房地产开发的主要程序
房地产开发主要程序分为：
1.投资机会选择与决策分析阶段
2.前期工作阶段
3.开发项目的建设实施阶段
4.房屋租售和物业管理阶段
(一)投资机会选择与决策分析阶段
1. 投资机会选择：
（1）.投资机会寻找
（2）.投资机会筛选
2. 项目可行性研究：
（1）.市场分析
（2）.项目财务评价
（二）.前期工作阶段
1.开发项目立项
根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2.申请《建设用地规划许可证》
根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》。
3.申领土地使用证
城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部门提出申请。
房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证，开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。
4.领取《房地产开发项目手册》
开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。使房地产开发主管部门及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪管理。
5.拆迁安置
开发企业取得开发用地后，如果场地未达到“三通一平”条件，就要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆除，对现有的住户进行安置，以便进行项目的规划、勘察、设计和施工。
6.筹集开发资金（略）
7.项目的规划设计与报建
项目报建是在原规划设计方案的基础上，由开发企业委托建设设计单位提出各单位建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地规范内的道路和各类工程管线做出更深入的设计，使其达到施工的要求。用于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处，抗震办，人防部门，环卫部门，供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划管理部门及其有关管理部门审批。
开发商持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件，工程施工图，工程档案保证金证明及其主管部门审查意见和要求取得的有关协议等向城市规划管理部门申请，获得《建设工程规划许可证》。
开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《城市工程规划许可证》，便可办理开工手续，至此，房地产开发项目进入建设实施阶段。
8.市政设施接驳的谈判和协议（略）。
（三）、开发项目的建设实施阶段
1.施工招标选择施工企业
一般采用招投标方式选择施工企业，即通过公开招标或邀请招标的方式，通过报价竞争，从中选择最为合适的施工企业按工程承包合同承建工程项目
2.申请办理《建筑工程施工许可证》
开发商按照规定委托监理并确定建筑施工企业后，持工程施工图纸，保证工程质量和安全的具体措施、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议等向城市建设行政主管部门提出申请，获得《建筑工程施工许可证》。
3.开发项目工程管理与条例
开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理。
建设工程项目要实行监理制。
4.项目的竣工验收
项目验收分为预验收和综合验收。预验收是指开发商和监理部门的验收。综合验收是在预验收的标准上，经开发商申请，由政府的建筑质量监督部门组织的竣工验收
对于某些规模大的开发项目，其中的单项工程竣工后，可分别进行竣工验收，开具竣工验收书，在综合验收时作为附件，经验收合格后，项目方可交付使用。（四）.房屋租售和物业管理阶段
1.房屋租售
租售阶段是连接房地产生产和消费的桥梁。对于房屋的租与售是两种选择。（1）.对于居住物业一般以出售为主
（2）.对写字楼，酒店，商业用房和工业用房，通常是以租售并举，并以出租为主
实际上，在可行性研究阶段就可以研究房屋的销售计划。当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。
2.物业管理
房地产销售或出租后，应委托物业管理企业对项目进行物业管理。
至此，房地产开发企业对于某个项目的投资开发经营活动基本上就结束了。
从工期上看，项目实施阶段为工期最长的部分。但是，从经济效益上看，项目前期工作阶段才是重中之重。任何一个小小的失误都会造成巨大的损失！
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？ 首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起： 1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。 2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。 3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。 4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。 5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。 7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。 除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。 房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项目可利用资源情况而定）。 房地产项目开发过程中几个重要的环节： 1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。 2、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高
完整的房地产开发各节点流程 房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。以下是房地产开发各节点流程的概述： 1、项目策划与立项 在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。 2、土地获取与土地开发 在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。 3、建筑设计
在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。 4、施工与监理 在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。 5、销售与物业管理 在施工完成后，开发商需要进行销售工作。这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。 6、项目交付与结算 在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成
