1 、选择合适的网媒平台
一个好网络平台的标准不只是知名度高人气旺，要了解所合作的房产网站的搜索引擎排名和同行使用后的效果调查。更要了解同行使用度，如果一个网络平台有非常多的同行在使用，那么无论他多有名气、流量再大也效果微微。
房源信息如何填写
据了解，越来越多的消费者（至少80%）购房前会上网查询相关资料或上网找房，导致中介通过网络获得客源量越来越高和报纸媒体日渐式微。房屋买卖作为百姓最大的一项生活消费支出，购房者除了考虑房子的地理位置、户型、价格等因素外，还会权衡周边环境、配套设施等其它因素。这些在中介门店和报媒无法展现的实体，可以在网络上进行详细描述。填写信息越多，获取客户量也将越大。
房源的标题
房源标题类似看书读报的文章标题，作用是带给用户房源的第一印象。房源标题会出现在用户搜索的结果列表页等地方的显著位置。可以说一个好的标题可以大大提高房源被用户浏览和预约的次数。
一个好的标题往往有两个方面组成，首先就是言简意赅的阐明房屋的卖点，这里的卖点应该是此房屋最大的亮点，例如“一中附近”“双阳台，双阁楼”等。另外标题的组织应该尽量的吸引人，在拟定标题的时候可以针对房屋的卖点拟定可能购买此房的客户的类型，并根据此类客户的特点拟定标题。
房源的详细说明
要在房源说明中突出该房的优势来吸引网民点击信息并主动与您联系，如拥有名校、升值潜力、性价比分析、周围环境和配套设施分析等，需强调的是所发布信息要真实。
、投购房群体之所好
各个购房群体细分市场的需求会随着季节的不同有所变化。要针对近期购房群体的需求进行发布房源，如投资客较多，还是刚性需求的购买婚房的群体较多，要根据市场需求投其所好，其房源的关注度自然就高了。此外，因网络发布数量是根据合同约定有所限制，所以要挑选出优质房源进行发布，才不会导致资源浪费。
房源发布量与刷新量
房源信息在本网上展示的机率取决于每天房源录入量和每天房源更新量。特别提示的是录入房源量越多，被网民浏览、搜索到的机会越大。房源发布可每天无限量更新，刷新后房源就会在首页体现，便于网民浏览点击,所以每天都要勤刷新房源，做好房源管理。
房源发布时间
据统计，登陆房产网站的网民目的很明确，购房意向都相当强，浏览高峰期一般为：每天早上9：00－11：00，中午14：00－16：00，晚上19：00－20：00，要把握好时机做好发布工作。
信息是否真实
有些客户为了吸引网民点击浏览自已的房源或不勤于更新，发布大量虚假信息（包括超低价位假房产、已售房产）在网络上。一条虚假信息这不仅损坏公司的诚信度，也会让网民对您及贵公司所发布的所有房源信息失去信心，更对行业造成不良印象，影响甚大。所以一定要反映真实房源情况，并不定期删除已销售房源。诚实做人、诚信做事。
3 、进行良好的客户维护跟踪
在满足以上要素的条件下，监测网络是否有直接效果关键看发布者接到的来电量，而并不只是看是否有销售或成交，因为成交与否是由太多主观、客观因素及销售技巧所决定。但对于销售人员来讲成交高于一切，因此，当有较多的网民来客量或来电量时请留下网民的联系方式、进一步了解其需求，长期做好跟踪服务。最后，还请勿必作好网络来电来客量的统计，以便于检测自已
的使用效果。如果你是一个成功的网络营销者，请告诉我们还将对您进行专访，让广大网民一起来分享您的成果及成功经验。
无论是报纸媒体还是网络媒体，都是企业形象提升及促进销售不可缺少的渠道，但媒体绝对不是万能的，不能保证所有的合作者都能取得很好的成效，因为效果如何还受到诸多因素影响。但是一个媒体能做得成功，除了内容过硬外，还必然是他帮助了很多合作者走向成功，才有众多的支持者。既然有那么多成功的案例，为什么你不让自己成为下一个成功者呢？
网络性价比如此高，请用好网络媒体资源，相信自已一定会成为房产网络营销高手，为自已事业发展添砖加瓦！
房源匹配技巧大全 匹配维护是销售环节中非常重要的一个环节，匹配更多要求的是置业顾问对客户的一种判断能力，而维护则更多体现的是我们同事的沟通技巧，两者虽有不同，但是前者更多的是考验员工基于对客需房源了解基础上的分析判断能力，是维护的基础，而维护又是匹配的延展，是匹配目的的最终体现，两者是紧密而不可分割的。 一、针对买方匹配维护的目的：形成带看，提升心里价位，加深对客户的认识 加深对客户的认识： 1. 首先详细了解客户的详细需求，确定客户的主要需求，确定主次顺序。 2. 通过了解需求的维护记录，了解变化情况 3. 开始推荐——应该是有理有据的说服过程。 A. 首先介绍时突出房屋的优点：新房源，质量好，性价比高，交通便利，楼层好等等。（根据客户的基本需求，针对性的匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方） B. 其次介绍销售情况：公司重点推荐，报纸广告效果好，很多客户等着看这套房子， C. 最后得出结论：市场前景看好，很快就卖掉，你要看房就要快。 4.针对我们的老顾客可以突出：是为客户专门量身找的，突出找房子的辛苦度， 5.运用比较法，虚拟房源：这个小区前两天曾经出了同样户型的房屋，但是楼层或者装修没有这套好，单价还要比这套贵上**元，这套房屋绝对物超所值！ 6.要有主见，不要被客户引导，站在专业人士的立场上，引导客户需求，切不可一谓跟着客户的意愿走，要适时适当打击客户，改变他的意愿。 7.打假电话： A.重复推荐，提升客户意愿。推荐房屋，客户不看房，另一同事利用另外一部电话打过去，重复推荐该房屋，描述房屋优点，打动客户。客户说：刚刚你们已经给我打过电话了，我不想看。置业顾问：不好意思，可能是我们兄弟店打的，我们公司都认为这套房屋价格性能比高，适合您，所以我们都给您推荐，打搅您了，可是您真的不想去看看这套好房子么？挺可惜的！ B.在你想给客户推荐房子的时候，先假装其他公司推荐同小区相对比较差的房屋，让客户很郁闷，做好铺垫后，我们再正式打电话，有利于我们约看！ 8.甄别剔除假客户，对假客户进行筛选剔除，对提高工作效率，防止资源流失非常重要。 A.如果是打电话来的客户，我们可以用另外一个电话打回去，探听虚实。
