【商铺等非住宅】交易转让税负测算表

转让商铺，交多少税？净收益率会是多少？举例：二线省会城市私营老板陈总，2018年2月10投资一商铺，面积为100平米，含税价款189万元（有发票），另交纳契税5.4万元。

2019年7月因资金周转之需，准备将商铺转手.假如有意向客户9月20日左右可成交，成交含税价231万元（不含税220万元）。

试问：陈总此次交易若成功，税后到手的收益会是多少？收益率怎样？一、增值税（卖方缴纳）1、根据财税[2016]36号附件三规定（1）北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（2）非北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2、陈总应缴纳的增值税：2年内销售，全额征税：231/1.05*0.05=11万元。

说明：1、普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

普通住宅的条件包括：（1）住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上（注：容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）；（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（3）实际成交价低于同区域住房平均交易价格1．2倍以下。

以上三条件少一个便属于非普通住房。

2、非普通住宅一般包括：厂房，144平方米以上的豪宅，写字楼，商铺等除普通住宅以外的房子。

二、印花税（买卖双方分别缴纳）1、销售商铺合同，属于“产权转移书据”类，印花税率为“合同价款’的万分之五。

2、商铺合同价款231万x0.05%=0.116万元。

三、土地增值税（卖方缴纳）计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。

其中，增值额 = 收入-可扣除项目1、收入：为不含增值税收入：231÷ 1.05 = 220万元2、可扣除项目：转让商铺时能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额：189万元；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额：18.9万元；说明：根据国税函[2010]220号规定：扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

税负率的计算公式表格税负率是评估个人或企业所承担的税收负担程度的指标。

对于个体经济主体而言，了解其税负率可以帮助他们评估经营活动的盈利能力和可持续性。

对于政府而言，税负率是评估税收收入的重要指标。

本文将介绍税负率的计算公式，并提供一个方便使用的表格，以帮助读者更好地理解和计算税负率。

税负率的计算公式可以分为两种情况：对个人而言和对企业而言。

下面我们将分别介绍这两种情况下的计算公式，并附上相应的计算示例。

1. 个人的税负率计算公式个人的税负率是指个人所缴纳的税收金额与其所得收入的比例。

通常以百分比表示，反映了个人所承担的税收负担程度。

个人的税负率计算公式如下：税负率 = 缴税金额 / 收入金额× 100%下面我们以一位个体经济主体小明为例来计算其税负率。

假设小明的年收入为10万元，他需要缴纳的个人所得税为2万元。

根据上述公式，可以计算出小明的税负率：税负率 = 2万元 / 10万元× 100% = 20%根据计算结果可知，小明的税负率为20%。

这意味着他的税收负担为其收入的20%。

2. 企业的税负率计算公式企业的税负率是指企业所缴纳的税金与其利润的比例。

与个人的税负率相似，企业税负率也通常以百分比表示。

下面是企业税负率的计算公式：税负率 = 缴税金额 / 利润金额× 100%假设一家企业的年纯利润为100万元，需要缴纳的税金为30万元。

根据上述公式，可以得出该企业的税负率：税负率 = 30万元 / 100万元× 100% = 30%根据计算结果可知，该企业的税负率为30%。

这意味着其税收负担为其利润的30%。

为了方便读者更好地理解和计算税负率，下面提供了一个使用的税负率计算表格：---------------------------------------------------| 收入 / 利润 | 缴税金额 | 税负率 |---------------------------------------------------| 10万元 | 2万元 | 20% |---------------------------------------------------| 100万元 | 30万元 | 30% |---------------------------------------------------通过这个表格，读者可以根据自己的收入或利润金额，轻松地计算出相应的税负率。

商铺转让税金条款
转让商铺时，涉及的税金条款可能因地区和政策而有所不同。

以下是一些常见的税金条款：
- 买家支付：
- 房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅，非普通住宅为11元/平方米。

- 房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。

- 权证印花税：5元/本。

- 印花税：0.05%。

- 契税：交易价（或评估价）×3%。

- 卖家支付：
- 房地产交易手续费：3元/平方米。

- 印花税：房屋产价的0.05%。

- 土地税：可提供上手购房的，土地税=（转让收入-上手价（每年加计5%）-有关税金）×适用税率；不能提供上手购房的，土地税=（转让收入-转让收入×90%）×30%。

