中介各种房源分类技巧
房屋保全
易居臣信推出一个房屋保全服务活动。由易居臣信与中国银行、中国平安保险公司合作推出房屋保全服务，主要针对房龄10年以上的物业，根据不同总价免费赠送25-60万元不等的保额，其中包括室内装修；室内财产(含家用电器、服装家具、床上用品)；水暖管爆裂险；
家用电器用电安全险；盗窃险；家庭住户第三者责任险等。
全城独家房源
我爱我家将在房交会期间推出300多套精选房源，此次所推房源是历年来最少，但含金量最高的，特别是所推的“全城独家房源”。同时，还将推出几套价值千万元以上的房源，主打
高端市场。
此外，我爱我家还推出服务体验，推出“打造行业旗舰，传递领先服务形象”活动，营造舒
适的购房氛围，提供人性化服务。
50－90万元优质房源
华立地产主推总价50万-90万元的优质房源，其中包括地铁房、学区房等。另外，有50000套优质房，200位经纪人提供专业服务。展台运用黄与黑的搭配，传达给客户尊贵与温暖，
现场由资深经纪人提供专业服务。
10000套房源手册
裕兴不动产在房展现场发放房源手册，含有10000套房屋信息，这些房源是根据杭城今后发展规划和现有城市布局，并参照地铁规划图，将杭城现有房源根据不同的区块、价格、面积等进行区分、精选出来，满足客户多方面的需要。同时，公司印制了普及房地产专业知识和宣传裕兴公司形象的5万幅扑克牌，向现场前来咨询和登记房源的客户进行分发。
“一对一”快速服务
盛世管家首创杭城“一对一”服务模式，用“心”形接待桌，推翻以往谈判式的关系，拉近心与心之间的距离；每一套置换房源均有指令经纪人全程维护；每一位客户均有指令经纪人
追踪服务。
市区房源可实现即时看房，24小时建立详细的房源档案；即时提供客户完整的房源资料，包括完备的文字介绍、户型图、实景图；并即时约看；如公司暂无合适房源，经纪人将在两天内进行全城搜索，并在48小时内回馈结果。
按首付分类找房源
中原地产精选千余套房源，将每一套房源的首付及月还款额详尽标注。
房交会期间，按房屋“首付”分成10、20、30万元等分类房源，客户能根据自己的首付能
力，迅速找到合适的房源。
按家庭结构分类房源
信义房产在展会上亮相“多样生活任您选！”活动，展出房源将打破以往房源展示模式，根据目前杭城不同家庭成员构架变化及需求进行房源类别展示。例如：二人世界新婚房（1~2房）；三人温馨家庭房（2~3房）；居住改善房（2~3房）；学区置房（2~3房）；高档小区房（2-5房）；租赁房源（1~3 房）等房源，通过现场参展客户填写的“房屋客户需求讯息表”寻找类别需求相近的客户进行快速配对。
房源匹配技巧大全 匹配维护是销售环节中非常重要的一个环节，匹配更多要求的是置业顾问对客户的一种判断能力，而维护则更多体现的是我们同事的沟通技巧，两者虽有不同，但是前者更多的是考验员工基于对客需房源了解基础上的分析判断能力，是维护的基础，而维护又是匹配的延展，是匹配目的的最终体现，两者是紧密而不可分割的。 一、针对买方匹配维护的目的：形成带看，提升心里价位，加深对客户的认识 加深对客户的认识： 1. 首先详细了解客户的详细需求，确定客户的主要需求，确定主次顺序。 2. 通过了解需求的维护记录，了解变化情况 3. 开始推荐——应该是有理有据的说服过程。 A. 首先介绍时突出房屋的优点：新房源，质量好，性价比高，交通便利，楼层好等等。（根据客户的基本需求，针对性的匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方） B. 其次介绍销售情况：公司重点推荐，报纸广告效果好，很多客户等着看这套房子， C. 最后得出结论：市场前景看好，很快就卖掉，你要看房就要快。 4.针对我们的老顾客可以突出：是为客户专门量身找的，突出找房子的辛苦度， 5.运用比较法，虚拟房源：这个小区前两天曾经出了同样户型的房屋，但是楼层或者装修没有这套好，单价还要比这套贵上**元，这套房屋绝对物超所值！ 6.要有主见，不要被客户引导，站在专业人士的立场上，引导客户需求，切不可一谓跟着客户的意愿走，要适时适当打击客户，改变他的意愿。 7.打假电话： A.重复推荐，提升客户意愿。推荐房屋，客户不看房，另一同事利用另外一部电话打过去，重复推荐该房屋，描述房屋优点，打动客户。客户说：刚刚你们已经给我打过电话了，我不想看。置业顾问：不好意思，可能是我们兄弟店打的，我们公司都认为这套房屋价格性能比高，适合您，所以我们都给您推荐，打搅您了，可是您真的不想去看看这套好房子么？挺可惜的！ B.在你想给客户推荐房子的时候，先假装其他公司推荐同小区相对比较差的房屋，让客户很郁闷，做好铺垫后，我们再正式打电话，有利于我们约看！ 8.甄别剔除假客户，对假客户进行筛选剔除，对提高工作效率，防止资源流失非常重要。 A.如果是打电话来的客户，我们可以用另外一个电话打回去，探听虚实。