房源的开发与维护 房产中介怎么开发房源 作为一名房产经纪人，开发房源是经纪人的基本功之一，房源是房产中介生存的根本，房源越多，市场地位越高 开发房源注意事项： 房源开发途径及技巧： 1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去，吐字要清晰，要主动留下客户的电话号码；小区名字，确切单元号，东西户，面积等情况? 2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发，即发派报要和附近周围的保安，物业，电梯工，居委会等等搞好关系，物业业主名单（物业管理人员做好沟通，可以以房源成交后的比例给予提成，业主名单可以找装修公司获取等）? 3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获，可能他们的朋友要卖房呢，作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己 从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；? 4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧，在网络上寻找房源有很多渠道，各大房产平台每天都有大量的房源在发布，（58同城、赶集网、聊城房产网、搜房网、微信本地生活公众号）单多多、好房通，房蚁，微信朋友圈等 5、派单（塞条）：又称扫楼，进小区是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到乐趣；广告粘贴派发（社区广告牌及室外允许张贴的地方，名片的发放）?
6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况，不要回避自己是中介解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户，而且已有成交交易（有卖出），介绍自己公司的实力与自己的专业水平等；? 7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系，比如身边的朋友，亲戚，同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任，主动寻求客户的转介绍，是开发房源的最有效方式；? 8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址，假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等；? 9、驻守小区社区活动（在下班以及人流大的时间驻守） 房源的维护 当我们开发到一套房子后，下面的工作就要不断地维护房东的关系，增加彼此的信任程度，如同到银行去存款，存款不断增加，需要时才可以支取。我们要在房东的心里，建立我们自己的感情帐户，当我们不断存钱，也就是不断地维护房东的情况下，成交的时候才会有比较大的谈判空间。房源维护的目的是了解房产，更重要的是获得房东的信任，获得了信任，也就获得了销售的主动权。房子的成交，不仅是买卖双方对于价格的认可，更重要的是对于经纪人的认可。 维护的流程： 1．房源信息录入。 在得到一套可出租/出售的房源后，做的第一件事就是把信息准确详细的录入系统系统，以便同事和自己的查询，也为日后的跟进维护打好基础。
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
销售中期营销方案 策划者：李庚 策划时间：2013.3.12—2013.3.14
目录 说明 (1) 1.金杯银滩项目分析 (1) 1.1金杯银滩地理位置及交通情况 (1) 1.2项目产品情况 (2) 1.3与竞争对手比较分析 (3) 1.4 金杯银滩SWOT分析 (3) 2.金杯银滩项目STP营销策略分析 (4) 2.1市场细分 (5) 2.2市场定位 (5) 2.3营销目标 (6) 2.4促销活动措施 (6) 3.金杯银滩新广告及活动策略 (7) 3.1广告定位及目标 (7) 3.2卖点提炼 (8) 3.3广告语的阐述 (8) 3.4广告媒介投放计划 (10) 3.5贯穿所有销售阶段的宣传 (11) 3.6活动推广宣传 (11) 4.金杯银滩销售中期广告预算 (12) 5.金杯银滩销售中期广告活动执行 (13) 5.1广告活动执行安排 (13) 5.2与各个媒介安排 (16) 6.效果预测及危机处理 (16)
