自持物业经营税务筹划方案
房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发部分商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析：超市基本经济数据：
表一：价值情况
表二：收取租金情况
表三：造价情况
其中：开发成本为695万元、销售费用为41万元、管理费用41万元、财务费用55万元
表四：税种
一、超市实现销售，其税负分析：
1、营业税金及附加=1760x5.6%=98.56万元
2、土地增值税
可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81万元
增值额=1760-849.81=910.19万元
增值率=910.19/849.81=107.11%
适用税率为50%
土地增值税税率表
因此应缴土增税=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63万元
3、所得税
利润=1760-832-98.56-327.63=501.81万元
应缴企业所得税=501.81*25%=125.45万元
因此超市实现销售，其总计缴税=98.56+327.63+125.45=551.64万元
其总体税负为销售收入的31.34%，为净利润的146.57%
二、超市为自持有环节，其纳税情况为：
1、房产税
《房产税暂行条例》
第三条房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
按照本例，其第一年应缴房产税为：(695+55) x(1-30%)x1.2%=6.3万元其第二年到第十年应缴房产税为：910*12%=109.2万元
因此第一年至十年共计缴纳房产税=6.3+109.2=115.5万元
2、营业税及附加
营业税及附加 =910*5.6%=50.96万元
3、土地使用税为=2400/3*6/10000*10=4.8万元
4、企业所得税
房屋安20年进行折旧，其他经营费用按资金的30%予以计算
第一个十年利润为
=910-115.5-50.96-4.8-750/20*10-910*30%=90.74元因此第一个十年企业所得税=90.74*25%=22.69万元
十年共计纳税=115.5+50.96+4.8+22.69=193.95万元
因此其税负为收入的21.31%。
三、通过商业运营公司统一运作，其税负为
（一）、假设第一个十年商业运营公司每年以租金的50%支付给开发商，然后由商业运营公司以承保的方式收取超市承保费或管理费的方式获取承租人的租金
1、开发商应承担的税金为
营业税及房产税为原税金的一半即83.23万元
土地使用税仍为4.8万元
企业利润为=455-83.23-4.8-375=-8.03万元
企业所得税为0；
因此开发商共缴纳税金为88.03万元
2、商运公司应承担的税金为
营业税金为=910*5.6%=50.96万元
利润为=910-455-50.96-910*30%=131.04万元
企业所得税为=131.04*25%=32.76万元
因此商运公司共缴税为83.76万元
3、开发商和商运公司共计缴税为171.75万元，因此比开发商直接经营少缴税22.2万元。
该方式是将房屋承租人作为经营人，将房屋出租行为变自营承包出去，收取承包收入或管理费，那么原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，这样就可以避免较高的房屋租金和较高的房产税，从而减轻公司的纳税负担。
（二）、假设开发商免费提供给商运公司统一招租，开发商仅仅享受物业增值及资本运作，则：
1、开发商涉税分析
房产税为(695+55) x(1-30%)x1.2%*10=63万元
土地使用税为4.8万元
开发商共计缴税67.8万元
2、商运公司
营业税为50.96万元
利润为910-50.96-910*30%=586.04万元
企业所得税为586.04*25%=146.51万元
商运公司共计缴税197.47万元
3、开发商和商运公司共缴纳为265.27万元，比开发商自营招租多
缴税71.32万元；
综合上述分析可见，由商运公司统一对外进行招租，其中合理向开发商支付一部分租金的经营方式比较科学，在持有经营性物业的期间，需要缴纳的主要税种是房产税和企业所得税，因此，合理降低房产税和企业所得税税负，是纳税筹划的重点；如万达、龙湖等商运公司的运作。
四、最终企业如果要将商业转让出去，通过具体的商运公司来运作，可以通过企业分离的方式把商业分离出去，最后通过股权的增值来获取经济利益，从而也可以规避公司大量的土增税和企业所得税。如自持有自经营，即百货公司、酒店等公司的运作。
因为商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了，它的价值主要体现在运营过程中的不断保值增值，通过资本运营来解决一定的现金流量，因此前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要；市场上也不乏因前期规划不到位导致后期步履维艰的事例。
支持性文件：
1、中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号，自2008年1月1日起施行）
2、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号，自2009年1月1日起施行）
3、中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90号，自1986年10月1日起施行）
4、中华人民共和国契税暂行条例（国务院令[1997]第224号，自1997年10月1日起施行）
5、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]第138号，自1994年1月1日起施行）
6、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]第6号，自1995年1月27日执行）
7、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号，自2006年1月1日起执行）
8、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知（国税发[2000]119号，自2000年6月21日执行）
9、财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59 号，自2008年1月1日执行）
10、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发〔2009〕31号，2008年1月1日起执行）
