房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要
阶段和过程
房地产开发经营是指通过资金和工程建设，将土地变为建筑物并销售获得利润
的行为。房地产开发经营的过程一般分为五个阶段：土地筹备、项目开发策划、项目审批、项目实施、项目交付及销售。
土地筹备
土地筹备是房地产企业完成房地产开发的首阶段，它包含多个方面的工作。首先，需要对目标市场进行深入调研，分析其整体规划发展状况、物业供需关系、消费者需求等因素。同时，需要收集有关土地政策、规划、权属等信息，以确定可开发土地的范围和条件。接下来，需要开展土地成本评估和分析，确定购买土地的合理价格，才能与土地出让方进行强有力的谈判。最后，需要完成拿地工作，拿到具备开发潜力的土地。
项目开发策划
在土地筹备工作中，房地产企业完成了拿地和土地筹备工作，开始了项目开发
策划阶段。该阶段是整个房地产开发的关键，房地产企业需要制定合理的项目规划，该规划既要满足市场需求，又要符合政府产业政策、土地规划、环保要求等各类条件。项目开发规划应包括地价、项目建设费用、预期销售价格、项目利润等相关指标及分析，以便于未来的投资融资和合同签订，这将为后面的项目实施阶段奠定重要基础。
项目审批
项目规划完成后，需要向相关政府部门递交申请，获得审批通过后才能正式开发。该阶段将需要完成多个手续，包括但不限于地块开发利用方案、工程设计报批、环境影响评价、建设用地规划许可证、建筑设计方案审批、施工许可证等等，这些文件完成才能开始项目实施。
项目实施
经过规划和审批的项目进入实施阶段。该阶段是整个房地产开发经营的核心阶段，包括物业设计，建筑施工，工程管理及监督等。不同工程实施的流程不同，但都需要根据项目的特点制定实施方案，并按计划进行施工的组织和协调，确保进度和质量两不误。
项目交付及销售
项目交付及销售阶段旨在销售该项目的房屋，实现利润。首先，需要进行验收合格证明，才能完成房屋交付的工作。而后面就是销售规划的重头戏，需要采取恰当的营销策略，如使用多种市场手段进行推广促销，吸引潜在客户的注意，特别是对重点客户的投资，以促进销售。同时也可以进行巧妙的定价和促销策略实行，最终完成房地产企业的目标。
结束语
以上是房地产开发经营的程序和主要阶段，每一个阶段都需要前期规划和精心定制，投入大量资金和人力资源。通过认真的准备和规划能够提高投资者的成功率和开发利润，同时也有助于促进市场信息透明和消费者福利。
房地产开发经营的程序 房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。 一、规划 规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。规划阶段的主要工作包括： 1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。 2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。 3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出 可行的规划方案。规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交 审批申请，并进行审批。 二、设计准备 设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。设计准备阶段的主要任务是： 1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。 2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修 设计、景观设计等方面的设计。 3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和 工期。 4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为 后续的投资和融资工作做好准备。 三、开发建设 开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。开发建设阶段的主要任务是： 1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关 文件和标准进行施工建设。 2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工 验收程序，并取得预售许可证。
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明； 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
房地产企业开发经营的程序和主要 阶段和过程 房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程： 一、项目选址和规划 房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。 二、设计阶段 在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。 三、开工建设 经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传 房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。为此，企业需要进行广告宣传。广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。 五、项目推广和销售 在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。 六、市场销售管理 房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。 以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发与经营的程序和内容 房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。 一、房地产项目的开发程序 1.市场调研与选址 房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。 2.规划设计与审批 在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。 3.施工与验收 获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付 房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。 二、房地产的经营内容 1.物业管理 房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。 2.房屋租赁 房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。 3.物业销售 房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。 4.房产投资 房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
房地产开发经营的程序 随着城市的快速发展，房地产业成为了社会经济发展的重要支柱之一。房地产开发经营是一个复杂的过程，包括很多环节、程序和流程。本文将从房地产开发经营的流程、计划、设计、融资、开发、销售、验收及维护等方面进行介绍，希望能带给读者全面的了解。 1.房地产开发经营的流程 房地产开发经营的流程主要包括：市场调查、规划设计、项目立项、融资、开工、竣工、检验、交付等环节，其中，市场调查、规划设计、项目立项等是关键环节。 1.1 市场调查 市场调查是开发前最重要的一步，市场调查时必须要考虑到当地的人口、经济、社会发展状况，从而确定开发的方向和规模。市场调查是整个开发计划的基础，只有做好市场调查，才能保证后续的规划设计有针对性和可行性。 1.2 规划设计 规划设计是根据市场调查的结果，将要开发的地块进行细节化的工程设计、产品选型、质量控制、建筑风格等方面，以确保开发出的产品符合当地市场的需求和消费者的期望。 1.3 项目立项
项目立项是房地产开发的一个重要环节，它是开发企业开始筹集融资的起点，也是在后续的工程建设中，管理机构对于开展工程建设的审核审批的起点。 1.4 融资环节 融资是房地产开发必不可少的一环，这个阶段要充分考虑到财务方面的问题，确保公司的这笔投资能够在短时间内得到收益。融资的方式有很多，包括银行贷款、股权投资和债券等，选取合适的融资方式对开发商来说非常重要。 1.5 开工 开工是整个房地产开发的关键节点之一，这也是房地产企业实际操作的关键时段。在开工前，企业需要明确工期、工程质量等方面的要求，工程进度是需要经营管理者精准掌控的，确保整个项目能够按照进度计划进行，减少工程拖延的情况。 1.6 竣工 竣工是房地产开发中极为重要的一个阶段，它的完成标志着一个项目的完结和开发企业的成果实现。一般来说，竣工需要进行验收，确保工程的安全交付。 1.7 检验 建筑工程完工后，需要进行检验和试运行，以确保所有的设施和设备都完好无损，并符合其他新建成品的标准要求。 1.8 交付
房地产开发经营与管理 房地产开发经营与管理是指在房地产市场中对土地、房屋等房地产资源进行收购、改造、施工、销售等经营活动，并对项目进行管理、运营的一系列过程。房地产开发经营与管理是一个涉及广泛、层次较高、风险较大的行业，它不仅直接影响到经济增长和社会发展，而且关系到人民群众的财产安全和生产生活环境的质量。 一、房地产开发经营与管理的主要流程 1.前期规划：包括市场调研、选址、规划设计、融资筹资等环节。 2.开发建设：包括土地开发、工程建设、施工监理、材料采购、总包管理等流程。 3.销售运营：包括市场营销、售楼均价、销售人员管理、客服管理、代理管理等流程。 4.项目管理：包括政府关系处理、法律事务处理、项目管理、资金管理、财务管理、人力资源管理等流程。 5.维护服务：包括物业管理、售后服务、环境维护等流程。 二、房地产开发经营与管理面临的挑战 房地产开发经营与管理是一个富有挑战的行业，主要面临如下几个方面的挑战：
1.政策风险：政府的政策、法规对房地产业的发展有着直 接的影响，一些政策变化会对房地产开发经营与管理企业产生深远影响。 2.市场风险：房地产市场波动较大，开发商需要通过灵活 的销售策略来应对市场的变化。 3.资金风险：房地产开发经营与管理需要大量的资金投入，尤其是在经济不景气时期，开发商面临着融资成本高、融资难度大的风险。 4.竞争风险：房地产开发经营与管理市场竞争激烈，开发 商要有足够的实力和创新能力才能在竞争中占据市场优势。 三、房地产开发经营与管理中的管理要素 1.项目管理：在房地产开发中，项目管理是一个十分重要 的环节。项目管理包括项目计划、项目执行、项目监控和项目收尾四个过程。项目管理的目标是确保项目按照规划和标准进行。 2.市场营销：市场营销是房地产开发的核心环节，要到达 市场的用户，就必须有合适的市场策略，包括品牌推广、宣传策略、产品定位和定价管理等环节。 3.财务管理：财务管理是房地产开发经营与管理中一个重 要的环节。财务管理包括收支管理、资金储备、税务管理等。要了解企业的可用资金和运作各分支的资金情况。 4.供应商管理：供应商管理是房地产开发经营与管理中的 另一个关键环节。供应商管理保证资源和产品的质量、时间和
