房地产开发经营的程序
房地产开发经营的程序是指在开发和经营房地产项目时，需要遵循的一系列规定、步骤、程序和流程。这些步骤包括项目规划、土地使用权取得、设计方案及验收、施工建设、销售预售、竣工验收等。在执行这些步骤的过程中，需要根据不同的流程，遵守不同的法律法规，并与政府、客户等多方作出合作和协商。
一、项目选址和规划
首先是项目选址和规划。这个过程需要考虑多个因素，如经济发展条件、交通路网、环境状况、人口密度、市场需求等。在选择合适的区域和土地后，需要进行项目规划，包括建筑规划、基础设施规划、环保规划等。为了保障项目规划合理性，有些地方要求房地产开发商必须通过公示、征集意见等方式进行准备。
二、土地使用权取得
有了项目规划和选址需求之后，就需要开始取得土地使用权。在国家的法律法规中，中国的土地属于国家所有和管理。国家对土地的使用进行了规范，开发商需要按照不同省、市和地区的规定，通过竞拍、划拨、出让等方式进行土地使用权取得。近年来，为了促进房地产市场发展，地方政府还提供了一些优惠政策，如减免土地使用费等。
三、设计方案及验收
获取土地使用权之后，下一步是制定设计方案。这是一个关键的阶段，设计方案会影响到开发商的后续施工工作、销售预售和竣工验收。因此，设计方案必须符合国家和地方规定的环保、防火、安全、绿化、景观、隔音等标准。设计稿在制定完成后，需要经过政府有关部门的验收。
四、施工建设
通过设计方案的验收后，进入了实际的施工建设阶段。在这个过程中，开发商必须遵循政府和城市规划的要求，保证施工过程中，不会挑战当地的建筑标准和城市规划要求。同样，在施工期间，还必须遵守有关劳动法规和安全标准，确保劳动者的人身安全。
五、销售预售
当房产建设基本完成后，开发商可以开始推出销售活动。如果有预售需求，则需要预售许可证，根据规定，一个项目必须取得预售许可证之后才能进行预售。在房地产市场中，有许多“黑中介”和“假房源”的存在，开发商要特别注意，不能违反
法律法规进行售房。
六、竣工验收
最后一步是竣工验收。当房产建筑完成后，需要进行竣工验收。验收过程由专业机构进行全面的检查，确认房产建筑满足各种标准和要求。如果房产建筑未通过竣工验收，就不能在市场上销售。
总之，房地产开发经营程序的实施是非常重要的。开发商必须遵守政府和法律的规定，既遵守法规，保障客户人身安全，
及满足市场需求，维护市场正常化运转也是非常重要的。因此，在进行房地产开发经营时，请注意每一个环节，确保可以按照程序合理有序的进行工作，尽可能的减少风险，达到双方良好合作的效果。
房地产开发经营的程序 房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。 一、规划 规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。规划阶段的主要工作包括： 1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。 2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。 3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出 可行的规划方案。规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交 审批申请，并进行审批。 二、设计准备 设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。设计准备阶段的主要任务是： 1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。 2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修 设计、景观设计等方面的设计。 3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和 工期。 4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为 后续的投资和融资工作做好准备。 三、开发建设 开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。开发建设阶段的主要任务是： 1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关 文件和标准进行施工建设。 2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工 验收程序，并取得预售许可证。