11、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号，自2006年3月2日起执行）
12、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号，自2007年2月1日起执行）
部分税法摘要：
土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定：
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
?第三，根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税：
《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
房地产开发公司依照法律规定，分设为两个或者两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，虽然发生了产权转移行为，但是并没有取得转让收入，因此不需要缴纳土地增值税。
企业所得税：
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：
（一）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（二）开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
（三）开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：
（一）行为发生时即可取得全部利益，包括：
将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。
（二）行为发生后长期取得利益，包括：
将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。
(国税发〔2009〕31号)规定：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》：开发产品转固定资产不再视同销售
第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
将开发产品转作固定资产或用于对外投资可采取的税务筹划方案：
以企业分立方式剥离资产
1、《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定
企业分立包括被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（以下简称分立企业），为其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税处理：
（一）被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。
（二）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20％的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理：
1.被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。
2.被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。
3.分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值进行调整。
（财税[2009]59 号）：财政部和国家税务总局联合出台了《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》
适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：
（1）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动。
（2）被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：
（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；
（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；
（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；
（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
上述对免税分立重组的税务处理规定同《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发[2000]119号）（以下简称119号文）大致相同，区别在于根据119号，分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，以被分立企业的账面净值为基础结转确定，而59号文则规定，分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
房产税：
房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下：
《房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下：
（一）以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％；
（二）以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝
全年的租金收入×12％。
定义、符号、缩
税务筹划 润博财税顾问工作室 目录 1筹划前沿
筹划理论 关于国外税务筹划理论发展及方法探讨2筹划技术 税务筹划技术之五：弹性平台12 税务律师 律师谈法 已取消及调整管理方式的涉税审批事项后续管理法规分析之二（外资企业）14律师提醒 变换交易性质，实现筹划目标24 筹划实务 为.COM做筹划 27财税研究 税务会计在税务筹划中的作用探析30 经典案例 50亿税收优惠是如何取得的？34 ---看一汽大众的税务筹划 先均衡购销利益再谈筹划37 ---小规模纳税人采购货物的实例筹划 法规速递 关于润博 55筹划理论 关于国外税务筹划理论发展及方法探讨