说明 此方案纯属应聘者李庚个人观点，在没有通过完整的市场调查与未阅读充足的相关资料，仅仅是根据金杯银滩市场销售情况，本人就做出大胆并且没有预算的营销调整方案。 1.金杯银滩项目分析 1.1金杯银滩地理位置及交通情况 金杯银滩是四川金杯集团投资开发的精品住宅项目，地处乐山市肖坝片区污染最少的青衣江畔，毗邻嘉州新城，周边人文环境优越从小学到大学一站式服务，占地面积30余亩，建筑面积4万余平米，容积率1.6，总户数200余户。 金杯银滩区域特征： ①人口规模、增长速度金杯银滩毗邻嘉州新城住宅区人口密度比价大，人口规模也比较大，在15万人左右。 ②居民素质、文化层次该区域内有许多从事教育行业的青年教师，少许政府机关工作人员，居民文化水平比较高。 ③居民年龄结构、家庭状况该区域的年龄结构分布：中年人45%，青年人25%，老年18%.家庭状况都似乎以三口之家为最多，有老人的家庭占40%，有小孩的占45%。 ④居民收入水平该区域居民收入属于中等收入者，平均年收入在15万元左右. ⑤周围商圈由于金杯银滩位于嘉州新城开发项目周边，正在
市场低迷，如何开发房源客户？如何做好房东议价，买方调价？ 有效销售话术，商圈精耕，销售八大步，客户跟踪维护，成交案例解析，网络营销指导， 经纪人作业技巧和规范，自我时间行程管理，涉及经纪人工作的方方面面，全面克隆百万业 绩经纪人的成功之路！含金牌经纪人实战讲座dvd光盘，本论坛抢先试读连载。 卖方议价的办法. 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价 格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或 者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因）， 最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（swot）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点, 例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打 击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估 等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销 售的威胁:可选择:a附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;b同行,同业 挂牌的同类型房源;c市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤, 市场变化等，替代个案研讨分析:a再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金 滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;b空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新 的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):a长痛不如短痛;b过去是失效的支票,未来是未 兑现的支票,现在是现金支票;c学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”d不 会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。 案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一 年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=10.08万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元 现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。 4，空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打 击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方 看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办？ 5，交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。 6，大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较 小的时候，我们可以议总价。 