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建; 2房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得; 4.征地与拆迁; 5.工程建设与管理; 6.房地产的租售管理; 7.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。 (二)土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。 (三)土地使用权出让 1.土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。 使用权有偿出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 2.土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
房地产开发的主要程序 房地产开发主要程序分为： 1. 投资机会选择与决策分析阶段 2. 前期工作阶段 3. 开发项目的建设实施阶段 4. 房屋租售和物业管理阶段 (一)投资机会选择与决策分析阶段 1. 投资机会选择： (1) .投资机会寻找 (2) .投资机会筛选 2. 项目可行性研究： (1) .市场分析 (2) .项目财务评价 (二).前期工作阶段 1. 开发项目立项 根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2. 申请《建设用地规划许可证》 根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》 3. 申领土地使用证 城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使 用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部 门提出申请。 房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期 限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施 建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书 面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证， 开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。 4. 领取《房地产开发项目手册》 开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文 件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审 批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手 册》。使房地产开发主管部门 及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段与租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织与管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。 2.房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集与分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域与部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费与开发间接费等。 1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。 2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。 3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 4.建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费与企业自营工程发生的建筑安装费。
房地产开发的程序通常分为四个阶段,即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段.在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用,比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费,以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等.这些费用中，有些可以计入开发产品成本中,有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用;不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。 2.房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4。代建工程开发成本 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况,按照下列原则,选择成本核算对象： 1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3。对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆. 三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等. 1。土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用,包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）. 2。前期工程费:指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。 3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫)等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 4。建筑安装工程费:指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜:投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册. 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委(计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书. 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步:施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜:施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售(商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案. 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案
房地产开发全套流程大全(完整版) 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置时期的法律程序 (9) 第三项拆迁安置时期的相关税费 (10) 第四章房地产开发时期 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究时期的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设时期 (12) 第六步项目开工、建设、竣工时期流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工时期的相关税费 (14) 第六章销售经营时期 (15) 第七步销售经营时期的法律程序 (16) 第七项销售经营时期的相关税费 (16) 第七章物业治理 (17) 第八步物业治理时期的法律程序 (17) 第八项物业治理时期的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节治理政策类 (31)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国«都市房地产治理法»第2条对房地产开发下的定义是〝指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为〞。房地产开发流程要紧包括以下几个程序。 1、前期的预备 前期预备工作要紧包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。现在期的要紧工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。〝五证〞中的«建设工程规划许可证»、«建设工程开工许可证»差不多上在那个时期取得的。«国有土地使用权证»由于开发商支付土地出让金的时刻不同，取得的时刻也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现时期，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不承诺作开发利用。一样差不多上划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。要紧分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工时期 建筑施工时期是开发商托付建筑公司进行项目建设的时期。该时期是房地产开发的重要时期。在本时期，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑时期采纳项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售时期 销售时期是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的时期。销售分为预售和现房销售两个时期，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得«竣工证»或竣工验收合格文件后进行销售。