房地产企业开发经营的程序和主要
阶段和过程
房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程：
一、项目选址和规划
房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。
二、设计阶段
在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。
三、开工建设
经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传
房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。为此，企业需要进行广告宣传。广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。
五、项目推广和销售
在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。
六、市场销售管理
房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。
以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
房地产开发经营的程序 房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。 一、规划 规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。规划阶段的主要工作包括： 1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。 2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。 3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出 可行的规划方案。规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交 审批申请，并进行审批。 二、设计准备 设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。设计准备阶段的主要任务是： 1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。 2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修 设计、景观设计等方面的设计。 3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和 工期。 4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为 后续的投资和融资工作做好准备。 三、开发建设 开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。开发建设阶段的主要任务是： 1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关 文件和标准进行施工建设。 2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工 验收程序，并取得预售许可证。
目录第一章房地产开发程序简介 ................................................................................................. 第二章房地产开发公司的设立 ............................................................................................. 第一步房地产开发公司设立的法律程序........................................................................ 第一项房地产开发公司设立的相关税费........................................................................ 第三章土地使用权取得流程 ................................................................................................. 第二步取得开发土地使用权的法律程序........................................................................ 第二项取得开发土地使用权的相关税费........................................................................ 第三步拆迁安置阶段的法律程序.................................................................................... 第三项拆迁安置阶段的相关税费.................................................................................... 第四章房地产开发阶段 ......................................................................................................... 第四步立项和可行性研究的法律程序............................................................................ 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费.................................................................... 第五步规划设计和市政配套法律程序............................................................................ 第五项规划设计和市政配套的相关税费........................................................................ 第五章项目建设阶段 ............................................................................................................. 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程........................................................................ 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费............................................................ 第六章销售经营阶段 ............................................................................................................. 第七步销售经营阶段的法律程序.................................................................................... 第七项销售经营阶段的相关税费.................................................................................... 第七章物业管理 ..................................................................................................................... 第八步物业管理阶段的法律程序.................................................................................... 第八项物业管理阶段的相关税费.................................................................................... 附录：房地产开发专业术语 ................................................................................................... 第一节面积类 ................................................................................................................... 第二节价格类 ................................................................................................................... 第三节实务类 ................................................................................................................... 第四节管理政策类............................................................................................................