7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是 经纪人却建议你出租，这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。 8，客 户参与法： 王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊？我把您的房子推荐给我的一个投资老客户， 他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。 王先生，今天有人说我们吃差价？啊？我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是 吃差价，房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊？ 王先生，我把您的房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告
（比较奇葩新奇的描述在后面） 一、本人是新环境房屋置业顾问：xxx，我一直坚信，专注才能专业；我的理念 就 是：客户第一、用真诚、激情、专业让你带给你愉快的租房之旅。希望我的服务能给您带来满意。 1 . 真实图片真实价格，不作虚假描述，房子采光充足户型好! 出门即是公交站，周边配套成熟! 2 . 真实优质房源，超值的价格，欢迎来电：159xxxxxxxx预约实地看房! 二、 声明：我所发布的房源，照片绝对是原房的，绝无虚假！！！ 你好欢迎来到我的店铺，此房有六大不可否认的优势，请仔细看好是否你的所需，不要错过唯一的机会！！！ 地理优势：XXXX 小区优势：XXXX 配套优势：XXXX 房屋优势：XXXX 价格优势：XXXX 潜力优势：XXXX 好房不容错过！！！ 孟母三迁，择邻而居。百万买房产，千万买社区，优美的小区环境，完善的生活设施，良好的人文环境和素质对家人的心情愉快，身体健康，孩子的成长意味着什么？？？机不可失失不再来，拿起你手中的电话，只需拨打一个电话，剩下的就有我来为您服务吧！！！ 尊敬的客户：我是XXX经纪公司的资深经纪人，更多精品好房源请点击我的头像，或点击进入我的店铺，欢迎随时来电咨询，资深经纪人竭诚为您服务。 三、品牌介绍：如 XX地产金牌代理 房源环境 交通： 环境：
学位： …… 户型特点 结构：主要为面积介绍 装修： 通风： …… 推荐理由 投资回报： 性价比： …… 个人简介 从事不动产销售行业六年之久，对该区域中的大部分楼盘都有自己独特的认识。 由于近期成交量活跃,部分房源已售或价格有调整,所以本人已发房源可能会和网站上其他同行价位有相差性,但可以保证本人所发一切房源均为真实房源和**新真实价格和真实图片！议价是本人的强项！ 四、【房型简介】 高区全南，视野开阔！本套位于小区后排，高层中仅此一套在售！稀缺自不必说，安静，景观，光照…… 真实房源，高效带看，快乐购房！ 【小区简介】： 位于xx。小区环境典雅，安静，绿化面积高，其中-----为临街房，一楼全部是临街商铺。物业管理费：xx元/月 【周边环境及稀缺性】： 1、楼下就是xx菜市场，离xx等大型超市10分钟路程。出行方便到xx地铁站xx分钟。生活设施齐全，交通方便。 2、小区在售房源xx％以上是前排的房源（可以查看本店铺上该小区的其他房源广告）后排很少有出售，此套为近期业主刚挂牌，如您等待后排带电梯已久，请快快出售！好房不等人！ 房东诚意出售，我们公司就在瀚林世家，看房速约，欲购从速！ 五、本房卖点： 1.徐家汇中心版块，靠辛耕路步行街，易自住投资。 2.楼层佳，采光无遮挡 3.低总价，3+1的房型（带保姆间和保姆卫生间），两房朝南一房朝北厅南北通，客厅一个阳台朝北，主卧一个阳台朝南。3+1房型 4.出租回报率高，能做到以租养贷。 5.此房包含一个30万产权车位，540万一同出售。
房产销售方案房产销售方案 第一节:销售策划方案概述 销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。 第二节:销售策划方案与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一、项目销售方案策划所包涵内容: (一)市场销售方案调查 项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备 :功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议 (二)目标客户分析 经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭 文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式: (三)价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 (四)入市时机:入市姿态 (五)广告策略 广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表 现:广告效果监控 (六)媒介策略 推广费用)七 (费用估算/投放频率/媒介组合/软性新闻主题/媒介选择． 