房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？ 首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起： 1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。 2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。 3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。 4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。 5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。 7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。 除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。 房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项目可利用资源情况而定）。 房地产项目开发过程中几个重要的环节： 1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。 2、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高
房地产企业开发经营的程序和主要 阶段和过程 房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程： 一、项目选址和规划 房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。 二、设计阶段 在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。 三、开工建设 经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传 房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。为此，企业需要进行广告宣传。广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。 五、项目推广和销售 在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。 六、市场销售管理 房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。 以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
房地产开发与经营的程序和内容 房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。 一、房地产项目的开发程序 1.市场调研与选址 房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。 2.规划设计与审批 在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。 3.施工与验收 获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付 房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。 二、房地产的经营内容 1.物业管理 房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。 2.房屋租赁 房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。 3.物业销售 房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。 4.房产投资 房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
房地产开发经营的程序 随着城市的快速发展，房地产业成为了社会经济发展的重要支柱之一。房地产开发经营是一个复杂的过程，包括很多环节、程序和流程。本文将从房地产开发经营的流程、计划、设计、融资、开发、销售、验收及维护等方面进行介绍，希望能带给读者全面的了解。 1.房地产开发经营的流程 房地产开发经营的流程主要包括：市场调查、规划设计、项目立项、融资、开工、竣工、检验、交付等环节，其中，市场调查、规划设计、项目立项等是关键环节。 1.1 市场调查 市场调查是开发前最重要的一步，市场调查时必须要考虑到当地的人口、经济、社会发展状况，从而确定开发的方向和规模。市场调查是整个开发计划的基础，只有做好市场调查，才能保证后续的规划设计有针对性和可行性。 1.2 规划设计 规划设计是根据市场调查的结果，将要开发的地块进行细节化的工程设计、产品选型、质量控制、建筑风格等方面，以确保开发出的产品符合当地市场的需求和消费者的期望。 1.3 项目立项
项目立项是房地产开发的一个重要环节，它是开发企业开始筹集融资的起点，也是在后续的工程建设中，管理机构对于开展工程建设的审核审批的起点。 1.4 融资环节 融资是房地产开发必不可少的一环，这个阶段要充分考虑到财务方面的问题，确保公司的这笔投资能够在短时间内得到收益。融资的方式有很多，包括银行贷款、股权投资和债券等，选取合适的融资方式对开发商来说非常重要。 1.5 开工 开工是整个房地产开发的关键节点之一，这也是房地产企业实际操作的关键时段。在开工前，企业需要明确工期、工程质量等方面的要求，工程进度是需要经营管理者精准掌控的，确保整个项目能够按照进度计划进行，减少工程拖延的情况。 1.6 竣工 竣工是房地产开发中极为重要的一个阶段，它的完成标志着一个项目的完结和开发企业的成果实现。一般来说，竣工需要进行验收，确保工程的安全交付。 1.7 检验 建筑工程完工后，需要进行检验和试运行，以确保所有的设施和设备都完好无损，并符合其他新建成品的标准要求。 1.8 交付