房产中介公司管理制度 (共4篇) 房产中介公司管理制度 一在公司内，应遵守公司各项规章制度，服从上级指挥。 二上下班时，必须谨记打考勤卡，不得代打。 三严格遵守工作时间，做到不迟到，不早退。下班时间到后，必须整理好物品下班。 四工作期间应认真工作，不允许串岗聊天和在工作区内大声喧哗，不得妨碍他人开展业务工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的书报杂志。 五工作时，不打非业务性电话，接非业务性电话时应尽量缩短时间。 六必须履行对公司机密、业务上的重要信息的保密义务，不得将公司业务及营销信息泄露给他人。不打听，不传播与本人无关的，不该打听不该传播的事项。 七不得将公司资料、设备、器材用作私用，如需携带外出须得到批准。 八与工作无关的私物不得随意带入公司，工作场地非经许可不得进行各类娱乐活动。 九员工个人所借用的工具、物品必须妥善保管，不得随意拆卸或改装。若出现故障须及时向上级申报。 十无操作资格者不得操作公司的有关设备、器具等。 十一客人来访原则上应有预约，并在指定场所接待。非工作人员不经许可不得进入工作场所。
十二公司员工间及对公司外的人员，必须礼貌待人，文明用语，不讲粗话、脏话。同事之间要和睦相处，互相团结、帮助。 十三公司员工上班一定要佩戴胸卡，如有遗失应尽快申请补办。 十四员工着装应以反映良好的精神面貌为原则。男职员着装要清洁 整齐，禁止穿拖鞋、背心、田径裤。女职员穿着要大方得体，不浓妆 艳抹，不准单穿吊带衫、凉拖鞋。 十五随时注意保持周边环境卫生清洁，不随地吐痰、不乱扔纸屑烟蒂、不乱涂乱画。雨具、雨鞋一律放置在规定存放处。 十六除在指定场所、时间外，不允许饮食、吸烟。 十七节约用水、用电、办公用品。安全用电，爱护灯管、插座、开 关等电路设施。不准私自拆除、搬移和乱拉线路。若有损坏，须通知 总务处进行更换、修理。 十八必须遵守用火规则(下班前关闭煤气、清理烟缸、切断电源) 十九所有设备、器具等必须保持可正常安全运作状态。 二十发生传染病立即报告 行政办公纪律管理规定 第一条凡本公司员工上班要带胸卡。 第二条坚守工作岗位,不要串岗。 第三条上班时间不要看报纸、玩电脑游戏、打瞌睡或做与工作无关 的事情。 第四条办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。 第五条上班时不能穿超短裙与无袖衣及休闲装，请穿西装和职业 装，不要在办公室化妆。
房源的开发与维护 房产中介怎么开发房源 作为一名房产经纪人，开发房源是经纪人的基本功之一，房源是房产中介生存的根本，房源越多，市场地位越高 开发房源注意事项： 房源开发途径及技巧： 1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去，吐字要清晰，要主动留下客户的电话号码；小区名字，确切单元号，东西户，面积等情况? 2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发，即发派报要和附近周围的保安，物业，电梯工，居委会等等搞好关系，物业业主名单（物业管理人员做好沟通，可以以房源成交后的比例给予提成，业主名单可以找装修公司获取等）? 3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获，可能他们的朋友要卖房呢，作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己 从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；? 4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧，在网络上寻找房源有很多渠道，各大房产平台每天都有大量的房源在发布，（58同城、赶集网、聊城房产网、搜房网、微信本地生活公众号）单多多、好房通，房蚁，微信朋友圈等 5、派单（塞条）：又称扫楼，进小区是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到乐趣；广告粘贴派发（社区广告牌及室外允许张贴的地方，名片的发放）?