关于起源 国外税务筹划的起源在众多的筹划文章中都有表述，出于文章体系的完整性要求，本文对其简要叙述如下： 在税务筹划的发展史上，为大家公认的税务筹划产生的标志事件是20世纪30年代英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案的发言，他说“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同，税务筹划第一次得到了法律上的认可，成为奠定税务筹划史的基础判例。之后，英国、美国、澳大利亚等国家在涉及税务判例中，该案例成为经常引用的原则精神。另一重要判判例为1947年美国法官汉德在一税务案件中的判词更是成为美国税务筹划的法律基石，原文如下：“法院一直认为，人们安排自己的活动，以达到降低税负的目的是不可指责的。每个人都可以这样做，不论他是富人还是穷人，而且这样做是完全正当的，因为他无须超过法律的规定来承担国家的税收。税收是强制课征而不是无偿捐献，以道德的名义来要求税收纯粹是奢谈”。 关于概念 税务筹划产生及发展虽然已经有一段时间，但是从概念上看，国际上还没有一个权威的答案，下面是国外不同机构、不同专业人士对税务筹划的定义：荷兰国际文献局《国际税收词汇》中的定义：税务筹划是指纳税人通过对经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。 印度税务专家N.J.雅萨斯威著作《个人投资和税务筹划》中的定义：税务筹划，是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的，包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。 美国W.B.梅格斯博士著作《会计学》中的定义：人们合理有合法的安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为税务筹划。少缴纳和递延缴纳税收是税务筹划的目标所在。在纳税发生之前，有系统的对企业经营或投资行为作出事先安排以达到尽量的少缴所得税，这个过程就是税务筹划。 编者按：税务筹划的英文为Tax planning 或者Tax saving，国内筹划界翻译为税务筹划、税收筹划、纳税筹划等不一而足。而且国内理论界还创造性的将税务筹划发展为纳税筹划和征税筹划，认为纳税人进行的筹划为纳税筹划；税务机关进行的筹划是征税筹划，而税务筹划（抑或税收筹划）是二者的总和。对税务机关的
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
开发公司自持物业运营 一、房地产开发公司自持物业的运营模式 第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式； 第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式； 第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式； 第三类模式分三种情况: 1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式； 2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式； 3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式； 二、不同运营模式的如何纳税 第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税： 房地产开发公司涉税： 1.增值税：不交纳。 2.城市建设维护税：不交纳。
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。 （3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。 （4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。 （5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额 （7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。 （8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司涉税： 商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。 （二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
XX广场项目物业管理案 二0一八年二月
目录 ◎物业概况 (3) 一、项目简介 (3) 二、物业服务项目 (3) ◎具体案 (4) 一：前期介入阶段物业管理 (4) 1、项目施工阶段 (4) 2、筹备开业阶段 (4) 3、接管验收管理 (4) 4、商户装修管理 (5) 5、开荒保洁管理 (6) 6、开业管控案 (9) 7、开闭店管理案 (10) 二：开业后日常运作物业管理 (12) 1、公共秩序管理案 (12) 2、消防管理案 (12) 3、停车场、车辆管理 (17) 4、公共区域安全管理案 (17) 5、保洁管理案 (17) 6、公共设施管理案 (19) 7、档案资料管理案 (31)
8、物业人力资源管理案 (32) 附件： 一、卸货区管理规定 (39) 二、报修标准 (40) 三、送货及清运垃圾管理 (41) 四、工程、物业管理记录表（略） 物业概况 一、项目简介 项目名称： 地理位置： 建筑面积： 地下车位： 商业项目：百货、超市、街铺、休闲、娱乐等 设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等； 二、物业服务项目 1.公共服务项目： ⑴维护项目的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理； ⑵公共场所保洁，垃圾收集和清运； ⑶共用部位和公共设施设备维护和保养； ⑷公共绿地园艺的培植和养护； ⑸室公共场所绿化摆放养护；
⑹对项目的各类资料进行管理； ⑺节假日环境美布置； ⑻重要时刻提醒服务； ⑼安全知识、消防常识宣传。 2.有偿专项服务项目： ⑴设备设施上门维修、安装等； ⑵各种清洁服务； ⑶各种营销活动的安全管控工作； ⑷场地租借、仓库租用； ⑸商户装修的建筑垃圾的清运； ⑹根据实际情况开展的其他服务。 具体案 物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个项目的运营实施。 一、前期介入阶段物业管理 前期物业管理阶段可分为项目规划设计、项目施工阶段、筹备开业阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等面。 1.项目施工阶段 ⑴全程跟进项目施工案与设计案符合性、及时提出整改意见；