房地产开发程序 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1、预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
房地产开发的阶段与程序 房地产开发是一项非常复杂的过程，需要在不同的阶段中注意各种因素和程序。在本篇文章中，我们将为您提供房地产开发的阶段与程序，以帮助您更好地了解这个过程。 房地产开发的阶段 1. 策划阶段： 这是房地产开发的首要阶段，为开发人员确定开发目标和计划提供基础。在这个阶段，开发人员需要分析市场需求，确定开发的物业类型，评估项目的投资和利润。开发人员还需要制定一个开发计划，指定开发的时间表和预算，以确保整个项目能够按时按预算完成。 2. 设计阶段： 在设计阶段，开发人员将与建筑师、工程师和顾问合作。这个团队会设计出楼房的总体规划、外观和内部布局。在这个阶段，可以通过虚拟现实和模型来呈现最终产品，以便开发人员和投资者可以观察和评估设计方案。 3. 建设阶段： 建设阶段是房地产开发的实施阶段。在这个阶段，开发人员将开始招标，与承包商和供应商合作，确保建筑项目按照预算和时间表进行。这个阶段需要确保建筑物符合当地的建筑规
范和安全标准，并且最大程度地减少对环境和社区的不利影响。 4. 交付和营销阶段： 这最后一个阶段是将已完成的房地产物业进行交付和销售给客户和投资者。在这个阶段，开发人员会与经纪人或销售代理合作，通过广告、展览和推销活动，吸引更多的潜在客户。开发人员还需要确保物业在交付时符合当地的法规，并且有必要的保修和维护计划。 房地产开发的程序 1. 确定目标和计划： 首先，开发人员需要确定开发目标和计划。这要求开发人员掌握当地房地产市场的趋势和需求，并确定投资策略、预算和时间表。 2. 物业分析： 开发人员需要进行物业分析，评估某个地段的潜力和市场价值。这需要考虑各种因素，例如土地面积、用途、建筑面积和潜在客户。 3. 设计建筑方案： 在设计阶段，开发人员将需要与建筑师和工程师合作。他们需要制定出楼房的大体规划、外观和内部布局。这个阶段可以使用技术工具进行模拟，以便确保设计方案可以被实现。 4. 勘测和测量：
房地产开发手续流程 1.前期手续 房地产开发的前期手续包括项目立项报告、可行性研究报告、土地使用权出让手续等。首先，开发商需要编制项目立项报告，包括项目选址、规模、投资预算等内容，并提交相关部门审批。同时，还需编制可行性研究报告，评估项目的可行性和经济性，确定项目实施方案。最后，如果需要取得土地使用权，开发商还需要参加土地拍卖、竞标等手续，获得土地使用权证书。 2.建设用地手续 在完成前期手续后，开发商需要办理建设用地手续。首先，需要进行土地规划许可审查，提交相关文件和规划设计方案，并经过规划部门的审核和批准。然后，开发商需要向土地管理部门申请用地许可，并提供相关材料，如土地使用证明、建设用地规划方案等。最后，开发商需要签订土地使用权出让合同并缴纳土地出让金，并获得土地使用证。 3.建设工程规划许可手续 建设工程规划许可手续是房地产开发的重要环节。开发商需要根据建设用地规划方案编制建设工程规划设计文件，并提交给规划行政主管部门审查和审批。审批通过后，开发商可以获得建设工程规划许可证。 4.施工图审查手续 施工图审查手续是为了确保建筑物结构和施工质量。开发商需要将建设工程规划许可证和施工图纸提交给建设行政主管部门进行审查，并根据
审查意见进行修改和完善。审查通过后，开发商可以获得施工图设计文件审查合格证明。 5.施工许可手续 施工许可手续是进行建筑施工的前提。开发商需要向建设行政主管部门申请施工许可，并提供施工图设计文件审查合格证明、设计和施工组织等文件。经过审查和审核后，开发商可以获得施工许可证。 6.竣工验收手续 在建筑物建设完成后，开发商需要进行竣工验收手续。首先，开发商需要编制竣工验收申请书，提交给建设行政主管部门。随后，建设行政主管部门将组织相关部门对建筑物进行勘察，并出具竣工验收报告。最后，开发商需要办理竣工验收备案手续，包括提交竣工验收报告、竣工图、施工图纸等材料，并获得竣工验收备案证明。 总结起来，房地产开发的大手续包括前期手续、建设用地手续、建设工程规划许可手续、施工图审查手续、施工许可手续和竣工验收手续等环节。每个环节都有一系列的程序和要求，需要开发商积极配合各个部门的审批和监管，确保房地产项目合法、规范地进行。
房地产开发流程 房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到从规划、设计、施工到销售等多个环节。本文将详细介绍房地产开发的具体流程。 1. 土地调查与选址 在房地产开发的开始阶段，开发商需要进行土地调查与选址工作。这包括对潜在土地的特征进行调研，如土地的地理位置、土壤情况、周边环境等。根据市场需求和开发目标，开发商选择适合的土地用于开发。 2. 拿地与立项 在选定土地后，开发商需要与土地所有者进行协商，以购买或租赁土地。同时，开发商还需完成相关政府部门的审批程序，取得土地开发的立项批文。 3. 规划设计 开发商在拿地后，需要聘请专业设计团队进行规划和设计。这包括整体规划、建筑设计、园林景观设计等方面。规划设计要满足市场需求，同时考虑到当地的法律法规和环境保护要求。 4. 环评与审批 根据国家和地方的相关法规，开发商需要对项目进行环境影响评价（EIA）。该评价包括项目对地下水、土壤、空气和生态环境等的影响