- 个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。

转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

- 营业税及附加税：可提供上手购房的，为（转让收入-上手价）×5.5%；不能提供上手的，为转让收入×5.5%；税费为差额的5.56%。

- 土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

- 土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。

在进行商铺转让时，建议你咨询当地的税务部门或专业的税务顾问，以确保正确计算和缴纳相关税金。

深圳市二手房交易税费试算表（示范文本）编号：说明本表是基于二手房交易各方意向价格，依据房地产交易现行政策、买卖双方对房产及各自情况的如实陈述及有关部门和单位公布的收费标准，对二手房交易税费、相关服务费用进行的试算，仅供交易各方初步参考，不作为任何交易过程中的凭证使用，亦不构成任何一方的承诺和保证。

实际发生税费及服务收费应以具体行政部门/单位实际收取金额，及消费者与相关服务企业签订合同为准。

补充说明：*房产登记信息：以不动产权证书的登记信息为准。

*普通住宅与非普通住宅判断标准：依据深圳市不动产登记中心《存量房交易税（费）一览表》规定，同时满足以下三个条件则为普通住宅，否则为非普通住宅：1、建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套套内面积≤120㎡或单套建筑面积≤144㎡；3、意向价格≤所在区域普通住房价格标准（如下）。

*深圳市享受优惠政策的普通住房价格标准（货币单位：人民币）*附加、印花税、《不动产权证书》贴花，产权人为非小规模纳税人的：城市维护建设税为增值税×7%，教育费附加为增值税×3%，地方教育附加为增值税×2%；印花税买卖双方各为：（意向价格-增值税）×0.05%；《不动产权证书》贴花为5元。

*个人所得税免征条件：购买满5年以上家庭唯一住房、且配偶配合签字并能提供家庭成员的所有证件免征（涉外人士须提供家庭成员见证免征）。

婚姻状况离异的，若提供法院判决书、民事调解书体现外地名下有房产的不能享受减免个税。

*提前还款违约金：（一般收1-6个月供楼利息或欠款金额1%-6%征收）以银行抵押借款合同提前还款的相关规定或以银行还款凭证为准。

*赎楼担保费：以担保公司服务合同为准。

*短期利息：（业主欠款金额+罚息+一个月供楼利息）×年基准利率×上浮利率÷360天×实际使用天数（一般1-6个月）。

*现金赎楼手续费+利息：按天收费。

*居间服务及额外附加服务：房地产中介方促成交易双方订立合同即完成居间服务，其余二手房交易手续（包括但不限于代为办理过户、赎楼、收楼、协助银行按揭贷款等），均属房地产居间额外附加服务。

会计实务类价值文档首发！非住宅转让VS投资的税收政策对比表-财税法规解读获奖文档税种房产转让房产投资入股对比备注增值税财税2016年36号文：一般规定：销售额，是指纳税人取得的全部价款和价外费用。

特殊规定：个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

税收优惠及过渡政策：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区:个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

财税2016年36号文：附件一第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。

附件二第一条第四款进项税额规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

均涉及附加税费按照增值税计算按照增值税计算均涉及契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。

房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。

房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。

均涉及印花税。

非住宅税费计算表
评估买方所需费用
物件地址：建筑面积：售价：530,000.00元计税价：上手价：425,000.00元上手契税：产证年限： 2.00年A
签订买卖合同时支付的费用：
服务费成交价×1%
产权中心签字之前时支付的费用：
印花税计税价×0.1%+10
营业税（计税价—上手价）×5.55%
土地增值税[计税价—上手价（1+N×5%）—合理税费] ×适用税率
个人所得税（本手价－上手价－扣除项目）*20%
契税计税价3%
交易手续费10.00元/平方米
登记费550元/套（新区），710元/套（市区）
抵押登记费550元/套（新区），630元/套（市区）
维修基金120（75）元/平米
土地登记费2元/平米
税费合计：差额：30,000.00元
首付：250,000.00元
现金准备：318,406.28元
A=增值额∕扣除项目× 100%
A≤ 50% 对应得适用税率为30%
50%＜A≤100% 对应得适用税率为40%
100%＜A≤200% 对应得适用税率为50%
A＞200% 对应得适用税率为60%
59.69 平方米500,000.00 元12,750.00 元0.17 元
元
元
元
元
元
元
元
元
元
元
38,406.28 元
550.00 550.00 119.38 510.00 4,162.50 - 11,617.50 15,000.00 596.90 金额
5,300.00。

