房地产开发与经营的程序和内容
房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。
一、房地产项目的开发程序
1.市场调研与选址
房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。
2.规划设计与审批
在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。
3.施工与验收
获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付
房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。
二、房地产的经营内容
1.物业管理
房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。
2.房屋租赁
房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。
3.物业销售
房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。
4.房产投资
房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
作。
5.金融服务
房地产开发商可以为业主提供金融服务，包括房屋贷款、房屋保险、理财等方面的服务。金融服务需要与相关金融机构进行合作。
房地产开发与经营的程序和内容是非常复杂和多样化的。房地产开发商需要具备丰富的经验和专业知识，才能够成功开发和经营房地产项目。同时，房地产开发商还需要与政府部门、金融机构、业主等多个方面进行合作，才能够实现项目的成功。
房地产开发经营的程序 房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。 一、规划 规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。规划阶段的主要工作包括： 1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。 2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。 3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出 可行的规划方案。规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交 审批申请，并进行审批。 二、设计准备 设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。设计准备阶段的主要任务是： 1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。 2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修 设计、景观设计等方面的设计。 3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和 工期。 4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为 后续的投资和融资工作做好准备。 三、开发建设 开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。开发建设阶段的主要任务是： 1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关 文件和标准进行施工建设。 2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工 验收程序，并取得预售许可证。
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？ 首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起： 1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。 2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。 3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。 4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。 5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。 7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。 除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。 房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项目可利用资源情况而定）。 房地产项目开发过程中几个重要的环节： 1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。 2、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金. 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1)选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4)规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表）. 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书. 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单. 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》. 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：
房地产企业开发经营的程序和主要 阶段和过程 房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程： 一、项目选址和规划 房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。 二、设计阶段 在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。 三、开工建设 经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传 房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。为此，企业需要进行广告宣传。广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。 五、项目推广和销售 在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。 六、市场销售管理 房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。 以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
房地产开发与经营的程序和内容 房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。 一、房地产项目的开发程序 1.市场调研与选址 房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。 2.规划设计与审批 在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。 3.施工与验收 获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付 房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。交付包括房屋交付、物业交付等方面。 二、房地产的经营内容 1.物业管理 房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。 2.房屋租赁 房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。 3.物业销售 房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。 4.房产投资 房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工
房地产开发经营的程序 随着城市的快速发展，房地产业成为了社会经济发展的重要支柱之一。房地产开发经营是一个复杂的过程，包括很多环节、程序和流程。本文将从房地产开发经营的流程、计划、设计、融资、开发、销售、验收及维护等方面进行介绍，希望能带给读者全面的了解。 1.房地产开发经营的流程 房地产开发经营的流程主要包括：市场调查、规划设计、项目立项、融资、开工、竣工、检验、交付等环节，其中，市场调查、规划设计、项目立项等是关键环节。 1.1 市场调查 市场调查是开发前最重要的一步，市场调查时必须要考虑到当地的人口、经济、社会发展状况，从而确定开发的方向和规模。市场调查是整个开发计划的基础，只有做好市场调查，才能保证后续的规划设计有针对性和可行性。 1.2 规划设计 规划设计是根据市场调查的结果，将要开发的地块进行细节化的工程设计、产品选型、质量控制、建筑风格等方面，以确保开发出的产品符合当地市场的需求和消费者的期望。 1.3 项目立项
项目立项是房地产开发的一个重要环节，它是开发企业开始筹集融资的起点，也是在后续的工程建设中，管理机构对于开展工程建设的审核审批的起点。 1.4 融资环节 融资是房地产开发必不可少的一环，这个阶段要充分考虑到财务方面的问题，确保公司的这笔投资能够在短时间内得到收益。融资的方式有很多，包括银行贷款、股权投资和债券等，选取合适的融资方式对开发商来说非常重要。 1.5 开工 开工是整个房地产开发的关键节点之一，这也是房地产企业实际操作的关键时段。在开工前，企业需要明确工期、工程质量等方面的要求，工程进度是需要经营管理者精准掌控的，确保整个项目能够按照进度计划进行，减少工程拖延的情况。 1.6 竣工 竣工是房地产开发中极为重要的一个阶段，它的完成标志着一个项目的完结和开发企业的成果实现。一般来说，竣工需要进行验收，确保工程的安全交付。 1.7 检验 建筑工程完工后，需要进行检验和试运行，以确保所有的设施和设备都完好无损，并符合其他新建成品的标准要求。 1.8 交付