6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况，不要回避自己是中介解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户，而且已有成交交易（有卖出），介绍自己公司的实力与自己的专业水平等；? 7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系，比如身边的朋友，亲戚，同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任，主动寻求客户的转介绍，是开发房源的最有效方式；? 8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址，假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等；? 9、驻守小区社区活动（在下班以及人流大的时间驻守） 房源的维护 当我们开发到一套房子后，下面的工作就要不断地维护房东的关系，增加彼此的信任程度，如同到银行去存款，存款不断增加，需要时才可以支取。我们要在房东的心里，建立我们自己的感情帐户，当我们不断存钱，也就是不断地维护房东的情况下，成交的时候才会有比较大的谈判空间。房源维护的目的是了解房产，更重要的是获得房东的信任，获得了信任，也就获得了销售的主动权。房子的成交，不仅是买卖双方对于价格的认可，更重要的是对于经纪人的认可。 维护的流程： 1．房源信息录入。 在得到一套可出租/出售的房源后，做的第一件事就是把信息准确详细的录入系统系统，以便同事和自己的查询，也为日后的跟进维护打好基础。
资源管理制度 ERP系统主要记录每位员工日常的基础工作，为每位员工录入并查询资源提供一个平台，任何一位员工不得以任何理由与借口泄露内部系统信息资源，违者扣除当月工资严重者予以开除,并追究其法律责任。为规范公司房源管理的各个环节，保证资源质量和最大限度的创值，特制定本制度。 1、房源佣金分成 1-1计提范围：房源只参与按公司收取的中介费分配，不参与其它如贷款、垫资等获益的分配。 1-2时间标准：公司确认成交时间依据首先为连锁店成交战报发送时间，其次为合同签订时间。 1-3 1-3-1实勘图：包括4张室内图+1张室内自拍图+1张外景图，所有图片必须无水印。如图片缺失或有水印则不计提。 1-3-2户型图：必须标注入户门位置、朝向坐标。 1-3-3如无实勘图、户型图和钥匙人，则相对应比例佣金分成计入房源人所有，相对应业绩计入成交店。 1-3-4如有实勘图，户型图和钥匙人，但已离职，则相对应佣金分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。 1-3-5如买卖房源在成交日前15日内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店；如租赁成交房源在成交日前7天内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。 1-3-6买卖房源成交，如登记房源核心信息不准确，则房源不分成，计提给成交人；租赁房源成交，如以先录入人为准，如核心信息不准确，房源分成扣除10%归成交人。 1-3-7如房源人休假4—15天，须在请假条上注明：房源维护人姓名。维护人维护期内在ERP系统中必须有维护房源的跟进记录，如维护房源成交，房源分成计入维护人所有，相对应业绩计入房源店；若未有维护跟进记录，则房源分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。 1-3-8如出现房源人已离职且未分配所属人的房源，成交后相关佣金分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。 18日起实施） 8月1日施行）1-4 房源成交违规的处理 1-4-1所有在公司成交的房源均应为ERP系统中现有的房源，否则此单不计所有业绩和提成。外接代办过户/贷款除外。1-4-2如新获房源未在第一时间录入ERP系统，视为窝盘。如录入时间在成交时间之后，未经区域经理签字认证，均视为交易中心、成交店和成交人窝盘。对当事经纪人罚款100元，店长连带责任罚款200元，区域经理连带责任罚款300元，情节严重者给予直接辞退处理。外接代办过户/贷款除外。 1-4-3如公司任何员工通过利用公司资源私自成交，一经发现直接辞退，扣除当事人当月全部工资（含提成），如因其成交给公司名誉或经济上造成的损失追究其法律责任。 2、房源录入 房源的录入应遵守录入及时性、完整性、准确性原则。 2-1 房源录入及时性 任何途径获取的房源，必须在2小时内录入ERP系统。 由于ERP系统数据原因，现目前可查阅房源列表的“录入时间”均为运营部房源审核后的时间，即“审核时间”，故关于本制度中所提到的“录入时间”不以系统中显示的录入时间为准，而以系统录入后生成的合同编号大小排序为准来判断实际录入时间的先后。
市场低迷，如何开发房源客户？如何做好房东议价，买方调价？ 有效销售话术，商圈精耕，销售八大步，客户跟踪维护，成交案例解析，网络营销指导， 经纪人作业技巧和规范，自我时间行程管理，涉及经纪人工作的方方面面，全面克隆百万业 绩经纪人的成功之路！含金牌经纪人实战讲座dvd光盘，本论坛抢先试读连载。 卖方议价的办法. 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价 格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或 者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因）， 最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（swot）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点, 例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打 击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估 等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销 售的威胁:可选择:a附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;b同行,同业 挂牌的同类型房源;c市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤, 市场变化等，替代个案研讨分析:a再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金 滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;b空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新 的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):a长痛不如短痛;b过去是失效的支票,未来是未 兑现的支票,现在是现金支票;c学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”d不 会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。 