现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放二、销售策划方案所包涵内容: (一)销售现场准备 (二)销售代表培训 (三)销售现场管理 (四)房号销控管理 (四)销售阶段总结 (五)销售广告评估 (六)客户跟进服务 (七)阶段性营销方案调整 第三节:销售策划方案的内容及步骤 一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。 二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼:百战不殆”。 三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售需求，
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
销售方案
目录 一、操作思路 二、执行计划 三、项目经营建言网络式销售和经营 四、业态回顾
一、操作思路 “一份报告，一份温暖”，此言用于房地产开发项目可谓体贴无比，做一份报告不难，但要做一份好的报告是难之又难。如何评定，难道是优言雅语，飘飘在上还是高谈阔论？有时我们真应该好好反问一下自己，什么是报告，什么是宏观思路的论文？有策划就应该有执行，什么是最贴近自身情况，什么最有利操作。也许在理论上真的是一寸长一寸强，但是真正的执行难道不是短小精悍为妙吗？ 面临我们目前需要打开的市场面,正所谓是困难重重, 如今商业投资的八大“铁律”摆在他们面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性是每一个投资者精打细算的问题，加之目前商业地产弊病重多，大到北京的实力派的“巨库”、“第五大道”小到如今的供大于求的“净菜超市”，每一个带着自己的优点进入市场的项目，大多都尝到市场无情的一面，同时在惨淡的经营中都让投资者饱受煎熬，使得大部分投资者对商业物业充满恐惧，导致全国的商用房存量面积大大的增加。鉴于并不乐观的商业地产,各地管理部门相继出台新政策和管理办法进行宏观调控,以挽回投资者的信心。正所谓是“良禽择木而栖”，又更
何况是身经百战的投资者，如何吸引他们，把控他们是如今商业地产商同等于把握市场同样的关键，同时保证理想回报和风险的减免固然是对投资者最好的最需要的判比法码。 “先进一步是财富、落后一步是包袱”，随着开盘时间一天天临近，项目的营销工作也在实质性全面展开，鉴于我项目的自身情况，如何才能在最小的营销风险和成本下，达到开盘前最好的效果，我们本着精而求实的态度和五个关键性、两个有效结合（1、实战性、2、专业性、3、可回报性、4、差异性、5、可指导性，1、结合政府优惠政策、2、结合王志刚策划理念）的基本点进行了操作设计，将整体流程与每一个细节相结合，完成了项目的操作规程。 1、角度认识城市 文登,在国人心里究竟是怎样一个城市,他都在发展什么?显而易见,在全国范围内,作为沿海城市经济、人口、产业、环境还处于发展阶段的它，还不知名，也未达到一个核心城市的条件。然而，随着周边威海、烟台城市的迅速成长和对韩贸易的递增，已形成了胶东半岛城市、产业、人口、外贸互动的发展趋势。就邻里城市威海，2003年，城乡居民收入稳定增长，消费水平明显提高，消费结构更加科学合理。物
永盛家居清盘方案 一、现有房源分析 剩余总套数： 截止至2011年9月28日为止，永盛家居共剩余49套房源，以110㎡-171㎡房源为主，虽然剩余115-124㎡㎡房源较多，户型面积也居中，但大多集中于顶层与底层，竞争力较弱，给销售带来了一些困难。 按面积区分： 按楼层区分： 总结： 由上表分析，所剩房源122㎡-125㎡占大多数，但根据近期销售的实际情况，此面积段房源销售可观，但现阶段所余房源大多集中在顶层或底层，需结合营销活动进行去化；顶层与底层所余房源是清盘中的难题，所以需要配合一部分营销活动进行销售。 二、营销重点 由于近期推广力度偏弱，成交量有所下滑，加之项目所剩房源无论在面积、
楼层、总价等方面都不具备议价能力。假如拉长销售期保价销售，一方面会减弱销售氛围，同时也增加了场地、人员等方面的销售成本，形成得不偿失的局面。所以，采取一系列的营销手段，可达成快速清盘，减缓拖延的效果，为项目的销售完结工作提供保障。 三、营销策略： 根据项目情况特制定以下营销策略，目的在于尽快完成清盘工作，减短销售周期，为资金回笼提供保障。 1、总裁签售 根据客户想见最高领导索要折扣的心理，可推出一批房源采取“总裁签售”的方法，使客户对价格方面的疑议减至最低。 具体方法： A：通过单页的一部分体现“总裁签售”的内容，通过派单、电话邀约老客户的方式向外界传达信息，告知其近期将有可与总裁一对一交谈并商议优惠的活动，邀请客户届时到访； B：视郭总（或项目其他老总）时间而定，安排时间与地点，确定大致优惠力度； C：集中邀约客户到访，以排卡形式确定先后顺序，并逐一与总裁进行交谈，通过客户与总裁面对面交谈的方式，促进客户与项目的好感度。使其相信这将是最大的优惠力度，此外，遵照不同客户可释放不同的折扣力度，实行一户一价的优惠政策。 目标： 利用此活动实现15-20套的消化量 2、买房送房 针对171㎡的大户型，需销售员从语言进行引导，突出171㎡单价低、买房即多送一间的概念，强化客户对本户型的认知。 具体方法：