房地产企业开发经营的程序和主要 阶段和过程 房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程： 一、项目选址和规划 房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。 二、设计阶段 在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。 三、开工建设 经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传 房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。为此，企业需要进行广告宣传。广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。 五、项目推广和销售 在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。 六、市场销售管理 房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。 以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
完整的房地产开发各节点流程 房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。以下是房地产开发各节点流程的概述： 1、项目策划与立项 在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。 2、土地获取与土地开发 在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。 3、建筑设计
在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。 4、施工与监理 在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。 5、销售与物业管理 在施工完成后，开发商需要进行销售工作。这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。 6、项目交付与结算 在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成
房地产开发与经营的程序和内容 房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。 一、房地产项目的开发程序 1.市场调研与选址 房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。 2.规划设计与审批 在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。 3.施工与验收 获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付 房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。 二、房地产的经营内容 1.物业管理 房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。 2.房屋租赁 房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。 3.物业销售 房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。 4.房产投资 房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
房地产开发经营的程序 随着城市的快速发展，房地产业成为了社会经济发展的重要支柱之一。房地产开发经营是一个复杂的过程，包括很多环节、程序和流程。本文将从房地产开发经营的流程、计划、设计、融资、开发、销售、验收及维护等方面进行介绍，希望能带给读者全面的了解。 1.房地产开发经营的流程 房地产开发经营的流程主要包括：市场调查、规划设计、项目立项、融资、开工、竣工、检验、交付等环节，其中，市场调查、规划设计、项目立项等是关键环节。 1.1 市场调查 市场调查是开发前最重要的一步，市场调查时必须要考虑到当地的人口、经济、社会发展状况，从而确定开发的方向和规模。市场调查是整个开发计划的基础，只有做好市场调查，才能保证后续的规划设计有针对性和可行性。 1.2 规划设计 规划设计是根据市场调查的结果，将要开发的地块进行细节化的工程设计、产品选型、质量控制、建筑风格等方面，以确保开发出的产品符合当地市场的需求和消费者的期望。 1.3 项目立项
项目立项是房地产开发的一个重要环节，它是开发企业开始筹集融资的起点，也是在后续的工程建设中，管理机构对于开展工程建设的审核审批的起点。 1.4 融资环节 融资是房地产开发必不可少的一环，这个阶段要充分考虑到财务方面的问题，确保公司的这笔投资能够在短时间内得到收益。融资的方式有很多，包括银行贷款、股权投资和债券等，选取合适的融资方式对开发商来说非常重要。 1.5 开工 开工是整个房地产开发的关键节点之一，这也是房地产企业实际操作的关键时段。在开工前，企业需要明确工期、工程质量等方面的要求，工程进度是需要经营管理者精准掌控的，确保整个项目能够按照进度计划进行，减少工程拖延的情况。 1.6 竣工 竣工是房地产开发中极为重要的一个阶段，它的完成标志着一个项目的完结和开发企业的成果实现。一般来说，竣工需要进行验收，确保工程的安全交付。 1.7 检验 建筑工程完工后，需要进行检验和试运行，以确保所有的设施和设备都完好无损，并符合其他新建成品的标准要求。 1.8 交付
房地产开发程序 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1、预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一
定的地区和部门，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
房地产项目开发流程 房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5.文化局、地震局、园林局、水利局应对建设项目的专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局审查建设项目的专业内容和范围。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5.国土局进行用地预审。
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建; 2房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得; 4.征地与拆迁; 5.工程建设与管理; 6.房地产的租售管理; 7.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。 (二)土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。 (三)土地使用权出让 1.土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。 使用权有偿出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 2.土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
地产管理制度 ——房地产开发流程及实施细则 目录 一、目的 1、规范公司地产发展项目管理,实行目标管理,降低投资风险,提高经济效益和社会效益; 2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围,使之分工明确、关系协调、合作密切,达到提高工作效率的目的; 二、范围 适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理; 三、地产管理 1、项目发展管理 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点;地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益; 地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行; A、地产发展项目的立项 ⑴地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档; ⑵对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批; B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查;调查内容如下： ⑴项目产权及有关法律文件包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料;