案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一 年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=10.08万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元 现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。 4，空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打 击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方 看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办？ 5，交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。 6，大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较 小的时候，我们可以议总价。 7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是 经纪人却建议你出租，这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。 8，客 户参与法： 王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊？我把您的房子推荐给我的一个投资老客户， 他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。 王先生，今天有人说我们吃差价？啊？我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是 吃差价，房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊？ 王先生，我把您的房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3.带看 1）做好带看前准备； 2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题； 2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约 1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证等），并告知佣金支付额度及支付时间；
2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。 6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友； 3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。 房产中介新人在培训过程中一定要认真对待，并且在以后的工作当中要灵活运用知识，善于总结经验，多学习别人成功的经验，才有可能让自己的能力水平得以提升！
员工日常行为规范 一在公司内，应遵守公司各项规章制度，服从上级指挥。 二上下班时，必须谨记打考勤卡，不得代打。 三严格遵守工作时间，做到不迟到，不早退。下班时间到后，必须整理好物品下班。 四 工作期间应认真工作，不允许串岗聊天和在工作区内大声喧哗，不得妨碍他人开展业务工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的书报杂志。 五工作时，不打非业务性电话，接非业务性电话时应尽量缩短时间。 六 必须履行对公司机密、业务上的重要信息的保密义务，不得将公司业务及营销信息泄露给他人。不打听，不传播与本人无关的，不该打听不该传播的事项。 七不得将公司资料、设备、器材用作私用，如需携带外出须得到批准。 八与工作无关的私物不得随意带入公司，工作场地非经许可不得进行各类娱乐活动。 九员工个人所借用的工具、物品必须妥善保管，不得随意拆卸或改装。若出现故障须及时向上级申报。 十无操作资格者不得操作公司的有关设备、器具等。 十一客人来访原则上应有预约，并在指定场所接待。非工作人员不经许可不得进入工作场所。 十二公司员工间及对公司外的人员，必须礼貌待人，文明用语，不讲粗话、脏话。同事之间要和睦相处，互相团结、帮助。 十三公司员工上班一定要佩戴胸卡，如有遗失应尽快申请补办。 十四 员工着装应以反映良好的精神面貌为原则。男职员着装要清洁整齐，禁止穿拖鞋、背心、田径裤。女职员穿着要大方得体，不浓妆艳抹，不准单穿吊带衫、凉拖鞋。 十五随时注意保持周边环境卫生清洁，不随地吐痰、不乱扔纸屑烟蒂、不乱涂乱画。雨具、雨鞋一律放置在规定存放处。 十六除在指定场所、时间外，不允许饮食、吸烟。 十七 节约用水、用电、办公用品。安全用电，爱护灯管、插座、开关等电路设施。不准私自拆除、搬移和乱拉线路。若有损坏，须通知总务处进行更换、修理。 十八必须遵守用火规则（下班前关闭煤气、清理烟缸、切断电源） 十九所有设备、器具等必须保持可正常安全运作状态。 二十发生传染病立即报告 行政办公纪律管理规定 第一条凡本公司员工上班要带胸卡。 第二条坚守工作岗位,不要串岗。 第三条上班时间不要看报纸、玩电脑游戏、打瞌睡或做与工作无关的事情。 第四条办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。 第五条上班时不能穿超短裙与无袖衣及休闲装，请穿西装和职业装，不要在办公室化妆。第六条接待来访和业务洽谈应在会议室进行。 第七条不要因私事长期占用电话。 第八条不要因私事找公司长途电话。