房地产销售提成管理方案 第1条为明确销售提成方法，实现以业绩为导向、按劳分配为原则，以销售业绩和能力拉升收入水平，充分调动员工的销售积极性，特制定本制度。 第2条本制度适用于公司销售人员提成的计算工作。 第3条相关权责说明如下。 1．销售管部负责统计、整理各销售人员的销售业绩，并提交至人力资源部。 2．人力资源部负责根据销售人员的工作业绩计算提成费用，并开具工资条。 3．财务部对工资条进行复核，并支出销售提成费用。 第4条销售提成发放说明如下。 1．公司发放销售提成的时间为每月的3日—5日。 2．提成结算时间为自然月整月为准，按照月实际回款到账额计提，与工资底薪一起发放。 第5条售楼员销售提成管理说明如下。 1．月完成销售额万元以下，提成=销售额×0.6%。 2．月完成销售额万～万元，提成=销售额×0.7%。 3．月完成销售额万～万元，提成=销售额×0.8%。 4．月完成销售额万～万元，提成=销售额×0.9%。 5．月完成销售额万元以上，提成=销售额×1%。 第6条售楼处主管销售提成管理说明如下。 售楼处主管的销售提成包括个人销售提成与团队销售提成两部分。 1．售楼处主任个人销售提成与售楼员销售提成相同。 2．售楼处主任团队销售提成管理说明如下。 （1）团队月完成销售额万元以下，提成=销售额×0.1%。 （2）团队月完成销售额万～万元，提成=销售额×0.2%。 （3）团队月完成销售额万～万元，提成=销售额×0.3%。
（4）团队月完成销售额万元以上，提成=销售额×0.4%。 第7条销售管理部经理销售提成管理说明如下。 1．销售管理部经理带领部门完成销售任务的，按照部门销售总额的0．4%计算提成。 2．销售管理部经理未带领员工完成销售任务的，按照部门实际销售总额的0．3%计算提成。 第8条销售部门之外的人员介绍的客户达成购房的，公司可以按照提成政策介绍人员计提发放60%，负责此客户销售人员计提发放40%。 第9条本制度由销售管理部制定，其解释权、修订权归销售管理部所有。 第10条本制度经总经理审批后执行。
从区域市场的销售情况看， 市场将出现明显的客户细分， 市场竞争形式将更为激烈。 复地?西绒线26号 2#楼剩余房源清盘推售方案 一：销售内外部环境分析 1、市场环境 北京09年一季度整体市场表现 从北京09年第一季度的市场表现看，成交量呈现大幅度提升态势。 08年市场低迷 状态对于消费者的影响已经消去，消费者购房意愿回升。从价格变化看，成交价格仍然 处于持续下行的态势，成交量的提升并没有反映在价格的上涨。 从区域市场销售情况看，虽然北京第一季度整个市场出现大幅度的成交量提升，但 由于项目本体素质、展示价值、营销投入的不同成交量出现明显的差异。 区域内紫御府、 尊府两个项目仍然凭借其良好的现场展示条件、 充足的营销投入成为区域内的销售冠军 项目。 市场形式预测及判断 北京09年一季度出现的成交量提升，扭转了 08年低迷的市场形式，房地产市场出 现阶段性“阳春”现象。但随着市场 08年积累客户量的逐渐消化，未来经济形式的影 响，后期市场形式仍然不明朗， 市场波动仍然持续。 竞争项目 竞争项目今年累计销售情况 名称 主要库存产品面积段 面积 套数 均价 (M 2) （套） (元/M 2) 紫御府 售107，余32套，323至424平米三居至四居 15917.65 49 32507.26 缘溪堂 售25，余75套，400至500平米三居至四居 1757.18 4 33609.34 上国阙 售3,余34套，162 两居 271 四居 434.94 2 39000 天安国汇 售10,余459套，136 m ，至400 m ，两居至三居 460 2 31832 西派国际公 寓 售284,余147套，139tf 至342m 两居至四居 5492.16 10 33814 尊府 售248,余404 （652）套，65m 一居，127m 两居，180tf 三居 12738.97 100 31411 本项目 售88套，余26套, 150平米两居，180平米三 居 2960.76 26 29481 （截止5月1日） 曲曲年it -北京一手性里诙恪懂眾 09年一季度区域竞争市场表现
为什么没有客户关注你的房源？ 房源是房产中介的命脉，要想让你的房源被更多的人看到，首先你房源的发布量一定要多，质量一定要高。 作为经纪人，首先手中的房源多，才能覆盖到各个阶层的客户。然后通过网络和电话进行进一步的交流，实现带看，谈判，最终成交。 当然，做到这些的前提，就是得先让客户看到你的房子！如果看都看不到，就别提接下的要怎么做了，所以房源的发布方法和技巧，也许你有这也的疑惑自己房子明明发的很多，发的很勤，但为什么客户总是那么少。 这可能是你没注意到下面的这些细节 一、看是否发布了冷楼盘 你发布的信息可能是冷门楼盘。如果这个楼盘的销售就不是很旺，或者是楼盘的位置很偏，意向客户少，那自然收不到好的效果。不过你可以尝试搭配发布一些热门楼盘的信息，毕竟冷门楼盘并不是没有客户想要，只是这些客户出现的机率会少一些，或者不被客户了解，你发布一些经常有客户搜索的热门楼盘，这样就可以增加你的网络店铺的浏览量，看你的网络店铺的的人多了，那么看中你的冷门楼盘信息的客户可能就会多一些。 