房地产开发与经营的程序和内容 房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。 一、房地产项目的开发程序 1.市场调研与选址 房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。 2.规划设计与审批 在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。 3.施工与验收 获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付 房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。 二、房地产的经营内容 1.物业管理 房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。 2.房屋租赁 房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。 3.物业销售 房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。 4.房产投资 房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
第一章房地产开发阶段 第一项立项和可行性研究的法律程序 第二项立项和可行性研究阶段的相关税费 第三项规划设计和市政配套法律程序 第四项规划设计和市政配套的相关税费第二章项目建设阶段 第一项项目开工、建设、竣工阶段流程 一、房地产开发项目开工前准备工作： 二、房地产开发项目的工程建设招投标流程： 三、房地产开发项目开工手续的办理程序： 四、房地产开发项目的工程施工程序： 五、房地产开发项目的竣工验收程序： 第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费第三章销售经营阶段 第一项商品房预售须符合的条件： 第二项销售经营阶段的法律程序 第三项销售经营阶段的相关税费第四章物业管理 第一项物业管理阶段的法律程序 第二项物业管理阶段的相关税费
房地产开发程序 第一章房地产开发阶段 1、 选定项目，签定合作意向书； 2、 初步确定开发方案； 3、 申报规划要点； 4、 申报、审批项目建议书； 5、 编制项目可行性研究报告； 6、 申报、审批项目可行性研究报告。 1、 可行性研究费； 2、 建设工程规划许可证执照费。 10、 建设工程勘察招、投标； 11、 委托地质勘探； 12、 委托初步设计； 13、 申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序: 1、征求主管部门审查意见; 第一项 立项和可行性研究的法律程序 第二项 立项和可行性研究阶段的相关税费 第三项 规划设计和市政配套法律程序 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 、房地产开发项目的规划设计程序： 申 报选址定点； 申报规划设计条件； 委托作出规划设计方案； 办理人防审核； 办理消防审核； 审定规划设计方案； 住宅设计方案的专家组审查； 落实环保“三废”治理方案； 委托环境影响评价并报批；
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。 2.房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。 1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。 2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。 3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 4.建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
房地产开发程序 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1、预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程 一、本文概述 本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。 二、房地产开发项目的开工流程 1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。 房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。本文将详细阐述这些环节的流程和要点。 首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，
包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。 在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。 在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。 然后，就可以进行项目的开工建设。在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。 最后，进入项目的竣工验收阶段。在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。验收合格后，颁发《竣工验收证》。如果项目未通过验收，需要进一步整改，直至达到要求。
房地产开发的主要程序 房地产开发主要程序分为： 1. 投资机会选择与决策分析阶段 2. 前期工作阶段 3. 开发项目的建设实施阶段 4. 房屋租售和物业管理阶段 (一)投资机会选择与决策分析阶段 1. 投资机会选择： (1) .投资机会寻找 (2) .投资机会筛选 2. 项目可行性研究： (1) .市场分析 (2) .项目财务评价 (二).前期工作阶段 1. 开发项目立项 根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2. 申请《建设用地规划许可证》 根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》 3. 申领土地使用证 城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使 用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部 门提出申请。 房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期 限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施 建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书 面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证， 开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。 4. 领取《房地产开发项目手册》 开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文 件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审 批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手 册》。使房地产开发主管部门 及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪
房地产开发——建设程序流程 1.市场调研和项目策划： 在进行房地产开发之前，开发商需要进行市场调研，了解目标市场的需求和潜在利润。确定项目的规模、定位、产品类型和目标客户群，并进行预算和盈利能力分析。 2.获得土地： 一旦项目策划完成，开发商需要寻找适合开发的土地，并进行购买或租赁。这包括寻找土地的位置、面积、法律和规划要求等方面的考虑。3.土地调研和规划： 在获得土地后，开发商需要进行土地调研，了解土地的状况和限制条件。然后，制定开发规划和设计方案，包括建筑设计、园林设计和配套设施等。 4.土地开发准备： 在进行实际开发之前，开发商需要办理相关手续，包括土地证明、用地规划许可、环保审核等。同时，需要进行土地平整和基础设施建设准备工作。 5.施工： 一旦土地开发准备完成，施工阶段开始。开发商需要进行招标和选择施工队伍，确保施工质量和进度的控制。施工包括基础设施、建筑结构、室内装修和园林景观等方面的工作。 6.营销销售：
7.租赁和物业管理（可选）： 如果是商业地产项目，开发商还可以选择将物业进行租赁管理。这包 括租户招募、合同管理、租金收取和物业维护等工作。 8.交付和验收： 一旦建筑物和设施完工，开发商需要与购房者或租户进行交付和验收。这涉及相关手续的办理和房屋质量的检查。 9.售后服务： 10.运营和管理（可选）： 一旦房地产项目交付使用，开发商可以选择自己进行运营和管理，或 选择聘请第三方进行运营和管理。这包括租户管理、设施维护、收入管理 等方面的工作。 以上是一个较为详细的房地产开发程序流程。然而，实际情况可能因 项目的具体性质和各种因素而有所不同。因此，开发商在进行房地产开发 时应根据具体情况制定和调整流程。
完整的房地产项目开发流程包含各个节点 房地产项目的开发是一个复杂而严谨的过程，涵盖了从规划、设计、融资到建设、销售等多个环节。本文将全面介绍完整的房地产项目开 发流程，并列举各个节点的主要步骤和注意事项。 一、前期准备 在开始房地产项目开发前，需要进行详细的前期准备工作。主要包 括市场调研、项目可行性研究、土地选址和土地征收等环节。 1. 市场调研 市场调研是项目开发的第一步，通过对当地房地产市场供需情况、 竞争态势和消费者需求的了解，为后续决策提供依据。 2. 项目可行性研究 项目可行性研究是评估项目的潜在风险和收益的重要环节。包括对 项目的经济、技术、法律、环保等方面的论证和分析。 3. 土地选址 根据前期研究结果，确定适宜的土地选址，考虑地段、交通、配套 设施等因素，并进行土地出让程序。 4. 土地征收 进行与土地相关的手续，包括土地使用权申请、征收协议签订、资 金支付等。
二、规划设计 规划设计是房地产项目开发的关键环节，直接影响到项目的整体效 果和市场竞争力。包括项目规划、建筑设计和景观设计等。 1. 项目规划 根据项目定位和市场需求，制定详细的项目规划方案，包括建筑面积、容积率、绿化率、功能布局等。 2. 建筑设计 根据项目规划方案，进行具体的建筑设计工作，包括建筑风格、空 间布局、结构设计等。 3. 景观设计 考虑项目的景观环境和绿化要求，进行景观设计，提升项目的美观 性和舒适性。 三、融资筹备 房地产项目的开发需要大量的资金支持，因此融资筹备是不可或缺 的环节。主要包括融资计划编制、融资方式选择和融资协议签订等。 1. 融资计划编制 根据项目的规模和资金需求，制定详细的融资计划，包括资金来源、融资比例、还款期限等。 2. 融资方式选择
房地产公司开发流程 一、前期准备工作 1. 机会选择 获取土地信息——→获得土地相关资料——→进行实地考察——→市场调研——→初步可行性分析报告——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地 2. 土地获取 向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买(de)有关资料,经审核批准成为竞买人,交纳保证金,领取竞买号牌——→在规定(de)时间参加竞买——→签订拍卖成交确认书——→15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额(de)10%(de)定金——→按规定期限付清地价款后,依法办理土地登记,领取土地使用证书. 3.项目设计招标 二、行政审批 1、办理选址意见书 a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项. b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式(de)审查. c.建委办理投资开发项目建设条件意见书. d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）. e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行
审查. f.规划部门办理项目选址意见书. 2、办理建设用地规划许可证 a.人防办进行人防工程建设布局审查. b.国土资源局办理土地预审. c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查. d.规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证. e.规划部门确定建设工程规划设计条件. 3、组织拆迁及建设工程、监理招标 招标程序：向招投标管理机构报建——→核准招标方式和招标范围——→编制招标文件——→发布招标公告或发出投标邀请书——→对潜在投标人进行资格审查——→发招标文件并报招投标管理机构备案——→组织项目现场勘察——→在规定时间内接收投标人编制投标文件——→组建评标委员会——→开标、评标,提交评标报告——→确定中标人——→15日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告——→发出中标通知书 4、初步设计和施工图设计审查
房地产开发手续流程 1.前期手续 房地产开发的前期手续包括项目立项报告、可行性研究报告、土地使用权出让手续等。首先，开发商需要编制项目立项报告，包括项目选址、规模、投资预算等内容，并提交相关部门审批。同时，还需编制可行性研究报告，评估项目的可行性和经济性，确定项目实施方案。最后，如果需要取得土地使用权，开发商还需要参加土地拍卖、竞标等手续，获得土地使用权证书。 2.建设用地手续 在完成前期手续后，开发商需要办理建设用地手续。首先，需要进行土地规划许可审查，提交相关文件和规划设计方案，并经过规划部门的审核和批准。然后，开发商需要向土地管理部门申请用地许可，并提供相关材料，如土地使用证明、建设用地规划方案等。最后，开发商需要签订土地使用权出让合同并缴纳土地出让金，并获得土地使用证。 3.建设工程规划许可手续 建设工程规划许可手续是房地产开发的重要环节。开发商需要根据建设用地规划方案编制建设工程规划设计文件，并提交给规划行政主管部门审查和审批。审批通过后，开发商可以获得建设工程规划许可证。 4.施工图审查手续 施工图审查手续是为了确保建筑物结构和施工质量。开发商需要将建设工程规划许可证和施工图纸提交给建设行政主管部门进行审查，并根据