房地产开发流程（详细版）第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量）费 2、工程设计费
房地产工程开发流程〔完整版〕 第一局部，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二局部，行政审批局部 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点； 2〕规划总图审查及确定规划设计条件； 3〕初步设计及施工图审查； 4〕规划报建图审查； 5〕施工报建； 6〕建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。 3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。 4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理工程选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发【建设用地规划许可证】。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的【建设工程施工图设计文件审查报告】，发放【建设工程施工图设计文件审查批准书】。
房地产开发流程（详细) 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核
5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费
房地产开发程序 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1、预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
房地产开发流程 房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到从规划、设计、施工到销售等多个环节。本文将详细介绍房地产开发的具体流程。 1. 土地调查与选址 在房地产开发的开始阶段，开发商需要进行土地调查与选址工作。这包括对潜在土地的特征进行调研，如土地的地理位置、土壤情况、周边环境等。根据市场需求和开发目标，开发商选择适合的土地用于开发。 2. 拿地与立项 在选定土地后，开发商需要与土地所有者进行协商，以购买或租赁土地。同时，开发商还需完成相关政府部门的审批程序，取得土地开发的立项批文。 3. 规划设计 开发商在拿地后，需要聘请专业设计团队进行规划和设计。这包括整体规划、建筑设计、园林景观设计等方面。规划设计要满足市场需求，同时考虑到当地的法律法规和环境保护要求。 4. 环评与审批 根据国家和地方的相关法规，开发商需要对项目进行环境影响评价（EIA）。该评价包括项目对地下水、土壤、空气和生态环境等的影响
进行综合评估。同时，开发商还需获得工程建设的各项审批文件，如 施工图审批、建设用地规划许可证等。 5. 筹措资金与筹备施工 开发商在获得环评和审批文件后，需要筹措资金来支持项目的建设。资金来源可以包括自筹资金、银行贷款、合作开发等。同时，开发商 还需进行项目施工准备工作，包括报建手续、招标、合同签订等。 6. 施工与监理 施工阶段是房地产开发的实质性工作。开发商与施工单位签署施工 合同，并负责对施工过程进行监理和管理。监理单位会定期检查施工 进展、质量和安全，并向开发商提供监督报告。 7. 竣工验收与交付 当建筑物主体工程完成后，开发商会与相关部门进行竣工验收。验 收合格后，开发商可向购房者交付房屋，并办理相关产权手续。 8. 销售与运营 开发商通过各种渠道进行房屋销售，如售楼处、房地产中介等。销 售完成后，开发商还需跟进售后服务，解决购房者的问题和维护物业 的管理。 9. 后期维护与改造
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建; 2房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得; 4.征地与拆迁; 5.工程建设与管理; 6.房地产的租售管理; 7.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。 (二)土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。 (三)土地使用权出让 1.土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。 使用权有偿出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 2.土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
地产管理制度 ——房地产开发流程及实施细则 目录 一、目的 1、规范公司地产发展项目管理,实行目标管理,降低投资风险,提高经济效益和社会效益; 2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围,使之分工明确、关系协调、合作密切,达到提高工作效率的目的; 二、范围 适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理; 三、地产管理 1、项目发展管理 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点;地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益; 地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行; A、地产发展项目的立项 ⑴地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档; ⑵对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批; B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查;调查内容如下： ⑴项目产权及有关法律文件包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料;
⑵现场情况现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等; ⑶项目周边情况周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等; ⑷项目所在区域内的物业情况包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等; ⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料; ⑹合营/转让单位资讯实力报告财力、人力、经营操作等情况及介绍人情况; ⑺合营/转让单位的期望要求; C、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批; D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约; E、项目正式签约后应建立完整的项目档案; F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段; 征地管理 在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续;征地程序如下： A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜; B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书; C、申请规划设计要点; D、办理拆迁有关手续; E、向区和市国土局办理用地结案手续; F、向市房地局办理土地估价,签定土地出让合同; G、向市房地局办理建设用地批准书; 项目实施前管理 项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分; A、项目规划设计管理
第一章 1.房地产开发与经营的含义是什么？ 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（百度） 房地产开发： 广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发； 狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2.理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等 3.房地产开发与经营的特点是什么？ 房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。 投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。 第二章 1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众 2.市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度） ：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下，价格是影响时常需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。 应用：1.完全竞争型市场结构企业定价2.垄断竞争型市场结构企业定价3.寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5.简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略 6.房地产经营决策原则则是什么？
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一
定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；