进行综合评估。同时，开发商还需获得工程建设的各项审批文件，如 施工图审批、建设用地规划许可证等。 5. 筹措资金与筹备施工 开发商在获得环评和审批文件后，需要筹措资金来支持项目的建设。资金来源可以包括自筹资金、银行贷款、合作开发等。同时，开发商 还需进行项目施工准备工作，包括报建手续、招标、合同签订等。 6. 施工与监理 施工阶段是房地产开发的实质性工作。开发商与施工单位签署施工 合同，并负责对施工过程进行监理和管理。监理单位会定期检查施工 进展、质量和安全，并向开发商提供监督报告。 7. 竣工验收与交付 当建筑物主体工程完成后，开发商会与相关部门进行竣工验收。验 收合格后，开发商可向购房者交付房屋，并办理相关产权手续。 8. 销售与运营 开发商通过各种渠道进行房屋销售，如售楼处、房地产中介等。销 售完成后，开发商还需跟进售后服务，解决购房者的问题和维护物业 的管理。 9. 后期维护与改造
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建; 2房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得; 4.征地与拆迁; 5.工程建设与管理; 6.房地产的租售管理; 7.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。 (二)土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。 (三)土地使用权出让 1.土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。 使用权有偿出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 2.土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
2023年度：房地产开发全套流程大全完整版) 本文档旨在详细介绍房地产开发的全套流程，包括前期工作阶段、设计和规划阶段、施工阶段以及销售和交付阶段。每个阶段中的各项工作都将被一一列举，并附有详细的说明。本文档可作为房地产开发人员、投资者和相关从业人员的参考手册。 前期工作阶段 1. 项目策划 在项目策划阶段，需要对项目进行全面的规划和分析，并确定项目的类型、规模和所在地点。以下是具体工作： 1.1 确定项目类型和规模 确定项目类型并制定相应的规划方案，包括住宅、商业、办公、工业等。 1.2 选定项目所在地 首先选择目标区域，然后根据项目特点和需求，确定具体的地点。
1.3 分析市场情况和需求 通过市场调研、问卷调查、专家访谈等方式，对目标市场进行分析，评估潜在需求。 1.4 制定项目规划方案 通过对市场情况和需求的评估，制定出适合项目的规划方案，并对项目进行初步预算和可行性分析。 2. 土地选择 土地选择是房地产开发的基本前提，需要筛选出适宜用于项目开发的土地资源。以下是具体工作： 2.1 筛选土地资源 选择适宜用于项目开发的土地资源，包括土地面积、位置、交通等因素。 2.2 调查土地性质和权属
通过政府部门、律师事务所等渠道查询土地性质和权属情况。 2.3 检查土地用途规划和限制条件 查看土地用途规划和限制条件，确定能否进行开发。例如，是否存在限制建高、限制用途等规定。 3. 土地收购和转让 如果选定的土地无法直接购买或土地使用权到期，需要考虑土地转让。以下是具体工作： 3.1 与土地所有者协商 与土地所有者进行谈判，并达成共识。 3.2 确定土地转让价格 根据市场行情及土地性质、面积等因素，确定土地转让价格。 3.3 编制土地使用计划书
房地产开发手续流程 一、开发合同. 办事依据：工程建设管理服务规范、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例. 时间：取得土地使用权证,规划申定后. 提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续土地证或土地拍卖方案及成交确认书;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同协议;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议. 发放：开发合同,项目手册. 二、开发经营许可证 办事依据：工程建设管理服务规范、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例. 时间：取得开发合同后. 由房管分局审批后报市局办理. 三、单体工程审查 办事依据城市房地产开发经营管理条理、山东省城市房地产开发经营管理条理. 时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后,建设工程规划许可证前. 提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图图纸审查中心审查过的;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证. 发放：单体工程审查表.