别人买小菜生意的人都会好坏搭配，把一些差的菜混合在好的菜中一起卖，这样才不会只卖了好的菜，差的菜都卖不出去了。所以如何想要推好自己的冷门楼盘，一定要结合一些热门楼盘一起推。 二、标题写的不够吸引人 客户在浏览信息时往往是扫一眼，然后选出他感兴趣的信息，扫一眼的时间是很短的，如果你的房源信息标题写的不够吸引人，客户可能看都不看一眼。 所以房源信息标题是很重要的，希望大家能写好标题，写好了标题，不但能吸引客户，而且对于搜索引擎来说，你的标题写的越详细，那么客户越容易通过搜索引擎搜索到你的房源信息。只要有客户搜索到你的信息，那么就不愁没有客源了。 三、房源描述写的太简单 把房源标题写好之后，还要写好房源描述，大多数人都不愿意写好这部分信息，往往简单地写几句就写不下去了，有的时候也是为了图省事，因为要发布很多条信息，所以每条信息都写得很简单，大家一定不要怕麻烦，详细写好房源信息对你促成客户成交是非常有帮助的，因为房源描述得很详细，客户不用去看房就能知道房子是什么样子了，这也有助于筛选出无效客户，少做无用功。而看过之后依然很有兴趣，那他肯定是一个精准客户，多花点精力也更容易让他下定金的。
第一章销售前期准备工作 一、销售道具准备 销售道具是现场销售必不可少的部分，除了常规使用的基本办公用品外，王要包括以下几个方面： 1、销售合同准备 2、认购书准备 3、沙盘模型(包括大沙盘及户形沙盘) 4、图纸及效果图部分(包括鸟瞰图、总平面图、户型平面图及各种效果图) 5、销售夹及宣传品部分(包括价格表、房源表、平面户型图及楼书海报等) 6、销售答客问(主要陈述讲解说辞及疑难问题) 二、人员准备 1、销售人员选择 2、业务人员管理架购体系 页脚内容21
3、销售人员业务培训 4、销售人员礼仪培训 5、销售人员银行贷款培训 6、销售人员工程培训 7、销售人员装修培训 三、销售各项制度的制度 1、客户归属制度 2、销售奖金制度 3、售楼处现场管理制度 4、民主评议制度 5、例会制度 6、其它制度 四、销售各项表格的制度 页脚内容21
1、销售房源表 2、销控房源表 3、销售台账 4、来访客户资料登记表 5、来电客户登记表 6、来访客户统计表（周、月报表） 7、来电客户统计表（周、月报表） 8、成交客户统计表（周、月报表） 9、成交汇款表（周、月报表） 页脚内容21
第二章销售要点原则 一、上市时机的选择 上市亮相应该在做好充分准备的前提下，有目的的上市，我项目考虑实际情况，其具体日程预期编排如下：≯2 008年3月开始进行销售基础资料准备。 ≯2 008年4月参加房展会，并正式亮相积累客户。 ≯2 008年8月具备销售条件 由此看出，开盘时间应该选择在8月中上旬，其上市亮相时间应该在4月就陆续开始营销攻势以积累客户，前期4个月的准备时间。 选择4月亮相除了上述项目进度考虑外，还有以下几点契机因素： 1、正值年初，且年度新项目还未完全上市，可全面积累客户，客户质量高。 2、可赶上4月全市最大规模的房交会，以扩大宣传力和影响度。 3、4个多月的积累和保证9月前正式开盘销售，其强销期可顺延至次年2月春节前，将蓄势积累期和开盘强销 页脚内容21
二手房销售流程与技巧 一、联系客户 由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。 二、接待客户 在房地产居间业务的活动过程中，接待客户是最重要的组织部分。当房地产交易信息发布出去后，许多房地产经济人都在等待客户的电话或上门来访。但如何使来访的客户对我们推荐的商品发生兴趣，并接受我们的服务，建立新的业务关系，房地产经纪人在接待阶段要解决的问题有：接待前的准备、接听客户咨询电话、接待到场客户等。 （一）、接待前的准备 1、准备需要介绍的资料 在接待客户前，业务员要对目前市场上热销房产的区域、价格有通盘的了解，并对公司的房屋信息：区域、价格、户型、楼层、小区环境、物业管理等优缺点比较熟悉。能根据客户的需要进行针对性的推荐，为促成交易预先铺路。此外，还应准备公司的宣传资料与房地产有关的各种资料。 2、设想有关问题 针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。 （二）、接待到场客户 接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如： 业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和； 业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象； 对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题； 业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神； 真诚提供符合客户需求的房地产信息。 通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。 三、了解客户需求 成功的业务员，要善于察言观色，注意观察客户的一言一行，并根据自己的丰富经验，做出准确的判断，尽量减少交易风险，提高交易的成功率。