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
商业管理公司自持物业经营税务筹划方案 一、概况： 泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米： 二、自营物业应交税费种类： 1、营业税及附加：按租金收入的5.60%； 2、印花税：按租金收入的0.1%； 3、水利基金：按租金收入的0.08%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下： 4.1 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 4.3 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下： 4.3.1 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％； 4.3.2 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。 5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定： 5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 5.2.3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形： 5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。 5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土
物业多种经营方案 长期以来，物业服务企业尤其是专一从事居住物业管理或以居住物业项目管理为主营业务的企业，多数被笼罩在微利乃至亏损的阴影之中。因此，物业管理企业要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。 当前，我公司就面临着亏损的尴尬境地。因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我公司继续发展壮大的首要任务。 物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。 1.开展家政服务。许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财
产的安全，又能创造利润。 2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在人们的生活，讲究凡事图方便，而我公司开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介服务费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。 3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我公司可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。 4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我公司可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。 5.家居装修装饰行业。随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家
佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日
目录 一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)
方案编制前言 布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。 布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。 东大街物业基本情况 项目名称：布吉东大街； 发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司； 物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司； 地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）； 占地面积：12214.2㎡； 建筑面积：27000㎡； 停车场面积：21383.8㎡； 车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 东大街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
关于集团CBD项目土增税的思考 一、集团CBD项目战略定位。 集团CBD项目战略定位：少量销售黄金旺铺，迅速收回部分投资资金；自持大量商业物业长效收益，确保商业地产可持续发展，商业地产价值最大化。 二、战略定位涉及的土增税事项。 少量销售黄金旺铺，单价高，单位成本低，项目增值额及增值率居高不下，从而导致项目应缴巨额的土增税。 按集团财务部门前期对都江堰项目拟销售部分土增税测算，详见《都江堰百伦项目休闲区土地增值税筹划方案》：“ 1、按市场价格直接销售现房应缴土地增值税11,604万元，土地增值税负担率37.33%； 2、增加销售环节方式应缴土地增值税5,011万元，在二次销售过程中增加的税费（契税、印花税）469万元，合计5480万元，土地增值税负担率16.42%； 增加销售环节方式比直接销售现房方式节约土地增值税6124万元，节税率18.35%；” 三、项目土增税筹划方案优化。 通过对项目实际情况以及原有税收筹划方案详细研究，个人认为上述税收筹划方案可进一步优化。 ？1：方案中收入成本对应关系失衡。 高区间定价收入对应的是总体平均扣除成本，对扣除成本严重低估，导致项目增值额居高不下，应缴巨额土增税。 ？2：方案立足局部，缺乏整体观念。 缺乏对“项目总体收入、项目平均利润率、项目平均增值额”的测算，从而难以倒推实现销售部分平均增值额，以达到控制土增税目的。