四、预售许可证 办事依据：城市房地产开发经营管理条理、城市商品房预售管理办法山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法. 时间：单体工程建设投资达到四分之一,已取得施工许可证. 提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证； 6、单体工程审查表； 7、施工合同； 8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、商品房住宅质量保证书、使用说明书. 发放：预售许可证. 五、房地产开发项目竣工综合验收分期综合验收合格证明文件. 办事依据：城市房地产管理法、山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法. 时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前. 提交：1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业管理落实情况报告.发放：综合验收分期综合验收合格证明文件. 六、房屋初始登记 时间：综合验收分期综合验收后.
房地产开发的主要程序 房地产开发主要程序分为： 1. 投资机会选择与决策分析阶段 2. 前期工作阶段 3. 开发项目的建设实施阶段 4. 房屋租售和物业管理阶段 (一)投资机会选择与决策分析阶段 1. 投资机会选择： (1) .投资机会寻找 (2) .投资机会筛选 2. 项目可行性研究： (1) .市场分析 (2) .项目财务评价 (二).前期工作阶段 1. 开发项目立项 根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2. 申请《建设用地规划许可证》 根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》 3. 申领土地使用证 城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使 用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部 门提出申请。 房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期 限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施 建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书 面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证， 开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。 4. 领取《房地产开发项目手册》 开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文 件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审 批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手 册》。使房地产开发主管部门 及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段与租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织与管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。 2.房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集与分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域与部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费与开发间接费等。 1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。 2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。 3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 4.建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费与企业自营工程发生的建筑安装费。
房地产公司开发流程 一、前期准备工作 1. 机会选择 获取土地信息——→获得土地相关资料——→进行实地考察——→市场调研——→初步可行性分析报告——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地 2. 土地获取 向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买(de)有关资料,经审核批准成为竞买人,交纳保证金,领取竞买号牌——→在规定(de)时间参加竞买——→签订拍卖成交确认书——→15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额(de)10%(de)定金——→按规定期限付清地价款后,依法办理土地登记,领取土地使用证书. 3.项目设计招标 二、行政审批 1、办理选址意见书 a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项. b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式(de)审查. c.建委办理投资开发项目建设条件意见书. d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）. e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行
审查. f.规划部门办理项目选址意见书. 2、办理建设用地规划许可证 a.人防办进行人防工程建设布局审查. b.国土资源局办理土地预审. c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查. d.规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证. e.规划部门确定建设工程规划设计条件. 3、组织拆迁及建设工程、监理招标 招标程序：向招投标管理机构报建——→核准招标方式和招标范围——→编制招标文件——→发布招标公告或发出投标邀请书——→对潜在投标人进行资格审查——→发招标文件并报招投标管理机构备案——→组织项目现场勘察——→在规定时间内接收投标人编制投标文件——→组建评标委员会——→开标、评标,提交评标报告——→确定中标人——→15日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告——→发出中标通知书 4、初步设计和施工图设计审查
