2019年7月恒大海上威尼斯项目考察报告.ppt

笫一章、工程概况第二章、工程地质与水文地质条件恒大海上威尼斯2-2、4-3地块位于该地块的东侧，本标段包含9幢高层剪力墙结构住宅用房， -1层地下车库。

本工程地处启东市寅阳镇东端，场内地势平坦，属沿海低平地区。

区域地形略有起伏，根据本项目地质堪察报告显示，场地表面高程（吴淞标高）约在4.41~5.08m 间，平均高程（吴淞标高）在4.71m。

地下稳定水位高程3.51-4.48米。

本工程开挖范围内主要是①冲填土②粉砂土。

基坑开挖深度11幢高层区约为3.33-4.73m左右，地下车库约为4.33-7.44m左右，地下水位降低到基坑底标高以下至少1000mm。

在本区域范围内，场地比较开阔，无任何地埋管线。

该地区结构基底埋深较大，其岩性较软弱，具有柔性，难具备大震活动的岩石条件，新生代以来，坳陷作用占主导地位，表现了大规模的沉降运动，形成盆地和平原，地层可塑性大，破裂变形弱，由于新生代以来的活动断裂，多为同沉积断裂，能量易释放而不易积聚，升降运行有明显振荡性，因此该地区不易孕育大震。

拟建场地勘察深度范围内地基土构成及特性分述如下：①冲填土：灰黄~灰色，很湿，松散，主要由粉土及少量粘性土组成，上部夹少量小石子、碎砖块等物，含少量贝壳碎屑及腐植物，土质松散不均，均地内均有分布。

层厚1.8~5.1m，层底标高3. ~0.14m。

②粉砂土：灰色，饱和，中密，含云母、石英、长石等，夹薄层黏性土。

场地内均有分布，层厚3.1~6.8m，层底标高-1.96~-5.57m。

③粉质粘土：灰色，湿，稍有光泽，软塑，干强度中等，韧性中等，压缩性高，无摇震反应，含少量有机质，夹薄层粉土。

场地内局部地段缺失。

层厚0.20~1.90m，层底标高-2.73~-6.27 m。

④粉砂土：灰色，饱和，中密，压缩性中等，含云母、石英、长石等，夹薄层黏性土。

场地内均有分布。

层厚1.30~6.0m，层底标高-5.73~-8.86 m。

⑥粉砂土：灰色，饱和，中密，压缩性中等，含云母、石英、长石等，夹薄层黏性土。

恒大启东海上威尼斯1.拿地方式相关万亩土地疑云1)违反《中华人民共和国海域使用管理法》规定？《中华人民共和国海域使用管理法》规定，50公顷（约等于750亩）以上的填海项目必须报国务院审批。

恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？A.化整为零为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批。

此后再将8968亩恒大用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国务院及国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。

但根据国家和地方相关法规，不得化整为零，分解报批，不过当地政府表示这种做法是招商引资的“潜规则”。

B.成立公司在拿到海域证的同时，于2006年底和2007年初注册13家公司，由单一外资股东安基(BVI)控股，BVI正是恒大为资本运作成立的公司。

注册13个项目公司是为了后期办理银行贷款、进行施工统筹方便。

2)违反条例提前进行海域围垦？《江苏省海域使用管理条例》明文规定，（填海）项目实施单位在取得海域使用权后，方可进行海域围垦。

但恒大在13块海域使用权证到办理完毕之前，与2006年9月到12月通过高强度的24小时倒班施工完成了填海最重要的围堰工程。

A.政府默许对于提前围垦，恒大的解释是，因为每年的9月到第二年2月是围堰隔离海水的较好时间，为了抢时间完成工程，他们获得了当地政府的先行施工许可。

但未能出示该许可证。

2006年9月，国家海洋局颁布《防治海洋工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》，要求自当年11月开始填海项目必须举行听证会。

而在11月超速完成围堰工程的恒大这一项目，并未举行任何听证会。

B.“专家评审会”13家注册公司其中一个的用海紧临长江口北支，涉及海洋生态湿地保护区、亚太国际光缆保护区、河口行洪区、航道等几个重要资源敏感区域。

上述《条例》颁布不久，当地政府就组织了一个“专家评审会”通过了这一环评敏感用海评审。

3)划拨土地还是招拍挂？按照《中华人民共和国海域使用管理法》有关规定，填海工程竣工后，地产开发项目不应经划拨取得土地，而且现有国土法规规定，自2007年起任何形式的经营性土地出让都必须经过招拍挂。

启东市上海恒大威尼斯水城围蔽工程施工组织设计施工单位：山西天丰钢构有限公司工程名称：上海恒大威尼斯水城围屏工程日期：2019年7月1日目录一、工程概况二、编制依据三、施工目标四、管理机构五、主要施工机具及劳动力配备六、施工进度计划七、测量复核工程八、基础工程九、脚手架工程十、钢构件的制安工程十一、质量保证措施十二、进度保证措施十三、安全保证措施十四、文明施工管理一、工程概况本工程为上海恒大威尼斯水城6米高围屏挡风墙工程，该工程全长5000余米，钢架全高6米总计约30000余平米。

围蔽挡风墙柱基采用素砼基础，钢管柱间距为4米，每8个柱距设钢管支撑，安装0.8厚金属蝶形挡风网，我们根据设计及现场的实际情况，编制以下施工组织设计：二、编制依据1、根据绘制的设计施工图；2、施工现场实地踏勘；3、《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2019）4、《压型金属版设计施工规程》(YBJ216-88)；5、《建筑钢结构焊接技术规程》（JGJ81-2019）三、施工目标1. 工期目标土建工程基础施工55天，钢结构制作40天（与土建同时进行），安装50天（与土建、结构制作穿插进行），工期总计65天；2. 质量目标：合格；3. 安全文明施工目标：无伤亡事故发生。

四、管理机构本公司在施工现场成立项目部，负责整个施工计划目标的实施管理，并在施工现场设项目经理、技术员、质检员、安全员等相关施工及管理人员，相互协作组织施工，完成本次施工任务。

威尼斯水城挡风墙工程项目组织管理流程图山西天丰钢构公司挡风墙项目部技施材质安土安术工料量全建装组组组组组队队五、主要施工机具及劳动力配备制安主要机具：序名称数量型号备注号9 普通焊机 4 250A2 切割机 23 气割等工具 14 电钻 65 砂轮机 26 油漆喷枪 17 空压机 1 28 水泵 1 50㎜劳力组织：序工种人员数量备注号1 焊工 42 气焊工 13 机械工 24 安装85 安全员 16 质检员 17 木工 68 砼工 69 劳力工15合计44人六、施工进度计划（附后）七、测量复核工程１、平面位置控制的测设：定位依据：按照甲方指定及设计图纸中数据布置。

威尼斯水城项目可行性分析报告The Feasibility Analysis Report of VeniceWater City Project报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。

2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。

2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。

双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。

根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。

分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。

如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。

项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。

在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。

并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。

鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。