？3、土增税税负分析。 行业标准？（如万科2011年度土增税税负为5.16%）。 税负控制标准？个人认为成都市商业地产土增税税负的合理区间为4%－5%。 四、对土增税政策研究 （一）、清算单位的确认。 1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，（土地增值税实施细则）。 2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，（国税发【2006】187号）。 3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，（国税发【2009】91号）。 （二）、成本费用分摊方法 1、可售建筑面积百分比法。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，将可扣除的成本费用在清算单位之间进行分配，合理确定各清算单位的扣除金额。 2、占地面积百分比法。按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 3、税务机关确认的其他合理的方法（暂无统一规定）。 此条规定非常关键，既是税务部门自由裁量权体现，又是企业沟通协调渠道，认真分析并掌握对企业最有利的办法是核心。
物业公司多种经营方案 般情况下具有经营性的项目很多，主要有; ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 ③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 ⑦金融方面：引进各银 行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求: ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 ③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有:
(I)常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 (2)委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。 (3)无偿性服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1 .整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。 2.利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，
企业在经营活动中的税收筹划 企业在经营活动中的税收筹划 摘要：当前，税收筹划在发达国家已十分普遍，我国税收筹划事业由于起步较晚，有着巨大的发展潜力和空间。我国税收筹划的兴起和发展，是纳税人观念更新的产物，是适应市场经济的需要、同国际接轨的产物。企业如何依托税收法规，巧妙地运用税收杠杆，达到既减轻自身税负又符合国家政策导向的目的，使企业享有更大权益，已成为现代企业经营管理的一项重要内容。税收筹划正由过去的“暗箱操作”逐渐变为“阳光作业”，正式走上经济的前台，成为企业自身发展的内在需求。为了加快税收筹划的发展，必须根据国家税收政策，结合企业实际情况，增强筹划意识，提高筹划质量，因人制宜、因地制宜、因时制宜、因事制宜，着力开展税收筹划。 税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对企业的财务活动和经营活动作出事先筹划和安排，合法地减轻甚至免除自身承担的或额外的税收负担，从而实现税后利益的最大化。 一、税收筹划具有以下特征 1.合法性。税收筹划是在税法允许的范围内，是纳税人对税法进行精心研究和比较后进行纳税最优方案选择，既是企业的合法权利，也是税收政策加以引导和鼓励的。 2.前瞻性。纳税人在经营、投资、筹资等各种经营活动发生之前，事先对各种方案的税负进行预测和筹划，根据测算结果确定经营行为的选择、决策。 3.时效性。税收筹划必须立足现实，准确把握当前税收法律、法规和政策所发生的变化，及时调整和更新税收筹划方案，以获取有利的筹划时机和更大的经济利益。 4.目的性。纳税人纳税筹划行为的目的包括：直接减轻税收负担、延缓纳税、无偿使用财政资金以获取资金时间价值、涉税零风险等。 5.综合性。税收筹划应把握全局，综合衡量，以求整体税负最轻、长期税负最轻，防止顾此失彼，前轻后重的现象。
商场物业管理案 早期介入工作案和接管验收管理案 商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、 房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重 点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等面提出合理化意见 和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下案、1工作容 1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； 2）从物业管理的角度，对以下面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材；
环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各面关系； 二、接管验收管理案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，便日后的物业管理，特制订大厦接管验收案。 1、管理容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； （5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。 2、管理措施： （1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作； （2）制定接管验收规程；
商业物业服务提供方案 一、商业概况 Xx小区A、B、C幢住宅底层组成的分散型商业和E、F幢独立商业组成。二、管理模式（分散型和商场型） 锦悦四季商业区特点：公共设施管理要求高；管理点分散，安全管理难度较大、商场商业消防管理任务重。在物业项目部指定商业服务责任人，专项负责商业部份的物业服务，统筹管理商户的出入场手续办理、日常服务受理、设施设备巡查安排、消防管理、保安、保洁工作督促。 在管理程序上，区分社区零散商业和集中商场，有针对性地制订不同的管理方案，同时，考虑产权分散可能出现的产权与管理、产权与经营分离的四方关系，协调好作为商业管理方-商管公司、独立产权人、经营者与物业公司的关系，服务好产权人、商管部门和经营者。 三、商业物业管理服务的范围和内容 （一）商业公共物业服务 1、服务范围：依据物业管理及相关法律法规，公共服务仅限于由小区全体业主共同享有的共用部份，包括建筑物的承重结构、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等；全体业主共同享有的共用设施设备，包括建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、供配电设施、公共照明设施、消防设施、避雷装置等；物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备,包括道路、绿地、沟渠、池井、供配电设施设备、消防设施、照明设施、共用设施设备使用的房屋、水泵、加压设施、给排水设施设备、监控报警系统、园林建筑物、各类标识、公告栏、保洁绿化设施、中水设施设备及临时建设的设施等；