常用10种房产中介找房源方法 常用的10种房产中介找房源的方法 1.和中介同行合作。附近如果有别的同行就多去和他们交流交流，他们比你早营业，他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。 2.有时间的话多到附近走走，有很多房源信息都是房主自己贴出来的！有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！ 3.洗盘。也就是把整个小区业主的电话通通打一次（机率小。新手可做） 4.和老客户维持好关系，你帮他找到合适的房子，他买了以后，关系打好了他会再次介绍房源和客户给你。 5.电话接待，一般公司比较大的，业主会主动打电话到离房主家较近的房产公司，所以要经常打电话... 6.门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户也可以啊。 7.有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他合适的，就可以采取这种方式，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打电话不就是有房源了吗？ 8.不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的电话，这都是平时跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。有的话打电话核实好了。（但是有点不好是，有很多是不卖的。要有心理准备） 9.网络上面，比如焦点新浪站台搜房，赶集，房东等，上面有很多房源信息，你要做的也就是第一时间打电话核实了，呵呵 10.借助一些房产中介管理软件。有些软件除了一些必备的常用功能外，还有自动采集房源的功能（易遨中介管理系统），我觉得还是很有用的。 最后要告诫大家，无论干什么事都要勤快点，每天坚持，相信你能做的很出色。努力吧！！！打出属于自己的一片天地！ 感谢您的阅读！
惠州市美林行房地产顾问有限公司 管理手册--目录 第一章人事管理制度-----------------------------------------------------------------------------------------------1 一、聘用制度---------------------------------------------------------------------------------------------------1 二、各工作岗位职责------------------------------------------------------------------------------------------2 1．二手房部销售经理岗位职责 2．分行主管岗位职责 3．分行助理岗位职责 4．业务员岗位职责 三、聘用流程--------------------------------------------------------------------------------------------------4 四、入职规定及流程-----------------------------------------------------------------------------------------4 五、考勤制度--------------------------------------------------------------------------------------------------5 六、薪酬（提成）制度--------------------------------------------------------------------------------------5 1．薪金构成 2．基本工资标准 3．各项假期、福利 4．佣金提成比例 5．客源提成分配办法-------------------------------------------------------------------------------6 6．业绩任务及晋升----------------------------------------------------------------------------------6 七、离职规定及流程----------------------------------------------------------------------------------------6 第二章行政制度---------------------------------------------------------------------------------------------------7 一、资源管理 二、劳动纪律 三、乐捐管理条例--------------------------------------------------------------------------------------------7 四、乐捐款的管理 第三章业务管理制度---------------------------------------------------------------------------------------------9 一、新进人员入职前培训及核准 二、工作指引 三、业务操作规程--------------------------------------------------------------------------------------------9 1．房友系统的操作权限及使用规定 2．收托盘的注意事项 3．房源、房源刊登、房源转移 4．客源、客源转移 5．代理费收费标准----------------------------------------------------------------------------------10 6．业绩上报及合同存档
中介公司行政管理制度 (推荐) 总则 一、本制度规范交易中心工商铺部之各部门与住宅部各区域之各分行。 二、如有其他部门操作三级市场的业务亦依据本制度所确定的原则。 三、本制度分为总则和分则的两部分，分则分为二十三部分，对三级市场业务管理作出规范，充分体现责、权、利相结合的原则，相关人员未按本规定开展业务，应承担由此而引起的所有经济责任和法律责任。 四、本制度自2006年X月X日起执行，未尽事宜参照原有制度及本制度的原则执行，此后可就其以通知的方式予以明确规定。 五、高级分行经理以上级别人员的工资标准和提成计发标准以及考核标准另行规定。