业务员在与客户的接触中，利用引导和提问的技巧充分了解客户的需求情况，例如： 朋友的角度去发问、沟通，用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系，通过恰当的交谈正确把握客户的真实需求；有选择与试探性地介绍及询问一些基本问题，从中了解客户的真正需求，了解客户的主要问题。 不同问题的询问、认真聆听。友好交谈、循循善诱，设法了解客户的基本情况、消费需求、目的及心态，如职业、家庭经济情况、消费层次类型、家庭结构、籍贯、买楼目的等。业务员在通过深入了解客户的需求和需要解决的问题后，可以立即拿出对策，采取一些对应措施，化解出现的问题。 四、介绍情况 因房地产产品的异质性，楼盘具有不可移动性，每一个产品因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房地产推广销售过程中，一个优秀的业务员既是一个专业的解说员，又是一个优秀的销售行家。业务员在了解客户的需求和出现的问题后，应针对性地向客户进行介绍说明，从各个方面刺激其购房的欲望。在介绍说明时，经纪人主要从三个方面入手： （一）、介绍资料 配合客户的需求，推荐合适的房地产，提供真实、准确的资料，及时说出专用性的参考意见。
篇一：房地产营销策划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市
场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
复地·西绒线26号 2#楼剩余房源清盘推售方案 一：销售内外部环境分析 1、 市场环境 北京09年一季度整体市场表现 从北京09年第一季度的市场表现看，成交量呈现大幅度提升态势。08年市场低迷状态对于消费者的影响已经消去，消费者购房意愿回升。从价格变化看，成交价格仍然处于持续下行的态势，成交量的提升并没有反映在价格的上涨。 09年一季度区域竞争市场表现 （截止5月1日） 从区域市场销售情况看，虽然北京第一季度整个市场出现大幅度的成交量提升，但由于项目本体素质、展示价值、营销投入的不同成交量出现明显的差异。区域内紫御府、尊府两个项目仍然凭借其良好的现场展示条件、充足的营销投入成为区域内的销售冠军项目。 市场形式预测及判断 北京09年一季度出现的成交量提升，扭转了08年低迷的市场形式，房地产市场出现阶段性“阳春”现象。但随着市场08年积累客户量的逐渐消化，未来经济形式的影响，后期市场形式仍然不明朗，市场波动仍然持续。 从区域市场的销售情况看，市场将出现明显的客户细分，市场竞争形式将更为激烈。面积套数均价(M 2 ) (套) (元/M 2) 紫御府售107，余32套，323至424平米三居至四居15917.654932507.26缘溪堂售25，余75套，400至500平米三居至四居1757.18433609.34上国阙 售3，余34套，162㎡两居271㎡四居434.94239000天安国汇 售10，余459套，136㎡至400㎡两居至三居 460231832西派国际公 寓售284，余147套，139㎡至342㎡两居至四居 5492.161033814尊府 售248，余404（652）套，65㎡一居，127㎡ 两居，180㎡三居 12738.9710031411本项目 售88套，余26套，150平米两居，180平米三 居 2960.76 26 29481 竞争项目 竞争项目今年累计销售情况 名称主要库存产品面积段
房源开发的方法和技巧 一.房源开发的重要性 1.房源是成交的基础 2.房源可以满足客户的需求——吸引客户(报纸、店面、网络。) 3.抓住成交的主动性（市场是供小于求） 4.帮助我们熟系商圈、积累经验 二.房源开发的三种形式 1.目标市场营销法 地理性目标市场——是指一个选定的市场部分，在这个市场部分的范围内，你不断传 达一些专门关于你自己和你的店面信息，这种营销方式的目的是 赢得声誉，使业主和客户在他们有不动产需求时能够想到你职业性目标市场——将目标定在具有某类职业或兴趣群体，根据你的兴趣，背景和市 场表现出的机会寻找一个客户群体。 职业群体：保险律师医生老师餐厅老板。 感兴取群体：有共同爱好的网友。 2．人际关系法——同事同学同乡同好邻居家人(全国人民) 3．客户推荐法——向业主和客户提供优质的服务，能够使他们对你的表现表示满意，也 为你将来的业务创造了丰富的来源。 建立客户基础——指有一批人，他们在任何时候，只要有不动产业务的需要，就意使 用你的服务。 三.房源开发的具体方法 1陌生拜访（不要让对方感觉到是被骚扰） 2贴求购条（非常专业的求购条以个人买房的身份做求购条） 3社区活动 4 DM单派发 5网络6报纸（信息报） 7相关的部门——物业部保安部售楼部楼长 8随机宣传——公交车购物场所 9重点开发 10客户回访 开发房源三勤：口勤腿勤手勤 四.什么是优质房源 1能正常上市交易（有房产证、改合同） 2业主有明确的出售动机 3业主积极配合 4具有价格优势 5在可服务范围内。 五.房源勘察 1预约时间地点 安排恰当的时间（获取信息的第一时间） 了解详细的地址 约在业主家里、小区门口、明显的标志物前 2.赴约