房地产开发程序 房地产开发是一个复杂而有序的过程，需要经过一系列的步骤和程序来完成。以下是一份房地产开发程序的简要介绍，帮助您了解该过程的主要内容和顺序。 1. 招商与规划阶段 在房地产开发的初期阶段，开发商会积极寻找适合开发的用地，并与相关部门进行洽谈。这个阶段的重点是确定土地的使用权、土地规划以及与政府相关的审批手续。开发商需要与市政府、城市规划部门和环保部门等进行沟通，确保项目符合相关的规划和法律要求。 2. 准备工作阶段 一旦用地问题解决，开发商就需要进行项目的准备工作。这包括项目的可行性研究、投资估算和资金筹集，以确保项目的可行性和经济效益。开发商还需要与设计单位合作，确定项目的建筑、景观和装修方案，并与相关部门协调，获取建设用地规划许可证和其他必要的批准文件。 3. 施工与监管阶段 一旦规划和设计确定，开发商就会开始项目的施工阶段。这个阶段涉及到选址、地基处理、结构施工、设备安装等多个方面。同时，监理机构和相关部门将对施工现场进行监督和审查，确保工程质量和安全符合标准。在施工期间，开发商还需要与供应商和承包商保持良好的合作，确保项目按计划完成。
4. 销售与交付阶段 当房地产项目的主体工程完工后，开发商将开始进行销售和交付。 开发商通常会根据市场需求和定价策略，制定销售方案，并派出销售 团队进行销售活动。与此同时，开发商还需要与购房者进行签订买卖 合同，办理产权过户手续，并确保交付房屋的质量和合格标准。此外，开发商还要履行相关的保修和售后服务，以提供良好的用户体验。 5. 运营与管理阶段 房地产开发程序的最后一个阶段是运营与管理。一旦项目完工并交 付使用，开发商需要组建物业管理团队来负责日常的运营管理工作， 包括维修、保洁、安保、绿化等。同时，开发商还需要积极宣传和推 广房地产项目，提高项目的知名度和市场占有率。定期的市场调研和 用户反馈，有助于开发商及时调整运营策略，提供更好的服务和产品。 房地产开发程序是一项复杂而精细的工作，需要开发商在各个阶段 积极配合各方合作，确保项目的顺利进行。该程序需要按照相关法律 法规进行，并根据市场需求和项目特点进行调整。通过精心的规划和 有效的执行，开发商能够顺利完成房地产开发项目，并为购房者提供 优质的房产产品和服务。
房地产开发主要流程 房地产开发是一个综合性的过程，涉及到设计、规划、实施和销售等多个环节。每个环节都需要经过一定的程序和步骤才能顺利进行。本文将从土地选址、规划设计、项目审批、施工建设、销售与交付等方面，详细介绍房地产开发的主要流程。 一、土地选址 房地产开发的第一步是选址。土地选址直接决定了房地产项目的未来发展前景和市场价值。选址的要求通常包括交通便利、配套设施完善、规划可行等因素。而实际操作中，开发商还需要考虑地价、产权情况以及与相关政府部门的沟通等问题。 二、规划设计 在完成土地选址后，接下来需要进行规划设计。规划设计包括整体规划和建筑设计两个方面。整体规划主要考虑用地面积、容积率、绿化率等参数，以及各个功能区的布局。建筑设计则是根据整体规划，在细节上进行完善，包括建筑风格、户型布局、公共设施等。 三、项目审批 规划设计完成后，房地产项目需要提交相关部门进行审批。审批程序通常包括环境评估、用地报批、建设规划许可等。此外，还需要涉及到相关专业部门，例如消防、规划、国土等，以便确保项目的合法性和安全性。
四、施工建设 获得审批后，房地产项目进入施工建设阶段。施工建设通常包括土 建工程、装修工程、设备安装等。在施工过程中，需要确保施工质量、安全生产和环保要求的达标。同时，还需要合理组织施工进度和资源，以确保项目按时交付。 五、销售与交付 房地产开发的最终目标是销售与交付。销售过程主要包括营销策划、产品推广、销售合同签订等。销售环节需要考虑市场需求和竞争情况，制定合理的价格和销售政策，吸引客户购买。而交付则是将房产实际 移交给购买者，确保质量合格、配套设施完善。 结语 房地产开发是一个集多项工作于一体的复杂过程。从土地选址、规 划设计、项目审批、施工建设到销售与交付，每个环节都需要严格遵 守程序，并兼顾市场需求和法规要求。只有经过精心筹划和有效管理，房地产开发项目才能最终实现经济效益和社会效益的双赢。
房地产开发全流程详解 无论你在自己的领域内曾经多么辉煌,只要你试图进入地产行业,你就得遵循这个行业的行规;任何试图改变现行房地产管理规则的人,都会受到血一样的教训;在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要显得重要 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问;有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事;这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争;目前我国法律也没有很好的规范这个问题; 简单的说,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限只是载明；建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来; 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证以下简称地规证之后,才能领取土地使用权证;这绝对应该是必须的程序;因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限; 但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态;因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了;然后给人家办出商住用地土地使用权证;这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行;然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定; 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败;要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始;而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的;我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式;因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的;愤青们不要在这里给我指三道四;我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式;城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢; 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了;新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权; 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证;