2、服务内容：上述服务范围内的设施设备日常巡查、维护保养；水电供应保障；共用范围内的清洁、绿化维护；公共部份秩序维护；为保障设施设备安全、维护商户正常经营秩序的相关管理服务，如装修管理服务、消防管理服务、商户促销活动管理、大件物品出入管理、商户入场和撤场管理、公共部份的安全巡查；满足商户需求的其他服务。 非共用部份的服务，是物业公司为商户提供的特约和延伸服务，定义为有偿服务。 （二）商场商业物业服务范围和内容： 除上述公共服务所包含的全体业主共有部份外，还包含由商场内（产权内）商户共同共有的内部公共照明、消防设施、公共内饰和内部公共设施设备的维护维修；商场内小公共部份的清洁维护、安全维护、内公共卫生间的维护、内公共照明能源、卫生间用水提供；商场内安全巡查和维护；商户的入场、撤场和装修管理。 小公共部份特指：商业产权范围内进行再分割后形成的产权内各商户的共有部份，此小共有部份的维护责任由产权区域内各商户共同承担，区别于由全体商户共同承担的产权外的共有部份。 四、商业物业服务标准 （一）商户接待服务 1、物业服务中心每天不少于8小时接待时间，公布24小时服务电话；
自持物业经营税务筹划方案 房屋租赁的八大涉税问题----2012-10-12 一、租赁期约定 租赁期对税收处理问题的的影响，主要原因是在于是否认定“转让不动产永久使用权”带来其收入是认定为“服务业-租赁”还是“销售不动产”，进而影响所得税的处理。旧的营业税条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为，新营业税条例已取消该条款。 （国税函[2005]83号）规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”。 从规定的变化中我们可以这样理解，只要约定租赁行为，明确租赁期限，就应该按照“服务业-租赁”征收营业税，尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。 二、宾馆酒店等“长包房” 宾馆酒店等“长包房”的税收处理，其关键认定收入为“服务业-旅店业”还是“服务业-租赁”，进而影响房产税的认定，是“从价”还是“从租”，实质是对房产税税负的选择规避。 “长包房”是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房，享受其相关的服务，并按规定支付房费。按现有房产税的政策规定，对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确，但对“长包房”是否也按房产余值征收存在着不同的理解。一种认为“长包房”是一种出租行为，因宾馆将几套房间出租给别人，并签定了（租赁）合同，同时收取一定的租金，应按租金收入征收房产税，而不应按房产余值征收；另一种认为，虽然签定了（租赁）合同，只要不改变房间结构，并享受宾馆提供的服务，就应视为是入住宾馆的客人，这部分的房间还是应按房产余值征收。 那么究竟该怎么理解呢，从经营交易的实质和税收管理的角度，我们应客观的认识“长包房”，根据其经营实质进行税收处理。 在这方面各地地方税务机关有益的探索，如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166号规定“问：宾馆酒店等“长包房”如何征收房产税？答：经研究，凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务：（1）合同约定包租半年以上的；（2）挂牌用于办公、经营的。对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。” 《南京市房屋租赁管理办法》南京市人民政府令第230号规定“酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的，应当纳入房屋租赁管理”。 三、租赁与仓储 国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］149
小型合伙超市纳税筹划 一、创业概况 行业：零售业 经营项目：小型超市 设立地点：淮海工学院东苑 组织形式：合伙私营 规模大小：6人合伙，投入资金80万元 资金来源：每人出资8万元，担保贷款20万元，学校和政府资助12万元 二、超市税务筹划空间 （1）增值税的税务筹划空间。对于超市来说，主要业务活动就是将商品从生产领域转移到销售领域中，以便消费者购买，实现资本的增值。同制造业企业相同的是，销售商品就要缴纳增值税，对于增值税的缴纳，可以从两个方面进行税收筹划。因为增值税的缴纳额是根据销项税额减进项税额的差额来缴纳的，可以通过控制销项和进项来减少纳税。 第一，进货来源可以是增值税一般纳税人或小规模纳税人，取得一般纳税人开具的增值税专用发票后进项是可以抵扣的；而小规模纳税人不存在进项抵扣，直接按3%征收率征收增值税，超市可以根据具体情况在纳税人选择上进行筹划。 第二，超市可以采用降低售价等方式减少销项税额或者通过进货来增加进项税额，使税负暂时减轻。 （2）企业所得税的税务筹划空间。企业所得税的缴纳是按照应纳税所得额计算而来的，超市可以在应纳税所得额上做文章，进行税收筹划。 第一，可以利用国家的优惠政策，将可以税前抵减或者能加计扣除的项目利用起来； 第二，为了在法律允许范围内尽量少缴纳所得税，可以减小税基，即最大限度地增大成本和费用支出。 三、采购环节的税收筹划 采购环节涉及到税收筹划的项目主要是进货渠道。超市的进货渠道包括了一般纳税人和小规模纳税人两种。若选择从一般纳税人购进货物，则增值税额计算时17%的进项税额能够抵扣销项税额；若选择小规模纳税人作为货源，那么计算增值税额时没有相应的进项能够抵扣，对超市业来说，相当于增加了一部分税负。举个例子：一件商品的成本是80 元，成本利润率是25%，购进价格是100 元，对外销售价格是150 元。超市若从一般纳税人处取得，缴纳的增值税额是150*17%-100*17%=；若从小规模纳税人处取得缴纳的增值税额是150*17%=。虽然从一般纳税人处取得商品实际上自己已经承担对应的进项税的金额，但是从纳税角度来说，从一般纳税人处购买货物确实减轻了税负。 四、配送环节的税收筹划 税法明确规定，零售企业在销售商品的同时为客户提供运输劳务的，属于一项销售行为，既涉及货物，又涉及营业税改增值税应税劳务的混合销售行为。对