

同时专家还指出，“赠送面积”没有计入产权，严格来说属于公共空间。

按相关规定，如果把公共空间封起来就是搭建违章建筑，到时城管部门要求拆除违章建筑，就会损害到购房者的利益。

所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。

由于开发商所“赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效。

即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。

买房赠送面积猫腻多？“白送”未必真划算！导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

现在很多开发商都会打上这样的宣传语：“买一赠一”、“买房送花园”等等，很多购房者在看到这样的广告后心动不已，但是大家要注意开发商是以赢利为目的的，赠送面积也不像大家想的那么美好。

今天小编就来给大家普及一下赠送面积的那些事情，便于大家在买房的时候做好判断。

一、看清买房赠送面积里的猫腻猫腻1、这些赠送面积本来就不要钱所谓“赠送面积”，就是买房送面积。

这种赠送面积设计出既可以提供给业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率的一种手段。

在现实生活中，最常见的赠送面积包括：入户花园、飘窗、露台、阁楼等。

但是，在一般情况下，根据《建筑工程建筑面积计算规范》相关规定，这些面积原本就不计入建筑面积，自然也不应该计价。

猫腻2、赠送一楼花园不计入房产证对于一层的住宅原本就存在采光不足、潮湿等问题，为此开发商会推出“买房送花园“的活动吸引人们购买。

但其实这个花园不一定就是你的。

因为这很有可能是开发商从小区公共绿地面积中圈出来的一小部分作为花园赠送给你，但严格上讲一楼花园是属于全体业主的，购买者只有使用权。

也就是说，赠送的一楼花园购房者你只拥有使用权，而所有权并不归你，自然的，这赠送花园也就不会计入不动产权证里。

猫腻3、虽说“飘窗全送”其实都算在房款里根据《规范》，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下，且结构净高在2.1米以上的飘窗，需按其围护结构外围水平面积的1/2进行计算建筑面积所。

因此，市面上这种“买房送飘窗”的形式其实行不通，一般其费用已算进房款里。

猫腻4、入户花园潜藏着不少麻烦入户花园也是开发商常见的“赠送面积”形式之一。

一般分为两种情况：（1）入户花园实为楼内的公共空间部分；（2）开发商通过两层挑空的方式偷出来的面积，在产权证上只能计算一半的面积，不会写入合同，购买者只有使用权，日后产生纠纷也无法得到补偿。

买房送面积猫腻多熟知三招防吃亏
第一，签合同之后再交定金
在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同附件中。

如果在签合同之前就把定金交了，那么主动权在一定程度上就易手了，若是后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，不划算。

第二，清楚赠送面积的真实情况
如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。

开发商之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去。

比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。

第三，将赠送面积条款写入合同
购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。

对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。

关于赠送面积：1、赠送面积不属于产权面积，通常不会写入购房合同，购房者交房后一旦遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，购房人很有可能失去与开发商据理力争的依据。

2、市场上不少入户花园是从公共走廊上划分而来的，倘若这一部分算入了建筑面积，买房者看似得到了实惠。

但此部分如果算作公摊位置时，业主在交纳物管费时，面临重复交纳费用，即你已经交过的一部分公摊面积费用。

此外，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间变小。

3、利用“层高”作为赠送面积，是挑高房的主要卖点。

但此类房源存在以下3个弊端：1）、每个项目规划都有总限高网络超女，将房屋层高做大的同时，意味着整个项目的建筑面积可能减少，开发商为保证项目总利润，销售单价往往很高。

2）、这种做法会使舒适度降低，入住者感觉到空间的压抑。

房屋的层高一般都是3米，开发商“偷”来的夹层、跃层，层高不一定能达到国家规定的高度，因为他们报批的时候是平层，但是层高又是留来修夹层和跃层的，这样的层高肯定不会达标。

3、安全系数也会降低，比如楼梯的倾斜高度相对会很高，较陡的楼梯不利于孕妇、小孩及老人攀爬。

4、通过设计飘窗来做赠送面积可以说是开发商最早的方法。

其中飘窗有真飘窗和假飘窗的区别：开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”搜狗，但客户装修时，这个“低台”可以打掉。

由于现行建筑设计规范规定 2.2米以下空间不计入建筑面积，为了层高不超过 2.2米，开发商通常会做一个较低的平台，这称为低台凸窗(也就是真飘窗)，这是最早的赠送面积办法。

由于本身凸窗有 2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可达到 2.3米甚至更高。

另一种做法是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效达到赠送面积的目的。

赠送的究竟是什么面积：1、“偷面积”所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于 2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。

开发商的“偷面积秘籍”：别墅类赠送地下室使用面积可增大一倍《地产》记者王哲让/文题记下沉庭院不仅仅容易降低楼盘单价，增加产品性价比，也在空间情趣上开拓了思路今年7月新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称“规范”）的出台引发一片唏嘘，这也促成大量已通过赠送面积规划审批的楼盘火爆热销。

规范最大变化体现在飘窗、阳台、露台、花园和地下室的面积计算上。

这些原本是营销噱头的“免费赠送”面积不再是免费的午餐。

由于此类赠送空间最出面积的部分是别墅地下室，所以下沉庭院成为该轮整改中受影响最大的空间。

新政后，下沉庭院会告别免费时代吗？使得别墅性价比大增的下沉庭院是否会就此告别市场？从“别墅类”到“类别墅”别墅类楼盘多年来竞争激烈，除产品设计与营销包装定位做足功课外，开发商往往在产品附加值挖掘上不遗余力，尽可能做“政策擦边球”，加大赠送面积。

某代理行顾问部门人员介绍，目前在售楼盘的赠送面积基本体现在两个方面：一、偷容积率，在单套房源内，通过控制层高，达到赠送面积的目的；二、“优化灰色空间”，将公共空间私有化，达成“高性价比”。

记者走访中发现，赠送面积的做法在高层产品中多数体现在阳台、露台的小面积空间中，而“受益”更大的往往是别墅类和包括叠拼、洋房及高层下叠（一层带地下）等在内的类别墅产品。

“别墅类”和“类别墅”产品通过地下室赠送层与产权面积层形成复式结构，最大可将使用面积扩大一倍。

由于地下室纳入了实际居住空间，解决地下室的采光问题是这类户型“偷面积”的关键点。

某知名设计院人士介绍，以往多数楼盘基本上通过二次交房或预留可拆结构的方式实现。

简单讲，就是竣工验收时地下室并无采光，而交房后，客户通过拆除南向墙体引入光源。

早年间也有楼盘只在南向墙体上开高窗，如中粮祥云国际生活区，但这种做法使得别墅追求的“有天有地”感不强，拆除南向墙体并挖出下沉庭院已经成为近年来多数别墅类开发商的规定动作。

目前市场上流行的所谓下沉庭院，实际上为不封顶的地下或半地下空间，一般报规为通风井、采光井或空调位等设备层。