一、管理体制和岗位职责 一、管理架构图 三级市场按照架构进行管理。 二、岗位职责 ●总监： 1、完成业绩目标并寻求超越； 2、控制经营成本费用，提高盈利能力； 3、拟定任用资格、绩效考核办法、报酬奖励制度，并严格执行； 4、跟进区经工作执行情况，决定区经、分行经理的选聘、任用、升降级严格绩效考核，汰弱留强； 5、定期安排系统培训，提升整体素质； 6、协调本部与其他部门的工作； 7、配合客服部联络银行、国土局等关系； 8、住宅部大客户关系维护； 9、对分行拓展提出计划及建议； 10、传播企业文化； 11、承担本部一切责任。 ●区域经理： 1、运用压力管理、数据管理对分行经理人的绩效跟进，推动分行之间的互动，提升业绩； 2、控制分行成本费用，提高盈利能力； 3、培养、选拔分行经理以及业务骨干； 4、培训、指导分行经理并调动其工作积极性； 5、根据本部业务规则拟定本区域健全的、符合市场发展现状的业务规则，公平处理区域问题； 6、组织每月区域业务会议； 7、组织区域业务培训； 8、组织区域各项活动； 9、贯彻公司制度，传播企业文化。 10、承担所辖区域所有责任。 ●分行经理： 1、按照公司以及区域业务规则规定指导、检查分行业务员日常工作； 2、分析本行附近同行盘、客情况； 3、紧跟每张单并促成交易； 4、案例分析及业务技巧培训； 5、把关合同并指导填写成交报告、收款通知单，按照规定审核合同，控制风险；
常用的10种房产中介找房源的方法 1.和中介同行合作。附近如果有别的同行就多去和他们交流交流，他们比你早营业，他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。 2.有时间的话多到附近走走，有很多房源信息都是房主自己贴出来的！有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！ 3.洗盘。也就是把整个小区业主的电话通通打一次（机率小。新手可做） 4.和老客户维持好关系，你帮他找到合适的房子，他买了以后，关系打好了他会再次介绍房源和客户给你。 5.电话接待，一般公司比较大的，业主会主动打电话到离房主家较近的房产公司，所以要经常打电话... 6.门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户也可以啊。 7.有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他合适的，就可以采取这种方式，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打电话不就是有房源了吗？ 8.不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的电话，这都是平时跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。
有的话打电话核实好了。（但是有点不好是，有很多是不卖的。要有心理准备） 9.网络上面，比如焦点新浪站台搜房，赶集，房东等，上面有很多房源信息，你要做的也就是第一时间打电话核实了，呵呵 10.借助一些房产中介管理软件。有些软件除了一些必备的常用功能外，还有自动采集房源的功能（易遨中介管理系统），我觉得还是很有用的。 最后要告诫大家，无论干什么事都要勤快点，每天坚持，相信你能做的很出色。努力吧！！！打出属于自己的一片天地！
为什么没有客户关注你的房源？ 房源是房产中介的命脉，要想让你的房源被更多的人看到，首先你房源的发布量一定要多，质量一定要高。 作为经纪人，首先手中的房源多，才能覆盖到各个阶层的客户。然后通过网络和电话进行进一步的交流，实现带看，谈判，最终成交。 当然，做到这些的前提，就是得先让客户看到你的房子！如果看都看不到，就别提接下的要怎么做了，所以房源的发布方法和技巧，也许你有这也的疑惑自己房子明明发的很多，发的很勤，但为什么客户总是那么少。 这可能是你没注意到下面的这些细节 一、看是否发布了冷楼盘 你发布的信息可能是冷门楼盘。如果这个楼盘的销售就不是很旺，或者是楼盘的位置很偏，意向客户少，那自然收不到好的效果。不过你可以尝试搭配发布一些热门楼盘的信息，毕竟冷门楼盘并不是没有客户想要，只是这些客户出现的机率会少一些，或者不被客户了解，你发布一些经常有客户搜索的热门楼盘，这样就可以增加你的网络店铺的浏览量，看你的网络店铺的的人多了，那么看中你的冷门楼盘信息的客户可能就会多一些。 别人买小菜生意的人都会好坏搭配，把一些差的菜混合在好的菜中一起卖，这样才不会只卖了好的菜，差的菜都卖不出去了。所以如何想要推好自己的冷门楼盘，一定要结合一些热门楼盘一起推。 二、标题写的不够吸引人 客户在浏览信息时往往是扫一眼，然后选出他感兴趣的信息，扫一眼的时间是很短的，如果你的房源信息标题写的不够吸引人，客户可能看都不看一眼。 所以房源信息标题是很重要的，希望大家能写好标题，写好了标题，不但能吸引客户，而且对于搜索引擎来说，你的标题写的越详细，那么客户越容易通过搜索引擎搜索到你的房源信息。只要有客户搜索到你的信息，那么就不愁没有客源了。 三、房源描述写的太简单 把房源标题写好之后，还要写好房源描述，大多数人都不愿意写好这部分信息，往往简单地写几句就写不下去了，有的时候也是为了图省事，因为要发布很多条信息，所以每条信息都写得很简单，大家一定不要怕麻烦，详细写好房源信息对你促成客户成交是非常有帮助的，因为房源描述得很详细，客户不用去看房就能知道房子是什么样子了，这也有助于筛选出无效客户，少做无用功。而看过之后依然很有兴趣，那他肯定是一个精准客户，多花点精力也更容易让他下定金的。
房产中介公司业务管理制度在公司内，应遵守公司各项规章制度，服从上级指挥。一 二上下班时，必须谨记打考勤卡，不得代打。严格遵守工作时间，做到不迟到，不早退。下班时间到后，必须三 整理好物品下班。四不得工作期间应认真工作，不允许串岗聊天和在工作区内大声喧哗，不可阅读与工作业妨碍他人开展业务工作，不得擅自离开工作岗位，务无关的书报杂志。不打非业务性电话，工作时，接非业务性电话时应尽量缩短时间。五六不得将公司业业务上的重要信息的保密义务，必须履行对公司机密、务及营销信息泄露给他人。不打听，不传播与本人无关的，不该打听不该传播的事项。不得将公司资料、设备、器材用作私用，如需携带外出须得到批七 准。与工作无关的私物不得随意带入公司，工作场地非经许可不得进八 行各类娱乐活动。员工个人所借用的工具、物品必须妥善保管，不得随意拆卸或改九 装。若出现故障须及时向上级申报。无操作资格者不得操作公司的有关设备、器具等。十． 客人来访原则上应有预约，并在指定场所接待。非工作人员不十一经许可不得进入工作场所。公司员工间及对公司外的人员，必须礼貌待人，文明用语，不十二讲粗话、脏话。同事之间要和睦相处，互