个人房屋转让核定征收税率案例
咱今儿个来讲讲个人房屋转让核定征收税率的案例，可有意思啦。

就说老王吧，他在城里有套房子，住了好些年了，最近想把这房子转让出去。

当地的核定征收政策是这样的，如果老王这房子不能提供完整的、准确的房屋原值凭证，那税务局就会按照一定的核定征收率来征税。

老王这套房子呢，是普通住宅，当地对于这种情况核定征收率是1%。

他这套房子卖了100万。

那按照这个核定征收税率来算的话，老王需要交的税就是100万乘以1%，也就是1万块钱。

这对老王来说，还算是比较容易理解和接受的，毕竟要是没有这个核定征收的办法，他可能都不知道该怎么交税了，因为他买房的时候那些票据啥的早就找不到了。

再说说老李的情况。

老李有个商铺要转让，这商铺可比住宅复杂些。

他所在的地区对商铺这种非住宅类的房屋转让，核定征收率是3%。

老李的商铺卖了200万，那他要交的税就是200万乘以3%，也就是6万块钱。

老李一开始还觉得这税有点高呢，不过了解了核定征收的规则后，也觉得还算公平合理，毕竟没有准确的成本资料，按照这个方式交税，大家都按照一样的规则来，也比较省事。

从这两个案例就能看出来，个人房屋转让的核定征收税率就是为了方便在那些不能准确提供房屋原值等资料的情况下，合理地征收税款，不管是对卖房的人还是对税务局来说，都是一种比较简单有效的办法呢。

费用类型标准计税基数税率税费小计契税指导价÷（1+5%）3%
增值税（指导价-原购入合同价）÷
（1+5%）
5.60%
买卖取得指导价÷（1+5%）1%
通过继承、赠与获得（指导价-原购入合同价）÷
（1+5%）
20%
有购房发票
车位无购房发票指导价÷（1+5%）5%
办公商业无购房发
票
指导价÷（1+5%）8%印花税指导价÷（1+5%）0.10%交易手续费指导价÷（1+5%）0.50%
登记费税费合计550
土地增值税
增值部分按法定税率征收（基本为
0）
非住宅税费计算清单
备注：1、此政策为2016年5月1日之后实行政策。

2、指导价不是税费的评估价，是大幅度低于成交价的一个指导价，具体指导价请参照权证工具包中指导价格表。

个人所得税。

个人转让商业用房征收税率表（包括门面、商铺、写字楼等非住房转让）转让房屋类型税种法定税率税款计算政策依据商业用房增值税5%非自建1.提供发票的，凭发票进行差额扣除：应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%2.如丢失发票，凭契税完税凭证进行差额扣除：①2016年4月30日前缴纳契税的：应纳税额=〔全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）〕÷（1+5%）×5%②2016年5月1日后缴纳契税的：应纳税额=〔全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）〕×5%《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）自建应纳税额=（全部价款+价外费用）÷（1+5%）×5%城市维护建设税7%应纳税额=实际缴纳的增值税额*7%教育费附加3%应纳税额=实际缴纳的增值税额*3%地方教育附加2%应纳税额=实际缴纳的增值税额*2%商业用房土地增值税30%、40%、50%、60%应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数1不超过50%的部分30O2超过50%〜100%的部分4053超过100%〜200%的部分50154超过200%的部分6035《土地增值税暂行条例》《土地增值税暂行条例实施细则》核定征收方式应纳税额=转让收入额×核定征收率注：1.单纯转让土地使用权的，应严格实行查账征收或分项核定征收，不得采用核定征收率方式进行核定征收。

2.核定征收率为：（1）非住宅：6%。

（2）符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的：10%。

非普通住宅转让纳税计算方法
转让非普通住宅所有权的税费
一、契税（买方承担）
契税税额= 应纳税所得额*税率
=转让收入*4%
二、增值税金及附加（卖方负担）
增值税税额=应纳税所得额*税率
=（转让收入-上手发票价）*5.55%
三、印花税（买卖双方各自承担万分之五）
印花税税额=应纳税所得额*税率
=应纳税所得额*0.05%*2
四、土地增值税（卖方承担）
应纳税所得额=转让收入-扣除项目
=转让收入-房屋重置成本-增值税金及附加+折旧-印花税
扣除项目=房屋重置成本-折旧+增值税金及附加+印花税
增值税率=（应纳税所得额/扣除项目）*100%
=*%
未超过扣除项目的50%，应按30%的税率纳税（共计四挡税率对应的是30%、40% 、50%、60%）
土地增值税税额=应纳税所得额*对应税率%
五、个人所得税（卖方承担）
个人所得税税额=应纳税所得额*税率
=（转让收入-上手发票价-营业税金及附加-上次契税-土地增值税-印花税-手续费）*20%
还有一种更为简单的计算方法，就是走综合税率，大约是应纳税所得额的16.7%，这种方法比较适合年代久远的非普通住宅，具体到哪种方式更合适，还需要专业人员进行测算更加稳妥。