⑵现场情况现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等; ⑶项目周边情况周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等; ⑷项目所在区域内的物业情况包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等; ⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料; ⑹合营/转让单位资讯实力报告财力、人力、经营操作等情况及介绍人情况; ⑺合营/转让单位的期望要求; C、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批; D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约; E、项目正式签约后应建立完整的项目档案; F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段; 征地管理 在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续;征地程序如下： A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜; B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书; C、申请规划设计要点; D、办理拆迁有关手续; E、向区和市国土局办理用地结案手续; F、向市房地局办理土地估价,签定土地出让合同; G、向市房地局办理建设用地批准书; 项目实施前管理 项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分; A、项目规划设计管理
房地产开发的主要程序 房地产开发主要程序分为： 1. 投资机会选择与决策分析阶段 2. 前期工作阶段 3. 开发项目的建设实施阶段 4. 房屋租售和物业管理阶段 (一)投资机会选择与决策分析阶段 1. 投资机会选择： (1) .投资机会寻找 (2) .投资机会筛选 2. 项目可行性研究： (1) .市场分析 (2) .项目财务评价 (二).前期工作阶段 1. 开发项目立项 根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2. 申请《建设用地规划许可证》 根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》 3. 申领土地使用证 城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使 用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部 门提出申请。 房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期 限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施 建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书 面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证， 开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。 4. 领取《房地产开发项目手册》 开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文 件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审 批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手 册》。使房地产开发主管部门 及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪
商业地产开发流程 1.市场调研和分析：商业地产开发的第一步是进行市场调研和分析， 确定开发项目的地理位置和规模，并评估项目可能的市场需求、竞争环境 和潜在利润等方面的因素。 2.需求确定与规划：在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项 目的主要业态和目标客户群，并编制详细的规划方案，包括用地规划、建 筑设计和功能布局等。规划方案一般需要获得相关政府部门的批准。 3.可行性研究：可行性研究是商业地产开发的核心环节，主要包括市 场可行性研究、技术可行性研究和财务可行性研究。市场可行性研究需要 评估项目的市场潜力和竞争优势；技术可行性研究需要确定项目的技术可 行性和施工可行性；财务可行性研究需要核算项目的投资和收益，评估投 资回报率和风险。 4.融资筹资：商业地产开发通常需要大量的资金投入，开发商需要寻 找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资、债券发行等，并制定详细的 融资方案。此外，投资者还需要与潜在投资方进行洽谈并达成融资协议。 5.建设施工：一旦融资和筹资完成，就可以开始项目的建设施工阶段。这一阶段涉及到地勘、设计施工图纸的制作、招投标、合同签订和施工管 理等环节。开发商需要确保项目的建设按照规划和设计要求进行，并保证 施工质量和安全。 6.配套设施建设：商业地产开发除了建设主要建筑物外，还需要建设 相应的配套设施，如停车场、道路、绿化、供水供电等。这些配套设施对 于项目的顺利运营和客户的便利有着重要的作用。
7.内外装修和设备安装：商业地产项目建设完成后，还需要进行室内 外装修和设备安装工作，使整个项目符合规划和设计要求，并能满足客户 的需求和期望。 8.竣工验收和运营：商业地产项目建设完成后，需要进行竣工验收， 并获得相关部门的批准和证书。获得竣工验收后，开发商可以开始进入项 目的运营阶段，包括租赁和销售、运营管理、维护保养等。 9.监测和调整：商业地产开发完成后，开发商需要对项目进行监测和 调整，及时发现和解决运营中的问题和困难，并根据市场需求做出相应的 调整和改进。 总结起来，商业地产开发的流程涵盖了市场调研、规划设计、可行性 研究、融资筹资、建设施工、配套设施建设、装修设备安装、竣工验收和 项目运营等多个环节。在每个环节中，开发商需要进行详细的计划和管理，确保项目的顺利完成并取得盈利。
房地产开发流程从规划到交付的详细步骤和 最佳实践 房地产开发是一个庞大而复杂的过程，涉及到多个环节和各种利益 相关方。本文将详细介绍房地产开发流程中的各个步骤以及最佳实践，帮助读者更好地了解这一过程。 一、前期准备 1. 市场调研与需求评估 在房地产开发的前期准备阶段，开发商需要进行充分的市场调研， 了解当地的房地产市场供需情况以及目标市场的消费者需求。通过分 析市场细分、人口流动情况、收入水平等因素，确定项目的规模和定位。 2. 土地购置 土地是房地产开发的基础，开发商需要通过自行购买、竞拍或与政 府合作等方式获取土地使用权。在土地购置过程中，需要注意土地的 地理位置、规划用途、法律法规等因素，并与相关部门进行协调与沟通。 3. 可行性研究 在确定土地后，开发商需要进行可行性研究，评估项目的经济、技术、法律等方面的可行性。这包括财务分析、风险评估、规划设计等 内容，以确定项目的可行性并做出决策。
二、项目策划与设计 1. 策划方案 在项目策划阶段，开发商需要进行详细的规划和设计工作。这包括项目定位、市场定位、产品特点、营销策略等方面的确定，通过制定详细的策划方案来指导后续的开发工作。 2. 设计方案 在确定好策划方案后，开发商需要聘请设计团队进行详细的设计工作。这包括建筑设计、景观设计、室内设计等内容，以确保项目的外观和内部空间布局符合市场需求和审美要求。 3. 环评报告 为了确保项目开发过程的环境友好性和可持续性，开发商需要进行环境影响评价，并编写环境影响评价报告。报告内容包括环境影响预测、环保措施及监测方案等。 三、施工与监管 1. 施工准备 在开工前，需要进行项目环境整治、施工准备和施工方案编制。开发商需要与承建商进行协商，确定施工周期、施工方法等，并制定详细的施工计划。 2. 施工管理
房地产开发流程大体上包括以下10个阶段: （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。 开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。 这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。 在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。 我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项 目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ♦房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高 项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：（1）项目概况；（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；⑶市场分 析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护；（5）资源供给及资本运作方案；（6）环境影响 和环境保护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；（8）开发建设节点计划；（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为 基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行 的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目， 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中， 按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采 购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明； 4、可行性研究步骤