相团结、帮助。十三公司员工上班一定要佩戴胸卡，如有遗失应尽快申请补办。十四员工着装应以反映良好的精神面貌为原则。男职员着装要清洁整齐，禁止穿拖鞋、背心、田径裤。女职员穿着要大方得体，不浓妆艳抹，不准单穿吊带衫、凉拖鞋。随时注意保持周边环境卫生清洁，不随地吐痰、不乱扔纸屑烟十五蒂、不乱涂乱画。雨具、雨鞋一律放置在规定存放处。除在指定场所、时间外，不允许饮食、吸烟。十六 十七节约用水、用电、办公用品。安全用电，爱护灯管、插座、开关等电路设施。不准私自拆除、搬移和乱拉线路。若有损坏，须通知总务处进行更换、修理。十八必须遵守用火规则（下班前关闭煤气、清理烟缸、切断电源）十九所有设备、器具等必须保持可正常安全运作状态。二十发生传染病立即报告行政办公纪律管理规定第一条凡本公司员工上班要带胸卡。不要串岗。,第二条坚守工作岗位 打瞌睡或做与工作无关的玩电脑游戏、第三条上班时间不要看报纸、事情。第四条办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。第五条上班时不能穿超短裙与无袖衣及休闲装，请穿西装和职业装，不要在办公室化妆。第六条接待来访和业务洽谈应在会议室进行。第七条不要因私事长期占用电话。第八条不要因私事找公司长途电话。第九条不要在公司电脑上发送私人邮件或上网聊天。第十条不经批准不得随意上网。第十一条未经允许，不要使用其他部门的电脑。以公司名义发第十二条所有电子邮件的发出，必须经部门经理批准，出
房产中介完全依靠口碑和信誉，也许一个客户一辈子只会和你合作一次，怎么在一次合作中，把工作做到最好，这就需要你有足够的房源信息来源。刚开始慢慢来，口碑好了，生意自然好！ 成功的步骤： 开发（房源和客源）→将客户变成客户基础→不断扩大你的客户基础 什么是客户基础？ 客户基础就是有一批人，他们在任何时候只要有不动产方面的需求，就愿意使用你的服务。 房源开发的主要渠道和方法： 1、门店开发 1）中介连锁门店的经营模式注定了门店开发是最为普通的开发方式，同时相应的门店形象也成为影响门店开发的主要影响因素。 2）客户如果在门店外驻足停留，则经纪人（或当日值班）必须在10秒钟内，主动接待客户，递出名片，寻问客户的需求，并尽可能让客户进入店内。 2、房展会开发 1）房展会由于人流量大，目标客户确定，所以往往是短时间内客户量最为集中的开发方式，更由于客户的需求明确，也往往带来的最终收益非常可观的开发方式； 2）由于房展会集中作业，所以对于经纪人来说，要求也非常高，不但是要求形象专业，经纪人的举止也无时无刻不代表着公司整体形象； 3）参加房展会的目的，第一是销售房源，第二是客户开发； 4）经纪人应熟记房展会的重点推荐房源，并根据客户的需求急迫程度，尽可能形成带看。 5）房展会期间的客户开发，不仅仅是在公司参展位置之前的开发，在整个房展会的现场和周边凡是允许的地方都是开发的地点； 6）经纪人也可以根据本商圈的经营特点，关注参展楼盘的情况，并利用机会了解相关信息，不仅是开发客户的机会同时也是掌握专业知识的良机； 7）房展会由于参展商很多，客户的共享程度也很高，所以在房展会期间和结束后，经纪人应及时主动联络客户，以期成为客户最为信赖的置业顾问；
管理制度及奖惩规定 一、工作时间： 业务员工作时间为：早8：30—晚7：00 二、考勤制度： 1、迟到早退10分钟以内，视为迟到。每迟到一次扣除工资10元。 2、迟到早退10分钟至1小时的，按事假半天处理。 3、一个月内迟到4次计为旷工一次。 4、无故不按规定上班，计为旷工；旷工一次扣三天工资，旷工2次，予以辞退。 三、请假制度： 1、病假/事假需提前1天向主管领导书面请假，如遇突发急病/事件，可以电话 请假，事后须补办请假手续。否则按矿工处理。 2、病假如不能出示正规医院出具的病假条，按事假处理。 3、每月事假累计超过4天者，予以辞退。 四、纪律规定： 1、工作时间内不允许有下列行为：串岗、闲聊、大声喧哗、吃零食。一经发现，予以口头警告，严重者予以辞退。外出跑盘时，不得办理私人事物，一经发现每次罚款50元，2次以上，予以辞退。 2、不得私自与客户或业主交易、不得私自收取任何款项、不得私自领取或使用公司业务合同或票据、不得泄露业主或客户资料。以上行为一经发现，立即予以辞退，并且员工将赔偿由此给公司造成的损失，公司将追究其法律责任。 3、着装要求：员工入职后，上班时间内，必须穿着正式工装，未按规定着装的，每次罚款10元。 五、电脑/网络安全纪律：
1、不得对公司电脑擅自进行更改/设置密码等行为； 2、工作时间不得浏览与工作无关的网站/网页； 3、未经主管同意，不得下载/安装任何软件； 4、不得接受/打开私人邮件或不明邮件； 5、不得有网络聊天的行为。未经主管领导批不得使用：腾讯QQ、MSN、等通讯软件。 6、以上行为一经发现每次罚款10元。并予以口头警告。严重者予以辞退。 六、保密制度： 1、员工应该保守公司商业机密。 2、不得擅自向任何第三方透露公司内部事宜，包括：公司管理模式、运作流程、业主资料、客户资料、财务状况、数据信息、密码信息、等公司重要信息。 3、以上行为一经发现，立即予以辞退，并且员工将赔偿由此给公司造成的损失，公司将追究其法律责任。 七、工作指标及考核规定： 公司实行业务量化指标及业务业绩指标相结合的考核方式，业务人员应按规定完成当月的各项考核指标。未能完成当月业务考核指标的，视情况扣除当月工资，累计2个月不能完成的，予以辞退。 以上所有管理制度员工入职前签字表示认可______________ 1、业务量化指标（最低）： 有效房源数量条/每月 有效客源数量条/每月 跟进记录条数条/每月 带户看房次数次/每 月