审查意见进行修改和完善。审查通过后，开发商可以获得施工图设计文件审查合格证明。 5.施工许可手续 施工许可手续是进行建筑施工的前提。开发商需要向建设行政主管部门申请施工许可，并提供施工图设计文件审查合格证明、设计和施工组织等文件。经过审查和审核后，开发商可以获得施工许可证。 6.竣工验收手续 在建筑物建设完成后，开发商需要进行竣工验收手续。首先，开发商需要编制竣工验收申请书，提交给建设行政主管部门。随后，建设行政主管部门将组织相关部门对建筑物进行勘察，并出具竣工验收报告。最后，开发商需要办理竣工验收备案手续，包括提交竣工验收报告、竣工图、施工图纸等材料，并获得竣工验收备案证明。 总结起来，房地产开发的大手续包括前期手续、建设用地手续、建设工程规划许可手续、施工图审查手续、施工许可手续和竣工验收手续等环节。每个环节都有一系列的程序和要求，需要开发商积极配合各个部门的审批和监管，确保房地产项目合法、规范地进行。
最新房地产开发流程（完整版） 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 1选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 』6、规划部门办理项目选址意见书。 2规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 3初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 5施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。6商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、以下证明材料： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 鸠上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
房地产开发流程 房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到从规划、设计、施工到销售等多个环节。本文将详细介绍房地产开发的具体流程。 1. 土地调查与选址 在房地产开发的开始阶段，开发商需要进行土地调查与选址工作。这包括对潜在土地的特征进行调研，如土地的地理位置、土壤情况、周边环境等。根据市场需求和开发目标，开发商选择适合的土地用于开发。 2. 拿地与立项 在选定土地后，开发商需要与土地所有者进行协商，以购买或租赁土地。同时，开发商还需完成相关政府部门的审批程序，取得土地开发的立项批文。 3. 规划设计 开发商在拿地后，需要聘请专业设计团队进行规划和设计。这包括整体规划、建筑设计、园林景观设计等方面。规划设计要满足市场需求，同时考虑到当地的法律法规和环境保护要求。 4. 环评与审批 根据国家和地方的相关法规，开发商需要对项目进行环境影响评价（EIA）。该评价包括项目对地下水、土壤、空气和生态环境等的影响
进行综合评估。同时，开发商还需获得工程建设的各项审批文件，如 施工图审批、建设用地规划许可证等。 5. 筹措资金与筹备施工 开发商在获得环评和审批文件后，需要筹措资金来支持项目的建设。资金来源可以包括自筹资金、银行贷款、合作开发等。同时，开发商 还需进行项目施工准备工作，包括报建手续、招标、合同签订等。 6. 施工与监理 施工阶段是房地产开发的实质性工作。开发商与施工单位签署施工 合同，并负责对施工过程进行监理和管理。监理单位会定期检查施工 进展、质量和安全，并向开发商提供监督报告。 7. 竣工验收与交付 当建筑物主体工程完成后，开发商会与相关部门进行竣工验收。验 收合格后，开发商可向购房者交付房屋，并办理相关产权手续。 8. 销售与运营 开发商通过各种渠道进行房屋销售，如售楼处、房地产中介等。销 售完成后，开发商还需跟进售后服务，解决购房者的问题和维护物业 的管理。 9. 后期维护与改造
地产管理制度 ——房地产开发流程及实施细则 目录 一、目的 1、规范公司地产发展项目管理,实行目标管理,降低投资风险,提高经济效益和社会效益; 2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围,使之分工明确、关系协调、合作密切,达到提高工作效率的目的; 二、范围 适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理; 三、地产管理 1、项目发展管理 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点;地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益; 地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行; A、地产发展项目的立项 ⑴地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档; ⑵对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批; B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查;调查内容如下： ⑴项目产权及有关法律文件包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料;
⑵现场情况现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等; ⑶项目周边情况周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等; ⑷项目所在区域内的物业情况包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等; ⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料; ⑹合营/转让单位资讯实力报告财力、人力、经营操作等情况及介绍人情况; ⑺合营/转让单位的期望要求; C、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批; D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约; E、项目正式签约后应建立完整的项目档案; F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段; 征地管理 在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续;征地程序如下： A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜; B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书; C、申请规划设计要点; D、办理拆迁有关手续; E、向区和市国土局办理用地结案手续; F、向市房地局办理土地估价,签定土地出让合同; G、向市房地局办理建设用地批准书; 项目实施前管理 项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分; A、项目规划设计管理