二手房销售流程与技巧 一、联系客户 由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。 二、接待客户 在房地产居间业务的活动过程中，接待客户是最重要的组织部分。当房地产交易信息发布出去后，许多房地产经济人都在等待客户的电话或上门来访。但如何使来访的客户对我们推荐的商品发生兴趣，并接受我们的服务，建立新的业务关系，房地产经纪人在接待阶段要解决的问题有：接待前的准备、接听客户咨询电话、接待到场客户等。 （一）、接待前的准备 1、准备需要介绍的资料 在接待客户前，业务员要对目前市场上热销房产的区域、价格有通盘的了解，并对公司的房屋信息：区域、价格、户型、楼层、小区环境、物业管理等优缺点比较熟悉。能根据客户的需要进行针对性的推荐，为促成交易预先铺路。此外，还应准备公司的宣传资料与房地产有关的各种资料。 2、设想有关问题 针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。 （二）、接待到场客户 接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如： 业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和； 业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象； 对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题； 业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神； 真诚提供符合客户需求的房地产信息。 通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。 三、了解客户需求 成功的业务员，要善于察言观色，注意观察客户的一言一行，并根据自己的丰富经验，做出准确的判断，尽量减少交易风险，提高交易的成功率。业务员在与客户的接触中，利用引导和提问的技巧充分了解客户的需求情况，例如： 朋友的角度去发问、沟通，用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系，通过恰当的交谈正确把握客户的真实需求；有选择与试探性地介绍及询问一些基本问题，从中了解客户的真正需求，了解客户的主要问题。 不同问题的询问、认真聆听。友好交谈、循循善诱，设法了解客户的基本情况、消费需求、目的及心态，如职业、家庭经济情况、消费层次类型、家庭结构、籍贯、买楼目的等。业务员在通过深入了解客户的需求和需要解决的问题后，可以立即拿出对策，采取一些对应措施，化解出现的问题。 四、介绍情况 因房地产产品的异质性，楼盘具有不可移动性，每一个产品因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房地产推广销售过程中，一个优秀的业务员既是一个专业的解说员，又是一个优秀的销售行家。业务员在了解客户的需求和出现的问题后，应针对性地向客户进行介绍说明，从各个方面刺激其购房的欲望。在介绍说明时，经纪人主要从三个方面入手： （一）、介绍资料 配合客户的需求，推荐合适的房地产，提供真实、准确的资料，及时说出专用性的参考意见。
房产中介开发客户的新方法 房产经纪人开发客户的渠道很多，但是，随着社会的发展，以前的一些开发客户的方法已经不太奏效了，经纪人需要寻找一些新的渠道来开发客户。比如关系营销开发、口碑营销开发、商圈营销开发、网络营销开发、合作营销开发，今天我们就来说说这5种获取客户的方法。 1.关系营销 现在的人际关系营销是一种有效的方式，可以通过熟人朋友、或者之前合作的单位、团体的介绍来开发客户，可以通过与他们的关系来更快的建立客户的信任。这就要求经纪人平时要多交朋友，自己的人脉圈要广，尽量涉及较多的行业，这样才能开发到各行各业的客户。 2.口碑营销 口碑营销是现在很多中介公司追求的目标，希望通过公司的品牌形象以及服务质量，能够让客户慕名而来，吸引更多的上门客户，这样经纪人能够节省很多的时间。但是这就要求中介公司有一定的客户基础（就是有这样一批人，无论在什么时候，只要说起房产方面的需要，就愿意使用你的服务），他们能够帮助公司很好树立品牌形象，能够自愿的传播公司的口碑形象，这样才会有更多地客户慕名而来，自己上门寻找服务。 3.商圈营销 经纪人应该深度挖据附近商圈的客户资源，弄清核心商圈、次级商圈的区别，有针对性的去开发客户。对于核心的商圈，经纪人一定要精耕，深度了解小区的卖点、优势、劣势、对策、小区的环境、消费水平以及比较适合哪类人群居住等。了解了这些信息后就能够有针对性的去开发客户，当客户说出需求时经纪人能够匹配精准的房源。 4.网络营销 随着互联网的发展，网络开发客户已经成为经纪人们常用的方式。因为网络用户基数大，获取客户的机会也相对较大。中介公司可以建立自己的网站开发客户，也可以通过在其他房产网站上面发布房源开发客户。 1）建立企业网站 中介公司可以建立自己的网站来开发客户，网站就是中介公司的网络名片，可以用来宣传公司的品牌形象、公司文化、展示房源信息等。现在的企业建立网站需要找专门的人员来建立网站，并且网站和公司的内部系统是分离开的，不方便管理。中介公司可以借助易房大师集成网站来建立自己的专属网站，并且网站和易房大师管理系统形成高度统一，方便管理。中介公司可以在网站上面展示房源信息，客户通过浏览网站就可以搜索房源，这样能够开发到很多的网络客户，并且对于公司的发展也是很有帮助的。 2）房产网站发布房源
房地产中介公司管理规章制度三篇 篇一：房地产中介公司管理规章制度 第一章人事管理制度 聘用制度 1．岗位编制： 公司按需设置各部门职位人员编制；现阶段人员编制如下： 公司本部：部门负责人1人 各项目经营部：业务员6人（根据业务开展情况可按需申请增加编制） 2．各岗位的任职资格： 部门负责人的任职资格： 本科以上学历； 房地产经营管理、市场营销相关专业； 熟悉本地房地产市场，5年以上地产销售经验；2年以上销售主管职位的工作经验； 熟悉房地产销售现场接待、洽谈签约、按揭贷款、客户服务等各个流程，掌握一定的销售技巧，具有较强的销售培训技能。 娴熟的案场管理能力、组织能力、培训能力、谈判能力，良好领导、组织及沟通能力和优良服务意识。 熟练操作word、excel、ppt基础功能； 业务员的任职资格：
大专以上学历； 要求品貌端正，能够吃苦耐劳，熟悉任职分行所在城市的周边环境； 有同行或其他行业销售经验者优先； 有良好的团队合作精神，服从指挥，执行力强。 各工作岗位职责 1．部门负责人岗位职责 直接上级：总经理 下属岗位：各项目业务员 岗位性质：负责主持公司销售业务工作 管理权限：业务指导与监督等全过程的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务，负责对公司市场营销工作实行业务指导、规范工作流程、执行管理标准、抓好日常管理、实施工作监督和协调管理，对所承担的工作负责。 主要职责： 本职工作----负责本公司房产中介策划和销售等市场全面工作，在工作中对总经理直接负责。 职责与工作任务： ●组织研究、拟定房地产业务发展规划和总结报告，组织项目前期市场定位和可行性报告的撰写，项目整体策划方案的制订工作，送总经理审批。 ●负责制订公司管理各项制度，整合业务流程，划分部门设置，向总经理提出公司各部门经理人选，会同人事主管部门对上述各部门业务人员进行聘用、绩效考核。